2014년 10월 24일(금) 국토교통부 등 종합감사(확인감사)

1. 월세수익, 전셋값 이자수익의 4배에 달해...전세난 가중 악순환

서민에 빚내서 집사라는 부동산 정책, 실패 인정해야

저금리 정책으로 매매수요 증가보다는 전세→월세 전환 급증하여 전셋값 폭등

오히려 서민의 주거비용 부담 가중시킨 것으로 드러나

2. 상가권리금 보호정책은 시장혼란, 서민의 세금부담 가중 우려

권리금, 상가 매매가격, 임대료 및 보증금 상승 등 부동산 시장에 미치는 영향이 매우 큰데도 주무부처가 적극적으로 의견개진을 하지 않는 것은 역할을 방기하는 것

3. 수도권 통합교통체계 구축 시급

시행 40년이 넘은 행정단위 택시사업구역제도, 교통생활권으로 개편해야

교통생활권 내 동일한 운임체계 등으로 택시이용 편의를 제공할 수 있음

월세수익, 전셋값 이자수익의 4배에 달해...전세난 가중 악순환

서민에 빚내서 집사라는 부동산 정책, 실패 인정해야

저금리 정책으로 매매수요 증가보다는 전세→월세 전환 급증하여 전셋값 폭등

오히려 서민의 주거비용 부담 가중시킨 것으로 드러나

전세값 불안은 매매시장이 부진한 가운데 전세→월세로의 임차시장의 구조변화가 진행되어 수급불균형이 심화된데 원인이 있음.

그동안 정부의 전세값 안정대책은 “빚내서 집사라.”였음. 빚내서 집사게 만들면 전세수요가 매매수요로 전환되어 전세수요가 줄어들어 전세값이 안정된다는 것이었음.

이를 위해 정부는 DTI, LTV를 각각 60%, 70%로 완화하고 재건축 규제 완화에 이어 금리인하까지 단행하였음.

그런데 많은 국민이 예상했던 대로 전세수요가 매매수요로 전환되지 않고 오히려 전세가 半전세나 월세로 전환되어 전세값 상승과 전세난만 가중시키고 있음.

10월16일 현재 전세값 18주째 오름세를 보이고 있음.

정부의 기대는 오판이었음이 드러나고 있음.

※ 전세값 상승 → 전세물량 감소 → 전세난 심화 → 무주택자 주거비 부담가중

여기에 지난 10월 15일 한국은행 금융통화위원회, 기준금리 인하, 사상 최저 2.25% → 2.0% → 이자수입 급감(1억원 맡기면 월20만원) → 전세가 월세로 전환 → 전세물량 감소, 전세난 가중시키고 있음.

□ 기준금리와 전세가격 지수, 전·월세 전환비율 비교

구 분	2014		2013	2012	2011
한국은행 기준금리(%)	10월	8월	2.5	2.75	3.25
	2.00	2.25
전세/월세 비율(%)	58 / 42		62 / 38	67 / 33	66 / 34

＊한국감정원 자료제출 재가공

금리하락 → 전세금 이자수입 감소 →전세에서 월세로 전환 → 전세공급 감소 → 전세값 상승 ⇒ 악순환 구조

질문1) 정부의 단기적인 대증요법 부동산 대책이 화를 더욱 키웠음. 장관, 부동산 정책의 난맥상을 인정하는가?

▶현재와 같은 부동산 시장 여건으로 보아 금리를 인하하면 전세가 월세로 전환되리라는 것은 상식적인 일임. 장관, 전세값 안정정책은 포기한 것인가?

▶아니면 매매수요를 늘리기 위해 의도적으로 전세난을 부채질 하는 것인가?

질문2) 정부는 부동산 현실을 직시할 필요가 있음.

정부는 치솟는 전세값을 잡기 위해 서민들을 위한 전세자금대출을 늘리고 있지만, 집주인들은 상대적으로 2%～2.5%대의 은행금리보다 수익률 9～10%대의 월세를 통한 투자처를 더 선호함. 이는 은행에 예치해봐야 얼마 이자도 못 받는 전세보증금보다는 당장 따박따박 돈을 받을 수 있는 월세로 받기를 선호하기 때문임. 장관, 동의하는가?

질문3) KB주택가격동향을 봐도 2014. 9월 현재 아파트 전셋값은 전년 동월비 6.08%나 상승했고, 특히 서울의 경우 7.16% 상승했음. 수도권 기준 매매값 대비 전세값은 61.3%, 평균 2억 100만원, 서울은 평균 전셋값이 3억 3천여만 원에 달함.

