1. LH ‘동탄 백화점 사업자 선정’롯데에 특혜 의혹 논란

사업자 공모방식의 정성적 평가, 정당성 확보하려면 절차의 공정성 담보돼야! -

2. 장기간 지연 중단된 LH 주거환경개선사업지구 38만평

- LH 주거환경개선사업 진행중인 24곳 중 11개 지구, 45.8%가 미시행·중단 상태 -

- 국비지원 확대, 기금이율 인하, 사업 인센티브 부여 등 개선책 시급!!! -

3. LH, 사업추진이 제한된 경제자유구역사업의 향방은?

4. 임차권 양도제도 악용방지대책 시급히 마련해야!!!

- LH 임대주택 불법거주 적발건수 5년새 16.6배 폭증! -

- 2010년 7건에서 2014년 116건으로 증가,  무주택 서민 위한 제도여야! -

*첨부파일 참조

LH ‘동탄 백화점 사업자 선정’롯데에 특혜 의혹 논란

사업자 공모방식의 정성적 평가, 정당성 확보하려면 절차의 공정성 담보돼야! -

2015  한국토지주택공사 국정감사 질의   – 이재영 LH 사장  -

현황

경기도 동탄신도시의 백화점 부지 입찰 과정에서 한국토지주택공사(LH)의 의문스러운 사업자 선정 과정이 문제가 되고 있다.
LH는 올해 4월 동탄역이 들어서는 ‘동탄2신도시 중심앵커블록 공모사업’ 사업자 선정 공모를 냈다. 이곳은 동탄2기 신도시 핵심 상업지역으로 수도권에서 백화점이 들어설 만한 마지막 ‘알짜배기 땅’으로 평가받는다. 백화점 부지를 놓고 롯데쇼핑 컨소시엄과 현대백화점 컨소시엄, STS개발 컨소시엄 등이 맞붙었다. 땅값에 대한 최저 입찰가격은 2927억원. 현대백화점이 4144억원, 롯데는 3529억원을 써냈다. 현대 측이 롯데보다 615억원 더 써냈지만 최종 사업자는 롯데로 결정됐다.

공모가격이 낮은 곳이 낙찰자로 선정되는 경우가 종종 있기는 하다. 문제는 사업계획평가를 담당한 심사위원 구성 방식이 심사 전날 갑자기 변경됐다는 점. 더불어 업계 관계자들은 “주관적 평가에서도 수긍하기 어려운 부분이 많다”고 수군댄다. LH가 특정 기업(롯데)을 밀어준 것이 아니냐는 의혹마저 제기된다. 사정이 이렇다보니 현대백화점 컨소시엄은 결정일 다음 날 LH에 항의 방문한 데 이어 두 차례에 걸쳐 “선정 절차에 대해 투명하게 밝히라”는 요지의 공문을 보냈다.

<문제점1. 평가에 대한 의문: 현대百이 STS개발보다 못하나>

우선 입찰 평가 방식을 살펴보면, 총 1020점 만점으로 사업계획평가 600점, 입찰가격평가 400점, 가산점 20점 등으로 구성된다. 입찰가격평가에서는 가장 높은 가격을 써낸 현대 측이 400점 만점을 받았다. 롯데는 360점을 받았다.
문제는 주관적 의견이 반영되는 사업계획평가다. 사업계획평가는 개발계획, 재무계획, 관리운영계획이 각각 200점으로 구성됐다. 이 중 재무계획 내 사업수행능력과 토지비 납부계획만 객관적 평가다. 여기서는 현대 측이 130점 만점에 127점으로 1위를 차지했다. 그러나 나머지 주관적 평가에서 현대는 모두 3위에 그쳤다. 입찰에 참여한 STS개발은 2년 연속 적자를 기록하고 있다. 양재 파이시티 M&A 입찰에 참여해 사업권을 획득했지만 사업을 추진하지 않아 사업권을 박탈당한 경험도 있다. 현대백화점 측은 “이런 STS개발이 재무계획의 주관적 평가(재원조달계획과 리스크 관리계획)에서 현대백화점보다 높은 점수를 받았다는 점은 납득하기 어렵다”고 주장한다.

반면 롯데 측은 모든 주관적 평가에서 1위를 기록했다. 덕분에 가격 평가에서 40점이나 뒤졌던 롯데는 불과 2.4점 차이(롯데 : 952.2점, 현대 : 949.8점)로 결과를 뒤집을 수 있었다.

LH 측은 이번 선정과 관련해 “(롯데 측은) 그룹사 단독으로 컨소시엄을 구성해 안정적인 사업 추진이 가능하다. 또 공간·건축계획의 우수성 등을 심사위원들로부터 인정받아 사업계획 부분에서 높은 점수를 받은 것으로 파악된다”고 말했다.

