국토교통부 2013.10.14
국회 국토교통위원회 국회의원 (전북 군산) 김 관 영
◇ 담 당 : 송미경 비서 Tel) 784-1781 Fax) 788-0116

MB 정권 5년, 전세가 폭등! 46.3% 상승!

정부 정책실패로인한 전세 수급 불일치가 주범

전월세상한제 도입으로 적극적으로 임차인 보호해야

박근혜 정부의 ‘빚내라 집사라’·‘세금 깎아 줄테니 집사라’라는 식의 전세대책은 MB 정권의 실패한 정책

○ MB정권은 구태한 ‘부동산 만사형통’ 금융․조세정책 남발로 전세대란초래

- ‘대출해주고 집사라’, ‘세금 깍아주고 집사라’(다주택 양도소득세 중과세 유예 및 취득세 감면)→ 깡통주택․하우스푸어 급증

- 주택구매 위험도 증가로 구매회피․전세수요 상승 → 전세보증금 상승→ 전세대란

2. 박근혜 정부,  소형주택 공급확대방침도 MB 정권의 수급불형

○ 이명박 정부, 도시 초소형 주택 집중 공급으로 수급불균형 초래

- 2010년 통계청의 인구주택총조사 결과 1~2인 가구 급증 추세

- 1~2인 가구의 수요는 노인․농촌 지역이 도시지역보다 큰데 MB정권은 ‘초소형 주택’을 ‘도시’ 에 집중 공급 결정

도시지역에는 1~2인 가구의 주택 과잉공급 문제 발생. 월세가 하락세로 반전.

- 도시지역의 전세대란의 원인이 되고 있는 3~4인 가구용 중형주택은 공급부족으로 전세보증금 폭등사태 초래

○ 박근혜 정부도 MB 정부의 소형주택 공급 확대 정책 답습

- 4․1부동산 대책에서 향후 공공분양 물량 전용 60제곱미터 이하 소형 주택만 공급하겠다 발표. 민간 건설사도 동조.

- 2012년 기준 가구당 평균 주거면적 68.6㎡에서 78.1㎡로 2010년 대비 9.5㎡ 넓어졌는데, 소형주택 공급 확대 정책은 이러한 주거수요변화에 따른 정책으로 보기 어려움.

○ 전세 수요 및 보증금 증가현황

- 지난 5년간(2008.1~2013.8) 전세가격은 46.3% 상승

- 세종특별시는 119.2% 상승률 기록

- 수도권이 전체 전세 수요의 60%를 상회

- 평균전세가격은 서울시가 평균 1억 8천 만 원, 경기도가 평균 1억 2천 만 원 선

☞ 국토부는 소형주택공급 확대에 앞서 정확한 주택 수요분석 통해 수급불균형 문제 해결 해야. 전세수요 물량을 소화할 수 있는 중형급 임대주택공급확대 필요. 전세보증금 폭등에는 정부의 정책 실패도 책임. 정부 차원에서 ‘전월세상한제’ 주도해야

1-3. 최근 5년간 전국 중형주택 및 대형주택 공급현황(연도별, 지역별)

(단위 : 호)

