경기도 내 물류창고 난개발‧부동산투기‧탈세 우려

□ 현황

○ 현행법상 창고와 물류단지는 일반화물‧농수산물‧임업품‧의약품 등 다양한 물품을 저장하기 위한 목적으로 설치되는 물류시설인데, 근거 법규와 담당 기관을 달리하여 운영되고 있음

- 창고는 ‘건축법’에서 규율하는 ‘건축물’의 일종으로서, 지자체장의 허가를 받아 신설할 수 있으며, 별도의 실수요 검증 절차를 거치지 않음

- 물류단지는 ‘물류시설의 설치 및 이용에 관한 법률’에 따라 물류시설을 집단적으로 설치‧육성하기 위하여 지정‧개발하는 토지를 의미하며, 국토부장관의 지정으로 신설할 수 있음

<물류시설의 설치 및 이용에 관한 법률>

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "물류시설"이란 다음 각 목의 시설을 말한다.

가. 화물의 운송·보관·하역을 위한 시설

나. 화물의 운송·보관·하역과 관련된 가공·조립·분류·수리·포장·상표부착·판매·정보통신 등의 활동을 위한 시설

다. 물류의 공동화·자동화 및 정보화를 위한 시설

라. 가목부터 다목까지의 시설이 모여 있는 물류터미널 및 물류단지

2. "물류터미널"이란 화물의 집화(集貨)·하역(荷役) 및 이와 관련된 분류·포장·보관·가공·조립 또는 통관 등에 필요한 기능을 갖춘 시설물을 말한다. 다만, 가공·조립 시설은 대통령령으로 정하는 규모 이하의 것이어야 한다.

3. "물류터미널사업"이란 물류터미널을 경영하는 사업으로서 복합물류터미널사업과 일반물류터미널사업을 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설물을 경영하는 사업을 제외한다.

가. 「항만법」 제2조제5호의 항만시설 중 항만구역 안에 있는 화물하역시설 및 화물보관·처리 시설

나. 「항공법」 제2조제8호의 공항시설 중 공항구역 안에 있는 화물운송을 위한 시설과 그 부대시설 및 지원시설

다. 「철도사업법」 제2조제8호에 따른 철도사업자가 그 사업에 사용하는 화물운송·하역 및 보관 시설

라. 「유통산업발전법」 제2조제14호 및 제15호의 집배송시설 및 공동집배송센터

4. "복합물류터미널사업"이란 두 종류 이상의 운송수단 간의 연계운송을 할 수 있는 규모 및 시설을 갖춘 물류터미널사업을 말한다.

5. "일반물류터미널사업"이란 물류터미널사업 중 복합물류터미널사업을 제외한 것을 말한다.

5의2. "물류창고"란 화물의 저장·관리, 집화·배송 및 수급조정 등을 위한 보관시설·보관장소 또는 이와 관련된 하역·분류·포장·상표부착 등에 필요한 기능을 갖춘 시설을 말한다.

5의3. "물류창고업"이란 화주(貨主)의 수요에 따라 유상으로 물류창고에 화물을 보관하거나 이와 관련된 하역·분류·포장·상표부착 등을 하는 사업을 말한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

가. 「주차장법」에 따른 주차장에서 자동차의 보관, 「자전거 이용 활성화에 관한 법률」에 따른 자전거 주차장에서 자전거의 보관

나. 「철도사업법」에 따른 철도사업자가 여객의 수하물 또는 소화물을 보관하는 것

다. 그 밖에 「위험물안전관리법」에 따른 위험물저장소에 보관하는 것 등 국토교통부와 해양수산부의 공동부령으로 정하는 것

6. "물류단지"란 물류단지시설과 지원시설을 집단적으로 설치·육성하기 위하여 제22조에 따라 지정·개발하는 일단(一團)의 토지를 말한다.

7. "물류단지시설"이란 화물의 운송·집화·하역·분류·포장·가공·조립·통관·보관·판매·정보처리 등을 위하여 물류단지 안에 설치되는 다음 각 목의 시설을 말한다.

