2014. 10. 07(화) 10:00 한국토지주택공사 국정감사

1. LH공사가 공급한 공공아파트는 하자 투성이로 원망아파트

- 8개 단지에서 24,313건, 가구당 4.6건 발생

- 하자처리기간 최장 73일까지 소요되는 것으로 나타나

- 하자보증기간 내 시공사 등 하자처리실태에 대한 전면적인 조사를 실시해야

2. 공공임대 늘려 저소득층 주거복지 기회 확대해야

- 공공임대주택 비중은 5%로 선진국의 절반수준에도 못 미쳐

-‘13년말 주택임대 부채 43조7천억원으로 총부채 142조3천억원의 30.7%

- 미착공 공공임대주택 22만6,418호 조기착공 시급

- 공공임대 확대하려면 공공임대주택 관리 효율화 등 만년적자의 임대주택사업

제도개선 해야.

3. 사업시기조정에 편중된 부채감축계획

실적 채우기 급급한 부채감축은 부작용만 초래할 우려 크다.

- 자구노력 감축 총액의 42.5%(△16.3조원)가 사업시기조정을 통해 이루어지는데 연도별     총액만 정해지고 해당 사업지구, 시기, 규모 등 구체적인 이행계획 전무.

- 임대주택리츠를 통한 △3.4조원 감축계획도 부동산 장기 침체와 불확실한 수익성을        담보로 민간투자자가 참여할지 의문

4. LH공사의 甲의 횡포 심각 수준, 불평등 계약 시정해야

- 표준계약서를 무시한 일방적인 계약해지 결정,

- 중도금 납부 후 연체 3개월 초과 시 高利의 연체이자 부담시키고

해지 시 중도금 환급이자는 연 2.33%로 매우 낮게 적용

- 잔금에 高利의 연체이자까지 물어가며 계약이행 어려워, 계약해지 부추겨

5. 공공임대주택 시설보수사업, 부실화 우려 크다.

- 공공임대주택의 시설보수비 ‘13년까지 누적 적자액 △4,046억원, 매년 누적 적자    액이 급증할 것으로 예상됨.

- 특별수선충당금은 적자가 아닌데 엄청난 누적적자가 발생한 것처럼 호도하는 것은     임대료 인상을 위한 꼼수가 아닌가?

6. 주먹구구식 수요예측으로 장기 미착공 15개 지구에

투자비 6조8천억원, 금융비용만 8,750억원 발생, 예산낭비 극심

- 12조7천억원 추가 투입해야 하는데 채권한도 소진 등 자금조달이 곤란,

지구지정 10년~7년, 보상완료 후 3~6년 동안 미착공 상태로 방치,

- 인천루원시티 투자액 1조7천억원 투자, 미착공 4년간 이자만 3,832억원

고양지축 투자액 1조1,444억원, 미착공 4.5년간 이자만 2,214억원

	1. LH공사가 공급한 공공아파트는 하자 투성이로 원망아파트 - 8개 단지에서 24,313건, 가구당 4.6건 발생 - 하자처리기간 최장 73일까지 소요되는 것으로 나타나 - 하자보증기간 내 시공사 등 하자처리실태에 대한 전면적인 조사를 실시해야

2013. 10. 14 (월) 10:00 국토교통부, 행정중심복합도시건설청 국정감사

2014. 10. 07(화) 10:00 한국토지주택공사

질문1) 사장, 전국 공공분양아파트가 몇 세대이고 하자발생 세대수가 얼마나 되는가?

또한 하자처리 이행률이 얼마나 되는지 알고 있습니까?

□ 하자발생현황

연도	2010	2011	2012	2013	2014	합계
신규입주세대	17,491	19,128	16,521	18,038	12,976	84,154
하자건수	2,098	7,626	6,609	7,518	5,832	29,683

질문2) 주택법시행령 제59조 ③항(청구받은 날로부터 3일 이내 하자를 보수하거나 부득이한 경우 보수 계획서를 제출)에 따라 즉시처리를 원칙으로 하고 있죠?

▶LH공사는 하자처리를 청구 받은 날로부터 3일 이내에 93.89%를 완료하였다고 하는데 왜 공공분양아파트 입주민들은 하자처리가 일방적으로 묵살되거나 지연되어 입주민들은 입주하는 순간부터 불행이 시작된다는 말을 한다고 생각하십니까?

▶LH공사의 하자처리 소요기간을 보면 경기도 용인 공공분양아파트의 경우 결로 하자를 처리하는데 무려 73일이나 걸림. 서울 서초 임대아파트의 경우도 누구하자를 처리하는데 73일이나 걸린 것으로 나타남. 그 이유가 무엇입니까?

□ 전국 하자 평균보수율

지역본부	세대수	평균보수율
경 기	4,800	92.55%
경 남	742	97.35%
고 양	1,990	95.48%
광주전남	1,442	93.30%
대구경북	1,957	94.32%
대전충남	960	96.23%
서 울	2,009	90.44%
위 례	2,949	96.21%
전 북	656	97.95%
충 북	533	94.99%
전 국	18,038	93.89%

질문3) 감사원 자료에 의하면 ‘13년 3월 현재 광명시 공공아파트 단지에서 발생한 하자건 수는 24,313건에 달함. 이는 세대당 4.6건에 해당

단지명	세대수	접수건수	조치건수
계	5,247	24,313	24,313
A	609	3,694	3,694
B	413	1,702	1,702
C	731	3,400	3,400
D	701	3,853	3,853
E	197	4,111	4,111
F	730	3,767	3,767
G	407	2,947	2,947
H	859	839	839

▶LH공사가 제출한 자료에는 하자조치가 모두 완료된 것으로 되어 있음. 사장, 접수된 24,313건이 모두 조치되었다는 것이 사실인가?

▶그런데 하자민원 중 1년차는 100% 완료되었으나 2년차, 3년차는 아직 미완료 상태에 있음. 광명시 소하3, 5, 7단지에서 결로하자(방화문, 드레스룸, 창고 및 다락) 920건이 발생하여 현재 보수 중에 있음. 결로 하자처리가 지연되는 이유가 무엇입니까?

