보 도 자 료
보도일시	2014년 10월 24일 (금)
담당자	홍지웅 비서관 (02 788 2180)
연락처	국회의원회관 737호 (Tel)784-5920, 5921 (Fax)788-0176

한국감정원 PIR 통계 공신력 의문

국토교통부 및 유관기관 감정원 외 다른기관 자료 인용 일쑤

국제비교가능하도록 지표개발해야, PIR단점 보완할 지수개발 또한 시급

	< 질의 요목 >
▲ 한국감정원의 PIR의 집계 관련 - 감정원이 발표하는 PIR지표의 공신력과 정확성에 대한 의문

PIR 집계현황

PIR(Price to Income Ratio)은‘소득 대비 주택가격 비율’로서 연평균 소득 전부를 주택구입에 투입할 때 걸리는 시간(년)을 의미

❍ PIR은 주택가격의 국제비교 또는 주택정책을 마련하는데 있어 활용되는 기본적인 통계로, 국가별 또는 연도별 비교를 통해 현재 형성된 집값의 고저 및 내집마련의 상대적 여력을 살피는 기초자료

※ 평균PIR = 연평균 주택가격(한국감정원 자료) ÷ 연평균 가구소득(통계청 자료)

- 유엔 인간정주권위원회(UN HABITAT)는 적정 PIR지수를 3~5정도로 보고 있음. 절대기준은 없지만, 통상 PIR이 10이 넘으면 버블로 평가

❍ 현재 PIR은 크게 한국감정원(월간 주택가격동향조사), 국토교통부(주거실태조사), 국민은행(월간 주택가격동향), 주택금융공사(연간 주택금융 수요실태조사)에서 집계 및 발표하고 있음

- PIR 집계의 난립과 관련하여, 2006년경부터‘부동산 통계 선진화 방안’이 추진, 2010년 6월 제2차 국가통계위원회의 개최를 통해 산정방법의 명확화를 의결

- 2011년 7월 국토부는 PIR 공식지표로 주택가격동향조사(한국감정원)의 주택가격과 가계동향조사(통계청)의 소득을 활용하여 작성․공표토록 함; 2010년 통합 PIR로 전국 6.4, 수도권 8.6으로 발표

공식집계의 공신력이 부족한 감정원의 PIR

(문제1) 사실상 공식집계 자료인 감정원의 PIR은 관련 부처의 부동산 통계활용에서 거의 활용되지 않거나, 특정 의도에 따라 배제되기도 하는 실정

❍ 정부는 주택가격통계(PIR 포함) 작성기관을 2012년까지는 국민은행 자료를 공식 기준으로 삼다가, 2013년부터는 한국감정원으로 이관

- 하지만 국토부는 물론이고, 관련부처 및 언론에서는 한국감정원 PIR을 거의 활용하지 않고 있음

❍ 2013년 6월 18일, 서승환 국토부 장관은 행복주택 관련 간담회에서 "어느 나라의 집값이 싼지 비싼지를 나타내는 PIR지표를 보면 우리라나의 경우 전국 4.9, 서울은 9.5정도로 평균 소득인 사람이 9년반 동안 한푼도 안쓰고 모아야 집을 살 수 있다. 굉장히 비싼 수준"이라며 "해결책은 양질의 임대주택을 많이 공급하는 것"이라고 언급

- 본 간담회에서 서승환 장관이 주장한 수치는 기재부의‘2010년 거시경제안정보고서’에서 인용한 것(전국 4.3, 서울 9.7).

- 당시 한국감정원의 2013년 2분기 PIR는 전국 3.8, 서울 8.0이었음. 곧 최신의 감정원 PIR자료가 있음에도 장관은 4년 전 자료를 적용

▲ 한국감정원 발표 PIR (3분위 기준, 단위:배)

구 분	’08년 4분기	’09년 4분기	’10년 4분기	’11년 4분기	’12년 4분기	’13.1분기	’13.2분기	’13.3분기	’13.4분기	’14.1분기	’14.2분기
전 국	5.3	5.1	4.9	5.2	4.9	3.7	3.8	3.6	3.7	3.7	3.8
서 울	12.0	11.9	11.0	10.5	9.5	8.0	8.0	7.7	7.8	7.7	7.9

* ’08.4분기～’12.4분기는 국민은행 자료

❍ 2013년 8월 28일, 정부 및 국토부는‘8.28부동산 대책’을 발표하면서, 전월세 안정화 방안의 일환으로 수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입함.

