시설안전공단, 공공기관‧지자체 유리외벽 문제 방관

성남시청 ‧ 마포구청 에너지효율 등급외판정, 용산구청 4등급 받아

최근 공공기관 및 지자체 등이 신청사를 유리외벽으로 시공함에 따라 에너지효율을 악화시키고 있음에도, 한국시설안전공단이 이에 대한 지도‧감독을 외면하고 있어 문제가 되고 있다.

국회 국토교통위원회 소속 새누리당 이헌승 의원(부산진을, 새누리당 원내부대표)은 안전행정부로부터 ‘유리외벽 관공서 에너지효율등급 현황’을 제출받아 분석한 결과 이 같이 나타났다고 밝혔다.

한국시설안전공단은 ‘시설물의 안전 및 유지관리를 위한 정보공유’와 ‘환경 친화적 건축물 활성화’ 등을 주요 업무로 하고 있지만, 공공기관 및 지자체의 유리외벽 시공에 따른 에너지효율 악화에 대하여 단 한 차례도 지도‧감독을 실시한 바 없다.

이에 따라, 유리외벽제품 성능에 대한 인증제도가 허술하게 운영되면서, 시공업체들이 자재 성능시험을 생략하거나, 실험실의 제한된 조건 하에서 한 차례 시험한 후 주먹구구식으로 유리외벽 시공을 하고 있는 것으로 나타났다.

유리제품은 대체로 가시광선 투과율이 높고, 차폐계수 및 열관류율이 낮아 건물외벽으로는 적합하지 않은 편이며, 더욱이 건물방향 및 위치에 따라 햇빛을 접하는 면적이 달라져 외벽 기능을 제대로 못할 가능성이 높다.

그럼에도 불구하고, 성남시청 등 다수의 관공서에서 똑같은 유리제품을 동‧서‧남‧북‧지붕층 등 건축물의 모든 방향에 일률적으로 시공함에 따라 햇빛의 영향을 많이 받아 냉방 부하가 커지는 남쪽, 지붕층 등에서 온실 효과가 크게 나타나고 있다.

결국 성남시청과 마포구청은 시공 직후 실시된 에너지효율평가에서 등급외 판정을, 용산구청은 4등급 판정을 받았다.

이후, 마포구청과 용산구청은 유리외벽에 단열필름이나 패널을 덧대는 등 추가시공을 실시해서 에너지효율등급이 다소 상향 조정되었으나, 성남시청은 단열패널 시공 중 유리외벽이 파열됨에 따라 시설개선이 중단된 상태로 운영되고 있다.

성남시는 시행사에 대하여 부실시공으로 2011년에 소송을 제기한 상황이지만, 설계 오류 및 시공 부적절에 대해 책임 입증이 쉽지 않아 소송이 장기화될 전망이다.

이에 대해 이 의원은 “한국시설안전공단이 유관기관과 협력해서 유리외벽 성능인증 제도를 보완하고, 관공서의 유리외벽 시공 실패사례가 타 기관과 공유될 수 있도록 해서, 더 이상 유리외벽 시공에 따른 문제가 반복되지 않도록 해야 할 것이다”라고 밝혔다.

<참고> 안전행정부 주요 유리외벽청사 에너지 효율등급 및 시설개선 현황

○ 기관별 에너지 효율등급

구 분	서울시청	용산구청	마포구청	성남시청	비고
평가등급	1등급	4등급	등급외	등급외
평가시기	2012년	2010년	2010년	2010년

※ 용산구청, 마포구청, 성남시청은 2010년 이후 에너지 전문기관에서 에너지 효율평가를 받은 사실이 없음

단, 시설개선 권고에 따른 이행 완료로 용산구청(4등급→ 2등급), 마포구청(등급외→3등급) 상향 조정

○ 시설개선 권고 추진 실적 (‘13. 9월  현재)

대상 기관	권고 주요내용	추진실적
용산 구청 (5건) 완료	○ Back Panel 설치 (56→45%, 1,441㎡)	- Back Panel 설치 완료(’11.12월)
	○ 펀칭메탈 설치(11%)	- Back Panel(320㎡) 설치로 대체 시공 완료(’11.12월), 단열필름 추가 시공
	○ 인버터 제어	- 에너지절감 자문위 서면심의 의결 결과, 대체안＊ 인정(’12.12월) ＊증기보일러 축소가동 시설개선 등 (‘12.12월 완료)
	○ 사무실등 32W→LED(30%) 교체	- LED등 1,024개 교체 완료(‘12.12월)
	○ 태양광(600㎡→800㎡) 증설	- 태양광 증설(600㎡→800㎡) 완료(’10.8월) ＊태양광 추가 증설(PV35㎡+ BIPV486㎡)
마포 구청 (8건) 완료	○ Back Panel 설치 (59→52%, 560㎡)	- 대체시설로 단열필름(6,200㎡) 시공완료(’12.2월)
	○ 천장마감(유리)·전동창 설치 (297㎡)	- 민원여권과 등 글라스월 설치 완료(‘12.1월) - 환기창 132개소 설치 완료(‘11.10월)
	○ 급탕온도 조절(55→45℃)	- 급탕온도 45℃ 조절 완료(‘10년)
	○ 출입문 개선 (인터락킹 타입으로 교체)	- 청사 준공전 기설치 완료
	○ 전체 조명밀도 23% 절감 - 전체조명 12% 철거후, LED (30%) 교체 ※ 다만, 밀도에 맞게 LED 소비전력 조정	- 전체조명 1,409개 철거(12.6%) 및 LED등 41.83% 교체 완료(‘12.11월)
	○ 주차장등 : 형광등 → LED	- 교체수량 : 464개(‘12.9월)
	○ 주차장 진입로등 : 메탈등 → 형광등	- 3파장 55W로 교체(‘10년)
	○ 태양광(250㎡→350㎡) 증설	- 태양광 200㎡(35㎾) 증설 재추진 - 태양광 관급자재 조달계약 완료(‘13.3월), 증설완료(’13.5월)
성남 시청 (7건) 진행중	○ Back Panel 설치 (49→44%, 760㎡) ※ 전동창 설치 포함	- 설계용역 완료(746㎡ 백패널 설치) - ‘11.12.13 창호에 단열패널 + AL복합패널 시공시 태양열로 인한 로이복층유리 파열로 공사 잠정 중단후 소송 진행중
	○ 가천장․실구획(245㎡)	- 청사 로비 일부를 글라스월 폴딩도어 대체 설치로 실구획 추진 권고 ‘12년 미이행 - 청사로비 구조적, 건축적 문제점 분석 등 다각적 검토중 - ‘13. 9월 청사로비 실구획 설계추진 및 10월 설계내용 검토후 공사 착수 예정
	○ 급탕온도 조절(55→45℃)	- 급탕온도 45℃ 조절 완료(‘10.11월)
	○ 출입문 개선 (인터락킹 타입으로 교체)	- 방풍브러쉬로 대체 설치(16개소)완료(‘12.9월)
	○ 사무실등 조명밀도 20% 절감 ※ 사무실등 20% 철거후, 28W → LED(30%) 교체	- 사무실등 6,586등 중 1,459등 제거(22%)후 LED등 1,964등(등기구 982개) 교체(‘11.7월) 및 LED등 2,212등(등기구 1,106개) 추가 교체 완료(‘12.11월)
	○ 주차장 진입로등 : 메탈등 → 형광등	- LED등 24개 교체 완료(‘11.7월)
	○ 미사용실 조명 : 20% 철거	- 미사용 램프 20%(30개) 철거 완료(‘11.7월)