‘14년 3월31일 일괄 접수된 것으로 기록하고 있는데 실제 하자접수가 언제 되었고 언제까지 완료할 것인지 세부적인 자료를 제출해 달라.

질문4) 사장, LH공사가 공급한 공공분양아파트에서 하자발생이 많다는 사실은 인정합니까? 이러한 현상은 일부지역에 국한된 것이 아니라 전국적인 현상으로 단순 하자보다는 부실공사라고 규정해야 마땅하다고 보는데 사장의 견해는 무엇입니까?

질문5) 사장, LH공사는 하자가 없는 공공분양주택을 공급할 의무가 있죠?

▶LH공사는 공공분양주택에 하자가 많이 발생하는 이유로 최저가 낙찰제 등에 따른 품질확보의 어려움, 공사용 위탁구매자재 관련 하자가 급증 때문이라고 함. 그렇다면 제도개선을 해야지 이를 핑계로 합리화하여 입주민에게 피해를 전가시키면 되겠습니까?  피해에 다른 보상 방안을 마련해야 되지 않겠습니까?

▶아파트 건설 중에 시공사가 부도가 났을 경우 하자발생이 많고 적기에 하자보수가 제 때에 되지 않고 있음. 이런 경우에 대비하여 매뉴얼을 작성한다든지 근본적인 대책이 필요하다고 보는데 사장의 견해는 무엇입니까?

질문7) 분쟁조정위 하자심사 신청사건 3,738건 중 결로하자가 1,628건으로 43.5%를 차지함. 결로 분쟁이 많이 발생하는 이유가 무엇입니까?  (결로사진 영상)

▶‘13년 4월29일 주택건설기준 등에 관한 규정을 일부 개정했음.

그 중 공동주택 결로방지 기준을 신설했는데 ‘05년 발코니 확장 허용에 따라 거실 창호 등이 외기에 직접 면하고 난방공간이 넓어지면서 창호 등의 결로(물방울ㆍ곰팡이 발생)가 증가하고 있으나 결로 방지할 수 있는 최소 기준이 부재, 500세대 이상 주택에 설치되는 창호, 벽체 접합부는 결로방지 성능을 확보하도록 규정하였음.

또한 거실과 천장의 접합부위, 최상층 천장부위, 지하주차장ㆍ엘리베이터 홀의 벽체부위 등 결로 발생 취약부위에 대해서는 국토부 장관이 고시하는 기준에 적합한 결로방지 상세도를 작성하도록 의무화했음.

▶사장, 그동안 결로에 대한 법령 미비를 인정합니까?

▶LH공사는 그동안 발코니 결로 및 곰팡이는 하자가 아니라고 보수를 해 주지 않았음. 그러나 창호 등의 결로가 증가하고 있는데도 불구하고 결로를 방지할 수 있는 최소기준 부재의 책임은 국토부와 LH 공사에 있음. 피해를 입주민에게 돌려서는 안됨. 광명 역세권 단지의 5,247세대 중 3.636건의 결로가 발생하였음. 그런데 일부 세대의 경우 기준이 모호하여 분쟁 중이거나 불가판정을 받아 민원이 계속해서 발생하고 있음. 국토부와 LH공사가 잘못을 인정하고 소급적용하여 결로하자 처리를 해 주는 것이 마땅하다고 보는데 사장의 견해는 무엇입니까?

▶결로 단열 등의 설계기준 수립 시에는 정기적으로 지역별 기온변화 등을 반영하여 하자예방을 할 수 있도록 해야 하는 것 아닙니까?

▶그런데 LH공사는 그동안 각 지역의 기온변화를 반영하지 못한 채 자체 설계기준을 운영한 것으로 드러났음.(‘14년 자체 감사) 사장, 잘 알고 계시죠?

▶사장, 이러한 문제점을 개선하기 위해 국토부와 협의한 적이 있습니까?

▶국토부 고시 제2013-930호에 의거하여 결로 판정을 하고 있죠?

동 고시에는 “법령 등 기준에 따라 작성된 설계도서에 적합하게 시공되지 아니한 경우 하자로 판정한다. 다만, 비단열 공간 또는 입주자가 임의로 설치한 시설물 결로는 하자에서 제외한다.” 고 규정하고 있음.

▶사실상 결로는 서비스 공간(세탁실, 발코니, 피난시설 등) 에서 가장 많이 발생하는데 비단열 공간이라고 해서 하자보수를 해 주지 않는 것은 甲의 횡포나 다름없음.(정도의 문제임) 비단열 공간의 결로 발생 원인을 시공상, 설계상 잘못이 아닌 입주민의 생활환경으로 몰고 가는 것은 문제가 있음. 사장, 어떻게 생각하세요?

질문8) LH공사와 시공사의 하자처리 늑장대응으로 스트레스를 받아 정신과 약까지 먹는 경우가 발생하고 심한 결로로 인해 곰팡이 투성이로 변한 집안에서 아이들 키우기가 무섭다고 함. 또한 아파트 동간 방음벽 기준이 5m인데 3.5m로 설치되어 소음, 방화 등에 취약한 사례도 있음.  사장, 새집을 구입하여 행복해야 할 입주민의 행복추구권을 침해받고 있는데 누가, 어떤 방법으로 보상해 줄 것입니까?

▶특히 하자보증기간 내에는 시공사가 책임지고 하자보수를 해 주어야 하는데 늑장처리로 인한 민원이 속출하고 있음. 사장, 공공분양주택의 하자처리실태에 대한 전면적인 조사를 실시할 용의가 있습니까?

	2. 공공임대 늘려 저소득층 주거복지 기회 확대해야 - 공공임대주택 비중은 5%로 선진국의 절반수준에도 못 미쳐 -‘13년말 주택임대 부채 43조7천억원으로 총부채 142조3천억원의 30.7% - 미착공 공공임대주택 22만6,418호 조기착공 시급 - 공공임대 확대하려면 공공임대주택 관리 효율화 등 만년적자의 임대주택사업 제도개선 해야.

