에코 델타시티, 조속한 추진으로 부산발전 선도해야

-경제적 파급효과 7.8조, 고용창출효과 4만3천명, 친환경 동북아 물류거점 도시로-

□현황

1. 사업 추진배경

◦개발압력이 증가된 국가하천(서낙동강, 평강천, 맥도강) 주변지를 체계적이고 계획적인 개발을 통해 무분별한 난개발을 방지하고,

◦ 수변 중심의 품격 있는 공간조성을 통해 공공복리 증진 및 동남권 산업벨트와 연계한 첨단산업 및 물류기능 유치로 지역 경제 활성화에 기여

2. 사업개요

◦ 위    치 : 부산광역시 강서구 명지동, 강동동, 대저2동 일원

◦ 사업면적 : 11,886천㎡(360만평)

◦ 사업기간 : 2012년~2018년

◦ 사업시행자 : 부산시, 한국수자원공사, 부산도시공사 공동시행

◦ 총사업비

(단위 : 억원)

계	공사비	보상비	조사설계비	관리비 및 기타
54,386	23,246	22,600	723	7,817
(100%)	(43%)	(42%)	(1%)	(14%)

◦ 개발방향

- 첨단산업, 국제물류 및 R&D 기능이 도입된 복합형 자족도시

- 하천, 자연생태계, 친수공간을 활용한 친환경 수변도시

◦ 개발효과

- 경제적 파급효과 : 7조 8천억원, 고용유발 효과 : 4만 3천여명

3. 사업 추진현황

□  ‘12.  6. 14  부산 에코델타시티 친수구역 지정제안

□  ‘12.  7. 12 ~ 8.9  주민공람 및 주민설명회

□  ‘12.  7 ~ 11월  친수구역 지구지정 관계기관 협의

□  ‘12. 11. 29  중앙도시계획위원회 심의

□  ‘12. 12.  7  친수구역조성위원회 심의

□  ‘12. 12. 14  친수구역 지정고시

□  ‘13.  9.  6  실시계획 승인신청

□  ‘13. 11 ~ ’14. 7월   실시계획 관계기관 협의

□  ‘14. 8. 14  친수구역조성위원회 심의

□  ‘14. 9. 5  실시계획 승인 고시

□지역 여건 분석

1. 부산광역시

부산시의 적극적 도시발전정책과 연계하여 산업․물류 등 전반적으로 성장추세를 보이고 있음

◦ (인구) 장기적 감소 추세이나 최근 감소세 둔화, 가구수는 지속 증가

◦(제조업) 감소 추세에서 2009년 이후 증가 추세로 전환

* 정부는 부산시 산업단지 내 산업용지 연평균 수요 941천㎡ 고시

◦ (주택보급률) 2012년 102%로 전국 11개 시도 중 3위로 낮음

- 20년 이상 노후주택 비율(50.3%) 7대도시 중 2위로 높음

- ’07년 이후 아파트가격 상승율 전국 7대도시 중 1위, 지가변동율 2위

◦ 부산시의 적극적 도시발전정책 추진(부산발전 10대 미래비전 설정 등)

2. 강서구

2009년 이후 부산시 발전의 중심축으로 대두되고, 창원과 연접하여 광역적 개발축 선상에 위치

◦(인구) 감소추세에서 2009년 이후 증가추세로 전환

- 기장군과 더불어 부산시 區 중 가장 높은 인구증가율 보임

◦(산업구조) 제조업 집중 가속화, 상업․업무․서비스 및 주택수 절대 부족

◦ (공간구조) 김해, 양산과 더불어 부산권 3대 부심도시로 부산-진해축, 부산-거제축, 부산-강서-김해-양산-기장-부산 순환축의 거점지역

◦향후 부산 대규모 개발가능지는 강서구에만 존재

3. 사업지구 주변

◦ 신항만, 공항, 고속도로, 국도, 전철 등이 인접, 광역교통 여건 우수

*(기존)남해고속도로, 국도2호선, 공항로 (예정)엄궁-생곡 도로, 전철, 광역BRT

◦하천에 둘러싸여 친수환경 우수, 수문 운영으로 4계절 수위조절 가능

◦ 부산ㆍ진해경제자유구역, 국제산업물류도시 1단계 등 산업단지 조성 활발

◦사업지구와 연접한 명지지구 택지 분양 호조(100대 1 전후 높은 경쟁률)