<성남시청 유리외벽 하자관련 현황>

□ 유리 제품사양 : (주)KCC, 24mm 복층 3면 싱글 로이유리

□ 외벽유리 위치별 시공 현황 : 시청사 남쪽 정면(1층~9층), 북쪽 후면(1층~9층)

의회청사 동쪽, 남쪽, 서쪽(1층~5층)

□ 성남시청 외벽유리 구체적 하자 : 남쪽, 북쪽, 동쪽, 서쪽, 지붕층 등 건축물의 모든 방향에 일률적으로 싱글 3면 로이유리로 설계 및 시공하였는데,

이는 태양의 적외선 차단을 고려하지 않은 설계 및 시공이므로, 태양의 적외선의 영향을 많이 받아 냉방 부하가 커서 문제가 되는 남쪽, 서쪽, 지붕층은 3면 로이유리가 아닌, 2면 로이유리로 시공하여 적외선을 근본적으로 차단하도록 했어야 했는데, 그렇게 하지 않음.

□ 소송 진행 현황

• 소송 제기일 : 2011. 9.16.

• 현재 진행상황 : 상호 변론중

• 감정평가 기관 : 해당법원 지정인.

• 소송이 장기화 되어 가는 이유 : 감정인이 냉.난방 하자에 대하여 하자가 아니다 라는 감정결과를 제출함에 따라, 원고(성남시)의 이의 제기로, 4계절 실제온도 측정 감정을 재판부에 요청하였고, 재판부의 조정으로 인하여 지연됨.

한국감정원, 중과실 직원 뒤늦게 적발해 솜방망이 처벌

감정평가 투명성 확보 위해 징계 강화 절실

한국감정원 보상사업단 직원이 수년간 규정을 위반한 업무처리로 부실보상, 수용재결 실효 등의 문제를 일으켰으나, 이를 뒤늦게 적발하고도 솜방망이 처벌에 그쳐 문제가 되고 있다.

국회 국토교통위원회 소속 새누리당 이헌승 의원(부산진을, 새누리당 원내부대표)은 한국감정원으로부터 ‘임직원 징계현황’ 자료를 제출받아 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

문제가 된 종4급 직원은 작년 말까지 부산지점 보상사업단에 근무하였는데, 업무태만 및 규정위반으로 보상대상이 아닌 자에게 보상금을 지급하고, 보상관련 서류 정리를 지연시켜 수용재결을 실효시켰으며, 업무 미숙으로 다수의 민원을 유발하는 등 대부분의 업무를 부적절하게 처리하였다.

이에 따라 경상남도가 수용재결 실효에 따른 손해를 입게 되어 한국감정원에 손해배상청구소송을 제기한 상태인데, 아직까지 해당 직원이 별도로 배상책임을 진 바 없다.

그럼에도 불구하고 한국감정원은 해당 직원에게 ‘사안이 경미하여 사회적 물의를 일으키지 않고, 당원의 손실을 전액 보전한 자’에게 적용하는 감봉 처분을 실시하였다.

더욱이, 한국감정원은 직원의 직무성과를 1년에 두 차례 평가하고, 별도로 상시 감사도 실시하고 있음에도, 해당 직원의 문제를 수년간 한 차례도 적발한 적이 없는 것으로 나타났다.

이에 대해 이 의원은 “감정평가 업무가 각종 부패 사건의 핵심적 수단으로 활용됨에 따라 국민의 신뢰가 바닥에 떨어진 상황에서, 감정평가 최종 감독자인 한국감정원부터 내부직원의 부실보상이나 규정위반을 제대로 감독하지 못하고 뒤늦게 솜방망이 처벌로 조치한 것은 심각한 문제이다”라고 하면서, “감정평가 업무의 대국민 신뢰 회복을 위해 지도‧감독을 체계화하고 징계를 강화할 필요가 있다”고 밝혔다.

JDC 금융부채는 5,810억, 이자비용 8년새 135배 증가

- JDC가 200억 출자한 ㈜해울, 부채가 3,668억, JDC가 지급보증한 적자만 240억-

-임직원에 대한 특혜시비 없도록 특단의 조치하고, 재무건전성 확보위한 대책 시급-

□현황

재무현황 평가: 저조한 분양실적으로 수익성 감소

○ 제주국제자유도시개발센터(JDC)는

내국인면세점 운영, 제주국제자유도시 개발사업 등을 주된 업무로 수행중.