임대주택사업의 확대는 LH공사의 부채를 증가시키는 주범임. 임대주택사업은 저렴한 임대료 책정으로 시세대비 영구임대는 30%, 국민임대는 45~50%수준으로 공급하고 있기 때문에 국민임대주택의 경우 1호당 8,500만원의 적자가 발생하고 있음.

‘13년 주택임대사업 손실은 7,057억원인데 이중 86.9%인 6,137억원이 국민임대주택에서 발생한 것으로 나타남.  그 결과 ’13년말 현재 주택임대사업 부문 부채는 43조7,496억원으로 총부채 142조3,312억원의 30.7%를 차지함.

□ LH공사의 구분회계 (‘13년도 결산)

연결기준 (2013.12.31)	공공주택 사업부문	산업단지개발 사업부문	주택임대 사업부문	행정중심복합 도시사업부문	혁신도시개발 사업부문	토지은행 사업부문	일반사업부문
매출액	5,967,610	849,162	884,417	889,353	851,603	259,785	8,570,838
매출원가	5,337,151	677,941	1,388,742	952,451	976,744	247,386	7,376,976
매출총이익	630,459	171,221	-504,325	-63,098	-125,141	12,399	1,193,862
영업이익	503,879,	146,006	-543,623	-105,883	-171,370	3,948	996,507
당기순이익	555,938	177,421	-705,748	-37,840	-75,588	-4,579	801,246

(단위 : 백만원)

공공임대주택의 부채증가를 억제하기 위해서는 1) 재정지원을 늘리거나 2) 임대료를 인상하거나, 3) 관리 효율화로 운영비를 줄이는 방법 등이 있을 수 있음.

임대료는 국토부 고시로 초기 건설비 등을 고려하되, 주변시세의 55%수준에서 결정하도록 하고 있으며, 매 2년마다 갱신계약 시 5%를 상향할 수 있도록 하고 있음. 그러나 초기 임대료가 주변시세의 50% 수준이므로 5%를 상향하더라도 주변 임대주택의 2.5%수준 상향과 같음.

예를 들어 국민임대 A단지 초기 월 임대료가 15만원, 인근 민간주택 월 임대료가 30만원인 경우 2년 뒤 동일하게 임대료를 5% 상향시 국민임대 A단지는 7,500원, 민간임대는 15,000원이 상향되어 시간이 지나갈수록 주변 민간임대와 임대료 격차가 커지는 구조임.

그 결과 주변 민간임대 시세 대비 임대료 수준이 너무 낮은 수준임.

질문1) 공공임대사업은 구조적으로 만성적자가 날 수 밖에 없는데도 불구하고 제도적인 개선이 없이 공급이 이루어진다면 과다한 부채로 인한 재무구조 악화로 공공임대주택 공급확대에 제약이 따를 수 있음.

▶ 따라서 당장 임대료 인상률을 상향하기 어렵기 때문에 입주자의 소득계층에 따라 임대료를 차등화 하는 등 획기적인 제도개선이 필요하다고 보는데 사장의 견해는 무엇인가?

▶ 영구임대주택의 경우 LH공사 업무지침이 최근 개정된 주택공급에 관한 규칙을 반영하지 못하며 일부 세대가 임차권을 승계받지 못하고 있으며, 임차인 자격을 갖추지 못한 경우의 퇴거 유예기간도 주거이전을 준비하기에 충분하지 못한 실정임.

임차인 사망ㆍ퇴거 시 그 세대의 새로운 세대주가 해당 임대주택의 임차인 자격을 갖춘 경우에는 임차권을 승계하도록 하고 임차인 자격을 갖추지 못한 경우에도 일정기간 동안 임차권을 가지도록 하여 남은 세대원의 퇴거를 유예하며, 영구ㆍ국민주택의 경우 세대주가 수급자 등인 경우에는 3년, 그 밖의 경우에는 2년 간 임차권을 가지도록 하여 그 유예기간을 연장해 줘야 한다고 보는데 사장의 견해는 무엇인가? (관련법 개정 중)

질문2) 사장, 현재 공공임대주택이 효율적으로 관리가 이루어지고 있는가?

현행 하자보수체계는 입주민, 주택관리공단, LH공사 등 3자 체제로 되어 있음. 즉 입주민이 공단직원에 유지보수 요구를 하면 공단직원이 현장사진 등을 첨부하여 LH지역본부에 보고하면 LH 지역본부에서는 권역별 보수업체에 지시하고 있음. 그 결과 유지보수 지연으로 인한 입주민의 불만과 고통은 이루 말할 수 없음.

▶사장, 주민의 편익을 증진시키는 방향으로 시급히 제도개선이 이루어져야 하지 않겠는가? (주민들과 접근성이 높은 관리공단에 재량권을 더 준다든지)

▶또한 국민임대의 경우 관리업체 선정과정에서 주민들의 의사가 얼마나 반영되고 있는가? 현재 주민의견 10%, 주민소통 30%, LH의견 60%가 반영되어 관리소장은 주민들의 의견을 묵살하고 LH 눈치만 보는 결과를 초래하고 있음. 주민의견이 50%이상 반영될 수 있도록 제도개선 할 용의가 있는가?

질문3) 사장, 2011년부터 구분회계를 하고 있지요?  구분회계는 왜 하는가?

결국 부실책임을 따지겠다는 것임. 그러나 총부채의 30.7%를 차지하고 있는 공공임대주택사업 부문은 부채증가, 손실발생의 임대주택 건설 확대, 임대운영손실 누증의 구조적인 문제 지속, 재무구조 악영향 등 온갖 비정상적인 사업구조임.

※ 주택임대 부채증감 현황

[단위 : 조원]

구분	2010	2011	2012	2013
주택임대	30.9	37.8	41.4	43.7

▶이러한 만성적자로 인한 부채증가 구조 문제를 해결해야 구분회계의 의미가 있음. LH는 총부채의 약 60%가 국책사업으로 인한 것인데 기재부 경영평가 시 이 부분을 제외해 준다든지 뭔가 인센티브가 있어야 재량껏 사업을 할 수 있다고 보는데 사장, 어떻게 생각하세요?