- 그 이유로 국토부는“물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련을 할 수 있도록 지원하자는 취지다. 소득대비 집값(PIR)은 한국 6.4, 미국 4.2, 일본 5.3으로 여전히 높은 수준이다”며 근거를 제시

- 본 대책에서 정부 및 장관에 의해 제시된 한국의 PIR는 2010년 통계선진화 방안을 통해 산출된 PIR수치. 그 외 외국사례는 IMF 및 PUP(Performance Urban Planning) 등을 참고하여 만든 2006년 기준자료

- 당시 한국감정원의 2013년 3분기 PIR은 전국 3.6, 서울 7.7이었음. 아울러 2013년의 국민은행의 주요국 PIR조사에 따르면 미국 3.1, 일본 5.3으로 오히려 한국보다 높거나, 유사한 수준.

▲ 2013년 주요국 PIR (국민은행 발표)

- 곧 국토부는 감정원의 2013년 자료가 분기별로 산출되고 있음에도, 한국은 2010년, 외국은 2006년의 오래된 자료를 인용해 정책의 정당성을 주장. 그만큼 감정원의 PIR은 공신력이 없거나, 자의적으로 무시되고 있는 실태

❍ 2014년 7월 8일, 경제부총리 인사청문회에서 홍종학 의원은 “각국 집값을 100으로 놓고 추이를 비교하면 독일과 미국은 집값이 하락했지만, 한국은 계속 증가했다(한국은행 제공 NUMBEO자료)”며 질의하자, 최경환 내정자는 서울의 집값이 높지 않다며,“PIR를 봐도 서울은 7.8정도에 불과하며, 영국 및 프랑스 정도가 9이며, 버블이 많이 빠진 나라가 일본, 한국, 미국 순”이라고 주장

- 본 질의에서 최경환 부총리가 인용한 자료는 감정원의 자료임. 2013년 4/4분기, 2014년 1/4분기 감정원의 PIR은 7.7-7.8

- 하지만 비교대상이 되는 국가들의 자료는 인용출처가 불분명. 기재부는 IMF 및 PUP자료를 활용한다고 하였으나, IMF 금융안정보고서 자료에 따르면 영국(런던)은 6.2로 오히려 한국보다 낮으며, 버블이 많이 빠졌다는 일본(도쿄)이 10.0으로 한국보다 높음

▲ IMF 금융안정보고서, 2012.4월 (국토부 제출)

* 중국내 도시(빨간색 그래프), 도쿄와 싱가포르는 70제곱미터 주택의 가격을 매년 평균 세전 가계수입으로 나누어 산출하였으며, 그 외 도시들은 중위 주택가격을 중위 세전 가계수입으로 나누어 산출한 자료임

- 아울러 PUP자료를 분석한 2013년 국민은행 자료 또한 서울의 PIR은 9.4 (중위수 기준, 대출자는 7.8)이나, 런던 7.8, 동경 7.7, 뉴욕 6.2로 우리나라가 더 높게 산출. 즉 한국감정원의 PIR은 비록 인용이 된다고 해도, 국제비교에 있어서는 이현령 비현령으로 적용

❍ 2014년 10월 1일, 경실련에서 보도자료를 통해“서울 소득대비 집값, 세계 주요 도시 중 가장 비싸다”고 주장.

- 서울의 주택의 중간 매매 가격이 1인당 GDP의 17.7배에 이르며, 런던 13.6배, 시드니 11.2배, 뉴욕 7.6배, 도쿄 6.5배에 비해 서울이 3배나 높다는 것.

- 덧붙여 최저임금을 36년간 한 푼도 안 쓰고 모아야 서울에 주택 1채를 구매할 수 있는 반면, 런던은 27.2년, 시드니 24.1년, 뉴욕 27.4년, 도쿄는 21.6년이 걸렸고, 더블린은 11.6년, 웰링컨은 12.4년이 걸렸다고 지적. 이는 최경환 부총리의‘서울의 PIR수준이 높지 않다’라는 주장과 정면 배치되는 결과라는 것

- 이에 국토부는 해명자료를 내고 PIR은 1인당 GDP나 최저임금이 아닌 가계소득이 기준이며, 서울의 PIR은 7.7로 뉴욕(6.1)에 비해 높고, 런던(7.2)과 비슷하나 시드니(9.6) 및 홍콩(11.4)보다는 낮다고 주장. 또한 국가 간 비교에서도 한국은 PIR은 4.4로 미국(3.5)보다 높으나, 영국(5.2) 및 호주(6.1)에 비해 낮다고 해명하였음