구 분	2009년			2010년			2011년			2012년			2013.8월
	계			계			계			계			계
		(중형) 60~85㎡	(대형) 85㎡초과		(중형) 60~85㎡	(대형) 85㎡초과		(중형) 60~85㎡	(대형) 85㎡초과		(중형) 60~85㎡	(대형) 85㎡초과		(중형) 60~85㎡	(대형) 85㎡초과
총 계	286,788	157,997	128,791	262,779	159,990	102,789	326,427	222,753	103,674	345,331	242,688	102,643	154,610	102,345	52,265
서울	22,018	15,002	7,016	36,007	21,555	14,452	33,628	22,172	11,456	27,022	16,611	10,411	17,137	12,456	4,681
인천	44,742	19,210	25,532	26,312	16,622	9,690	20,310	13,233	7,077	23,013	18,661	4,352	6,158	4,807	1,351
경기	122,889	73,017	49,872	97,796	65,122	32,674	92,559	70,739	21,820	88,917	65,636	23,281	32,791	20,548	12,243
부산	3,960	1,831	2,129	11,073	6,186	4,887	16,223	11,395	4,828	24,500	21,347	3,153	8,308	5,725	2,583
대구	5,298	3,689	1,609	3,471	2,094	1,377	6,723	2,717	4,006	7,951	4,122	3,829	4,230	2,997	1,233
광주	4,781	3,406	1,375	3,268	2,232	1,036	10,497	8,770	1,727	11,331	8,836	2,495	3,525	2,199	1,326
대전	1,655	707	948	1,680	113	1,567	13,043	11,131	1,912	3,406	2,102	1,304	2,023	1,497	526
울산	4,121	1,675	2,446	4,486	2,496	1,990	8,761	6,208	2,553	7,179	3,869	3,310	2,884	1,768	1,116
세종	0	0	0	0	0	0	0	0	0	8,364	5,076	3,288	4,019	3,154	865
강원	10,342	5,023	5,319	6,817	3,592	3,225	10,112	5,959	4,153	8,856	5,063	3,793	4,967	2,503	2,464
충북	6,711	3,575	3,136	6,971	3,779	3,192	13,669	8,377	5,292	14,259	8,794	5,465	8,952	6,001	2,951
충남	17,989	9,928	8,061	12,575	7,698	4,877	25,005	18,286	6,719	25,939	17,748	8,191	11,531	7,398	4,133
전북	9,634	6,168	3,466	8,472	4,453	4,019	12,230	7,136	5,094	18,590	12,455	6,135	7,117	4,365	2,752
전남	7,188	2,376	4,812	14,037	9,722	4,315	12,450	6,640	5,810	15,446	10,285	5,161	7,564	4,852	2,712
경북	10,769	4,821	5,948	10,055	4,081	5,974	13,882	7,175	6,707	19,737	13,191	6,546	11,544	6,781	4,763
경남	12,694	7,157	5,537	16,130	8,457	7,673	29,185	17,993	11,192	33,429	24,603	8,826	18,868	13,544	5,324
제주	1,997	412	1,585	3,629	1,788	1,841	8,150	4,822	3,328	7,392	4,289	3,103	2,992	1,750	1,242

* 위 자료는 인허가 기준으로 작성됨

1-4. 최근 5년간 도시형 생활주택 공급현황(연도별, 지역별)

(단위 : 호)

구분	계	2009년	2010년	2011년	2012년	2013.8월
전국	281,163	1,688	20,529	83,859	123,949	51,138
서울	79,108	838	6,633	22,256	34,103	15,278
부산	39,713	121	3,727	14,659	14,313	6,893
대구	3,680	0	292	1,142	1,808	438
인천	14,466	184	2,218	6,080	3,718	2,266
광주	8,711	0	0	2,282	5,406	1,023
대전	7,847	108	1,907	2,790	2,344	698
울산	4,224	0	14	2,057	1,815	338
세종	2,446	0	0	0	1,267	1,179
경기	74,029	291	3,127	20,730	36,655	13,226
강원	1,808	0	90	312	634	772
충북	6,329	37	128	2,201	2,106	1,857
충남	9,835	0	476	945	6,659	1,755
전북	5,608	0	32	1,242	2,682	1,652
전남	4,795	0	141	390	3,234	1,030
경북	4,091	0	284	410	1,857	1,540
경남	3,541	109	436	1,146	1,368	482
제주	10,932	0	1,024	5,217	3,980	711

* 위 자료는 인허가 기준으로 작성됨

구분	전세거주자 전세보증금
	3천 이하	3천~ 5천	5천~ 7천	7천~ 9천	9천~ 1억 2천	1억 2천~1억 5천	1억 5천 ~ 2억	2억~2억 5천	2억 5천 ~ 3억	3억 원 초과	무응답
전국	12.5%	14.1%	11.4%	11.3%	13.2%	10.0%	12.5%	5.7%	4.2%	4.7%	0.5%
서울	4.2%	4.3%	8.1%	7.7%	13.2%	9.7%	19.0%	11.9%	10.7%	11.2%	0.0%
인천	15.0%	25.3%	16.7%	16.3%	14.9%	7.6%	3.1%	0.7%	0.0%	0.0%	0.5%
경기도	5.6%	10.1%	12.1%	12.7%	17.0%	14.4%	16.4%	4.7%	2.5%	3.9%	0.5%

* 참고 – 2012 주거실태조사 통계보고서

국토부 주관, 한국토지주택공사와 토지주택연구원이 기획․개발․설계․분석하고 한국갤럽과 미디어리서치가 공동수행 발간함.