질문4) 우리나라의 10년 이상 공공임대주택 비중은 5%로 OECD 평균 11.5%에 비해 절반 수준에도 못 미치고 있음. 선진국은 공공임대주택의 확충과 함께, 민간임대주택과 전ㆍ월세 임대시장의 활성화를 통해 서민의 주거안정을 달성하고 있음.

대한민국(‘11)	네덜란드(‘09)	오스트리아(‘09)	덴마크(‘09)	스웨덴(‘08)	영국(‘09)
5.0%	32.0%	23.0%	19.0%	17.0%	17.1%
프랑스(‘07)	아일랜드(‘07)	일본(‘0.8)	독일(‘08)	OECD평균	EU평균
19.0%	8.5%	6.1%	5.0%	11.5%	13.0%
＊자료 : 국토부, 주택업무편람(2011)

우리나라는 선진국에 비하면 저소득층에 대한 주거복지가 너무 미흡한 수준이고 부적격자가 수혜를 누리는 등 각종 누수현상으로 저소득층의 주거복지 기회가 축소되어  사각지대에 있는 국민은 고통을 겪고 있음. 앞으로도 저소득층의 주거복지기회를 확대하기 위해서는 공공임대를 안정적으로 공급하는 것이 중요함. 사장, 우리나라의 공공임대주택 비율이 선진국에 비해 턱없이 낮은 이유는 무엇인가?

▶이는 정부의 공공임대주택 공급정책의 일관성 부족과 LH공사의 역량을 초과한 과다 부채로 인한 공급능력 부족에 있다고 보는데 동의하는가?

▶저소득층과 무주택자의 주거복지 기회의 사각지대를 해소하기 위한 공공임대 공급대책은 무엇인가?

질문5) 2014년 7월까지 공공임대 미착공 물량을 보면 국민임대 13만6,298호, 공공임대 7만5,223호, 영구임대 1만4,007호 등 22만6,418호에 달함.

□ 승인연도별 미착공 현황(’14년 7월말 현재)

구분	계	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11	‘12	‘13	‘14
행복	890	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	890
영구	14,007	-	-	-	-	-	2,263	5,408	3,036	337	2,963	-
국민	136,298	3,182	1,234	6,393	17,284	24,827	18,575	12,475	16,137	14,761	21,430	-
공임	75,223	-	-	482	3,195	6,876	12,217	14,120	15,222	12,693	10,218	200
합계	226,418	3,182	1,234	6,875	20,479	31,703	33,055	32,003	34,395	27,791	34,611	1,090

이중 수도권이 13만681호로 57.7%를 점하고 있고 광역시가 2만4,345호, 지방이 7만1,392호 등이며, 수도권은 13만681호 중 경기도가 88.5%인 11만5,700호에 달함.

▶ 이렇게 공공임대 미착공 물량이 과다하게 발생하는 이유는 무엇이며, 향후 조기 착공을 위해 어떤 대책을 강구할 것인가?

	3. 사업시기조정에 편중된 부채감축계획 실적 채우기 급급한 부채감축은 부작용만 초래할 우려 크다. - 자구노력 감축 총액의 42.5%(△16.3조원)가 사업시기조정을 통해 이루어지는데 연도별 총액만 정해지고 해당 사업지구, 시기, 규모 등 구체적인 이행계획 전무. - 임대주택리츠를 통한 △3.4조원 감축계획도 부동산 장기 침체와 불확실한 수익성 을 담보로 민간투자자가 참여할지 의문

공사는 지난 6월 기획재정부에 제출한 부채감축계획서를 보면, 총부채를 ‘17년까지 143.2조원으로 줄이겠다고 약속하였음.

□ LH공사의 부채감축계획

구 분	‘17년말	비 고
재무전망기본안	192.6조원
중장기재무관리계획(‘13년)	162.9조원	29.7조원
부채감축 목표금액(‘14.1)	155.4조원	7.5조원(가이드라인상 목표)
추가감축계획(‘14.4)	143.2조원	12.2조원(추가감축)

이는 재무전망기본(안) 192.6조원보다 49.4조원(자구노력 47.4조원, 자구노력 외 2.0조원)이 줄어든 것임.

질문1) 사장, 과연 실현가능성이 있는 부채 감축계획인가?

질문2) 공사는 ’13년도 공공기관 경영실적평가결과 D등급(미흡)을 받았고 사장은 경고조치를 받았음. 그 이유는 부채과다 기관임에도 불구하고 금융부채 절감계획이 체계적이지 못하고 노력이 부족하다는 것임. 사장, 이와 같은 사실을 알고 있는가?

질문3) 공사의 ‘13년말 현재 부채는 142.3조원(금융부채 105.6조원, 회계상 부채 36.7조원), 부채비율 458%임. 총부채는 ‘12년에 비해 4조2,091억원이 증가하였고, 부채비율은 약간 낮아졌으나 부채 절대규모는 증가를 지속하는 등 재무구조가 개선되지 않고 있음.

□ LH공사의 재무현황

구분	2011	2012	2013
총부채	1,305,712	1,381,221	1,423,312
부채 비율	468.0%	466.0%	457.8%
금융부채	897,740	962,085	979,767
금융부채 비율	68.8%	69.7%	68.8%
연간이자 부담액	43,662	44,850	44,829

(단위 : 억원)

▶ 부채과다로 인하여 재무위험도가 높아 경영정상화에 어려움이 예상되는데도 불구하고 부채 줄이기에 소홀한 것은 “부실화 되면 국민혈세로 막아 주겠지,” 하는 전형적인 공기업의 도덕적 해이라고 보는데 사장, 동의하는가?

질문4) 사장, LH공사는 공공기관 경영실적평가에서 2011년 B(양호) 등급, 2012년 C등급(보통), 2013년 D등급(미흡) 등 매년 등급이 떨어지고 있음. 사장, 가장 큰 이유가 무엇인가?

질문5) 공사는 그동안 부채 감축을 위해 강력한 자구노력을 하겠다고 약속했음. 그런데도 부채관리를 위한 자구노력의 평가결과 D등급 이하로 떨어짐. 과연 약속 이행을 잘 했다고 할 수 있는가?

