1. 전체 공기업 부채의 1/3, 141조 부채의 돈 먹는 블랙홀 LH

2. 장기공공임대주택 재고비율 OECD 기준 절반도 못 미처

3. LH, 혁신도시 산․학․연 클러스터용지 분양률 12% 저조

4. 주거환경개선사업 지자체 여건 고려 국비지원율 제고해야

목 차

1.	전체 공기업 부채의 1/3, 141조 부채의 돈 먹는 블랙홀 LH		1
2.	장기공공임대주택 재고비율 OECD 기준 절반도 못 미처		11
3.	LH, 혁신도시 산․학․연 클러스터용지 분양률 12% 저조		16
4.	주거환경개선사업 지자체 여건 고려 국비지원율 제고해야		19

전체 공기업 부채의 1/3, 141조 부채의 돈먹는 ‘블랙 홀’ LH

- 부채비율 464% LH, 작년 영업이익1조 4,073억원, 지급이자비용 4조 4,850억의 1/3도 안 돼 -

2013 한국토지주택공사 국정감사 질의 – 이재영 LH공사 사장 -

□ 현황

재무현황 평가: 수익성 개선, 재무건전성 취약

○ LH의 총자산은 2012년에 167조 7,931억이며,

2004년 40조 2,399억원 대비 127조 5,532억원 증가.

총자산은 주로 택지와 주택분양사업용 재고자산과 임대사업용 임대주택.

LH의 부채는 2012년에 138조 598억원, 자본은 29조 7,333억원.

LH는 총자산 확대에 소요되는 자금을 대부분 금융부채, 토지분양선수금       등 부채로 조달하고 있어,

2012년 말 부채가 2004년 28조 1,003억원 대비 109조 9,595억원 증가.

이에 반해 자본은 동 기간 동안 17조 5,937억원 증가하는데 그침.

[표 1] LH 재무현황

(단위: 억원)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	증감액 (b－a)
재고 자산	202,964	227,743	371,331	486,358	572,118	668,716	749,736	819,689	850,547	647,583
유형 자산	104,035	139,327	179,275	243,659	313,586	427,118	580,392	619,235	666,427	562,392
*총 자산	402,399	481,496	655,980	843,828	1,052,592	1,300,710	1,478,395	1,584,815	1,677,931	1,275,532
부채	281,003	343,831	504,301	669,089	857,525	1,092,428	1,214,402	1,305,163	1,380,598	1,099,595
자본	121,396	137,665	151,679	174,739	195,067	208,282	263,993	279,652	297,333	175,937

주: 임대주택자산을 유형자산에 포함함.

자료: LH, 구 한국토지공사, 구 대한주택공사의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

*총자산: 택지, 주택분양사업용 재고자산, 임대사업용 임대주택

○ LH의 주요 수익사업인 분양사업용 재고자산은 과도한 개발확대로

2004년 20조 2,964억원 이후 매년 8조원 이상 증가하여

2012년에는 85조 547억원에 달함.

그런데 분양사업 포함한 매출은 평균 1조 3,465억 증가했음.

분양사업용 자산이 매출로 이어지는데 최소 3년 이상의 장기간이 소요.

부진한 매출실적으로 인해 영업이익이 평균 1.5조원에 그침.

LH의 수익성은 2010년 이후 점진적으로 개선되고 있지만,

2007년 이전에 비하여 여전히 낮은 수준.

매출영업이익률은 최근 8년 동안 최고 19.1%까지 확대된 해도 있지만,

2009년 이후 7~8%대로 과거 20004~2008년에 비하여 절반 수준.

매출순이익률도 마찬가지여서 수익성 개선을 위한 다각적인 노력이 요구됨.

[표 2] LH 손익, 수익성 현황

(단위: 억원, %)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
매출액	73,279	81,653	105,650	131,804	168,782	184,553	129,095	150,033	181,000
영업이익	13,961	10,835	17,068	24,232	27,557	12,973	10,599	10,871	14,073
당기순이익	7,214	8,526	7,789	15,293	14,287	6,801	5,312	8,054	12,338
매출영업이익률	19.1	13.3	16.2	18.4	16.3	7.0	8.2	7.2	7.8
매출순이익률	9.8	10.4	7.4	11.6	8.5	3.7	4.1	5.4	6.8

자료: LH, 구 한국토지공사, 구 대한주택공사의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ LH는 분양용 재고자산(토지, 주택) 확대와 임대주택 건설 등에 소요되는 자금을

주로 금융부채를 통하여 조달함에 따라 재무건전성도 크게 취약해졌음.

LH의 2012년 말 금융부채는 96조 2,085억원이며,

2004년 17조 259억원 대비 79조 1,826억원 증가.

2009년까지 평균적으로 매년 11조원씩 증가하다

2011년부터는 증가폭이 6조원으로 감소하였지만 증가하고 있는 추세.

○ LH의 부채비율은 2004년 231.5% 이후 2010년까지 급속히 증가하다

2011년 이후 증가폭이 둔화되고 있지만 400%를 넘어서는 등

취약한 재무건전성에 대한 관리를 필요.