■ 전세 평당 가격

출처 : 부동산 114

(단위 : 만원, 면적 3.3 ㎡ (평당))

- 전국 시도

지역	2008.01	2013.08	증가율
전국	374	547	46.3
서울특별시	626	913	45.8
경기도	381	550	44.4
부산광역시	297	484	63.0
대구광역시	318	477	50.0
인천광역시	309	416	34.6
광주광역시	237	367	54.9
대전광역시	292	467	59.9
울산광역시	334	470	40.7
강원도	192	293	52.6
경상남도	262	426	62.6
경상북도	221	331	49.8
전라남도	164	286	74.4
전라북도	227	355	56.4
충청남도	233	380	63.1
충청북도	223	359	61.0
제주도	275	362	31.6
세종특별시	182	399	119.2

- 서울시

지역	2008.01	2013.08	증가율
서울특별시	626	913	45.8
구로구	495	709	43.2
강서구	496	766	54.4
노원구	492	672	36.6
서초구	858	1,328	54.8
광진구	675	1,025	51.9
서대문구	559	772	38.1
은평구	492	697	41.7
동작구	619	914	47.7
중랑구	476	673	41.4
마포구	638	967	51.6
강남구	973	1,376	41.4
중구	688	966	40.4
강동구	555	827	49.0
용산구	763	1,056	38.4
동대문구	526	752	43.0
종로구	710	946	33.2
성동구	627	991	58.1
송파구	715	1,156	61.7
영등포구	593	851	43.5
성북구	536	773	44.2
도봉구	439	609	38.7
양천구	684	938	37.1
금천구	438	603	37.7
관악구	560	756	35.0
강북구	439	662	50.8

[잘못된 통계 해석, 전세난 키웠다]

초소형 주택 집중 건설…'공급 오발탄’

입력시간 | 2013.09.24 07:01 | 양희동 기자

공급 타깃 잡은 1~2인 가구… 알고 보니 대부분 농어촌 노인
수도권 초소형 48%나 풀고… 수요 증가한 중형은 29% 그쳐

[이데일리 양희동 기자] ‘농어촌 지역에서 혼자 또는 부부끼리 사는 60대 이상 노인.’ 우리나라 1~2인 가구의 대표적 계층이다.

통계청이 2010년 실시한 인구주택총조사 결과를 보면 우리나라 전체 1~2인 가구(835만 가구) 중 60대 이상 노인 가구가 차지하는 비율은 37%에 이른다. 20~30대 1~2인 가구(29.7%)를 훨씬 웃도는 수치다. 특히 여성 1인 가구(222만 가구)는 60대 이상이 45.6%로 절반에 육박했다.

이들이 사는 지역도 대부분 농어촌에 밀집해 있다. 전남은 1~2인 가구 비율이 60%를 넘고, 경북에서는 58.2%에 이른다. 반면 서울(46.6%)과 인천(42.7%), 경기도(41.9%)는 평균치(48.2%)를 밑돌았다.

당시 이명박 정부는 늘어나는 1~2인 가구 수요에 맞춰 주택 공급에 한창 열을 올리기 시작했다. 목표로 삼은 주택 공급 지역은 농어촌이 아닌 서울·수도권이었다. 주요 타깃도 노인층이 아닌 20~30대였다.

정부는 또 빠른 시일 안에 많이 지을 수 있는 주택을 택했다. 바로 도시형 생활주택과 오피스텔 등 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택 공급이 그것이다.
그 결과 현재 도시지역에서는 전세 수요가 많은 중형 주택 부족 현상이 심각하다. 전셋값 급등과 전세 품귀 현상이 사회적 문제로 확산되고 있다. 반면 도시형 생활주택과 오피스텔의 경우 과잉 공급에 수요자를 찾지 못해 민간 건설사들이 울상이다.