2008년 이후 각종 부동산 개발사업을 확대하고 있어

JDC의 총자산은 2012년 말에 7,799억으로

2004년 601억원 대비 7,198억 증가하였음.

JDC는 최근 부동산 개발사업에 소요되는 자금 중

면세점사업 등 자체사업을 통하여 벌어들인 자금으로

충당하지 못하는 부분을 금융부채 등으로 조달하고 있는데,

그 결과, *부채는 2012년 말에 3,643억에 이르며,

2004년 106억원 대비 3,537억 증가.

*JDC가 100% 출자한 ‘해울’재단의 부채를 포함한 연결재무재표 기준으로 하면 부채가 6700억대임.

JDC의 자본은 별도의 자본금 없이 이익잉여금으로 구성되는데,

2012년까지의 이익잉여금은 대부분 면세점 사업을 통해 벌어들인 이익임. 자본은 2012년 말에 4,155억에 이르고 있으며, 2004년 495억원 대비 3,660억 증가.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 재무현황

(단위: 억원)

	2004 (a)	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012 (b)	증감액 (b－a)
재고자산	263	986	1,473	1,942	2,379	3,199	4,355	4,213	4,458	4,195
유형자산	25	20	9	13	292	651	679	1,527	1,635	1,610
총자산	601	1,513	1,857	2,236	3,013	4,551	5,983	7,211	7,799	7,198
부채	106	680	647	665	973	1,787	2,750	3,573	3,643	3,537
자본	495	833	1,210	1,571	2,039	2,763	3,234	3,638	4,155	3,660

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ JDC 매출은 2004년 이후 2009년까지는 급증하다

2010년 이후에는 등락을 보이고 있지만, 여전히 증가추세임.

2012년까지 매출의 대부분을 차지하고 있는 면세점 수익은

지속적으로 확대되고 있지만,

분양사업에서 *K-IFRS 도입으로 준공 전 분양이 매출로 인식되지 못하여

한국채택국제회계기준

[ Korean International Financial Reporting Standards ; K-IFRS ]

국제회계기준에 맞춰 2007년 말 제정된 새로운 회계기준.. 2009년부터 기업은 이를 선택적으로 적용하며 2011년부터는 모든 상장기업이 의무적으로 K-IFRS를 적용해야 함. K-IFS의 도입으로 개별재무제표만 공시하면 됐던 기존과 달리 연결재무제표 공시가 의무화되며 투자부동산, 유형자산, 금융부채 등 객관적 평가가 어려운 항목에 대해서는 취득원가 기준이 아닌 공정가치 기준으로 평가 방식이 변경된다. 또한 재무제표 구성 항목이 바뀌어 대차대조표는 재무상태표로, 손익계산서는 기존 손익계산서에서 대차대조표의 기타포괄손익을 포함하는 포괄 손익계산서로 변경되고 이익잉여금처분계산서는 삭제된다. 대손충당금은 예상되는 손실이 아닌 실제 발생 손실에 근거해 충당금을 적립하도록 한다. K-IFRS의 시행은 연결 대상 회사 재무상태와 영업실적 등을 모두 반영할 수 있어 투자자들에게 정확한 재무 정보를 제공하는 효과를 얻을 수 있음..

2010년 이후 매출이 정체상태.

JDC는 부동산 개발에 많은 자금을 투입하고 있지만,

이익으로 이어지지 못하여 영업이익과 당기순이익이

2011년 대비 확대되지 못하고 있는 상황.

JDC의 수익성은 타 공기업에 비하여 높은 편인데,

매출원가율이 낮은 면세점 사업에서 이익의 대부분이 창출되기 때문임.

하지만, 최근 부동산 개발사업의 저조한 분양실적 등으로 인하여

매출이 확대되지 못하여 총자산순이익률을 기준으로 한 수익성은

2008년 이후 지속적으로 하락하고 있는 추세.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 손익, 수익성현황

(단위: 억원, %)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
매출	1,181	1,540	1,821	2,091	2,414	3,721	3,187	3,409	3,587
면세점매출	1,181	1,540	1,821	1,954	2,338	27,15	3,034	3,392	3,436
분양사업	―	―	―	96	76	1,006	153	17	151
영업이익	296	389	441	453	602	815	755	814	749
당기순이익	210	308	347	357	483	718	465	585	521
매출액영업이익률	25.1	25.3	24.2	21.6	24.9	21.9	23.7	23.9	20.9
매출액순이익률	17.8	20.0	19.1	17.1	20.0	19.3	14.6	17.2	14.5
총자산순이익률	34.9	20.3	18.7	16.0	16.0	15.8	7.8	8.1	6.7

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ JDC는 2007년부터 분양사업을 통한 매출을 시현하기 시작했지만,

JDC의 매출은 면세점 매출이 대부분을 차지하고 있으며,

분양매출은 2009년에 일시적으로 996억원이 발생한 것을 제외하고는

낮은 수준이고, 면세점의 매출원가가 낮아 매출원가율이 50%대를 유지.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 매출 구성

(단위: 억원, %)

		2007	2008		2009		2010		2011		2012
매출	면세점	1,954		2,327		2,706		3,026		3,383		3,428
	분양	96		64		996		80		8		140
	임대	0		0		0		2		7		9
	옥외광고	3		3		2		0		0		0
	출연금	30		12		10		70		0		0
	기타	7		7		7		9		10		10
	합계	2,091		2,414		3,721		3,187		3,409		3,587
매출원가	면세점	1,040		1,187		1,430		1,593		1,735		1,798
	분양	100		63		797		88		7		115
	임대	0		0		0		0		22		22
	합계	1,140		1,249		2,227		1,681		1,763		1,936
매출원가율	면세점	53.2		51.0		52.9		52.7		51.3		52.5
	분양	104.1		98.1		80.0		110.4		79.6		82.0

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ JDC는 면세점사업을 통하여 벌어들인 수익으로

분양사업에 필요한 자금을 모두 충당하지 못함에 따라

2009년 이후 2011년까지 지속적으로 금융부채를 확대하여

자금을 조달하고 있어서,

금융부채가 2004년에 없었지만 2012년 말에는 2,857억원으로 확대.