더욱이 *이자보상배율과 차입금의존도롤 추가적으로 측정한 결과도

낮은 이자보상배율과 지속적으로 증가하는 차입금의존도 등으로

악화된 재무건전성이 회복되지 못한 상황.

**이자보상배율(영업이익/지급이자비용)

이자보상배율이 2008년까지는 1배를 넘었지만

2009년 이후부터는 급격히 감소하여 2012년에는 0.3배 수준에 불과.

2012년의 경우, 영업이익은 1조 4,073억원인데,

이자비용이 4조 4,850억원이어서 영업이익으로 이자비용의 충당이 곤란한 상황.    총자산 중 금융부채가 차지하는 비중도 2008년부터 50%를 넘어서고 있으며,

2012년 말에는 57.3%까지 확대.

[표 3] LH 금융부채, 재무건전성 지표

(단위: 억원, %, 배)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
금융부채	170,259	204,028	314,331	408,763	550,563	749,811	844,202	897,740	962,085
부채비율	231.5	249.8	332.5	382.9	439.6	524.5	460.0 (559.3)	466.7	464.3
차입금의존도	42.3	42.4	47.9	48.4	52.3	57.6	57.1	56.6	57.3
이자보상배율	2.3	1.4	1.7	1.4	1.4	0.4	0.3	0.3	0.3
영업이익	13,961	10,835	17,068	24,232	27,557	12,973	10,599	10,871	14,073
이자비용	6,114	7,562	10,324	17,106	20,056	30,791	38,355	43,662	44,850

주: 이자보상배율은 영업이익에 감가상각비를 가산한 현금기준이며, 2010년 괄호안의 수치는 국제회계기준 적용 전 부채비율임.

자료: LH 2012년 감사보고서.

□ 문제점

○ 금융부채 확대로 유동성 부족 심각

이는 LH가 최근 9년 동안 토지, 주택분양사업에 41조원,

임대주택사업 등에 60.2조원 등 총 101조원을 투입하였고,

재무활동을 통하여 101조원의 자금을 조달하였다는 것을 의미.

재무활동에서 조달한 자금 가운데 정부 출자금은 14조원이며,

이를 제외한 나머지 잔액 87조원은 금융부채로 조달했음을 의미.

최근에 영업활동으로 인한 현금흐름은 개선되어

(－)현금흐름이 큰 폭으로 감소하는 점은 긍정적으로 평가.

다만, 임대주택사업 등에 소요되는 자금이

여전히 6조원 이상 발생하고 있어 이에 소요되는 자금을 조달하기 위해  공사채의 발행, 장기차입금의 차입 등이 지속되므로

재무구조 개선을 위한 다양한 방안 마련이 시급.

[표 4] LH 현금흐름 현황

(단위: 억원)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	합계
영업활동 현금흐름	－79,472	4,019	－90,332	－38,832	－35,510	－52,882	－90,950	－23,685	－8,224	－415,868
투자활동 현금흐름	－14,196	－35,097	－55,608	－62,588	－88,596	－133,255	－83,456	－63,704	－65,898	－602,398
재무활동 현금흐름	78,936	47,840	125,314	101,609	140,409	208,944	170,505	69,525	67,134	1,010,216

자료: LH의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

- 2004~2012년 기간 동안 금융부채와 자본금의 증감을 통하여

최근 9년간 재무활동 현금흐름에서 101조원의 현금유입이 확인됨.

재무활동 현금유입은 주로 금융부채 혹은 정부의 출자 등으로 구성됨.

재무활동 현금흐름 101조원에서 2004년 증가분을 차감한 금액은 93조         1,280억원이며, 이는 아래 표의 2004~2012년 동안

93조 9,340억원(자본금 증가액 14조 7,514억원, 금융부채 증가액 79조          1,826억원)과 비슷한 규모임.

[표 5] LH 금융부채, 자본

(단위: 억원)

	2004 (a)	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012 (b)	증감액 (b－a)
자본금	83,278	91,766	99,842	135,321	145,813	203,013	216,467	224,176	230,792	147,514
금융 부채	170,259	204,028	314,331	408,763	550,563	749,811	844,202	897,740	962,085	791,826
합계	253,537	295,794	414,173	544,084	696,376	952,824	1,060,669	1,121,916	1,192,877	939,340

자료: LH, 구 한국토지공사, 구 대한주택공사의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

이러한 영업활동과 투자활동에 필요한 100조원의 자금을 마련하기 위해금융부채를 확대한 결과, LH는 재무건전성이 크게 위축되고,

영업이익으로 이자비용도 정상적으로 상환하지 못하고 만기가 도래하는 채권을 차환하고 있는 실정.

[표 6] LH 금융부채, 재무건전성 지표

(단위: 억원, %, 배)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
부채비율	231.5	249.8	332.5	382.9	439.6	524.5	460.0 (559.3)	466.7	464.3
이자보상배율	2.3	1.4	1.7	1.4	1.4	0.4	0.3	0.3	0.3

주: 이자보상배율은 영업이익에 감가상각비를 가산한 현금기준이며, 2010년 괄호안의 수치는 국제회계기준 적   용 전 부채비율임.