▶집값 오름세는 미미하고, 전셋값 상승폭은 크고, 전세 물량마저 자취를 감췄음.

세입자들에게 빚을 내서 집을 사라던 정부의 전세난 대책이 먹히지 않고 있다는 방증임.

장관, 동의하는가?

질문4) 주택은 월세 전환시 1% 계산. 즉, 보증금 100만원을 월세로 전환 시 1만원.

따라서 월세가 1만원이면 보증금 100만원이 됨.

즉 월세 1,000-50이면 50×100+1,000=전세 6,000

[ 서울 대학가 전·월세(2014. 10월 기준) ]

10평 1000-35 (전세 4,500)

14평 1,000-50 (전세 6,000)

예금금리 최대 2.3% | 적금금리 최대 2.5% (은행연합회 공시, 2014. 10월 기준)

계산하면 전세금 6,000만원 은행에 넣었을 때 1년 이자 138～150만원(세전)

월세로 돌리면 1년 수익 600만원

집주인 입장에서 당연히 월세로 돌릴 수밖에 없어.

기준금리 인하와 부동산 규제 완화가 더해져 비용부담을 낮추면서 극히 제한된 지역을 과열시키고 이게 결국 전셋값 급등으로 돌아와 서민들은 오히려 더 고통 받고 있음.

▶현 정부의 부동산 정책은 번번이 실효성은 없고 부작용만 많이 나타나는데 근본이유가 어디에 있는가?

▶전세난은 단기적인 대증요법으로 해소되는 것이 아니라 1) 서민이나 세입자의 구매력을 키워주어야 전세수요를 줄일 수 있음. 2) 공공임대주택을 지속적으로 공급하여 수요를 충족시켜 주어야 함.

경기는 내리막길로 접어들었고, 성장도 뒷걸음질 치고 있음.

서민들은 오늘보다 내일이 더 살기 힘들어지는 현실에 고통 받고 있음.

한국은행 역시 이미 내년 성장전망치와 소비자 물가 전망을 하향조정 했음.

▶행복주택, 준공공임대주택 공급부진 등 계획대로 추진되고 있는 정책이 별로 없음. 이러한 문제를 어떻게 해결할 것인지 분명하게 밝혀야 함.

▶정부가 조급증에 걸려 설익은 정책을 남발하고 부동산 정책의 주무부처인 국토부가 주도하지 못하고 방기하고 있음. 부동산 거품 심화, 가계부채 급증, 전월세난 악화, 주택정책의 공공성 약화 등 부동산 대책의 악영향에 대해 어떤 보완대책을 강구하고 있는가?

▶장관, 보완대책 검토해서 국회에 보고 하시기 바람.

2. 상가권리금 보호정책은 시장혼란, 서민의 세금부담 가중 우려

권리금, 상가 매매가격, 임대료 및 보증금 상승 등 부동산 시장에 미치는 영향이 매우 큰데도 주무부처가 적극적으로 의견개진을 하지 않는 것은 역할을 방기하는 것

지난 9월 24일 정부는 상가권리금 보호를 주요 내용으로 담은 상가건물임대차보호법을 개정하겠다고 발표함.

국토부는 다음과 같은 의견을 제출한 것으로 알고 있음.

<국토부의 상가권리금 보호와 부동산 시장 영향> →국토연구원 보고서

1. 권리금시장 현황

○ 전체 상가시장 중 권리금이 있는 시장은 55.1%

※ ‘13년 상가건물임대차 실태조사 결과 임차인 7,700명이 입주시 권리금이

있었다는 응답

○ 권리금 거래 관행 : 권리금은 임차인 사이에 거래되는 것이 대부분(96%)

동종업종(58.1%) 뿐만이 아니라 이종업종(41.5%)간에도 권리금이 거래

○ 전문가 대부분(98.0%)은 상가임차인이 상권형성에 기여한다고 인식

권리금이 임대료에 미치는 영향은 귄리금이 높은 경우 보증금과 임대료도 높게

형성되어 권리금과 임대료, 보증금은 서로 유의한 양의 상관관계에 있음을 알

수 있음.

2. 권리금 시장의 특성

○권리금은 상권이 성숙된 시장에서 형성

○권리금은 임대면적에 따라 증가하기보다는 접근성이 좋은 상가에서 형성

3. 부동산 시장의 영향 → 상가권리금 보호에 대한 전문가 설문조사 결과

○권리금 상승 가능성 가장 높음(46.5%).