금융부채의 증가는 이자비용의 확대로 이어지고

수익성을 저해하는 요인으로 작용하는데,

금융부채가 급증한 시점인 2009년에 이자비용은 87억원 발생하였으며,

이후 매년 지속적으로 증가하여 2012년에는 135억원까지 확대.

○ JDC의 재무건전성은 2011년 대비 2012년에 개선된 것으로 분석되는데,

본격적인 개발사업 확대시점인 2009년부터 부채비율이 확대되기 시작하여 2011년에는 98.2%까지 증가하였지만

2012년에는 금융부채가 100억원 감소하는 등 87.7%로 감소.

차입금의존도도 2012년에는 36.6%로 2011년 41.0% 대비 4.4%p감소,

수익성 악화로 이자보상배율(영업이익/지급이자비용)이 2011년 6.1배에 비하여 2012년에는 5.5배로 감소.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 재무건전성 현황

(단위: 억원, %, 배)

	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
금융부채	―	499	499	500	759	1,518	2,517	2,957	2,857
이자비용	1	11	20	20	43	87	115	132	135
부채비율	21.5	81.7	53.5	42.3	47.7	64.7	85.0	98.2	87.7
차입금의존도	0.0	33.0	26.9	22.3	25.2	33.4	42.1	41.0	36.6
이자보상배율	250.4	34.7	21.7	22.3	13.9	9.4	6.6	6.1	5.5

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

부동산 개발사업 미분양 확대

○ JDC가 참여하는 부동산 개발사업은

첨단과학기술단지, 헬스케어타운, 영어교육도시, 신화역사공원, 휴양형주거 단지 등이며, 이들 개발사업의 총사업비는 6조 6,187억.

이들 사업에 대하여 JDC가 계획하고 있는 투자비는 1조 1,824억인데,

JDC는 이들 부동산 개발사업에 2012년 말까지 총 6,626억원(56.0%)을 투자.

JDC 투자비가 많은 사업지구는 신화역사공원으로 5,831억원에 이르고,

영어교육도시는 2,415억원, 첨단과학기술단지에 1,716억원,

헬스케어타운에 1,519억원이 소요될 전망.

한편, JDC가 참여하는 부동산개발사업 중

2010년에 준공된 첨단과학기술단지를 제외하고는

대부분 2017~2021년까지 사업이 지속될 전망.

○ JDC는 첨단과학기술단지에 2012년까지 계획된 투자비의 76.8%에 해당하는 1,318억원을 투자하였지만, 2012년 말까지 분양누계액은 423억에 불과. 첨단과학기술단지에서 미분양된 면적 207천㎡ 중 산업시설용지(3천㎡)는 2013년 5월까지 분양을 완료하였지만, 공동주택용지, 근린생활시설용지, 주차장용지, 생산활동지원 시설용지,

학교용지 등이 미분양된 상태.

영어교육도시에 계획된 투자비 2,415억원의

80.7%에 해당하는 1,950억원을 투자하였지만,

2012년 말까지 분양누계액은 490억에 불과.

2013년까지 5월까지 공동주택 2필지(309천㎡)를 추가적으로 분양계약을 완료하였지만, 미분양 물량이 해소되지 못하고 있는 실정.

헬스케어타운도 예정된 투자비의 절반인 701억원을

2012년 말까지 투자했만, 분양누계액은 235억에 불과.

2013년 5월까지 중국 녹지그룹과 토지매매계약을 체결하고

서우-중대지산 컨소시엄과 투자유치를 진행하고 있지만

여전히 미분양물량이 많은 상황.

신화역사공원에 대한 JDC의 투자비는 총 5,831억원이며,

2012년 말까지 투자비는 2,154억원.

동 사업은 타 사업지구에 비하여 투자비가 상당히 많기 때문에,

동 사업지구의 투자유치 성공여부는

JDC의 향후 현금흐름에 큰 영향을 미칠 것으로 추정.

JDC는 동 사업지구에 대하여 말레이지아 EMG, 중국 람정그룹과

투자유치 협상 중이지만 그 결과를 예측하기는 곤란.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 부동산 개발사업 분양 현황 1

(단위: 억원, %)

	총사업비	사업기간	투자계획	2012 투자누계	투자비 /투자계획
첨단과학기술단지	4,655	2003~2021	1,716	1,318	76.8
첨단지원시설	(658)	2008~2010	(658)	(658)	(100)
헬스케어타운	7,719	2008~2021	1,519	701	46.1
영어교육도시	17,806	2008~2021	2,415	1,750	80.7
신화역사공원	11,007	2003~2018	5,831	2,154	36.9
비축토지	0	2007~2021	0	360
휴양형 주거단지	25,000	2005~2017	343	343	100
첨단지원시설	623	2008~2010	623	343	100
합계	66,187	―	11,824	6,626	56.0

주: 신화역사공원은 항공우주박물관을 포함하며, 첨단지원시설의 경우는 임대용도임.

자료: 제주국제자유도시개발센터의 제출 자료를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 부동산 개발사업 분양 현황 2

(단위: 천㎡, %)

	분양가능 면적	분양면적	미분양면적	분양률	2012 분양누계액	분양개시일
첨단과학기술단지	633	426	207	67.3	423	2007. 7
헬스케어타운	1,144	66	1,078	5.8	235	2012.10
영어교육도시	1,783	321	1,462	18.0	490	2011. 6
신화역사공원	3,151	7	3,144	0.2	1	2013예정
비축토지	1,191	452	739	38.0	229	2012.12
휴양형 주거단지	744	744	―	100.0	932	2009. 3
첨단지원시설	38	25	13	65.8	33	2008.10
합계	8,684	2,041	6,643	23.5	2,343	―

주: 첨단지원시설은 임대용도임.