자료: LH 2012년 감사보고서.

○ 영업활동 창출현금으로 만기도래 채권 정상적 상환 어려움

- LH는 2012년 말 현재 96조원의 금융부채로 인하여

4.5조원에 달하는 이자비용을 부담하고 있어,

재무적으로 상당히 큰 부담을 안고 있음.

LH가 매년 시현하고 있는 당기순이익은 실질적으로 유동성을 갖추지 못한

발생주의에 의한 재무적 결과치에 불과하기 때문에

부족한 유동성으로 인한 위험에 노출되어 있음.

재고자산이 현금화되는 기간이 2004년에는 3.03년이 소요되었지만

2012년에는 5.16년으로 확대되고 있음.

재고자산이 현금화되는 기간이 평균 3년에서 5년으로 확대됨에 따라          LH의 유동성 부족현상이 더욱 심화되고 있음.

[표 7] LH 평균재고, 재고자산회전율

(단위: 억원, 회, 년)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
기초재고	133,561	202,964	227,743	371,331	486,358	572,118	668,716	749,736	819,689
기말재고	202,964	227,743	371,331	486,358	572,118	668,716	749,736	819,689	850,547
평균재고	168,262	215,354	299,537	428,845	529,238	620,417	709,226	784,713	835,118
매출원가	55,581	67,387	84,693	103,181	136,068	166,589	121,653	134,839	161,913
재고자산회전율	0.33	0.31	0.28	0.24	0.26	0.27	0.17	0.17	0.19
회전율 연 환산	3.03	3.20	3.54	4.16	3.89	3.72	5.83	5.82	5.16

자료: LH, 구 한국토지공사, 구 대한주택공사의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

- 현금화까지 3~5년 이상 소요되어 실질적으로 유동자산이라고 볼 수 없는      재고자산이 유동자산에서 차지하는 비중이

2004년 말 77.8%, 2005년 말 74.4%이었고,

이후 지속적으로 증가하여 2012년 말에는 89.6%까지 확대되고 있음.

[표 8] LH 재고자산/유동자산

(단위: 억원, %)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
재고자산(a)	202,964	227,743	371,331	486,358	572,118	668,716	749,736	819,689	850,547
유동자산(b)	260,869	305,992	432,805	565,238	690,966	822,871	852,961	921,694	949,397
(a/b)×100	77.8	74.4	85.8	86.0	82.8	81.3	87.9	88.9	89.6

자료: LH, 구 한국토지공사, 구 대한주택공사의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

- LH의 금융부채가 거의 100조원에 육박하는 상황에서

유동성 부족으로 인한 채무불이행 사태는

정부에 미치는 파장이 상당할 수 있으므로,

유동성 확보를 위한 강도 높은 대책 마련이 시급.

- 1997년 IMF 금융위기를 겪을 당시 기업들이 흑자도산하는 사례들이 속출      하였는데, 이는 기업의 재무제표에서는 당기순이익이 발생하고 있지만,

만기가 도래하는 채권(유동부채)을 상환하지 못하여

채무불이행상태에 도달했기 때문임.

이는 당기순이익은 발생하였지만, 현금기준으로는 실질적으로 영업활동에      서 현금을 창출하지 못했기 때문임.

최근 9년 동안 당기순이익은 8.6조원이었지만,

실질적으로 영업활동에서는 41.6조원을 지출했음.

LH가 최근 9년 동안 영업활동에서 전혀 현금을 창출 못해

매년 만기가 도래하는 채권을 상환 못함.

2012년의 경우, LH가 영업활동과 현금 및 현금성 자산 등으로 확보한 자      금은 2.9조원이지만, 당해에 상환해야 할 유동금융부채(공사채, 국민주택기      금 등)는 15.3조원에 이름.

- LH가 민간기업이었다면, 이렇게 유동성이 부족하고 재무건전성이 취약한      상황에서 시장으로부터 자금조달이 거의 불가능하였을 것임.

LH는 손실보전 조항 등 정부의 간접적인 보증에 따른 채권발행의 수월성      으로 지난 9년 동안 채권 발행 등을 통해

각종 투자활동(개발사업) 등을 확대하고, 임대주택을 건설한 것으로 파악.

LH의 더딘 재고자산 현금화, (－)영업활동 현금흐름, 단기적 지급능력을        종합적으로 검토한 결과, 예측치 못한 경제적 상황이 도래할 경우

이를 극복할 수 있는 능력이 부족한 것으로 평가되며,

이는 정부의 우발채무 위험을 크게 가중시키는 요인으로 작용.

LH 채무부담의 상당한 부분이 정책사업에 기인한 점을 감안하여

직면한 유동성 위기 극복위해 다양한 방안을 마련하는 것이 시급.