질문6) 본위원은 국책사업의 수행으로 인한 적자누적 문제도 있지만 앞에서 지적한 대로 사장, 이하 임직원이 매우 안이한 생각과 방만한 경영을 계속해 온 데에 책임이 크다고 보는데 사장의 견해는 무엇인가?

□ 국책사업 비중 현황

(단위 : 조원)

구분			’10	’11	’12	’13
부채 합계			121.5	130.6	138.1	142.3
회계상부채1			30.0	32.8	34.2	36.7
금융부채			91.6	97.8	103.9	105.7
	손실보전 대상사업	소계	44.7	54.1	59.9	62.2
		주택임대	20.9	26.2	28.9	29.9
		보금자리	13.1	17.4	21.6	23.3
		세 종 시	5.1	5.4	4.5	4.4
		혁신도시	3.3	3.0	2.6	2.3
		산업단지	2.3	2.1	2.3	2.3
	일 반 정책사업	소계	46.8	43.7	44.0	43.5
		신도시․택지	22.1	20.6	21.0	21.4
		경제자유	0.9	1.9	2.5	3.0
		기타사업3	23.8	21.2	20.5	19.1

질문7) ‘13년 중장기재무관리계획안에서 29.7조원을 감축하고, 부채감축계획은 중장기재무관리계획안보다 19.7조원을 추가로 감축하겠다고 함.

▶ “발등에 불이 떨어지니까,” 이제야 부채감축을 위해 고강도 드라이브를 걸고 있음. 그러나 부채감축계획은 총액만 표시되어 있지 대부분 세부적인 감축계획이 없는 상태임. 실적에 급급한 나머지 졸속으로 계획을 수립하지 않았나 하는 의구심이 드는데 사장, 공사의 부채감축계획은 충분한 사전검토가 이루어졌는가?

질문8) 공공기관 경영실적평가에서 D등급으로 떨어지고 사장(기관장)이 경고를 받으니까, 온갖 방법을 동원하여 부채감축을 하겠다고 발표하고 있음.

□ 중장기재무관리계획과 부채감축계획 비교(자구노력)

구분	합계	2014	2015	2016	2017
중장기재무 관리계획	△276,613	△24,889	△105,635	△56,541	△81,506
부채감축 계획	△473,573	△128,105	△88,477	△104,267	△144,682
차이	△196,960	△103,216	17,158	△47,726	△63,176

(단위 : 억원)

중기재무관리계획안(‘13년 작성안, 29.7조원) → 최초 제출안(’14년1월, 46.1조원) → 수정안(‘14년4월, 49.4조원)을 제출하였음. 중장기재무관리계획(안) 보다 19조6,960억원을 더 감축하겠다는 것임. 더욱이 3개월 만에 어떻게 추가 감축액이 3조원 어디서, 어떻게 도출했는가?   그전에는 왜 잘 안된 것인지?

부채감축 규모를 수시로 증액 조정할 수 있다는 것은 그동안 LH공사가 제시한 중장기재무관리계획안이 엉터리 계획이었음을 시인하는 것임.

▶사장, 매년 중장기재무관리계획을 작성하는 것은 부채감축에 목적이 있죠?

▶그런데 수정안과 중장기재무관리계획안의 부채감축액 차이가 엄청나게 남. 이는 그동안 중장기재무관리계획을 주먹구구식으로 허술하게 작성되었음을 반증하고 있음. 사장, 인정하는가?

▶중장기 재무전망은 지구별 총사업비를 과거 경험률에 따라 일률적으로 연도별 배분하는 방식으로 추정했음. → 문제점이 많을 수밖에 없음.

질문9) 특히 공사는 사업시기 조정을 통해 16조3,571억원을 감축하겠다고 함. 이는 자구노력 부채감축 총액의 42.5%에 해당함. 그런데 사업시기 조정의 경우 연도별 부채감축 총액만 정해져 있음. 어느 사업지구에서, 어느 비용(용지비, 조성비)을 얼마나 줄이고, 사업비 투입시기를 언제까지 이연시키고, 사업완료 시기가 얼마나 지연되는지 세부계획이 전혀 없음.

▶ 사업시기 조정으로 무려 16조원이 넘는 부채감축을 하겠다고 하면서 지구별 집행계획 등 세부 이행계획이 없다는 것이 말이나 되는가?

▶ 또, 사업비 이연은 투자시기만 조정될 뿐이고 결국 사업 완료시기가 지연될 것인데, 사업지연으로 인한 문제와 이해당사자의 불이익, 신뢰보존을 어떻게 해결할 것인가?

질문10) 임대주택리츠를 활용하여 토지비를 조기회수함으로서 3.4조원을 감축하겠다고 함. 공공임대리츠는 시세차익(15%), LH(3%), 주택기금(10%), 기금융자(17%), 임대보증금(30%), 민간차입(25%)등으로 구성됨. 분양전환까지 13~14년이 걸리고 이 기간에는 수익이 없음.

또한 공공임대 사업의 리츠별 수익률도,

구 분	NHF 제1호	NHF 제2호
NPV(순현재가치) (Net Present Value)	666억원	261억원
수익률	4.80%	4.61%

＊ 리츠는 부동산투자회사법에 의거 설립되는 회사, 사업비는 국민주택기금 출자, LH출자, 국민주택기금      차입, 일반차입 등으로 조달하여 개발할 계획임.

▶ 임대기간 종료 후 분양전환 기일 도래 시까지 주택가격이 연평균 1.5% 상승할 경우 4.61%~4.80%의 수익이 발생하는 것으로 분석됨. 그런데 ‘13년 8월~’14년 7월까지 전국 주택매매가격상승률은 0.09%에 불과함. 사장, LH와 기금의 출자 등으로 민간투자자의 리스크를 줄인다고 하지만 부동산 침체 장기화와 이렇게 불확실한 수익성을 담보로 투자할 민간투자자가 있겠는가?

▶ 임대주택리츠를 통해 향후 3년 안에 3.4조원을 줄이겠다는 계획은 너무 과도한 것 아닌가?