자료: 제주국제자유도시개발센터의 제출 자료를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ JDC가 분양목적으로 개발하는 사업은 재고자산 계정으로,

임대(매각) 목적의 부동산 개발사업은 유형자산 및 투자부동산 계정으로 분류하고 있는데, 분양사업용 재고자산을 중심으로 증가

JDC가 영어교육도시, 신화역사공원, 첨단과학기술단지, 헬스케어타운를 개발하는데 많은 자금을 투입했지만,

분양실적이 저조하여 분양매출로 이어지지 못하여

수익성과 재무건전성에 부정적인 영향을 미치고 있음.

JDC는 향후 진행하고 있는 투자유치 개발사업이 성공적으로 진행될 수 있도록 노력을 기하는 것 외에

계획하고 있는 투자사업에 대한 연차계획을 합리적으로 수립하여

유동성 부족현상이 발생하지 않도록 하여야 할 것임.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 부동산 개발사업별 자산

(단위: 백만원)

	2008	2009	2010	2011	2012
재고자산	208,473	294,935	401,007	383,448	410,776
제품	0	42,624	35,910	35,437	157,274
재공품	89,327	170,525	365,096	348,011	253,502
용지	119,146	81,786	―	―	―
유형자산	29,172	65,144	67,865	49,910	76,990
투자부동산	―	―		102,831	86,513
총자산	301,262	455,055	598,340	721,130	779,869

주: 재공품은 공사가 진행 중인 계정을 의미하며, 2009년 이전은 유형자산과 투자부동산을 구분하지 않음.

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

100% 출자법인 ㈜해울의 적자경영으로 금융리스부채 대지급 가능성

○ JDC가 100% 출자하여 설립한 ㈜해울은

｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 및

｢제주특별자치도 국제학교 설립과 운영에 관한 조례｣에 따른 국제학교인 North London Collegiate School Jeju와 BranksomeHall Asia를 운영.

(주)해울은 2010년 10월 29일 및 2011년 10월 11일자로 각각 체결된

‘제주영어교육도시 1단계 사립학교 1개교(NLCS Jeju) BLT사업 관계약정서’와‘제주영어교육도시 1단계 사립학교 1개교(Branksome Hall Asia) 건설사업 BLT사업 관계약정서’에 따라 NLCS Jeju와 BHA 국제학교 학교시설을 (주)FES제주(사업시행자)와 (주) BH제주로부터 각각 임차하는

금융리스 계약을 체결.

동 계약에 따른 시설임대료는 임대개시 후 24개월이 경과한 이후 시점부터 매 분기별로 지급하도록 약정되어 있으며,

NLCS Jeju와 BHA는 2011년 9월 1일과 2012년 9월 1일 각각 임대가 개시. (주)해울이 지급할 금융리스 총계는 6,224억원(현가 3,314억원)이며,  JDC가 지급보증하고 있음.

[표 ] (주)해울 금융리스부채 현황

(단위: 백만원)

	1년이내	1년초과 5년이내	5년초과	합계
최소리스료 총액	8,210	119,589	494,647	622,446
최소리스료 순액	7,728	97,749	225,957	331,434

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ (주)해울의 최근 재무현황 분석을 통하여

향후 JDC의 대지급 가능성에 대하여 평가해 보면,

(주)해울은 NLCS Jeju와 BHA 국제학교 학교시설을

(주)FES제주(사업시행자)와 (주)BH제주로부터 각각 임차하는

금융리스 계약을 2011, 2012년에 실시함에 따라

자산과 부채가 2011년과 2012년에 급증.

지속적인 결손으로 인하여 자본이 2012년에 음(－)의 값을 가지고 있음.

[표 ] (주)해울 주요 재무현황

(단위: 백만원)

	2010	2011	2012
총자산	9,505	145,167	350,723
부채	3,867	142,245	366,826
자본	5,738	2,922	－16,103

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ (주)해울의 손익현황을 살펴보면, 매출이 2012년에 크게 확대되었지만

정원 대비 현원이 50% 미만이어서 관련 운영비용과 금융리스비용 등을 차감한 후의 당기순이익이 지속적으로 음(－)의 값을 나타내고 있음.

[표 ] (주)해울 주요 손익현황

(단위: 백만원)

	2010	2011	2012
매출	68	8,423	24,663
영업이익	－4,303	－5,031	－8,173
당기순이익	－4,219	－7,760	－23,790

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ ㈜해울은 지속된 결손으로 자본이 급격히 감소하여

부채비율(부채총액/자기자본)이 2011년 4,867%, 2012년에는 완전잠식되어

재무건전성이 악화되고 있음.

또한 유동자산으로 유동부채를 상환할 수 있는 여력을 살펴보는 유동비율이 2010년 235.7% 이후 급격히 감소하여 2012년에는 38.3%에 불과.

유동성이 크게 저하되어 유동성 확보가 어렵다는 것을 알 수 있음.

이와 관련하여 (주)해울의 외부감사인은

(주)해울이 유동성 부족과 누적된 결손으로 인하여

계속적으로 존속하기 곤란하다고 감사보고서에 기술하고 있음.

(주)해울의 감사보고서 주요 내용: (주)해울은 설립 후부터 외국인학교의 개교준비와 운영초기로 인하여 연속하여 영업손실을 보고하였고, 2012년 영업손실은 8,173백만원이며, 누적결손금은 36,012백만원이다. 또한 (주)해울의 유동부채는 31,429백만원으로 (주)해울의 유동자산보다 19,399백만원 많습니다. 이러한 상황은 (주)해울의 계속기업으로서의 존속능력에 유의적 의문을 불러일으킬 만한 중요한 불확실성이 존재함을 의미합니다.

[표 ] (주)해울 유동비율, 부채비율

(단위: %)

	2010	2011	2012
유동비율	235.7	103.8	38.3
부채비율	67.4	4,867.9	자본잠식

자료: 제주국제자유도시개발센터의 감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

○ 이렇게 계속기업으로서의 존속문제를 발생시킨 영업손실의 누적은

(주)해울이 설립 이후 국제학교의 개교준비기간에 대한 투자비용과

2012년 9월 기준으로 국제학교의 개교 및 운영 초기임에 따른

학생 수가 적정 수에 미치지 못함에 기인함.

