2012년 10월 5일(금)	국토해양부 국정감사	담당 : 권재홍 보좌관

공공건설 임대주택 부도는 대한민국 주택정책의 ‘수치’

- 9,071가구 부도, 임대사업자의 불․탈법도 비일비재

- 박수현 의원, “장기 공공임대, 지금 지원 분양주택 전환” 제안

❍ 박수현 의원(공주시, 국토해양위)은 5일 국토해양부에 대한 국정감사에서 우리나라 서민주거안정을 위한 대표적 주택정책인 ‘공공건설 임대주택 정책’의 문제점을 집중 추궁했음

- 정부가 보증해야 할 공공건설 임대주택 중 33개 시군, 48개 단지, 9071가구에 부도가 발생해 영세임차인들의 고통이 심각함. 이에 지난 2002년 임대주택법을 개정해 임대주택 저당권의 설정을 제한하는 등 임차인 보호를 위한 제도를 개선해오고는 있으나 끊임없이 부도가 발생하고 있음

❍ 현행 공공건설 임대주택 정책의 문제점

1) 공공건설 임대사업자의 부도 발생

- 공공건설 임대주택 부도로 임차인들이 임차보증금 날릴 위기에 처함

- 공공건설 임대사업자의 부도는 서민 주거불안정의 대표적인 사례이자 대한민국 주택정책의 오점

2) 한시적인「부도공공건설 임대주택 임차인보호를 위한 특별법」 적용

- 현행 특별법은 2009년 12월 29일 이전 부도가 발생한 공공건설 임대주택에 한해 적용됐지만, 그 이후 부도 발생한 공공건설 임대는 경매 등으로 임차인 피해가 큼

3) 공공건설 임대주택 임대사업자의 불법․탈법 운영으로 임차인 고통 가중

※ 충남 공주시 덕성그린시티빌 사례

- 소유권 보존 등기일 : 1999. 2. 22 ㈜ 덕성건설

- 2010. 10.25 : 임대사업자 부도 (특별법 시행일인 2009년 12월 29일 이후 부도 발생으로 부도공공건설 임대주택 임차인보호를 위한 특별법의 적용대상이 아님)

- 2011. 5. 3 : 대전지방법원 공주지원의 임의 경매개시 결정(2011타경2120)

- 2011. 9. 9 : 경매 취하

- 2012. 2. 16 : ㈜엘케이디엔씨로 소유권 이전(국민주택기금 승계 안함)

- 2012. 3. 22 : 임대사업자 부도

- 이후 2012년 6월 부도 등의 상황에서 벗어나면서 제3의 임대사업자들에게 분할 소유권 이전 및 국민주택기금 분할 상환

※ 문제점

- 임대보증금 보증보험가입 안된 상태

- 근저당권 설정 의무규정 무시하고 제2, 제3의 근저당권 설정 (임대주택에 저당권 설정제한 : 2002. 12. 26)

- 일부 임대사업자 부도 등의 상황에서 불법 소유권 이전 : 자치단체에서 고발 조치

- 일부 임대 사업자는 임차인들에게 보증금 및 월세 인상 요구. 다른 임차인들을 모집하는 광고를 게재

- 공공건설 임대주택 임차인의 권리(우선분양권, 매수청구권)가 이행되지 못하고 있음. (현재는 의무 임대기간은 있지만 분양 의무 규정이 없음. 다만, 임대기간의 1/2이 경과했을 때 임차인 2/3이상 결의로 우선분양을 신청할 수 있도록 하고 있으나 근저당 설정 등으로 인해 어려움)

- 만일 부도로 인한 경매처분 시 임대보증금이 보호받지 못함 : 소액보증금의 우선변제권 대상은 보증금 2,000만원 이하라야 800만원까지 최우선 변제를 받을 수 있지만 덕성의 경우 보증금이 2,000만원이 넘어 최우선 변제도 불가능.