▲지역별 가구 수 현황(2010년 기준, 단위:%) <자료:통계청>

◇“가구별 현황 잘못 반영한 주택 정책이 전세난 초래”
전문가들은 이 같은 초소형 중심의 주택 공급 정책에 대해 “주택 통계를 잘못 해석하고 정책을 편 대표적 사례”라고 꼬집었다. 정의철 건국대 부동산학과 교수는 “고령화에 따른 60대 이상 농어촌 인구 증가가 1~2인 가구의 주요 원인 중 하나였는데도 주택 공급 정책은 서울·수도권 중심으로 이뤄져 가구별 현황이 제대로 반영되지 못했다”고 말했다.
실제로 정부는 가구별 주거 실태를 제대로 파악하지 않은 채 2009년 이후 서울·수도권을 중심으로 전용 60㎡ 이하 소형 주택 공급을 꾸준히 늘려왔다. 2011년 초에는 ‘1·13 전월세시장 안정화 방안’을 통해 소형 주택 공급 확대를 서울·수도권 전세난의 해결책으로 제시하기도 했다.

그 결과 2009년 서울·수도권 주택 공급량의 25.6%였던 소형 주택 물량은 지난해 48.4%로 증가했다. 올해도 마찬가지다. 지난 1~7월까지 수도권에서 준공된 주택은 총 8만7756가구로 이 가운데 52%(4만5463가구)가 전용 60㎡ 이하의 소형 주택으로 지어졌다. 초소형 주택으로 분류되는 전용 40㎡ 이하도 2만4986가구로 전체의 28%를 차지했다.

반면 신혼부부 등 2~3인 가구가 많이 찾는 60~85㎡ 중형 주택은 2만6122가구로 29%에 불과했다. 안정화를 기대했던 서울·수도권 아파트 전셋값은 2009년부터 지난달까지 무려 35.6%(국민은행 자료) 올랐다.

소형 주택 공급 물량이 몰린 서울·수도권은 3~4인 가구 비중이 큰 지역이다. 경기도(383만 가구)는 4인 가구(26.3%) 비율이 전국에서 가장 높다. 3인 가구(22.7%)도 2인 가구(21.6%)와 1인 가구(20.3%)보다 많다. 인천(92만 가구)도 4인 가구(25.5%) 비율이 가장 높고, 3인 가구(23.4%), 2인 가구(21.9%), 1인 가구(20.7%) 순으로 비중이 크다. 서울은 1인 가구(24.3%)비율이 전국 평균(23.9%)보다 높지만, 4인 가구(23.1%)와 3인 가구(22.5%)는 평균치를 웃돈다. 결국 서울·수도권은 중형 주택(전용 60~85㎡) 수요층(2~4인 가구)이 전체 가구의 70%에 육박하고 있는 셈이다. 김리영 주택산업연구원 책임연구원은 “중형 주택 수요가 여전히 3분의 2가 넘는데도 중장기적인 관점에서 접근해야 할 소형 주택 공급을 단기간에 늘린 것이 수급 불균형을 초래했다”고 말했다.

◇소형 주택의 공급 쏠림 막아야
정부의 소형 주택 공급 정책의 뿌리는 국토교통부가 정한 최소 주거기준에서 찾을 수 있다. 2011년 개정된 최소 주거면적은 △1인 14㎡ △2인 26㎡ △3인 36㎡ △4인 43㎡ △5인 46㎡ △6인 55㎡ 등으로 모두 60㎡ 이하 소형 주택에 포함된다. 그러나 지난해 기준으로 전체 가구 중 최소 주거면적 이하 주택에 사는 비율은 7.2%(128만 가구)로 2010년 10.6%(184만 가구)에 비해 56만 가구나 줄었다. 반면 같은 기간 가구당 평균 주거면적은 68.6㎡에서 78.1㎡로 2년새 오히려 9.5㎡가 넓어졌다. 중형 주택 수요가 계속 늘어나고 있다는 얘기다.
하지만 정부는 올해 발표한 4·1 부동산 대책에서 향후 공공분양 물량은 전용 60㎡ 이하 소형 주택만 공급하겠다고 밝혔다. 이에 따라 중형 주택 물량은 앞으로도 늘어나기 어려울 것으로 보인다. 민간 건설사들도 정부 정책에 맞춰 소형주택 공급으로 방향을 선회하고 있다.
안지아 한국부동산연구원 책임연구원은 “최근 몇 년간 도시형 생활주택 등 소형 주택에 집중됐던 주택 공급을 중형으로 분산했다면 현재의 전세난이 완화될

수 있었을 것”이라고 말했다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “중형 주택 거주 비율이 여전히 높은 만큼 소형 주택의 공급 쏠림을 막고 중형 물량과의 균형을 맞출 필요가 있다”고 강조했다.

참고) 언론기사