[표 9] LH 현금기준 유동부채보상비율

(단위: 억원, 배)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
영업활동 현금흐름	－79,472	4,019	－90,332	－38,832	－35,510	－52,882	－90,950	－23,685	－8,224
현금 및 현금성자산	15,787	16,801	14,869	4,651	12,897	32,453	41,906	31,023	18,597
단기금융 상품	13,567	7,939	2,429	2,340	2,412	4,924	6,507	13,545	18,694
합계(a)	－50,118	28,759	－73,034	－31,841	－20,201	－15,505	－42,537	20,883	29,067
평균유동 금융부채(b)	15,626	12,163	14,988	18,330	37,956	63,047	86,349	119,400	153,324
유동부채 보상배율(a/b)	－3.21	2.36	－4.87	－1.74	－0.53	－0.25	－0.49	0.17	0.19

자료: LH의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ 부동산PF사업 매각 토지매매대금 현금화 지연

- LH는 공공민관 합동형 부동산PF(Projecting financing)사업에 지분을 참여하고 있       으며, PF회사와 총 5.3조원의 토지매매계약을 체결했음.

그런데, 최근 부동산 경기 부진의 여파가 부동산 PF사업에도 미쳐 PF사업자들의       현금상환여력이 부족한 상황. 그 결과, 일부 PF사업장이 LH에 지급하기로 약정한       토지매매대금을 연체하고 있으며,

일부 PF사업장은 미분양된 건축물을 토지대금 대신 대납했음.

PF사업장 중 토지매매대금을 연체하고 있는 사업장은

메타폴리스, 스마트시티, 펜타포트개발 등이며,

PF사업장별로 연체 금액은 메타폴리스가 1,216억원,

스마트시티 164억원, 펜타포트개발 537억원 등 총 1,917억원임.

- LH는 그 동안 토지매매대금을 연체 중이던 PF사업자 용인동백 쥬네브와       성남판교 알파돔시티로부터 토지매매대금 대신 해당액만큼 건물을 대납.

이들 두 PF사업자가 연체 중이던 토지매매대금은 1,383억이며,

용인동백 쥬네브가 821억, 성남판교 알파돔시티가 562억임..

[표 10] PF사업 관련 토지매각대금 회수 현황

(단위: 억원)

	기회수			연체 (b)	미도래 (c)	합계 (a+b+c)	연체시작
	현금	대물인수	소계(a)
쥬네브	137	821	958	―	―	958	―
메타폴리스	1,867	―	1,867	1,216	―	3,083	2011. 4. 1
스마트시티	1,590	―	1,590	164	―	1,754	2010. 1. 1
알파돔시티	12,419	2,822	15,243	―	8,360	23,603	―
모닝브릿지	474	―	474	―	―	474	―
레이크파크	659	―	659	―	―	659	―
비채누리개발	―	―	―	―	5,878	5,878	―
메가볼시티	2,347	―	2,347	―	232	2,579	―
펜타포트개발	1,844	―	1,844	537	―	2,381	2013. 1. 1
엠시에타개발	335	―	335	―	3,019	3,354	―
유니온아크개발	813	―	813	―	7,319	8,132	―
합계	22,485	3,643	26,132	1,917	24,807	52,855	―

자료: LH 제출 자료를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

이러한 부동산 대물변제는 PF사업자의 토지매매대금 연체액 1,917억원과  대물변제액 3,644억원 등 총 5,561억원은

유동성이 부족한 LH의 재무상황을 더욱 힘들게 하는 요인으로 작용.

[표 11] PF사업장 토지매매대금, 대물변제 현황

(단위: 백만원, ㎡, %)

	토지매매대금				대물변제			비고
	현금인수액	대물변제액	미도래채권	합계	인수면적	임대면적	임대율
쥬네브	13,669	82,115	―	95,784	57,770	30,899	53.5	상업시설
알파돔 시티	1,241,076	282,240	835,972	2,360,288	99,574	―	―	상업 및 업무시설
합계	1,255,745	364,355	835,972	2,456,072	157,344	30,899	―	―

주: LH가 대물인수한 알파돔시티의 자산은 2013년 중에 착공할 예정임에 따라 임대면적이 없음.

자료: LH의 제출 자료를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

[표12 ] PF사업 관련 토지매각대금 회수 현황

(단위: 억원)

	기회수			연체 (b)	미도래 (c)	합계 (a+b+c)	연체시작
	현금	대물인수	소계(a)
쥬네브	137	821	958	―	―	958	―
메타폴리스	1,867	―	1,867	1,216	―	3,083	2011. 4. 1
스마트시티	1,590	―	1,590	164	―	1,754	2010. 1. 1
알파돔시티	12,421	2,822	15,243	―	8,360	23,603	―
모닝브릿지	474	―	474	―	―	474	―
레이크파크	659	―	659	―	―	659	―
비채누리개발	―	―	―	―	5,878	5,878	―
메가볼시티	2,347	―	2,347	―	232	2,579	―
펜타포트개발	1,844	―	1,844	537	―	2,381	2013. 1. 1
엠시에타개발	335	―	335	―	3,019	3,354	―
유니온아크개발	813	―	813	―	7,319	8,132	―
합계	22,485	3,644	26,132	1,917	24,807	52,855	―