- 결국, 법과 제도의 허점을 악용한 불․탈법 행위로 인해 공공건설 임대아파트가 서민주거안정이라는 당초의 정책의도와는 달리 일부 임대사업자의 돈벌이 수단으로 전락해서 오히려 서민을 벼랑끝으로 몰고 있음

4) 임대보증금 보증제도 미비

- 임대사업자의 부도 등으로부터 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 임대 보증금 보증가입을 의무화 함(2005년 7월)

※ 임대보증금 보증수수료 부담 비율 : 임대사업자 75%, 임차인 25%

- 임대보증금 보증보험 가입 및 보증수수료 납부는 임대사업자가 하되, 임차인 부담분은 임대료에 포함하여 징수토록 하고 있음

※ 문제점

- 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않거나 가입이 거절당해도 제재조치가 약해 임차인들의 주거불안을 가중시킴

- 특히 다른 임대사업자에게 매각되었을 경우 대부분 보증보험 가입을 기피함

- 따라서 임대보증금에 대한 보증보험 미가입 또는 가입거절된 상태에서 부도 등에 의한 경매가 진행되었을 경우 임차인들의 임대보증금이 보호되지 못함

5) 국민주택기금의 운용도 허점투성이

- 기금 대상업체 선정 허술 : 자본력이 취약한 영세한 민간 건설업체 참여로 부도발생 가중

- 국민주택기금 승계 없이 소유권 이전으로 사실상 민영화 함 : 국민주택기금의 승계의지를 표명하도록 되어 있으나 강제규정이 아니라서 국민주택기금의 승계없이 매각이 이루어짐. 그로인해 보증금과 월세 인상 및 주거불안정을 초래함

- 세대별 분할 소유권 이전 및 상환 허용으로 인해 하나의 임대주택에 수십명의 임대사업자가 발생

❍ 정부의 임차인 보호제도 현황

- 임대주택 저당권 설정 제한(2002. 12. 26 임대주택법 개정)

- 2005. 6. 7 부도임대아파트 대책 : 경매 위기에 놓인 부도임대아파트 임차인을 구제하기 위해 분양전환자금 지원, 임차인 우선매수권부여를 위한 법령 개정, 퇴거자에 대한 지원 등 조치

- 임대보증금 보증제도(2005년 임대주택법 개정)

- 부도공공건설 임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제정(2007. 7): 적용 대상은 2005년 12월 13일 당시 임대중인 공공건설임대주택으로서 시행일인 2007년 4월 20일 이전에 임대주택법에 따른 부도 등이 발생한 임대주택

- 2009년 12월 특별법 개정 : 2009년 12월 29일 이전 부도발생 공공건설 임대주택 적용

❍ 개선방안

1) ‘부도공공건설 임대주택 임차인 보호를 위한 특별법’의 개정이 시급

- 특별법 개정이 안된 상태에서 경매가 진행되고 있다. 큰 피해가 우려됨

- 전남 무안 금광아파트, 공주 영우마을아파트(작년에 경매 개시)

- 강원도 정선 금광아파트, 원주 금광아파트, 전남 여수 주은금호아파트(올해 경매 개시)

2) 5년, 10년 공공건설 임대주택을 후분양 분할상환 주택으로 전환해야

- 민간은 건설만 하고, 관리는 공적기관인 LH나 지방공사에서 하는 것도 부도를 근본적으로 막는 한 방법임

- 민간위탁 공공건설 임대주택의 경우 부도 등으로 인한 경매, 분양전환 기피 및 매각으로 인하여 임차인의 권리를 보호받지 못함

- 5년 또는 10년 공공건설 임대주택의 경우 5년 후 또는 10년 후 분할상환주택으로 주택정책을 바꿔야 함

- 국민주택기금을 민간 건설업체가 아닌 임차인(입주자)에게 지원하여 분양대금으로 납부할 수 있도록 해야함

- 부도 등을 막고 임차인의 우선 분양권 등 권리를 보호할 수 있는 현실적인 대안

3) 공공건설 임대주택의 불법․탈법 관리를 막기 위해 지방자치단체의 실태조사를 정례화해야함

4) 국민주택기금이 서민주거안정이라는 당초의 취지에 어긋나지 않고 효율적이고 안정적인 관리를 위해 현재 여러 금융기관으로 나뉘어져 운용되고 있는 것을 (가칭)주택기금관리공단을 만들어 통합 관리하는 것이 바람직