NLCS Jeju 국제학교의 경우 초등학교 과정, 중등과정, 고등과정 등 총 14   개 학년을 운영하고 있는데,

전체 학생수 정원 1,508명 대비 2013년 5월까지 현원은 651명에 그침.

초등학교의 1~4학년 및 중등 7~9학년의 경우 정원 대비 현원의 비중이 높지만 기타 학년에서는 현원이 정원의 50% 미만임.

[표 ] NLCS Jeju 국제학교 학생 수 정원 대비 현원현황

(단위: 명, %)

	초등학교 과정							중등과정			고등과정				합계
	Junior School							Middle School			Upper school		Sixth Form
	R	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
정원(a)	24	24	24	24	24	96	96	132	132	160	160	180	216	216	1,508
현원(b)	9	18	15	21	19	30	46	84	98	108	78	67	58	―	651
비율(b/a)	37.5	75.0	62.5	87.5	79.2	31.3	47.9	63.6	74.2	67.5	48.8	37.2	26.9	―	43.2

주: 2013년 5월 기준임.

자료: 제주국제자유도시개발센터 제출 자료.

BHA 국제학교의 경우, IB PYP, IB MYP, IB DP과정의

총 14개 학년을 운영하고 있는데,

전체 정원 1,212명 대비 2012년 10월 현원은 339명에 그침.

BHA 국제학교는 2012년 10월에 개교하여 현원이 정원의 50% 미만으로 NLCS Jeju 국제학교에 비하여 정원 대비 현원 비율은 더 취약함.

[표 ] BHA 국제학교 학생 수 정원 대비 현원현황

(단위: 명, %)

	IB PYP								IB MYP				IB DP		합계
	JK	SK	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
정원(a)	36	36	80	80	80	80	80	80	110	110	110	110	110	110	1,212
현원(b)	19	20	16	18	20	17	19	41	53	33	45	38	―	―	339
비율(b/a)	52.8	55.6	20.0	22.5	25.0	21.3	23.8	51.3	48.2	30.0	40.9	34.5	0.0	0.0	28.0

주: 2013년 5월 기준임.

자료: 제주국제자유도시개발센터 제출 자료.

○ 개별기준으로 한 JDC의 금융부채는 2,857억이며, 부채비율은 87.7%.

하지만, ㈜해울을 포함한 연결기준의 JDC의 금융부채는 5,810억으로 크게 증가하고, 부채비율도 176.4%로 급증.

JDC는 ㈜해울의 금융부채(2012년 말 대주단 차입금 잔액 2933억원)에 대하여 지급보증을 하고 있으며, ㈜해울의 수익구조가 현재까지는 열악하여 지급보증으로 인한 우발채무의 위험이 적지 않은 상황.

만약, ㈜해울의 경영실적이 차기 이후에도 지속적으로 개선되지 않아

금융부채를 상환하지 못할 경우,

JDC는 동 금융부채를 대지급하는 상황을 맞을 수도 있음.

JDC의 자본은 2012년 말 현재 4,155억인데,

지급보증하고 있는 ㈜해울에 대한 금융부채는 2,933억이어서

지급보증액이 자본의 70%에 육박.

이처럼 과도한 자회사 지급보증은 모기업의 재무적 부담으로 작용하므로, 지양될 필요가 있음.

[표 ] 제주국제자유도시개발센터 지급보증액/자본

(단위: 억원, %)

자본	지급보증액	지급보증액/자본 × 100
4,155	2,933	70.6

주: 2012년 자본과 지급보증액임.

자료: 제주국제자유도시개발센터의 연결감사보고서를 이용하여 국회예산정책처가 작성함.

대주보, 대연혁신도시 분양자 1/4이 부동산 투기해도 방치!

-공기업 직원에 대한 특별공급이 특혜분양 안되도록 특단의 대책 세워야-

□대연혁신도시 아파트 분양관련 현황(대한주택보증)

○ 이전대상 직원에 대한 아파트 분양공급 개요

사업명	대연혁신지구 공동주택건립공사
소재지	부산시 남구 대연동 1858외 1필지
사업주체	부산도시공사	시공사	현대건설,대우건설
대지면적	121,179.9 ㎡	건축연면적	422,456.2 ㎡
건폐율	15.9 %	용적율	260.36 %
착공일	'10. 7.19	모집공고일	'12. 4.30
분양계약체결	'12. 5.29 ∼ 5.31	사용검사일	'13. 5.31
세대수(규모)	2,304세대 (지하3층 지상 17∼41층 15개동 및 부대시설)

○ 분양받은 직원 현황

- 인원수, 직급, 평형

평형별	25평		34평		41평		46평		합계
계약자수	9		107		9		7		132
직급별	관리1급	관리2급		관리3급		관리4급		관리5급	합계
계약자수	6	38		44		41		3	132

- 분양금액, 일반분양가와 차액, 분양일자

+ 분양금액 : 199,690,000원(최저) ～ 433,015,000원(최고)

+ 특별분양 평당 분양가는 864만원으로 일반분양가 대비 약 54만원 저렴

+ 분양일자 : 2012. 5. 29 ～ 5. 31

○ 분양조건 : 최초 분양계약 가능일로부터 1년간 전매제한

○ 분양직원에 대한 지원내역 : 분양대금의 80% 범위내에서 1∼3%의 이율로 융자 지원

※총131명에 대하여 272억원 대여하고 127억원 상환받아 대여금 잔액은 145억원임 (’13.10.22 기준)

○ 분양권 전매 직원현황

- 인원수, 직급, 평형

평형별	25평		34평		41평		46평		합계
전매자수	3		26		2		2		33
직급별	관리1급	관리2급		관리3급		관리4급		관리5급	합계
전매자수	3	10		12		8		0	33

- 전매자에 대한 회사의 조치현황, 전매일자, 전매차액, 전매시 다운계약서 작성 현황, 조사 결과 보고서

+ 전매한 직원에 대하여는 지방이전시 예외없이 부산에 전보발령하고, 직원숙소 등 주거지원 대상에서 제외할 예정임.