자료: LH 제출 자료를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

장기공공임대주택 재고비율 OECD 기준 절반도 못 미처

- LH, 서민주거복지 위해  적극 나서야(한국 5%, OECD 11.5%, 네들란드 32%) -

2013 한국토지주택공사 국정감사 질의 – 이재영 LH공사 사장 -

□ 현황

○ 저소득층 주거안정망인 장기공공임대주택의 절대부족

- 우리나라의 전체 임대주택재고는 2012년말 현재 148.7만호이나 이중 임대기간이 10년 이상인 장기공공임대주택 93만호로 전체주택의 5% 수준에 불과

- 선진국의 장기공공임대재고비율은 네덜란드(’09년)가 32%로 가장 높고, 덴마

크(’09)와 프랑스(’07)가 19%, 영국(’07) 17.1%, 스웨덴(’08) 17%, 일본과 독일(’08년) 5%이며 OECD평균 11.5%, EU평균 13.0%로 높은 수준

- 시중보다 저렴한 장기공공임대주택이 절대 부족하여 주기적으로 발생하는 민간

전월세시장 불안에 대응할 수 없는 상황

※ 임대주택재고현황(2012년 말 기준)

(단위 : 호)

구 분	계	영구 임대	50년 임대	국민임대 (매입임대)	10년 임대	전세임대 장기전세	건설임대 (5년공임)	민간매입임대
총임대주택	1,487,421	190,694	101,520	455,107	78,028	105,572	276,246	274,708
장기임대주택	930,921	190,694	101,520	455,107	78,028	105,572	-	-
단기임대주택	550,954	-	-	-	-	-	276,246	274,708
* 장기임대주택: 영구임대, 50년 임대, 국민임대, 장기전세, 10년 임대, 전세임대 * 출처 : 국토해양부

※ 임대주택재고의 주체별 유형별 현황(2012년 말 기준)

계(호)	건설임대			매입임대
	건설사업자	LH공사	지자체	민간사업자
1,487,421	314,451	713,799	184,463	274,708
	1,212,713
(100%)	(81.5%)			(18.5%)

- 정부는 2013년 주택종합계획을 통해 임대주택을 6.8만호(공공 4.6만호, 민간 2.2만호)를 건설할 계획

- 도심형 임대주택인 행복주택 공급은 물론 기존주택 매입 및 전세임대물량을 연 4

만호(매입 1.5만호, 전세임대 2.5만호)로 대폭 확대할 계획

○ 신규 임대주택 공급은 2011년 이후 급격히 감소하고 있는 상황

- 정부는 임대주택재고 확충 노력에 따라 2008년까지 10만호 내외의 임대주택    이 공급되었으나, 최근에는 연 5만호 대로 크게 감소

- 2008년까지는 국민임대주택 100만호계획으로 연 10만호 수준의 임대주택이 공급되었으나, 2009년에는 강남, 서초 등 보금자리주택사업이 본격화되면서 임대물량이 크게 감소

- 특히, 장기공공임대주택인 국민임대주택의 경우 과거 연 8～9만호 수준에서

최근에는 2만호 내외로 급격히 감소

※ 임대주택 건설실적(인허가기준)

(단위 : 호)

구 분	03년	04년	05년	06년	07년	08년	09년	10년	11년	12년
전체주택(A)	585	464	464	470	556	371	382	387	550	587
공공부문(B)	121	124	141	144	157	141	168	138	115	110
전체임대(C)	86	96	100	100	105	90	70	64	59	57
(C/A)	15%	21%	22%	21%	19%	24%	18%	17%	11%	10%
(C/B)	71%	78%	71%	70%	67%	64%	41%	46%	52%	52%
국민임대(d)	73	90	91	89	89	68	39	25	25	19
(d/A)	12%	19%	20%	19%	16%	18%	10%	7%	5%	3%
(d/B)	61%	73%	64%	62%	57%	48%	23%	18%	22%	17%
공공분양	35	28	41	44	52	51	99	74	56	52

* 출처 : 국토해양부

- 장기임대주택재고가 절대 부족한 상황에서 신규주택 건설실적 마저 최근 들어 크게 감소하고 있어 무주택 서민들을 위한 주거안전망이 약화될 것으로 우려

- 반면, 2004년 도심내 저소득층을 위해 도입된 매입․전세임대주택의 경우 도입 초기에는 503호에 불과하였으나, 이후 대상계층과 공급유형이 확대되면서 연 3만호대로 증가

- 매입․전세임대주택의 연평균 공급물량

은 18,819호이며, 이중 매입임대가 8,759호, 전세임대가 11,317호를 차지

- 주체별로는 LH(17,449호)가 전체의 92.7%를 담당하며 주도하는 상황

※ 매입․전세임대주택 공급실적

(단위 : 호)