질문11) LH공사의 재무위험도는 매우 높다. 지금 판매 및 대금회수 부진, 채권한도 소진 등으로 자금조달이 곤란하여 많은 사업들이 착공되어야 하는데도 착공되지 못하고 추진 중인 사업도 계획대로 추진되지 못하는 등 부채과다로 인한 재무구조 악화로 경영전반이 위기 상황에 직면해 있음.

▶ 아무리 다급한 상황이라고 하지만 부채감축계획을 수립하면서 실적 채우기에 급급한 나머지 충분한 사전 검토도 없이 목표수치만 나열하는 것은 무슨 의미가 있겠는가? ▶ 공사의 사업 전반에 대한 수요여건 재분석과 수익성 분석을 실시하여 과학적인 산출근거를 가지고 부채감축계획을 세우고 사업을 추진해야 한다고 보는데 사장의 견해는 무엇인가?

질문12) 공사는 임대주택사업에서 연간 3~4조원의 부채 증가가 불가피함. 따라서 임대주택사업 외 부문에서 3~4조원 이상을 줄여야 부채증가가 없음. 그런데 공사는 현재 약 70조원의 토지 재고가 있음. 정상적인 재고를 30조로 볼 때 2배 이상의 재고가 쌓여 있음. 사업승인 후 미착공 물량도 41만2천호나 됨. 이러한 현상은 과다한 수요예측과 실적위주의 사업승인 남발에 기인한 것임.

▶ 부채감축을 위하여 진행사업도 원점에서 재검토하고 불요불급한 재고자산의 조기 매각 등 사업 전반에 대한 구조조정을 해야 한다고 보는데 사장, 대책이 있는가?

	4. LH공사의 甲의 횡포 심각 수준, 불평등 계약 시정해야 - 표준계약서를 무시한 일방적인 계약해지 결정, - 중도금 납부 후 연체 3개월 초과 시 高利의 연체이자 부담시키고 해지 시 중도금 환급이자는 연 2.33%로 매우 낮게 적용 - 잔금에 高利의 연체이자까지 물어가며 계약이행 어려워, 계약해지 부추겨

□ 공사의 미매각 자산은 ‘14년 6월 현재 29.3조원

□ 2014년 6월 현재까지 토지, 주택에 대한 매매계약 체결 후 6개월 이상 대금 연체액은 2조8,976억원

▶ 계약자는 대금 연체할 경우 연체이자율

- 1개월 이내 연 8.5%,

- 1개월 초과 3개월 연 10%,

- 3개월 초과 시 연 12%

연체이자율은 계약자가 중도에 해약을 하면 부담하지 않고 계약자가 잔금을 납부하고 사업을 이행할 경우는 부담해야 함.

즉 수십 개월 잔금을 납부하지 못해 연체하다가 사업을 이행하려면 高利의 연체이자를 물어야 함. 그 결과 계약자는 연체기간이 길수록 엄청난 패널티를 부담하고 사업을 해야 하기 때문에 이행하기가 더 어려워 짐.

특히 계약자가 계약금과 중도금까지 납부한 경우는 LH공사의 동의가 있어야 해약이 가능하도록 약적을 하고 있음. 이에 따라 중도금까지 납부한 계약자는 잔금이 없거나 사정이 생겨 해약을 하고 싶어도 마음대로 해약할 수 없는 불평등 계약을 맺고 있음.

LH공사는 이러한 불평등한 계약을 악용하여 표준 계약서에 규정한 해약조건이 되는데도 불구하고 해약해 주지 않고 LH공사의 재정상황 등에 따라 수개월 ~ 수십 개월씩 방치한 후 해약을 해주고 있음. LH공사에만 유리한 일방적인 해약으로 계약자는 금융기관으로부터 압류를 당하는 등 이중, 삼중의 고통을 받고 있음.

□ 이에 반해 계약해지의 경우 계약자가 납부한 계약금은 LH공사에 귀속하고 중도금에 대해서만 연 5%의 이자를 붙여 환급하고 있음.

2009년부터 2014년 6월 현재까지 1,616건(3,1114 필지)이 해약되었는데 중도금 환급이자는 5,417억원, 이에 반해 공사가 취한 해약귀속금은 무려 1조3,701억원에 달함.

질문1) 사장, 토지 매매계약 관련하여 이러한 행위는 불공정 계약을 통한 갑의 횡포라고 보는데 동의하십니까?

질문2) 계약금과 중도금까지 납부한 후 해약을 하려면 LH공사의 동의를 얻도록 하고 있는데 어디에 근거한 것인가? (법적근거?)

질문3) 표준계약서에 의하면 매수자의 귀책으로 인한 해약기준은 “대금을 6개월 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 연속하여 최고하여도 납부하지 아니한 때” 로 규정하고 있음. 사장, 이 기준이 잘 지켜지고 있습니까? (지켜지지 않고 있음.)

질문4) 매수자 귀책으로 인한 해약기준이 표준계약서에 엄연하게 있는데도 지켜지지 않고 있는 이유가 무엇인가?

질문5) LH 표준계약서 제9조 제2항 제1호에 의하면 갑(매수인)이 계약의 이행 착수 전에 자신의 사정으로 스스로 계약을 해제하고자 하는 경우 계약의 해제가 가능하도록 규정하고 있음.

따라서 계약자가 사정이 생겨 해약을 하고 싶으면 표준계약서에 의거하여 계약금을 포기하고 소유권회복비용 등을 부담하고 해약하면 됨. 그런데도 LH공사는 자사의 재정상황 등을 고려하여 지역본부 판단 하에 일방적으로 해약 동의여부를 결정하고 있음. 사장, 이는 전형적인 甲의 횡포가 아닌가? (반환금 부담과 미매각 자산 증가 때문?)

질문6) 그 결과 계약자는 중도금까지 납부한 후 잔금 납부 여력이 없거나 자신의 사정으로 해약을 하고 싶어도 할 수 없을 뿐만이 아니라 은행으로부터 압류를 당한 계약도 2009년부터 2014년 6월 현재까지 44건에 1조5,467억원에 달함. 이는 동기간 총 해약금 3조6,318억원의 42.6%에 해당함. 사장, 이렇게 불평등 계약을 계속해서 시행할 것인가?

