국토부 지시에 ‘소 귀에 경 읽기’JDC

버자야제주리조트 138억원 규모 지분, 4년째 매각 거부

JDC가 상급 기관인 국토교통부의 지적과 감사에도 불구하고, 버자야제주리조트 지분을 매각하지 않고 4년째 버티고 있어 부적정 사업 운영 행태가 문제로 지적됐다.

변재일 의원(청주시, 새정치민주연합)은 JDC의 제주도 서귀포시 예래동 예래휴양형주거단지 조성사업 합작법인인 버자야제주리조트 지분 매각과 관련하여 이 같이 밝혔다.

당초 국토교통부는 2011년에 버자야제주리조트주식회사 출자 승인 시, 제주영어교육도시조성사업 등 개발사업에 대한 투자재원을 감안하여 사업추진 및 시장 상황에 맞춰 버자야제주리조트주식회사 출자지분 9%(약 138억원)를 연내에 매각하도록 지시했다.

하지만 JDC는 버자야제주리조트 주식회사에서 국내 부동산 경기 침체 등으로 자금조달이 어려워 금융기관들을 안심시키기 위해 지분 유지를 요청하였다는 사유로 국토부 지시를 무시하고 사업을 진행하였다.

2013년 10월 국토부 감사에서 지분 조기 매각 미조치가 지적되었고, 이에 대해 JDC는 진행 중인 1단계 사업 분양의 추이에 따라 지분매각으로 인한 수익확보가 가능한 시점에 매각 절차를 이행하겠다며 현재까지 지분 매각을 거부하고 있다.

즉, 지금 매각 시 손해가 예상되니 현재 공사 중인 콘도 시설을 2015년에 분양하면 매각한다는 설명이다.

그러나 이미 2011년 매각 지시를 불이행하였고, 2013년 감사 지적 이후 우선협상자와 전혀 공식적 협의가 없었다는 점에서 JDC의 해명은 설득력이 부족하다.

특히 콘도 미분양 시에 대한 대책이 전무한 근거없는 낙관적 기대에 불과한 계획이라는 점에서 다시 한번 국토부 지시를 불이행하겠다는 것을 전제하고 있다. 더욱이 미분양 시 매각 가능성은 더욱 낮아진다.

JDC는 개발사업 투자재원 부족으로, 2009년 12월부터 2012년 11월까지 5회에 걸쳐 2,560억원의 채권을 발행하는 등 매각을 통한 재원 안정화가 필요한 상황이다.

JDC 개발사업 투자재원 부족으로 인한 채권발행 현황

발행일	채권발행금액 (단위 : 억원)	금융기관	만기일	만기	채권발행금리
					발행 금리	기준금리 (국고채)	가산 금리
2009.12. 3	100	KTB투자증권	2014.12.2	5년	5.35%	4.64%	0.71%
2010. 6.29	1,000	하나대투투자증권	2015.6.28	5년	5.05%	4.53%	0.52%
2011. 6.13	700	KTB투자증권	2016.6.12	5년	4.21%	3.91%	0.30%
2011. 6.28	500	현대증권	2013.6.27	2년	3.95%	3.65%	0.30%
2012.11.16	260	KTB투자증권	2017.11.15	5년	3.00%	2.85%	0.15%
계	2,560

게다가 최근까지도 개발사업 등에 필요한 자금(현금) 유동성 부족으로 농협은행 등 금융기관으로부터 2010년도에 180억원, 2011년도에 105억원, 2012년도에 350억원, 2013년도에도 400억원 등 총 1,035억원을 차입하였다.

JDC 자금 유동성 부족으로 인한 단기 차입금 현황

차입일	차입금액(단위 : 억원)	금융기관	이자율
2010. 3. 30	130	농협	4.40%(고정)
2010. 4. 1	50	“
2011. 3. 31	100	우리은행	4.57%(고정)
2011. 5. 24	5	농협	4.34%(고정)
2012. 5. 16	100	제주은행	4.10%(고정)
2012. 6. 25	100	“
2012. 6. 29	50	수협	4.30%(변동)
2012. 8. 7	100	“
2013. 6. 26	150	제주은행	3.33%(고정)
2013. 7. 1	150	농협	3.32%(변동)
2013. 7. 1	100	수협	3.33%(변동)
계	1,035

ㅇ JDC의 개발사업 지출과 수입을 연도별로 비교하면, 2005년부터 2013년까지 개발사업 수입은 2,534억원인데 비해 지출은 5,120억원으로 수익은 2,586억원 적자임.