- 국토부가 해명자료에 인용한 PIR 또한 한국감정원의 자료가 아님. 인용자료는 2012년 이창무 외 2명이 주택연구라는 학회지에 낸 논문에 실린 내용으로, 각 지표는 모두 저자들이 직접 산출한 것이며, 모두 2010년 기준 자료임

- 당시 한국감정원의 2014년도 1사분기 PIR은 서울 7.7, 전국 3.7. 국제비교 또한 국토부가 제출한‘2012년 IMF 금융안정보고서’와‘한국감정원의 2012년 4분기 서울 PIR 9.5’를 비교하면, 서울은 시드니(9.2), 런던(6.9), 뉴욕(6.2)보다 더 높은 것으로 나타나

- 유사하게, 2013년 국민은행의 주요국 PIR와 비교 보고서(<주요국의 주택가격 비교와 시사점>)와 비교해도, 서울은 9.4로 시드니, 런던, 동경, 뉴욕보다 더 높은 것으로 산출

- 곧 국토부는 입장을 미리 세워놓고 이에 맞는 PIR자료를 꿰어 맞춘 것. 이에 한국감정원이라는 공식통계기관 PIR자료는 무시하고, 2010년을 기준으로 한 2년 전 민간학회지 논문을 기준으로 삼음. 이는 국제기구 통계 및 공식통계기관이었던 국민은행의 최신 자료까지 경시하는 행태

❍ 요컨대 현재 한국감정원이 매월 집계, 산출하는 PIR는 사실상 공신력이 없는 것이나 마찬가지. 우선 관련 부처들이 그 의도에 맞게 자의적으로 여러 기관의 PIR을 일관된 기준 없이 적용, 비교하는 것에 문제가 있지만, 무엇보다도 한국감정원 또한 해당 기관이 산출하는 PIR이 어느 정도나 통계적 신뢰성과 현실 반응성이 있는지에 대한 검토가 요구됨.

- 특히 PIR과 관련된 국제비교 자료를 만들어내지 못하는 이상, 감정원의 PIR은 여전히 통계분석의 효용성과 활용성을 인정받지 못할 것임. 이에 대한 개선없이 지금과 같은 PIR산출 행태라면, 비용과 세금을 들여 통계를 자체 산출하기보다는, 차라리 국제기구에 위탁을 요청하는 게 더 합리적일 것임

현실과 동떨어진 PIR를 보완하는 지표개발이 필요

(문제2) 근본적으로 한국감정원은 PIR이라는 지표 자체에 합리적 의구심을 가지고, 현실을 더 적확하게 반영할 수 있는 대안/보완 지표를 개발해야 함

❍ 단적으로, PIR 7.8 이라고 할 때,“모든 소득을 7.8년 동안 투자해야 집을 살 수 있다”라는 해석은 단순 지표를 위한 지표, 비교를 위한 비교, 그 이상의 의미가 있는지 의문. 모든 소득을 집사는 데 7~8년여간 투입하는 사람은 현실에 존재하지도 않고, 실현 또한 불가능한 허구의 존재

❍ 최근 몇몇 단체에서는 PIR의 대안을 모색하는 시도가 일어나고 있음. 모 연구원에서는(새로운 사회를 여는 연구원) 연간 흑자액 대비 주택가격비율로 주택구입에 걸리는 년수를 발표하기도 하였음

- 즉 가계가 소비지출 및 비소비지출을 제하고 남은, 실제 저축가능한 소득 부분을 이용해 주택구입에 걸리는 햇수를 구하는 것. 시뮬레이션 결과, 소득 3분위 가구가 전국기준 가격 3분위 주택을 대출없이 구입하는데 27년이 걸리는 것으로 집계. 수도권의 경우 40년, 서울은 54년으로 산출. 대출이 이 년수를 얼마나 줄여주는가를 산출해보면 DTI나 LTV의 실질효과를 더 깊이 이해할 수 있다는 것

- 반드시 이 통계를 따르기 보다는, 관성과 타성에 의해 통계를 산출하기보다는 조금이라도 다른 각도, 다른 시각에서, 그리고 실제 비용과 대출을 감당하는 국민과 대출자의 입장에서 통계를 새롭게 고안하게 만들어 보라는 주문. 그것이 장기적으로 한국감정원의 존재의의를 고양하는데 도움이 될 것