질문7) 공사가 계약자에게 지급하는 환급이자율은 기존 5%에서 ‘14년부터 1년 만기 정기예금금리 2.33%로 대폭 하향조정을 하였음. 그만큼 공사의 부담이 줄어든 것임.

그동안 환급이자율은 민법 제397조에 의거 연5%이자를 받아 왔음. 그런데 1년 만기 정기예금금리로 낮춘 근거는 무엇이며, 당사자와 협의하여 결정한 것인가?

이에 반해 공사는 계약자들에게 매매계약 후 연체이자율은 1개월 이내 연 8.5%, 1개월 초과 ~ 3개월 이내 연 10%, 3개월 초과 연 12%등 高利의 연체이자율을 그대로 적용하고 있음. 표준계약서에 시중은행 금리 등 경제사정의 변동에 따라 적용이율을 증가할 수 있도록 하고 있음. 최근 저금리 기조가 지속되면서 기준금리가 계속해서 하락하고 있는데도 연체이자율을 낮추지 않은 이유는 무엇인가?

유형	2009		2010		2011		2012		2013		2014		합 계
	건수	반환금	건수	반환금	건수	반환금	건수	반환금	건수	반환금	건수	반환금	건수	반환금
계약금만 납부	192	111	275	737	356	104	56	44	500	75	48	21	1,427	1,092
중도금 납부	345	12,980	312	22,498	267	10,181	186	5,405	483	7,400	94	2,851	1,687	61,315
총합계	537	13,091	587	23,235	623	10,285	242	5,449	983	7,475	142	2,872	3,114	62,407

□ 해약 유형별 연도별 현황

질문8) ‘09년~2014년 7월까지 중도금 납부 후 계약해지현황을 보면 1,687건에 6조1,315억원에 달함. 이는 중도금 납부 후 계약을 이행하려면 잔금과 연체기간 만큼 연 12%의 물어야 하기 때문에 사업 추진이 더 어려운 것 아닌가? 해지를 막고 계약이행을 활성화하기 위해서는 연체이자율 하향 조정 등 계약조건을 대폭 완화해 주는 것이 어떤가?

	5. 공공임대주택 시설보수사업, 부실화 우려 크다. - 공공임대주택의 시설보수비 ‘13년까지 누적 적자액 △4,046억원, 매년 누적 적자액이 급증할 것으로 예상됨. - 특별수선충당금은 적자가 아닌데 엄청난 누적적자가 발생한 것처럼 호도하는 것은 임대료 인상을 위한 꼼수가 아닌가?

공사는 공공임대주택 관리호수 증가 및 입주15년 이상 주택이 증가에 따른 시설물 노후화 지속으로 유지보수 공사비가 증가하고 있음.

국토부와 매칭으로 하는 노후 공공임대주택 시설개선사업 외에 공사의 자체 자금으로 특별수선충당금을 적립하여 공공임대주택의 보수사업을 하고 있음.

이에 따라 특별수선충당금의 보전을 위해 LH공사 자체예산으로 수선유지비를 운영하나 예산조달에 한계를 보이고 있음. 또한 분양전환 임대주택의 분양성 제고 및 입주민 편익증진 요구 증가에 따른 시설물 추가 예산 소요될 것으로 예상됨.

국민임대의 경우 ‘03년 본격 건설되고 보금자리주택 및 행복주택 정책으로 이어져 ’14년부터 국민임대 수선물량이 지속적으로 증가할 것임. 이에 따라 재원 소요는 급증할 것으로 예상됨.

질문1) 유지보수 공사비는 특별수선충당금, 자체자금, 국고(매칭사업) 등으로 집행하고 있음. 특별수선충당금의 사용 용도는 발코니 샤시, 난방배관교체, 승강기 교체, 옥상방수 등으로 정해져 있음. 그런데 공사는 특별수선충당금으로 보수해야 할 사업을 국토부와 매칭사업 예산을 중복하여 집행하고 있음.

▶ 공사의 자료에 의하면 유지보수공사비의 누적 적자액이 매년 증가하여 ‘14년 △4,665억원, ‘15년 △5,306억원, ’18년에는 7천억원이 상회할 것으로 예상되고 있음. 시설보수비가 이렇게 부족한 이유는 무엇인가?

□ 임대주택 연도별 유지보수 공사비 현황

(단위 : 억원)

구 분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018
세대수	397,634	463,478	512,706	530,957	553,102	573,827	601,440	614,992	634,992	654,992
특충 적립액	999	1,221	1,275	1,466	1,596	1,611	1,663	1,737	1,811	1,884
수선유지비 소요액	1,879	1,520	1,054	1,767	1,988	2,230	2,304	2,278	2,452	2,685
증 감	-880	-299	221	-301	-392	-619	-641	-541	-641	-801
증감누계	-3,275	-3,573	-3,352	-3,654	-4,046	-4,665	-5,306	-5,847	-6,488	-7,289

* 세대수 : 영구, 공임50, 국민임대

질문2) 시설보수비의 누적 적자액이 갈수록 커지고 더욱이 국토부와 매칭사업으로 시행 중인 노후공공임대주택 시설개선사업 재정지원이 ‘15년 이후 중단될 것으로 예상되는데 안정적인 예산 확보대책을 세우지 않고 방치하는 이유가 무엇인가?

장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법 제3조에 “국가 및 지방자치단체는 입주자의 삶의 질 향상을 위하여 시설물 노후화 등으로 인한 유지보수 및 기능 향상에 필요한 비용 지원을 실시하여야 한다.” 고 규정하고 있음.

질문3) LH공사의 자료에 의하면 임대주택 보수를 위한 특별수선충당금 적자가 커 자체적으로 보완시행하기에는 역부족인 상황이라고 설명하고 있음. 그런데 특별수선충당금 누적 적립액은 ‘14년 1조2,607억원, ’18년 1조9,702억원에 달할 것으로 추정됨. 공사가 국고사업, 자체 임대사업수선유지비, 특별수선충당금을 구분하지 않고 사용하고 특별수선충당금이 부족한 것처럼 국회에 자료를 제출하고 있음.