주체	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	합계
매입임대	503	4,539	7,423	8,529	21,627	14,021	8,804	7,583	5,806	78,835
	100.0%	67.7%	52.8%	54.2%	71.3%	49.8%	39.3%	37.7%	18.5%	46.5%
전세임대	0	2,167	6,625	7,199	8,689	14,145	13,572	12,512	25,627	90,545
	0.0%	32.3%	47.2%	45.8%	28.7%	50.2%	60.7%	62.3%	81.5%	53.5%
LH	503	6,569	13,456	14,933	29,251	26,256	20,316	17,972	27,785	157,050
	100.0%	98.0%	95.8%	94.9%	96.5%	93.2%	90.8%	89.4%	88.4%	92.7%
지자체	0	137	592	795	1,065	1,910	2,060	2,123	3,648	12,330
	0.0%	2.0%	4.2%	5.1%	3.5%	6.8%	9.2%	10.6%	11.6%	7.3%
합계	503	6,706	14,048	15,728	30,316	28,166	22,376	20,095	31,433	169,380

* 출처 : 국토해양부 2012년 주택업무편람, LH 내부자료

□ 문제점

○ 시행주체의 재무역량 한계

- LH의 경우 분양주택 공급 등 교차보전에도 불구하고 장기임대물량 증가로 적   자구조 및 단기 유동성 문제 잔존

- 특히, 임대주택사업의 비수익성과 장기회임기간을 고려할 때 사업물량 확대에 어려움 예상

※ LH의 자산 및 부채현황

(단위 : 조원)

구 분		’05.12	’06.12	’07.12	’08.12	’09.9	’09.12	’10.12	’11.12	’12.12
자 산		48.1	65.6	84.4	105.3	128.2	130.0	147.9	158.5	167.7
부 채		34.4	50.4	66.9	85.8	107.8	109.2	125.5	130.6	138.1
	금 융	20.5	31.5	40.9	55.1	72.2	75.1	90.7	97.8	103.9
	비금융	13.9	18.9	26.0	30.7	35.6	34.1	34.8	32.8	34.2
자 본		13.8	15.2	17.5	19.5	20.3	20.8	22.4	27.9	29.6
총부채비율		249%	332%	382%	440%	531%	525%	559%	468%	466%
금융부채비율		149%	207%	234%	282%	355%	360%	405%	350%	351%

* 출처 : LH 내부자료(11년부터는 국제회계기준(IFRS)에 따라 회계처리

- 사업시행자의 착공능력을 초과하는 건설추진은 자금사정을 더욱 악화시켜 오히려 계획의 지속적 추진에 장애로 작용

- LH 재무 여력 등을 감안시 연간착공물량은 7만호 내외 수준이 적정한 것으로 판단

○ 매입․전세임대사업의 한계

- 정부는 도심내 최저소득계층의 직주근접형 임대주택 확보를 위해 기존주택 매입임대사업을 2004년부터 추진해 왔으나, 최근 정부 공급목표가 크게 늘어 목표 달성이 쉽지 않은 상황

- 매입임대주택의 경우 낮은 지원단가로 인해 주택상태가 양호한 주택을 확보하기 어렵고, 전세임대주택도 최근 전세가격의 급등과 월세전환 확대로 인해 적정 주택 확보가 쉽지 않은 상황

※ LH의 다가구 매입임대사업의 정부지원단가와 실제매입단가 추이

(단위 : 만원/호)

구 분	’04	’05	’06	’07	’08	’09	’10	’11	’12
실제매입단가	6,990	5,820	6,270	7,280	8,620	9,600	8,910	8,320	8,907
정부지원단가	7,000					7,350		8,000	8,500

* 자료: LH 내부자료.

※ LH의 다가구 매입임대의 지역별 매입호수와 구입단가(2012년 기준)

(단위 : 호, 백만원)

구분	합계	수도권				지 방
		소계	서울	인천	경기	소계	부산	대구	대전	광주	울산	강원	충북	전북	경북	경남	제주
호수	3,357	1,553	306	358	889	1,804	94	320	336	144	30	160	60	179	130	287	64
단가	89	110	195	89	90	71	107	69	70	57	107	74	74	64	46	72	91

* 자료: LH 내부자료.

- 정부의 매입단가 지원 부족 등으로 인해 사업주체들의 자금부담은 더욱 커지고

있는 상황

- LH가 2004년 이후 다가구매입을 통해 부담한 금액은 6,191억원에 이르며, 임대

료 인상 억제, 노후화에 따른 수선유지비 과다 등으로 인한 임대운영손실액(건

설․매입손실 제외)도 1,060억원 발생

- 특히, 매입임대는 아파트와는 달리 소규모로 광범위하게 분산되어 있어 입주자관리

에 많은 인력이 소모되며 유지관리비용도 과다하게 투입

※ LH의 다가구 매입임대 사업비 현황

(단위 : 호, 백만원)

구분	매입호수	사업비	정부지원				입주자	LH
			계	보조금	재 정	기금융자
계	43,503	3,476,082	2,697,806	853,423	542,433	1,301,950	159,112	619,164
		100%	77.6%	24.6	15.61	37.5	4.6%	17.8%
’04	503	35,160	33,390		15,785	17,605	1,760	10
’05	4,411	256,783	218,264	76,606	38,945	102,713	15,438	23,081
’06	6,059	379,884	322,902	162,789	8,159	151,954	21,206	35,776
’07	6,100	447,944	363,801	193,001		170,800	21,350	62,793
’08	6,545	566,735	390,905	207,645		183,260	22,907	152,923
’09	6,402	614,386	401,600	213,382		188,218	23,528	189,258
’10	5,690	507,235	357,041		189,755	167,286	20,911	129,283
’11	4,436	368,962	338,824		161,384	177,440	17,744	12,394
’12	3,357	298,993	271,078		128,405	142,673	14,267	13,648

* 자료: LH 내부자료..