가. 물류터미널 및 창고

나. 「유통산업발전법」 제2조제3호·제7호·제15호 및 제17조의2의 대규모점포·전문상가단지·공동집배송센터 및 중소유통공동도매물류센터

다. 「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」 제2조제2호·제5호 및 제12호의 농수산물도매시장·농수산물공판장 및 농수산물종합유통센터

라. 「궤도운송법」에 따른 궤도사업을 경영하는 자가 그 사업에 사용하는 화물의 운송·하역 및 보관 시설

마. 「축산물위생관리법」 제2조제11호의 작업장

바. 「농업협동조합법」·「수산업협동조합법」·「산림조합법」·「중소기업협동조합법」 또는 「협동조합 기본법」에 따른 조합 또는 그 중앙회(연합회를 포함한다)가 설치하는 구매사업 또는 판매사업 관련 시설

사. 「화물자동차 운수사업법」 제2조제2호의 화물자동차운수사업에 이용되는 차고, 화물취급소, 그 밖에 화물의 처리를 위한 시설

아. 「약사법」 제44조제2항제2호의 의약품 도매상의 창고 및 영업소시설

자. 그 밖에 물류기능을 가진 시설로서 대통령령으로 정하는 시설

차. 가목부터 자목까지의 시설에 딸린 시설(제8호가목 또는 나목의 시설로서 가목부터 자목까지의 시설과 동일한 건축물에 설치되는 시설을 포함한다)

8. "지원시설"이란 물류단지시설의 운영을 효율적으로 지원하기 위하여 물류단지 안에 설치되는 다음 각 목의 시설을 말한다. 다만, 가목 또는 나목의 시설로서 제7호가목부터 자목까지의 시설과 동일한 건축물에 설치되는 시설을 제외한다.

가. 대통령령으로 정하는 가공·제조 시설

나. 정보처리시설

다. 금융·보험·의료·교육·연구 시설

라. 물류단지의 종사자 및 이용자의 생활과 편의를 위한 시설

마. 그 밖에 물류단지의 기능 증진을 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설

9. "물류단지개발사업"이란 물류단지를 조성하기 위하여 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

가. 물류시설 용지 및 지원시설 용지의 조성사업

나. 도로·철도·궤도·항만 또는 공항 시설 등의 건설사업

다. 전기·가스·용수 등의 공급시설과 전기통신설비의 건설사업

라. 하수도, 폐기물처리시설, 그 밖의 환경오염방지시설 등의 건설사업

마. 그 밖에 가목부터 라목까지의 사업에 딸린 사업

○ 국토교통부에 따르면, 일반 창고와 물류단지는 규모로써 구분되지 못하고, 근거 법규와 인허가 절차에 따라서 명칭을 달리하여 구분하고 있다고 함

- 이에 따라 국토교통부가 관리하는 전국 창고 현황에서는 일반창고와 물류단지가 혼합되어 ‘창고’ 항목의 통계로 잡히고 있음

○ 전국 창고 현황을 살펴보면, 창고 총 면적(8,850만m2) 중 서울‧경기도의 창고 면적(2,405만m2)이 27.1%로, 전국 창고의 1/4 이상이서울‧경기 지역에 집중되어 있는 것으로 나타남

* 서울시는 물류시설 부지 확보가 어려워서, 주로 경기도에 물류시설을 건설해서 서울시의 유출입 경유지 역할을 수행하도록 함

<전국 물류창고 등록 현황>

자료: 국토교통부, 2014.10

구 분		총계	서울	경기	기타
총 계	면적(만m2)	8,850	149	2,255	6,445
	동수	704,440	5,009	97,040	620,391

□ 문제점

○ 국토교통부는 물류시설 수요‧공급의 균형을 위해 5년마다 ‘물류시설개발 종합계획’을 수립하고 있음

- 제2차 물류시설개발종합계획(2013~2017)에 따르면, 2017년까지 확보해야하는 서울‧경기도의 물류시설 면적은 732만 8,837m2임

<2017년 일반화물 처리시설 소요면적 추정 결과>

(단위 : ㎡)

자료: ‘제2차 물류시설개발종합계획’, 국토교통부, 2014

지역	일반화물 총수요
합계	19,397,617
서울	2,950,181
경기	4,378,656
기타	12,068,780

○ 그런데 이미 서울‧경기도 내 물류창고 총 면적이 2,405만m2로서 2017년까지 필요한 처리시설 면적보다 3.3배 넓은 면적을 공급하고 있는 것으로 나타남