○귄리금 시장 확대 가능성 가장 높음.(50.5%).

○상가 매매가격 상승가능성→ 상승 33.3%, 하락 19.2%

○임대료 및 보증금 상승가능성(57.6%)

이상에서 보는 바와 같이 상가 귄리금을 법으로 보호할 경우 부동산 시장에 미치는 영향은 큼. 임대료와 보증금이 상승하고 상가 매매가격도 상승할 것으로 예상됨.

부동산 정책의 주무부처인 국토부는 상기임대차보호법 개정 관련 TF팀에 합류하여 부동산 시장에 미칠 영향, 분쟁조정위원회, 감정전문기관 지원을 위한 상가 권리금 산정기준 마련, 권리금 거래 표준계약서 마련하는 역할을 한 것으로 알고 있음.

질문1) 장관, 정부가 상가권리금을 보호하는 상가임대차보호법을 개정하는 근본 취지는 무엇인가?

▶부동산 정책의 총괄 주무부처인 국토부의 역할은 무엇인가?

▶어떤 의견을 제시했는가? 국토연구원의 연구보고서를 그대로 제출했는가?

▶국토부는 상가 권리금 보호 관련하여 세부계획은 어떻게 마련하고 있는가?

질문2) 전문가 설문조사 결과에서도 상가 권리금 보호가 부동산 시장에 미치는 영향으로 권리금 상승, 상가 매매가격 상승, 임대료 및 보증금 상승 가능성이 가장 높게 나타났음. 부동산정책의 주무부처인 국토부가 적극적인 의견개진을 하지 않고 어물쩍 넘어가는 것은 직무와 역할을 방기하는 것 아닌가?

▶부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상되는데 충격을 최소화할 수 있는 보완대책은 무엇인가?

질문3) 상가 권리금을 법으로 보장할 경우 임대인은 권리금 보장을 위해 임대료를 인상할 게 뻔함. 정부는 상가 주인이 신규 임차인에게 고액의 보증금을 요구하면서 기존 세입자의 권리금 회수를 방해 하면 손해배상책임을 지도록 한다고 하지만 현실적으로 통제가 가능하다고 생각하는가?

질문4) 상가 세입자 권리금을 보호한다는 취지에는 공감하지만 잘못 시행될 경우 임차인에게 오히려 큰 부담이 생기고 부동산 시장 전체에 미치는 영향이 매우 큰 데도 적극적으로 의견 개진을 하지 않는 것은 부동산 정책의 주무부처로서의 역할을 방기하고 있는 것은 아닌지, 장관, 답변바랍니다.

질문5) 그 동안 임차인간 관행적으로 거래되던 상가 권리금을 제도적으로 보장한다는 명분으로 양성화하여 세수확보에 목적이 있지는 않는가?

▶장관, 소득세법상 상가권리금은 과세대상인가? 아닌가?

▶상가권리금은 기타소득에 해당하여 세금을 부과하게 됨. 개정안이 원안대로 개정될 경우 연간 세수는 얼마나 되는가?

(국토부 소관은 아니지만 부처간 TF팀 협의과정에서 논의된 세수 규모)

▶상가권리금을 법으로 보호했을 경우 세금징수 부분에 대한 발표는 왜 하지 않았는가?

▶세금부담을 줄이려면 불법 다운계약서가 남발될 우려가 큼. 이 같은 부작용을 사전에 막을 수 있는 제도적 장치는 무엇인가?

3. 수도권 통합교통체계 구축 시급

시행 40년이 넘은 행정단위 택시사업구역제도, 교통생활권으로 개편해야

교통생활권 내 동일한 운임체계 등으로 택시이용 편의를 제공할 수 있음.

현행 행정단위의 택시사업구역제도는 ‘73. 7. 7 교통부령 제451호로 개정 공포된 자동차운수사업법시행규칙 지6조(택시여객자동차운송사업의 사업구역)에서 “택시여객자동차운송사업은 서울시, 부산시 또는 시ㆍ군별로 사업을 정하여 면허한다.” 고 규정하고 면허된 사업구역 외에 상주하여 영업할 수 없도록 명문화하였음.

단, 사업구역은 당해 시ㆍ도지사가 지역여건상 도는 지역주민 이용의 편의를 위하여 필요하다고 인정하는 경우 사업구역을 별도로 정할 수 있도록 규정하고 있음.