+ 입주지정기간(’13. 6.24∼9.30)을 고려하여 ’13.10월부터 감사실에서 조사를 진행 중으로 현재 전매자에 대한 별도의 조사결과보고서는 없음.

○ 부산진구을 국회의원 이헌승입니다.

김선규 사장님께 질의하겠습니다.

○ 대한주택보증도 공공기관 지방이전 계획에 따라

부산으로 이전 추진 중인 것으로 알고 있습니다.

사장님! 언제쯤 이전완료될 것으로 예상하십니까?

(2014년 12월말 예정)

○ 사장님! 혁신도시 아파트에 입주하는 공공기관 직원들에게

주변시세와 비교해서 많게는 20%나 싸게 주는

특별분양제도를 운영하는 이유가 무엇이라고 생각하십니까?

(지역에 잘 정착하고, 이전 공무원들의 주거안정을 돕기 위한 것)

○ 부산 대연혁신도시에 특별분양을 받은 가구가 1,240호 인데,

이중 33.8%인 419호가

많게는 1억이 넘는 시세차익만 받고 되팔았고,

신고된 시세차익만 모두 70억이 넘는다고 하는데,

여기에 대한주택보증 직원도 분양받은 직원 132명 중

25%인 33명이 전매차익만 남기고 되팔았습니다.

수분양자 4명중 1명 꼴입니다.

공공기관 이전이 대주보 직원들에게는

부동산 투기로 활용된 거 아닙니까?

장관님! 어떻게 생각하세요?

○ 사장님!　부산 혁신도시로 이전하는 일부 공기업들이

작년 상반기 때 실시한 부산 대연지구 아파트 분양 때

자격이 없는 직원들에게도 특별분양을 추진해서

작년 상반기 때  주택금융공사, 예탁결제원 등 일부 이전 공기업들이 수천만 원의 프리미엄이 기대될 정도로 인기가 높은 지역에서 아파트가 나오자  지사직원 등 자격이 미달하는 직원까지 청약 대상에 포함시켜 달라고 요구해서 도덕적 해이가 지나친 것 아니냐는 비판을 받은 적 있음
국토부의 ‘주택특별공급 운영기준’에 따르면 입주자 모집공고일 현재 본사 근무자만 혁신도시 아파트를 먼저 분양받을 수 있다. 하지만 순환근무를 하다 보면 이전 시점인 2년 뒤에는 지금의 지사 근무자가 본사로 옮길 수 있는 만큼 대상 범위를 넓혀 줘야 한다고 공기업들은 주장했다.

국토부는 이런 공기업들의 요구에 대해 “이전 대상자인 본사 직원이 아파트를 분양받으면 반드시 입주해 살겠지만 이전 대상자가 아닌 지사 근무자라면 입주하지 않고 분양권을 팔아 프리미엄만 챙기는 일이 일어날 수도 있다”며 난색을 표한 바 있다.
해당 공기업들은 국토부의 우려에 대해 “‘이전 시점에 당첨자를 반드시 본사로 발령을 내 부산으로 이주토록 한다’는 사장의 확약서라도 제출하겠다”며 특별 분양 대상자 확대를 밀어붙인 바 있다.

공기업들이 이러한 주장을 하는 것은 프리미엄의 유혹 때문이라는 분석이 지배적이다. 대연지구는 부산의 최고급 주거지인 해운대와 광안리에서 가까운 데다 아파트단지 규모가 커 인기가 높다. 게다가 개발사업자인 부산도시공사가 산정한 분양가가 조성 원가 수준으로 인근 아파트보다 많이 싼 편이어서 아파트에 당첨되면 2000만 원 이상의 프리미엄을 올릴 수 있을 것으로 현지 부동산업계는 작년부터 그렇게 보고 있었다.

- 관련기사: 동아일보 2012.21 -

논란이 된 거 기억나십니까?

○ 사장님! 벌써 작년부터 파다하게 알려진

부산 대연혁신도시 아파트 투기 우려에 대해서

어떻게 대처하셨기에 분양받은 직원 4명 중 1명이

되팔아 시세차익만 챙겨가도록 묵인하셨습니까?

공기업 직원에 대한 관리를 그렇게 하셔도 됩니까?

○ 전매한 직원들에 대해서는

향후 어떤 조치를 내릴 계획입니까?

○ 더 큰 문제는 다운계약서 작성 의혹인데,

대연혁신도시의 경우 같은 동 아파트에서 신고한 양도차익이

많게는 6천만원 까지 차이가 났다고 합니다.

전매자들이 신고한 차익이 평균 1,778만원에 불과한데,

가구당 5~6천만원의 프리미엄이 형성된 것을 보면

공기업 직원들이 양도소득세 탈루를 위해

범법행위 까지 서슴치 않은 것으로 보여지는데,

사장님께서는 대주보 직원의 다운계약서 작성 의혹에 대한

자체조사는 제대로 하고 있습니까?

((맺음말))

○ 공기업 직원들에게 주택을 지역주민들 보다 앞서서

무이자에 가까운 융자로 특별공급한 이유는

지역에 잘 정착해 달라는 것과

이전 공기업 직원들의 주거 안정성을 높이기 위한 것인데

이를 잘 아는 대주보 직원들이 4명중 1명이나

전매기한이 지나자마자 시세차익을 노리고 분양권을 팔아넘기는

부동산 투기에 가까운 행태를 보여서 실망스럽습니다.

사장님께서는 이 점 유의하시어

대주보가 국민의 사랑을 받는 공기업으로 거듭나도록

다시는 이러한 행태가 반복되지 않도록

시급히 근본대책을 마련하시기 바랍니다.

시설안전공단, 정부 위탁업무 증대로 전문인력 부족 심각

-본사 진주이전에 따른 전문인력 이탈에도 시급히 대비해야  -

□현황

○ SOC 관련 현황

- 내년도 사회간접자본(SOC) 예산이 올해보다 4.1% 줄어들게 되서

당초 박근혜 정부의 공약가계부에 있던 SOC 예산 감축폭(12.3%)보다는

소폭 축소되었지만, SOC 투자감소는 피할 수 없는 현실.