JDC 개발사업 수익금 현황

년도 구분	2005~2013
개발사업 수입(A)	2,534억원
개발사업 지출(B)	5,120억원
개발사업 수익(C=A-B)	-2,586억원

변재일 의원은 “JDC는 2,586억원의 개발사업 수익 불균형, 유동성 관리 실패로 인한 단기 차입금 1,035억원, 투자재원 부족으로 인한 2,560억 채권 발행 등 수준 미달의 재무 관련 지표를 보이고 있다”고 지적했다.

이어 변재일 의원은 “상급 부처인 국토교통부가 2011년부터 2회에 걸쳐 매각 지시한 버자야제주리조트 지분 9%에 대해서 JDC는 투자자 눈치보기, 비합리적인 낙관론에 근거하여 매각에 저항하고 있어 국토부의 엄격한 조치가 필요하다”고 강조했다.

[참고자료：버자야제주리조트 경과 및 총 사업 일정 계획]

□ 경  과

ㅇ 2005. 10.	국토부, 휴양형주거단지 개발 시행 승인

ㅇ 2008.  8.	합작회사 버자야제주리조트(BJR) 설립(자본금 300억원)

말레이시아 버자야 그룹(81%), JDC(19%)

ㅇ 2009.  1.	개발계획 변경(사업시행자 변경[JDC→버자야])

ㅇ 2011.  4.	국토부, JDC 출자 승인 시 출자지분 9%(138억원) 매각 지시

ㅇ 2011. 12.	합작법인 자본금 증자(증자 후 자본금 1,538억원)

버자야제주리조트 지분 현황

출자회사	출자회사의 납입자본금	제주국제자유도시개발센터 출자
		지분	출자승인일	출자일	금액
버자야제주 리조트(주)	1,538억원	19%	계		292억원
			2008. 04. 16	2008. 08. 07	57억원
			2011. 04. 29	2011. 06. 03	193억원
				2011. 12. 28	42억원

ㅇ 2011. 12.	부지조성공사 완공

ㅇ 2013.  3.	1단계 건축공사(곶자왈 빌리지[콘도])

ㅇ 2013. 10.	국토부 감사처분. 지분매각 매각 촉구 통보

ㅇ 2015. 11.	1단계 건축공사 준공 예정

☐ 사업 현황

ㅇ 사업명：휴양형주거단지 사업(1단계 곶자왈 빌리지 건설 공사사업)

ㅇ 목  적：제주의 청정환경을 활용한 세계적인 고급휴양리조트 단지를 조성하여 친환경적인 고부가가치 휴양·관광산업을 선도

ㅇ 대  지：91,922㎡(27,806평) 연면적：39,960㎡(12,088평)

ㅇ 주요시설：메종블록 51실 / 마켓블록 96실 등 총 147실

☐ 휴양형주거단지 전체 사업계획 일정

ㅇ  총 10단계에 걸쳐 휴양숙박시설, 상업시설, 스파리조트 시설 투자

당초계획		변경계획
‘13. 03	1-1단계 건축공사 착수 (빌라형콘도-147 객실)	‘13. 10	1-1단계 건축공사 착공 (빌라형콘도-147객실) (현재 공정률 30%)
'13. 08.	1-2단계 건축공사 착수 (5성급 호텔-230객실)	계획 수립중	1-2단계 건축공사 착수 (5성급 호텔-230객실)
'13. 10.	2단계 건축공사 착수 (상업시설-호텔505객실&쇼핑센타)	‘14. 12	2단계 건축공사 설계 착수 (상업시설-호텔505객실&쇼핑센타)
'13. 10.	3단계 건축공사 착수 (빌라형 콘도-14객실)	계획 수립중	3단계 건축공사 착수 (빌라형 콘도-14객실)
'14. 01.	4단계 건축공사 착수 (타워형 콘도-914객실)	계획 수립중	4단계 건축공사 착수 (타워형 콘도-914객실)
'14. 04.	5단계 건축공사 착수 (랜드마크타워-358객실)	계획 수립중	5단계 건축공사 착수 (랜드마크타워-358객실)
'14. 07.	6단계 건축공사 착수 (스파 리조트-189객실)	계획 수립중	6단계 건축공사 착수 (스파 리조트-189객실)
'14. 10.	7단계 건축공사 착수 (타워형 콘도-109객실)	계획 수립중	7단계 건축공사 착수 (타워형 콘도-109객실)
'15. 07.	8단계 건축공사 착수 (메디컬센터-의료시설)	'15. 07.	8단계 건축공사 착수 (메디컬센터-의료시설)
'16. 01.	9단계 건축공사 착수 (체육시설-휴양&문화시설)	'16. 01.	9단계 건축공사 착수 (체육시설-휴양&문화시설)
'16. 01.	10단계 건축공사 착수 (문화시설-박물관)	'16. 01.	10단계 건축공사 착수 (문화시설-박물관)
'17. 12.	전체 프로젝트 완공	'17. 12.	전체 프로젝트 완공