- 그럼에도 불구하고, 국토교통부는 일반창고를 제외한 물류단지‧복합물류터미널 등만 물류시설로 보고, 수요에 비해 물류시설 공급이 부족하다고 판단해서 2017년까지 서울‧경기 지역에 추가로 41만 2천m2의 물류단지를 공급하겠다는 계획을 수립함

<2017년 권역별 물류단지 공급 계획>

(단위 : 천㎡)

자료: ‘제2차 물류시설개발종합계획’, 국토교통부, 2014

권역	2012년 기준 공급실적(A)	2017년 소요면적			추가공급 면적 (C=B-A)
		화물취급	보관 및 집배송	계(B)
서울	6,000	356	2,595	6,412	4121)
경기		104	3,357
부산	206	376	384	760	554
대구	0	146	495	641	641
인천	1,146	267	1,011	1,277	131
광주	0	140	331	471	471
대전	1,024	270	769	1,039	15
울산	664	121	840	960	297
강원	174	155	295	450	276
충북	709	362	786	1,148	439
충남	464	309	913	1,221	758
전북	189	221	490	711	522
전남	0	232	271	503	503
경북	225	189	495	683	458
경남	0	176	798	974	974
제주	0	0	49	49	49
계	10,801	3,424	13,877	17,301	6,500

- 더 나아가 올해 6월부터는 수도권 물류시설 수요가 계획량을 훨씬 초과한다는 지적에 따라, 물류단지 공급총량제도를 없애고 수도권을 중심으로 실수요가 검증된 물류단지를 모두 허가하겠다는 입장을 발표함

- 이에 따른 경기도내 물류단지 신청업체는 총 13개로, 이들이 신청한 총 면적은 492만m2로 나타남

<지역별 물류단지 신청업체 현황>

자료: 국토교통부, 2014.10

연번	사업명	규 모 (만㎡)	사업자	사업지
1	경기 용인 출판물류단지	49	세종출판물류조합	용인시 처인구 양지면 평창리 산117-1번지 일원
2	경기 안성 보개물류단지	73	㈜빌드드림	안성시 보개면 양복리 산8번지 일원
3	경기 안성 공도물류단지	50	경기도시공사	안성시 공도읍 진사리 371-12
4	경기 광주 오포물류단지	23	오포물류(주)	광주시 오포읍 문형리 산64-18번지 일원
5	경기 광주 직동물류단지	62	세진인베스트먼트	광주시 직동 산27번지 일원
6	경기 광주 퇴촌물류단지	39	삼능산업(주)	광주시 퇴촌면 도수리 산39-10번지 일원
7	경기 화성 수영물류단지	39	화성시	화성시 봉담읍 수영리 246번지
8	경기 화성 발안물류단지	34	한국물류사업협동조합	화성시 월문리 산 290
9	경기 화성 장안물류단지	47	㈜코리아2000	화성시 어은리 산77-1
10	경기 성남 운중물류단지	10	㈜운중물류	성남시 분당구 운중동 산94-1
11	경기 여주 남여주물류단지	20	여주시	여주시 연라동 659-1
12	경기 이천 마장물류단지	20	㈜대성이앤씨	마장면 장암리 산94
13	경기 평택 도일덕수물류단지	26	한토건설(주)	평택시 도일동 산13-2 ~ 산19-4 원곡면 지문리 산145,146
14	전북 군산 물류단지	33	㈜운양개발	군산시 개사동 924번지 일원
15	전북 익산 왕궁물류단지	49	익산왕궁물류단지(주)	익산시 왕궁면 광암리 일원
16	경북 영주 물류단지	33	동호종합건설외 1	영주시 장수면 갈산리 일원
17	경남 김해 풍유물류단지	32	김해풍유물류단지(주)	김해시 풍유동 179번지 일원
18	경남 사천 물류단지	26	사천물류단지(주)	사천시 축동면 사다리 산16-1번지 일원
19	울산 삼남물류단지	15	농심그룹(주)메가마트	울산광역시 울주군 삼남면 후평길 65일원

○ 이처럼 경기도 내 물류시설 면적이 충분함에도 불구하고 대규모 물류단지 신청이 계속되고 있는 것은, 도내 물류창고 대부분이 소규모로 난립해 있어서 실질적으로 대규모 화물 처리 기능을 못하고 있기 때문임

