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	보도자료 □□□□□□□□□□	자료배포일 2013. 10. 15.		매수 : 총 9매
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상황 인식과 정책 방향 모두 잘못된 부동산 대책

-현재 주택시장의 문제는 소득 대비 높은 가격 때문임에도 이에 대한 정부의 인식 부재가 문제의 시작

-이미 대출이 한계상황에 달한 국민들에게 빚내서 집사라는 잘못된 정책 방향 제시

-변재일 의원, 국토부 국정감사에서 인위적 가격 부양 정책 중단과 공공임대 확대 주문

□ 전․월세 대란에 대한 정부의 기본 인식

정부는 최근 전셋값 상승의 원인으로 “매매시장 부진에 따른 전세수요 증가와 ‘전세 → 월세’전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형 심화”를 들었음.

최근의 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, “전세 → 월세”전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석...

- 국토부 8. 28. 보도자료

□ 문제점

□ 원인진단의 오류

ㅇ 정부의 진단은 감기로 인한 고열로 고통 받는 환자에 대해, ‘감기’라는 근본원인을 살피지 못한 채 ‘고열’이 원인이라고 말하는 격.

ㅇ 현재 주택가격 하락의 원인은 실수요자의 입장에서는 소득에 비해 지나치게 높은 가격 때문임(참고1, 2).

<참고1>    주택가격 및 소득분위별 PIR(2013. 6. 기준) (단위 : 만원, 배)

전국	평균주택가격 가구연소득		1분위	2분위	3분위	4분위	5분위
			9,993	16,186	21,996	30,115	51,757
	1분위	1,549	6.5	10.4	14.2	19.4	33.4
	2분위	3,263	3.1	5.0	6.7	9.2	15.9
	3분위	4,429	2.3	3.7	5.0	6.8	11.7
	4분위	5,790	1.7	2.8	3.8	5.2	8.9
	5분위	9,210	1.1	1.8	2.4	3.3	5.6

서울	평균주택가격 가구연소득		1분위	2분위	3분위	4분위	5분위
			21.438	31,968	41,935	56,453	93,178
	1분위	1,557	13.8	20.5	26.9	36.3	59.8
	2분위	3,283	6.5	9.7	12.8	17.2	28.4
	3분위	4,477	4.8	7.1	9.4	12.6	20.8
	4분위	5,854	3.7	5.5	7.2	9.6	15.9
	5분위	9,280	2.3	3.4	4.5	6.1	10.0

- 출처 : KB주택가격 동향

주요국 도시별 PIR(소득 대비 주택가격)

출처 : KB금융지주 경영연구소, 주요국의 주택가격 비교와 시사점(2013. 9. 6.)

※ Performance Urban Planning은 주택구입여력이 적정한 PIR 수준을 3.0 또는 그 이하로, 5.1이상은 주택구입이 심각히 어려운 수준으로 규정하며, UN HABITAT(UN 인간정주위원회)는 3.0~5.0정도를 적정 PIR수준으로 권고.

① PIR(Price to income) : 주택시장의 중간값을 중산층 가구의 연간총소득으로 나눈 값으로 주택의 구입가능여부에 대한 지표로 주로 사용. PIR은 선진국에서 주택구입여력을 측정하는데 주로 사용되며, World Bank와 UN에서도 권장.

② Performance Urban Planning은 전세계 주요국의 337개 대도시를 기준으로PIR을 조사(미국, 영국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 홍콩 등이 포함되며 주요국 도시들은 인구 100만명 이상인 대도시를 대상으로 조사)

<참고2>

	한국	미국	일본
GDP(명목)	$1.13조	$16.25조	$5.96조
1인당 GDP	$23,000	$49,800	$46,900
부동산 시가총액 (가계의 부동산 자산)	$4.9조 (GDP 대비 436%)	$18.5조 (GDP 대비 114$)	$10.2조 (GDP 대비171%)

주요국 GDP 및 부동산 자산가치 비교

출처 : 주요국의 주택가격 비교와 시사점, KB금융지주 경영연구소, 2013. 9.

※ 한국의 GDP는 현재 1.13조 달러로 미국의 1/16, 일본의 1/6 수준. 하지만 국내 가계가 보유하고 있는 부동산의 가치는 약 5조 달러에 달하며, 이는 GDP 대비 436%로 상당히 높음.

□ 잘못된 정책방향 설정

ㅇ 현재의 주택상황은 실수요자들은 사고 싶어도 집값이 너무 비싸서 살 수가 없고 투기수요자들은 투기자산으로의 가치가 없어 사지 않는 것임.

ㅇ 따라서 정부가 실수요자들을 위한 주택정책을 펴고자 한다면 주택가격의 상승을 불러올 정책은 배제하고, 임대주택 공급 확대 등의 정책을 추진해야 함.

ㅇ 그럼에도 불구하고 정부는 ‘전세수요의 매매전환’이라는, 문제해결과는 정반대의 관점에서 정책을 실행하고 있음. 자금 부족으로 전세금도 대출을 받아 충당하는 국민들에게, 전세보증금보다 훨씬 더 비싼 집을 대출을 통해 사라는 참으로 어이없는 대책임.

ㅇ 참고로 우리나라의 저소득층은 이미 소득대비 월임대료(RIR) 비중이 33.6%에 달한 만큼 더 이상의 추가대출은 사실상 무리임.