LH, 혁신도시 산․학․연 클러스터용지 분양률 12% 저조

-조속히 용지에 대한 이중규제 개선하고 가격인하 등 특단의 대책 세워야-

2013 한국토지주택공사 국정감사 질의 – 이재영 LH공사 사장 -

□사업개요

○ 혁신도시는 「국가균형발전 특별법」에 따른 공공기관 지방이전 정책에 따라

수도권에서 지방으로 이전하는 공공기관 등을 수용하고,

이전기관․산․학․연이 집적된 특화된 클러스터를 조성함으로써

지역발전을 통한 지방도시의 자생적 경쟁력 제고와

국가 경쟁력 강화에 기여하기 위한 목적으로

전국에 10개의 도시를 건설 중이고,

이중 9개 도시 건설사업에 LH가 단독 또는 공동으로 참여하고 있음.

□운영현황

○ 혁신도시는 '13년 8월말 현재 전체 매각대상 토지면적 1,808만㎡ 중

1,246만㎡를 매각하여 면적대비 69%의 분양율을 보이고 있음

전반적인 부동산 경기침체 속에서도,

이전기관부지, 단독주택용지, 근린생활시설용지, 상업용지 등의

분양 호조에 따른 것으로 보여짐

○ 혁신도시를 “지역발전을 선도하는 거점도시”로 건설하기 위해서는       공공기관 지방이전만으로는 한계가 있으며,

클러스터 용지에 경쟁력을 갖춘 기업, 연구소 등을 유치하는 것이 중요함.

○ 그러나 클러스터 용지의 저조한 분양실적(26만㎡, 12%)을 볼 때

혁신도시가 제대로 된 자족기능을 갖추기까지는

많은 시간이 소요될 것으로 예상되어 염려가 됨

('13.8월말 현재)

구분	공급면적 (만㎡)	분양면적 (만㎡)	분양률 (%)
계	1,808	1,246	69
이전기관용지	790	776	98
클러스터용지	223	26	12
주 택 용 지	400	289	72
기타시설용지	395	155	39

자료: LH공사

□ 문제점

○ 혁신도시에서 중요한 역할을 하게 될

클러스터 용지의 분양이 저조한 이유는

전반적인 부동산 경기침체 요인 외에도 ‘혁신도시 지구단위계획’ 및

지자체에서 수립하는 ‘클러스터 구축계획’으로 인한

규제의 비효율성과 인근 유사용도 토지 대비 높은 가격도 주요한 요인

○ 클러스터 용지의 이중규제로 입지 제한

현재 클러스터용지는 ‘지구단위 계획’으로 토지용도를 규제하고

다시 지자체에서 수립하는 ‘클러스터 구축계획’으로

시설별 공간을 구분하여 배치하고 있음

이는 이전기관과 기업․학교․연구소 등 유관기관 네트워크 구축으로

시너지 효과 창출 및 도시특화를 기대함이 주된 이유로 판단되나,

지방입지의 불리한 여건으로 수요기반이 취약한 상황에서

토지 용도규제와 시설별 공간 구분배치 등 다중규제로

클러스터 용지에 대한 수요창출에 큰 장애요인으로 작용하고 있음

○ 인근 유사용도 토지 대비 높은 가격

산․학․연 클러스터 용지 공급가격은 충북혁신도시가 ㎡당 25만원 수준으로 가장 낮고 울산혁신도시가 76만원 수준으로 가장 높게 나타나며,

그 외 지역의 경우 40～60만원 수준으로 예상

동 가격은 인근 산업단지 등 유사용도 토지가격보다 높은 수준으로 클러스터 조기 활성화에 어려움을 겪고 있음

(단위 : 만원/㎡)

구 분	대구	광주전남	울산	강원	충북	전북	경북	경남	제주
클러스터용지	58.9	42.1	75.9	47.0	25.0	43.0	44.9	53.2	44.9
인근 유사토지	66.6	24.5	66.6	29.9	16.0	30.2	22.1	24.2	12.4
	이시아	신도산단	미포산단	원주기업	충주기업	전주첨단	구민산단4	정촌산단	제주용암

주거환경개선사업 지자체 여건 고려 국비지원율  제고해야

-재정자립도 천차만별, 특별시 66.8% 군 단위 16.1%  -

2013 한국토지주택공사 국정감사 질의 – 이재영 LH공사 사장 -

□ 사업개요

○ 정부는 2001년부터 국고‧지방비를 투입하여 저소득 주민이 거주하는 노후‧불량주거지의 도로 등 기반시설을 정비하고 주택을 개량하는 주거환경개선사업을 추진