하지만 과연 롯데 측 사업계획서가 600억원 차이를 극복할 만큼 훌륭했는가에 대해서는 의문부호가 달린다. 현대백화점은 규모 면에서는 롯데보다 작지만, 소비자 만족도나 백화점 운영 능력 등에서 신세계, 롯데와 함께 국내 백화점 빅3로 평가받는다. 이런 현대백화점이 사업계획평가에서 STS개발 컨소시엄보다 못한 평가를 받은 것도 쉽게 수긍할 만한 내용은 아니라는 게 전문가들 이야기다.

<문제점 2. 심사 절차상 문제점은 없나: 심사 전날 바뀐 심사위원 구성방식>

입찰 제안서 제출일은 7월 21일 오후 5시였다. 이때 3개 컨소시엄은 가격이나 사업계획 등 관련 서류를 제출했다. 입찰 마감 후 LH 동탄사업본부는 심사 관련 안내를 실시했다.

심사 전날(추후 통지) 입찰 업체별로 1명씩 참석해 LH가 보유한 100명의 심사위원 풀(Pool)을 확인한 뒤, 기피신청을 받기로 약속했다. 기피신청이란 특정 업체가 ‘이 심사위원은 제외해달라’고 요구하는 것이다. 기피신청에 대한 타당한 근거가 있으면 LH는 해당 인물을 제외한 나머지 풀에서 심사위원을 꾸린다. 심사위원은 총 10명으로 개발계획 4명, 재무계획 3명, 관리운영계획 3명으로 구성된다. 다음 날인 7월 22일 오전 LH 본사에서 LH 동탄사업본부를 방문했다. 기피신청 방법을 바꿀 것을 지시하기 위함이었다. 이날 오후 4시, LH 동탄사업본부는 기피신청 방법이 변경된다는 점을 각 컨소시엄에 안내했다. 8시엔 7월 23일 아침 7시까지 LH공사를 방문할 것을 요청한다. 당초 계획에 따르면 심사 전날인 이날 LH가 보유 중인 100명의 심사위원 풀을 3개 컨소시엄에서 확인하고 기피신청을 접수해야 했다. 그러나 이 과정은 완벽하게 생략됐다.

7월 23일(심사 당일) 오전 7시에 3개 컨소시엄 기피신청 대리인이 LH동탄을 방문했다. 이 자리에서 LH 한 관계자는 각 컨소시엄에 기피신청을 포기할 것을 종용했다. 3개 컨소시엄이 모두 반발하자, LH는 심사위원 소속과 직책만(이름 제외) 공개하면서 기피신청을 하라고 요구한다. 예를 들어 심사위원이었던 이창수 서울시립대 토목공학과 교수는 ‘OOO 시립대 토목공학과’만 알려주고 기피신청을 할 것인지 여부를 결정하라는 내용. 심사위원이 정확히 누구인지도 모르는 상황에서 기피신청은 큰 의미가 없었다. 결국 우왕좌왕하다 어느 업체도 기피신청을 하지 않았다.

심사위원 10명의 이름을 공개하지 않은 이유에 대해 LH 측은 “입찰업체가 사전접촉할 가능성을 차단하기 위함”이라고 설명했다. 하지만 LH가 뽑은 10명의 심사위원들은 이날 오전 8시, 이미 심사 장소인 수원 라비돌리조트에 미리 집결해 있었다. 사전 접촉 자체가 불가능했다는 의미다.

<문제점 3. 납득 안 되는 해명 과정: 심사 기준 변경한 적 없다지만…>

해명 과정도 석연찮은 부분이 있다. 한 방송사에서 지난 8월 13일 이와 같은 상황을 보도하자 LH 측은 바로 다음 날 해명 보도자료를 내고 “심사 기준과 방법은 4월 8일 사업자 공모 시 공고된 내용으로 사업 신청자들이 이미 알고 있는 사실이다. 심사 전일 변경된 바도 없다”고 했다.

하지만 매경이코노미가 입수한 LH 동탄 담당직원과 컨소시엄 관계자들 녹취록에 따르면 관련 사업 실무자였던 LH 동탄사업본부 박 모 차장은 “기피신청(방법)이 (이런저런 이유로) 바뀌게 됐다”고 말한 것으로 확인됐다.

“원래 7월 23일 심사할 생각이었다. 그런데 본사에서 22일 방문해 기피신청 방법을 변경할 것을 종용했다. 윗분들의 결정이었다. (중략) 나를 믿고 맡겨 놓으면 되는데 자꾸 사공만 많아서 나도 기분이 나빴다. 특정 업체와는 관계없다.”

박 차장이 말한 내용을 정리한 것이다.

이에 대해 박 차장은 “기피신청 방법이 바뀐 것이지, 심사 기준과 방법이 바뀐 것은 아니다”라고 말했다. 하지만 기피신청 결과에 따라 심사위원이 바뀔 수 있고 이는 심사 기준과 방법에 영향을 끼칠 수 있다는 점을 감안하면 앞뒤가 맞지 않는 말이다.