※ 여객자동차운수사업법 시행규칙 제10조(택시운송사업의 사업구역)
① 영 제3조제2호다목 및 같은 호 라목에 따른 일반택시운송사업 및 개인택시운송사업(이하 "택시운송사업"이라 한다)의 사업구역(이하 "사업구역"이라 한다)은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군 단위로 한다.

② 시ㆍ도지사는 제1항에도 불구하고 지역주민의 편의를 위하여 필요하다고 인정하면 지역 여건에 따라 사업구역을 별도로 정할 수 있다. 이 경우 시ㆍ도지사는 별도로 정하려는 사업구역이 그 시ㆍ도지사의 관할 범위를 벗어나는 경우에는 관련 시ㆍ도지사와 협의하여야 한다.

이에 따라 수도권 일부 지역에서는 통합사업구역 제도를 운영하고 있음.

시도	통합시·군 내역	통합일자	통합운영 사유
서울	·구로구-금천구-광명시	’04.01.01	- KTX 광명역 개통 - 수도권행정협의회에서 통합 합의
경기	·구리시-남양주시	'86.01.01	- 당초 남양주군 구리읍에서 ‘86년 구리읍이 구리시로 분리 승격되면서 택시사업구역은 통합하여 운영
	·안양시-군포시- 의왕시-과천시	'91.11.01	- 동일 생활권역 이용주민의 교통편의 제공 - 시계외 운행요구에 따른 승객과 운전기사간 부당요금 징수 및 승차거부 다툼 해소 - 4개시 통합합의 및 경기도 승인
	·하남시-광주시	'89.01.30	- 당초 광주군 동부읍에서 ‘89년 동부읍이 하남시로 분리 승격되면서 택시사업구역은 통합하여 운영
	·오산시-화성시	'89.01.30	- 당초 화성군 오산읍에서 ‘89년 오산읍이 오산시로 분리 승격되면서 택시사업구역은 통합하여 운영

질문1) 현행 택시사업구역제도는 시행된 지 40년이 넘은 제도임. 행정구역 단위의 사업구역은 인구증가 및 도심기능 확대에 따라 교통생활권이 확장되어 현행 행정구역과 괴리가 발생하면서 많은 문제를 야기하고 있음. 수도권 통합교통체계의 구축이 시급하다고 보는데 장관의 견해는 무엇인가?

질문2) 현재 서울시는 경기도에 둘러싸여 있음. 경기도에서 서울시로 출퇴근 등 이동인구가 엄청나게 많음. 그런데 사업구역제도 때문에 많은 불편과 피해를 받고 있음. 장관, 동의하는가?

▶장관, 경기도 택시가 서울로 출근하는 도민을 태우고 목적지에 내려주고 돌아오는 길에 귀로영업을 할 수 있는가?

▶귀로영업을 할 수 없기 때문에 서울로 가지 않으려고 승차 거부를 함. 귀로영업이 안되기 때문에 요금을 더 받을 경우 불법임. 이렇게 불합리한 사업구역제도를 현실에 맞게 개선해야 되지 않겠는가?

질문3) 물론 현행법에서 시ㆍ도지사는 지역주민의 편의를 위하여 필요하다고 인정하면 지역 여건에 따라 사업구역을 별도로 정할 수 있다고 규정되어 있음. 그러나 이것만으로는 부족함. 장기적인 안목으로 교통생활권으로 사업구역을 재편하는 것이 바람직하다고 보는데 장관, 동의하는가?

질문4) 교통생활권 사업구역제도는 교통생활권 내 동일한 운임체계 등으로 택시이용 편의를 제공할 수 있음. 이제 교통정책은 사업주 위주가 아닌 이용자의 교통편익을 제고가 우선시 되어야 하는 것 아닌가?

질문5) 현행 행정구역 단위의 사업구역제도는 서울시 근접 위성도시 시민들의 이동권,직업 선택의 자유 등 기본권을 침해하는 것 아닌가?

질문6) 정부는 사업구역 통합은 영업매출액과 직결되므로 지자체ㆍ택시업계간의 대립ㆍ갈등이 발생하고 택시공급의 도시 편중현상으로 농어촌 지역의 이동권 침해 문제 발생 가능성을 이유로 반대하고 있음. 40년 동안 시행되어 제도를 개편한다는 것이 쉬운 일은 아닐 것임. 그러나 사회현실에 맞게 발상의 대전환이 필요함. 예상되는 문제점은 시행준비과정에서 보완하면 될 것임. 장관의 견해는 무엇인가?