▪1단계 사업('01～'05년) : 482개구역, 총사업비 1.6조원 지원

▪2단계 사업('05～'13년) : 371개구역, 총사업비 2조원 지원

* 3단계 사업(‘14～  )은 현재 용역완료(‘13.6월) 및 준비단계임

□ 국고 등 지원현황 및 문제점

○ 사업비용(기반시설 및 임시수용시설 설치비 등)의 보조 또는 융자 규정에 불구하고 국가 또는 지자체의 지원은 도로 등 기반시설 개설에 한정되며, 주민공동이용시설, 임대주택 등 주거생활과 밀접한 시설의 지원 미흡

○ 도로 등 기반시설설치비 지원율도 31%(2단계 사업 기준) 수준에 불과

<기반시설 설치비 지원현황 : LH 시행지구>

구 분	기반시설 설치비	지원금액	지원율
합계(96지구)	18,183억원	6,752	37.1%
1단계(61)	5,008	2,649	52.9
2단계(35)	13,175	4,103	31.1

○ 매칭펀드 방식의 일률적인 지원(국고‧지방비 1:1)으로 지자체의

재정자립여건 등 미고려

< 2013년 지자체 재정자립도 >

전체평균	특별시 광역시	도 특별자치도	시	군	자치구
51.1	66.8	34.1	36.8	16.1	33.9

* 자료 : 통계청 e-나라지표

○ 국가 또는 지자체의 낮은 보조금 지원으로 인해 시행자와 주민 부담이 증가되어 사업추진이 어려운 실정으로 장기간 방치될 경우 단지의 슬럼화 가속 및 주민 생활불편 가중

□ 제도개선 등

○ 주민부담 완화(재정착 지원) 및 사업추진 동력을 확보하고 도시저소득 주민의 삶의 질 개선과 주거복지 실현 등을 위해서는 노후불량 주택 정비, 임대주택 건설 등 공익적 기여부분에 대한 지원확대 필요

- 국가‧지자체의 기반시설설치비 지원을 현행 30%수준에서 60∼80%

이상 수준으로 상향하고, 현행 50:50인 지원비율을 지자체의 재정

여건을 감안하여 국가지원 범위를 확대*

* (국가, 지자체 매칭비율 조정) 50:50 → 70:30(사례, 농식품부사업)

- 현행 국고지원이 기반시설설치비 위주로 지원되고 있으나, 주민 공동이용시설, 임대주택 건설비용 등 지원범위 확대 필요

		주환사업 기반시설설치비 지원현황

1,2단계 사업지구 지원현황 (1단계 60, 2단계 35개지구)

							(단위 : 억원)
단계명	사업개요				정비기반시설설치비
	면적(천㎡)		건설호수		설치비	LH	지원금	지원율(%)
계	6,691		104,050		17,898	11,350	6,572	37%
1단계 사업	2,948		50,614		4,878	2,331	2,571	53%
2단계 사업	3,743		53,436		13,020	9,019	4,001	31%

진행 및 지연․중단중인 사업지구 지원현황 (29개지구)

							(단위 : 억원)
사업 단계	지 구 명	사업개요			정비기반시설설치비
		면적(천㎡)	건설호수	사업비	설치비	LH	지원금	지원율(%)
계(23지구)		2,718	41,534	101,785	10,621	7,924	2,697	25%
미착공 (5)	대구노원1	67	1,720	3,101	243	149	94	39%
	수원고등	363	5,811	16,304	1,818	1,559	259	14%
	부산만덕5	182	3,145	6,470	538	241	297	55%
	인천용마루	208	3,332	8,405	890	530	360	40%
	대전대신2	114	1,883	4,136	210	102	108	51%
시행인가 (7)	광주화정2	25	415	839	23	-	23	100%
	영천문외	27	548	894	52	-	52	100%
	부산범천2	19	450	729	24	24	-	-
	청주모충2	100	1,440	3,211	321	197	124	39%
	군산수송2	26	480	821	26	6	20	77%
	인천십정2	193	3,375	8,617	751	472	279	37%
	인천송림4	24	426	1,161	80	23	57	71%
시행자지정 (11)	인천대헌	39	739	1,587	102	102	-	-
	대전소제	351	4,310	10,862	1,278	1,098	180	14%
	대전대동2	126	1,363	3,568	698	599	99	14%
	대전천동3	163	2,005	5,743	614	528	86	14%
	대전효자	107	1,532	3,668	244	194	50	20%
	대전구성2	116	1,410	3,643	359	291	68	19%
	홍성오관	141	1,260	3,335	667	601	66	10%
	익산평화	63	906	1,464	146	56	90	62%
	부산문현2	48	709	1,354	77	-	77	100%
	안양냉천	84	1,675	4,880	498	384	114	23%
	안양새마을	133	2,604	7,054	962	768	194	20%