기획재정부가 확정한 ‘2013~2017년 국가재정운용계획'에 따르면

올해 24조 3천억이던 SOC 예산은 2017년엔 19조 2천억으로 줄게 됨.

- 전문가들은 건설업계가 ‘SOC투자 절벽'에서 살아남으려면

‣SOC 유지∙보수 ‣생활밀착형 SOC ‣방재설비 등

틈새시장을 공략해야 한다고 조언하는데.

한국 경제가 성숙기에 접어들면서 앞으로 4대강 사업 같은 대규모 사업은 추진이 어려운 반면, 시설 정비, 복지시설 건립 수요는 크게 증가.

기존 시설을 유지∙보수하는 시장은

국내 SOC 투자가 활발했던 만큼 성장 가능성도 높다.

국내 SOC 시설은 경제개발계획이 진행 중이던

1970, 80년대 집중적으로 건설됐는데,

30~40년이 지나면서 보수와 성능개선이 필요한 상황임.

2022년이면 한국시설안전공단이 관리하는 다리의 13%가

지은 지 30년이 넘어가게 됨.

- 반면 우리나라의 유지보수 투자는 선진국보다 크게 낮은 편인데,

2007년 기준 우리나라 신규투자대비 유지관리투자 수준은 약 8%로

일본의 3분의 1 수준임.

최근 자료가 없을 정도로 주목 받지 못한 시장이지만,

안전보장∙성능개량 등 유지보수 수요가 폭증할 것으로 분석되고 있음.

학교, 요양원 등 생활밀착형SOC 시장은

국민이 보다 높은 삶의 질을 원하는 만큼 성장잠재력이 큰데,

현재 공급도 부족한 실정.

건산연에 따르면 지은 지 30년이 넘은 노후 초∙중∙고교는

2010년 기준 전체 학교의 42.2%(4,815개)에 달했고,

노인복지시설 입소 정원은 2011년 말 기준 15만명에 불과.

65세 이상 인구 비율이 2026년이면 20.8%에 이르는 걸 감안하면

관련 시설이 턱없이 부족함.

최근 구미 불산 누출 사고 등 각종 안전사고가 잇따르면서

방재시설에 대한 관심도 계속 높아지고 있음..

공단은 주요시설물의 안전점검 및 정밀안전진단뿐만 아니라 시설물의 안전 및 유지관리

관련 기술의 연구․개발․보급, 시설물 정보체계 구축, 점검 및 진단기술자 교육훈련,

정밀점검 및 정밀안전진단 실시결과 평가, 장애인 복지시설 같은 소규모 안전취약시설

안전점검, 긴급재난영상정보시스템 운영, 공동주택 하자심사․분쟁조정위원회 사무국 운

영, 건축물 에너지 인증, 국가녹색건축사업센터 운영, 안전관리계획서 검토 등 여러 사

업을 수행하고 있으며 시설안전 유지관리 정책지원 기관으로서 시설물 안전을 통한

대국민 안전복지서비스를 수행.

○ 공단의 업무

○ 공단 인력 현황

- 공단은 정규직 205명이 근무하고 있는데 자격 및 전문학력 등을 보유한 전문가는 205명중  85.4%인 175명인데, 전문 자격증 및 박사 등의 전문 고급인력으로 구성된 전문가 그룹임.

※ 전문 인력 현황

구 분	계	박사+기술사	박사	기술사+석사	기술사	세무사	건축사	석사	기사
인 력	175	18	21	21	8	1	3	63	40
구성 비율	85.4	8.8	10.2	10.2	3.9	0.8	1.5	30.7	22.9

- 앞서 나열한 업무 이외 향후 정부 위탁업무의 증가가 예상되는데 정규직 인력 부족으로 계약직 190여명을 활용하여 업무를 수행하고 있음.

○ 향후 정부위탁 예상업무

o 시특법(시설물의 안전관리에 관한 특별법)의 개정에 따른 업무확대 및 신규 업무 수행으로

- 소규모 취약시설물 안전점검 대상 시설물 확대(옹벽, 전통시장 등)

- 안전점검·정밀안전진단 이행여부 확인 및 점검·지도 업무 신설

- 시설물 사고 발생 시 사고조사업무를 수행하는 시설물 사고 조사위원회 사무국 운영 등이 있고

o 녹색건축조성지원법 및 저탄소 녹색성장 기본법 등에 의한 업무 확대 및 신규 업무 수행으로

- 녹색창조센터 설립 운영 업무 신설

- 건축물 그린리모델링 조성사업 활성화

- 친환경 건축 인증

- 건설업 온실가스 목표관리제 운영

- 에너지 절약 계획서 검토 및 자문 대상 범위 확대 등이 있으며

o 건설기술진흥법에 의하여

- 건설공사의 안전관리계획서 적합여부 검토

- 중대 건설현장 사고 조사업무를 수행하는 건설사고 조사위원회 사무국 운영 등

□ 인력운영의 문제점

○ 공단은 시특법에 의한 고유업무를 수행하는 와중에

지속적으로 공적업무가 확대되고 신규 업무가 발생되는 등

점차 대국민 안전복지서비스가 늘어나고 있으나

이를 수행할 전문인력 확보가 어려워

대국민 안전복지서비스 질 저하가 예상되고 있음.

- 핵심업무나 소규모시설에 대한 안전복지서비스 업무

그리고 각종 정책연구를 수행하기 위한 전문가가 부족한 것이 현실임.

- 시특법에 의한 고유업무 이외에 타 법령에 의한 추가적인 업무수행도

공단에 요구됨에 따라 업무는 2~3배 늘어났으나 인력 확보는 미미한 상황

○ 또한 공단이 공공기관 지방이전으로 진주로 이전 시

수도권에 생활의 터전을 마련하고 있는 전문인력의 이직이 예상되어

인력 부족이 가중될 것으로 예상됨.