<참고3>

임차가구의 소득대비 임대료 부담 비율(RIR) 추이 (단위:%)

구분	2006년		2008년		2010년		2012년
	중위수	평균	중위수	평균	중위수	평균	중위수	평균
전체 임차가구	18.7	22.9	17.5	22.8	19.2	23.1	19.7	26.4
저소득층	27.6	36.3	25.0	30.9	28.2	31.1	21.3	33.6
중소득층	18.9	20.7	17.6	21.4	16.6	21.4	16.9	20.0
고소득층	16.1	18.5	17.4	20.3	21.1	21.0	21.8	23.3

자료 : 국토해양부․국토연구원, 주거실태조사, 각 연도

ㅇ 더욱이 정부가 8.28 대책의 전제이자 첫 번째 목표 집단으로 제시한 ‘주택구매능력이 있음에도 전세에 거주하는 국민들’의 경우 실상 그 수가 전체 전세 가구에서 차지하는 비중이 매우 작음.

ㅇ 서울의 평균주택가격 약 4억 5천만 원 상당의 주택을 구매할 수 있는 전세보증금 5억 이상의 가구를 추산하면 2013년 8월 현재 전체의 8%를 조금 넘을 뿐임.

ㅇ 전국적으로 파악해도 전국주택의 평균가격인 약 2억 3천 만원 정도의 주택을 구입할 수 있는 전세가구도 20% 정도 밖에 되지 않음.

<참고4>

< 지역별 및 유형별 평균주택가격 >

(단위 : 천원)

구 분		전국	수도권	지방	서울	5대 광역시
매매	종 합	229,121	316,991	147,220	445,369	179,525
	아 파 트	248,189	331,817	164,209	488,428	190,823
	연립주택	139,924	167,298	74,966	223,684	85,889
	단독주택	225,956	511,761	132,579	685,614	189,234
전세	종 합	133,898	178,069	92,727	243,628	119,698
	아 파 트	158,477	199,571	117,209	283,688	136,668
	연립주택	83,806	97,710	50,813	128,665	59,246
	단독주택	95,912	214,970	57,013	287,389	87,139

출처 : 한국감정원, 2013. 9월 기준

전세보증금 액수에 따른 전국 및 서울 전세 가구 비율

	전국	서울
1억 미만	27%	3%
1억~2억미만	49%	27%
2억~3억미만	17%	38%
3억~4억미만	4%	18%
4억~5억미만	1%	7%
5억 이상	1%	8%

출처 : 한국감정원, 2013. 8월 기준

ㅇ 즉, 전체 전세가구의 90%가 넘는 대다수의 전세가구(서울기준. 전국 기준시 약 80%)는 ‘전세수요의 매매전환’이라는 이번 대책과는 사실상 무관함.

ㅇ 정책은 가능한 수혜집단의 범위를 넓히고, 관련 사안에서 가장 큰 어려움을 겪는 집단의 문제해결이 중심이 되어야 함. 그러나 정부의 대책은 이러한 정책의 기본원리와는 정반대로 전체 전세가구의 8%(서울기준. 전국 기준시 약 20%)도 되지 않는 일부 집단을 매매시장으로 유인하기 위한 유인책에 불과하며, 이로 인해 주택가격이 상승할 경우 나머지 대다수의 서민 전세가구가 그 피해를 감수해야 한다는 점에서 잘못된 정책임.

□ 전월세 대란의 해결이 아닌 악화

ㅇ 잘못된 인식과 그에 따른 정책으로 말미암아 전․월세 대란이 해결되기는커녕 더욱 악화되고 있음.

ㅇ <참고5>의 도표와 같이 정부의 8・28대책이 발표되고 한 달 반이 지난 현재에도 전세가격은 계속해서 상승하고 있음.

<참고5>               종합주택 전세가격지수

출 처 : 한국감정원. 10.

ㅇ 한편, 한국감정원의 ‘전세시장 분석과 정책방향보고서’에 따르면 전국적으로 집값이 1% 오르면 전세가격이 0.7% 상승함.

<참고6>

	전국	수도권	지방
매매가격 1%변동시	0.7	04~0.5	0.90~0.98
이자율 1% 변동시	-0.15	-0.2~0.5	영향없음

매매가격, 이자율에 따른 전세가격 변동률

출처 : 전세시장동향과 정책방향, 한국감정원, 2013. 9. 단위 : %

ㅇ 정부가 제시한 이번 대책의 목표는 “전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담 완화임”. 그러나 정부의 발표 후에도 전세값 상승세는 멈추지 않고 있음.

ㅇ 결국, 정부의 이번 대책은 전세값을 잡겠다는 목표는 달성하지 못한 채, 일부 투기세력에게 정부가 부동산의 인위적 가격부양에 대한 미련을 버리지 못했다는 잘못된 신호만 준 것임.

ㅇ 이에 따라 전체 전세가구의 90% 가까운 대다수의 서민 전세가구(서울기준. 전국 기준시 약 80%)는 이번 대책으로 아무런 혜택도 받지 못할 뿐만 아니라 오히려 집값 상승의 피해만 고스란히 떠안을 처지에 놓였음.

□ 결론

ㅇ 살핀바와 같이 정부가 8.28 대책의 첫 번째 전제이자 목표로 제시했던 ‘전세수요의 매매수요 전환’은 그 원인진단 및 목표수립의 전 과정이 근본부터 잘못된 것인 만큼 이를 근거로 한 취득세 인하, 저리의 장기모기지 공급 확대, 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영 등의 재검토가 필요함.

ㅇ 지금의 부동산 가격 하락은 소득에 비해 지나치게 높은 집값이 정상화되는 과정임. 다소 고통스럽더라도 정부는 이를 인내하면서 그 과정에서 전월세 상승으로 고통 받는 서민들을 위해서 공공임대주택 확대, 매입임대사업 확대 등의 대책을 실행해야 함.

-끝-