- 경기도 내 물류창고 중 500m2 미만 규모인 창고의 개수는 도내 전체 물류창고의 94.8%였고, 면적으로는 41.6%를 차지함

* 전국적으로도 전체 물류창고의 97.4%가 500m2 미만의 소규모로 나타남

- 아울러 창고들이 일정 지역에 밀집되지 않고 학교‧주택과 섞여 난개발로 건설됨에 따라 효율적인 도시계획을 어렵게 하고 있음

- 또한 대부분의 소규모 물류창고들이 화물처리에 활용되지 않고 텅 빈 채 방치되어서, 부동산 투기 및 탈세를 위한 수단으로 활용되었다는 의혹까지 제기되고 있음

* 나대지로 두는 것보다 창고로 개발하면 세금납부액이 경감되는 효과가 있음

○ 이에 따라 국토교통부는 경기도에 대규모 일반화물을 효율적으로 처리하는 물류단지가 절대적으로 부족하다고 판단하고 있음

- 경기도에서 10,000m2 이상 규모의 물류창고는 256동, 575만m2 에 불과한 것으로 나타났고, 서울과 합치더라도 611만m2 에 그침

- 이에 따라 실질적으로 서울‧경기도에서 2017년까지 확보되어야 하는 물류단지 733만m2 중 122만m2가 부족하다고 함

<전국 물류창고 등록 현황>

자료: 국토교통부, 2014.10

구 분		총계	서울	경기	기타
총 계	면적(m2)	88,503,304	1,495,881	22,557,138	64,450,285
	동수	704,440	5,009	97,040	620,391
500m2 미만	면적(m2)	51,481,808	431,008	9,388,179	41,662,621
	동수	686,083	4,504	92,026	589,553
500m2이상 1,000m2미만	면적(m2)	7,698,731	198,376	1,960,275	5,540,080
	동수	10,818	276	2,713	7,829
1,000m2이상 3,000m2미만	면적(m2)	8,296,879	260,902	2,308,599	5,727,378
	동수	5,253	164	1,465	3,624
3,000m2미만 소계	면적(m2)	67,477,418 (76.2%)	890,286 (59.5%)	13,657,053 (60.5%)	52,930,079 (82.1%)
	동수	702,154 (99.7%)	4,944 (98.7%)	96,204 (99.1%)	601,006 (96.9%)
3,000m2이상 5,000m2미만	면적(m2)	3,863,244	108,834	1,138,271	2,616,139
	동수	1,004	29	294	681
5,000m2이상 7,000m2미만	면적(m2)	2,236,968	66,968	903,755	1,266,245
	동수	379	11	152	216
7,000m2이상 10,000m2미만	면적(m2)	2,735,760	65,437	1,108,533	1,561,790
	동수	327	8	134	185
10,000m2이상	면적(m2)	12,189,913	364,356	5,749,527	6,076,030
	동수	576	17	256	303

○ 앞으로 경기도는 국토교통부와 함께 물류창고를 비롯한 전체 물류시설이 효율적으로 설립‧운영될 수 있도록 하는 방안을 마련해야 함

- 현재 각 지방자치단체에서는 일반 물류창고 신설을 등록제로 운영하면서 실수요를 검증하는 절차를 제대로 거치지 않고도 물류창고 신설이 가능한 실정임

- 아울러 국토교통부에서는 일반 물류창고를 규율 대상에 포함시키지 않고, 물류단지‧복합물류터미널 등 대형 규모의 물류시설에 대해서만 규율하고 있음

- 앞으로 일반 물류창고에 대해서도 실수요가 충분히 검증된 것에 대해서만 신설이 가능하도록 하고, 국토교통부에서도 창고 현황을 물류시설 계획에 반영시켜 전체 물류계획과 조화를 이룰 수 있도록 해야 할 것임

○ 아울러 기존에 무분별하게 설치되어 방치된 소규모 물류창고에 대해서 실태조사를 실시하고, 부동산 투기 의혹이 있는 물류창고에 대해서는 등록을 취소하여 토지의 효율적 이용을 도모해야 할 것임

- 또한 앞으로 추진되는 물류단지 실수요 검증제가 충실히 운영되어, 수요를 과도하게 초과하는 물류단지의 신설은 엄격이 억제되어야 할 것임