<LH공사의 보수공사비>

1) 특별수선충당금은 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 LH공사가 매월 적립하고        장기수선계획에 의한 시설물 교체 시 사용함. (영구, 50년 임대, 국민임대 등)

2) 임대사업수선유지비는 특별수선충당금으로 부족한 임대주택 시설물 유지보수비       보전을 위하여 LH 자체 예산으로 매년 편성

3) 정부 재정지원은 장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법에 의거 임대       주택, 다가구주택 등 다양한 유형의 관리주택

특별수선충당금은 장기수선계획에 의해 사용하기 때문에 소요예산 규모를 정확히 알 수 있음. 그런데도 특별수선충당금에 엄청난 누적적자가 발생한 것처럼 주장하는 것은 임대료 인상을 주장하기 위한 꼼수가 아닌지, 사장, 분명히 답변하세요.

질문4) 시설보수비의 적자폭이 커질수록 임대주택의 보수가 제 때에 이루어지지 않아 민원이 발생하고 부실공사가 우려되는 등 저소득층 주거수준 및 삶의 질 저하로 이어질 것임.

구분	2014	2015	2016	2017	2018
세대수(호)	573,827	598,527	623,227	647,927	672,627

국민임대 등 노후 자산이 급증하여 시설보수비가 갈수록 증가하여 자체적으로 보완시행이 어려워 수선유지가 부실할 경우 주거환경훼손 등 사회적 비용이 클 것으로 예상됨. 공공임대주택 입주자의 건강권, 안전권을 보장하고 삶의 질 향상을 위해 어떤 대책을 강구할 것인가?

	6. 주먹구구식 수요예측으로 장기 미착공 15개 지구에 투자비 6조8천억원, 금융비용만 8,750억원 발생, 예산낭비 극심 - 12조7천억원 추가 투입해야 하는데 채권한도 소진 등 자금조달이 곤란, 지구지정 10년~7년, 보상완료 후 3~6년 동안 미착공 상태로 방치, - 인천루원시티 투자액 1조7천억원 투자, 미착공 4년간 이자만 3,832억원 고양지축 투자액 1조1,444억원, 미착공 4.5년간 이자만 2,214억원

2014년 6월 현재 용지비, 조성비, 건물공사비 등 보상을 완료한지 3년 이상경과한 장기 미착공 지구는 양산사송, 고양지축지구 등 전국에 15개에 지구임. 이들 15개 지구에 대한 총투자비는 19조5천억원, 이중 2014년 7월 현재까지 6조8천억원 투자, 12조7천억원을 추가로 투자해야 하지만 판매대금 회수 부진, 채권한도 소진 등으로 자금조달이 곤란하여 장기 미착공으로 인한 금융비용(8,750억원)만 낭비하고 있음.

강원도 원주태장과 제주봉개 지구는 2008년에 보상을 완료하였고 제주 서귀포 성산, 전남 담양백동2,강원도 원주 태장5 지구는 2009년에 보상이 완료하였는데도 착공하지 못하고 있음.

- 인천 서구 인천루원시티는 1조7,499억원을 투입하여 2011년에 보상을 완료하였으나 사업이 지연되어 금융비용만 3,832억원을 낭비하고 있음.

- 경기도 고양시 고양지축지구도 1조1,444억원을 투자하여 ‘13년에 보상을 완료하였으나 사업추진이 지연되어 금융비용만 2,214억원을 낭비하고 있음.

- 인천서구 인천검단1지구도 1조8,716억원을 투자하여 ‘11년 9월에 보상을 완료하였으나 사업추진이 지연되어 1,521억원의 금융비용만 낭비하고 있음.

질문1) 사장, 이들 사업지구에 대해 장기간 미착공 상태로 방치하는 이유가 무엇인가?

질문2) 이들 지구의 사업은 적정수요 등을 면밀히 검토한 후 추진된 것인가?

질문3) 엄청난 금융비용을 낭비하면서도 추가로 투자되어야 할 자금조달이 곤란하여 착공을 하지 못하는 실정임. 이는 부동산 침체에도 영향이 있지만 수조원이 투입되는 대형 사업을 적정수요 검토도 없이 무분별하게 추진한 것은  사장을 비롯한 LH공사의 경영진의 도덕적 해이가 얼마나 심각했는지를 알 수 있음. 사장, 이들 사업지구의 조기착공 계획이 있는가?

질문4) 이들 15개 지구의 총사업비는 19조5,263억원에 달함. 이중 6조8,220억원이 기 투자되었고 잔여사업비는 12조7,043억원은 신규로 조달해야 함. 잔여사업는 대부분 국민주택기금 및 차입, 채권발행 등으로 조달할 수밖에 없고 이미 재무역량을 초과하는 사업물량 때문에 재무 부담이 가중될 것으로 예상되는데 조기착공을 위해 어떤 대책을 강구하고 있는가?

질문5) 원주태장, 제주봉개, 서귀포 성산, 담양백동2, 원주태장5지구는 보상을 완료한 지 6년 이상이 지났음. 이렇게 장기간 착공을 미루는 이유가 무엇인가?

사장, 이들 사업의 시급성이 떨어진 것인가? 이제는 계속해서 사업추진을 할 것인지, 언제까지 사업을 완료할 것인지, 구체적인 계획을 밝혀야 함. 사장, 답변해 보세요.

질문6) 경기도 고양지축, 인천검단1, 인천루원시티 지구는 대형 개발사업으로 지구로 지정된 지 10여년이 다되어 가고 현재까지 1조원~2조원에 가까운 엄청난 자금을 투입하여 보상을 완료한지도 1년이 지났음. 사업지연으로 인하여 매년 1천억원 가량의 금융비용이 발생하고 있음. 수요여건을 재분석하겠다고 했는데 현재까지 어떻게 진행하고 있는가? 수요여건 재분석 결과에 따라 착공여부를 결정해야 함. 사장의 견해는 무엇인가?