◦ 주변 명지오션시티 주민들의 주거만족도는 75%로 매우 높은 수준

□부동산 시장 여건

1. 거시경제 여건

◦ 경제성장률, 소비자물가, 금리의 완만한 성장 전망

◦미국의 양적완화 축소와 금리인상에 따른 경기회복 지연 가능성

◦ 「경제혁신 3개년 계획」 등 정부의 선제적 대응으로 극복 예상

2. 인구구조 변화

◦ 인구증가 둔화, 생산가능인구 감소 등으로 총량적 주택수요 감소추세

◦ 가구분화 진행으로 향후 주택수요는 중소형으로 몰리게 될 전망

◦ 베이비붐 세대의 은퇴로 도심 중대형 주택수요 감소, 교외․소형 수요 증대

3. 주택투자 및 정책여건

◦2009년 이후 장기간에 걸친 주택투자 부족의 반작용으로 2013년 이후 수년      간은 주택투자 확대가 지속될 것임

◦현 정부도 규제완화를 비롯한 부동산시장 활성화정책 적극 추진 중

거시경제 여건과 주택투자 전망, 정부 정책 등을 종합적으로 판단하면 에코델타시티의 부동산시장 여건은 양호한 것으로 판단됨

□ 재무타당성 분석

< 분석 기준>

ㅇ 분석 기준은 KDI 예타지침 및 전문가* 자문회의를 거쳐 결정

* 전문가 그룹 : KDI 공공투자관리센터, 오늘회계법인, 삼일회계법인

구 분		분석 기준
명목 할인율		- 수자원공사의 친수사업 할인율산식 적용(4.62%)
사업기간		- 보상 : 6년간(2013 ~ 2018), - 공사 : 8년간(2014 ~ 2021) - 분양 : 10년간(2015 ~ 2024), - 수납 : 13년간(2015 ~ 2027)
물가 상승률	낙관적	2.5%	- 최근 추세 지속 가정: 3년 간 소비자물가지수 평균 적용 ※ 단, 경기회복 시 최근과 같은 저물가의 지속 가능성은 낮음
	현실적	3.0%	- IMF의 2019년 전망치 적용
	보수적	3.0%	- 보수적으로 전망하더라도 향후 경제여건 상 물가상승률이 3%를 넘지는 않을 것으로 보임
명목 이자율	낙관적	3.81%	- 최근 추세 지속 가정: 수공채(10년만기) 3년 평균 이자율 적용 ※ 단, 미국의 양적 완화 등 금융불안으로 저이자율 지속가능성은 낮음
	현실적	4.39%	- 경기회복에 따른 금리 상승 가정 : 수공채 5년 평균 이자율 적용 ※ 수공채(10년 만기) 금리 변화 : 5.54%(‘09)→4.20%(’11)→3.22%(’13)
	보수적	4.94%	- 현실적 기준 이자율에‘08년 금융위기시의 리스크를 반영(0.55%p)
낙찰률*	낙관적	85%	- 수자원공사 유사사례(시화 MTV)
	현실적	90%	- 공공기관 유사사업, 조달청 사례
	보수적	100%	- 낙찰률 미반영 ※ 공기업 예타 조사시 낙찰률을 적용하도록 지침에 규정

<재무분석 결과>

ㅇ 세후이익은 2,513∼5,602억원 수준일 것으로 추정되며, 수익성지수(PI)   는   1을 상회하여 재무적 타당성이 있는 것으로 평가됨

구 분	검증 결과
	현실적 기준	보수적 기준
세후이익(억원)	5,602	2,513
수익성지수(PI)	1.08	1.06

* 회계적 이익은 경상가격 산정이 일반적으로 분석시 경상가격 기준으로 회계적 이익 산정

<참고1> 파주 LCD 일반산업단지 글로벌기업 유치 성공사례

□ 단지 개요

◦ 파주 LCD 단지는 경기도 파주시 월롱면 일대에 조성된 단지로 LGPhilips LCD 및 협력업체가 입주하여 가동중인 단지

- 총 50만평 규모로 제7세대 LCD 생산라인이 조성되어 있으며, 인근 문산지역에 협력단지(문산첨단산업단지)가 조성되어 가동중

사업기간	2003~2007	개발방법	공영개발
단지유형	일반산업단지	사업주체	지자체/경기도시공사
유치업종	전기전자,석유화학	지정면적/산업용지	1,711천㎡/1,169천㎡

- 이에 따라 LCD단지를 중심으로 파주일대는 기업, 학교, 연구기관 등이 서로 한자리에 모여 시너지 효과를 발휘하는 "Display 클러스터"가 구축되어 작동중

□ 분양 성공요인

◦ (대기업 유치성공) 해당단지는 산업단지 내 대기업(LGPhilips)을 유치함으로써 해당단지 내 협력업체 동반유치를 성사시킨 사례임

◦ (지자체의 전략적 기업유치) 경기도는 LCD공장 유치를 위해 2003년 2월 양해각서를 체결하기 전까지 수십차례에 걸쳐 기업측 담당자들과 접촉하는 등 기업유치를 위해 매우 적극적인 유치활동을 수행하였음

◦ (공기단축 노력) 경기도는 LCD공장 유치를 위해 모든 행정력을 동원, 개발계획 수립에서 실시계획 승인까지의 행정 절차를 1년 만에 완료하였음

<참고2> 최근(12~13년) 파주시 글로벌 기업 유치 현황

시기	기업명	생산	유치규모
’12. 1	이데미쯔꼬산	일본 OLED 소재 생산	300억원 50명 고용
’12. 2	ASE 코리아	대만기업 반도체, 의료 및 공업용 센서 등 생산	1조원 2,600명 고용
’12. 5	전기초자코리아 (EGkr) 1차	일본기업 디스플레이 유리기판 생산	8,100억원 250명 고용
’12. 11	테크노포로라스 코리아	일본기업 화장용 스폰지 생산	60억원 20명 고용
’12. 12	CCI 코리아	영국 기업 산업용 컨트롤 밸브 생산	210억원 210명 고용
’13. 1	전기초자코리아 (EGkr) 2차	일본기업 디스플레이 유리기판 생산	5,500억원 250명 고용
총계	2조 4,170억 규모 유치 3,380명 고용 (동기간 경기도 외국인 투자유치 84%)

* 출처 : 파주시 홈페이지