여러 정황을 종합하면 “LH가 입찰가격을 열어본 뒤 현대 측이 예상보다 많은 가격을 써내자, 심사위원 구성 방식을 바꿔 롯데 측 손을 들어준 것 아니냐”는 시나리오가 나오는 작금의 상황이 그럴싸해 보인다.

이번 사태와 관련 한 전문가는 “롯데는 영화관, 식당, 호텔 등 각종 상업시설을 다 갖고 있다. 백화점만 갖고 있는 현대보다 신도시 활성화 측면에서 롯데가 들어오는 것이 나을지도 모른다. 아무리 현대 측이 많은 금액을 써냈어도 LH 입장에선 롯데를 선호했을 수도 있다”고 귀띔한다.

전후 사정이 어떻고 무슨 좋은 의도가 있었든, 공정하지 않은 절차로 만들어진 결과는 정당성을 확보할 수 없다. 심사 결과가 나온 지 한 달이 지났음에도 동탄신도시 백화점 사업자 선정이 계속해서 논란이 되고 있는 이유다.

[참고자료]

동탄2신도시 중심앵커블록 공모사업 부당입찰 의혹

사업자 공모 개요

2015. 4. 8(수) LH공사는 동탄2기신도시 광역비즈니스콤플렉스 복합환승시설 중심앵커블록에 대한 민간사업자를 공모(이하 “본 공모”)함

2015. 7.21(화) 사업제안서 제출 마감 결과, 3개의 컨소시엄이 본 공모에 사업제안서를 제출함

구 분	롯데쇼핑 컨소시엄 (자본금700억)	현대백화점 컨소시엄 (자본금350억	STS개발 컨소시엄 (자본금50억)
출자회사	롯데쇼핑(50%) 롯데건설(40%) 롯데자산개발(10%)	호반건설(32.5%) 대상산업(32.5%) 현대백화점(20%) 대우건설(5%) 부국증권(5%) 메리츠증권(5%)	STS개발(31%) 한화건설(19%) 신한은행(15%) 미래에셋증권(15%) 한국투자증권(15%) 한국자산신탁(5%)
설계회사	DA 토문 ANU	희림	해안

2015. 7.23(목) 심의위원 소집 및 당일 평가

2015. 7.23(목) 오후 6시경 언론을 통해 롯데쇼핑컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다고 밝힘

2015.7.24(금) LH공사 토지청약시스템을 통해 롯데쇼핑컨소시엄의 우선협상대상자 선정을 정식 공고함

사업자 평가 결과

[입찰가격 현황]

구 분	롯데쇼핑 컨소시엄	현대백화점 컨소시엄	STS개발 컨소시엄
입찰가격 (차이)	3,557억	4,144억 (+587억)	3,547억
최저입찰가 (2,927억) 대비	+630억	+1,217억	+620억

[총점수 현황]

구 분	배점	롯데쇼핑 컨소시엄	현대백화점 컨소시엄	STS개발 컨소시엄
총 점 수 (차 이)	1,020	952.2	949.8 (-2.4)	915.2
사업계획평가 Ⅰ.개발계획 (순위) Ⅱ.재무계획 (순위) Ⅲ.관리운영 (순위)	600 200 200 200	570.8 186.6 (1위) 189.3 (2위) 194.8 (1위)	529.8 174.3 (3위) 182.8 (3위) 172.8 (2위)	542.4 179.1 (2위) 190.9 (1위) 172.3 (3위)
입찰가격평가	400	361.4	400	360.8
가 산 점	20	20	20	12
최 종 순 위		1위	2위	3위

롯데쇼핑컨소시엄은 약 600억원 낮은 입찰금액을 제시하였지만, 현대백화점컨소시엄이 사업계획평가에서 전 부문 최하위 점수를 받는 바람에 우선협상대상자로 선정될 수 있었음

평가 배점표

구 분	평가분야	평가항목	배점
가격평가 (400점)	입찰가격 (400점)	입찰가격	400
사업계획서 평가 (600점)	Ⅰ.개발계획 (200점)	종합개발구상	80
		건축 및 외부공간계획	60
		교통계획	25
		동서통경구간계획	35
	Ⅱ.재무계획 (200점)	사업수행능력	110
		재원조달계획	60
		사업성분석 및 리스크관리계획	30
	Ⅲ.관리운영계획 (200점)	컨소시엄구성 및 사업운영계획	60
		관리운영계획,활성화 및 홍보계획	60
		Tenant 유치 및 관리계획	80
가산점 (20점)	가산점 (20점)	백화점, 대규모점포 출자자 지분	20

최고가 입찰방식과 사업자 공모방식 비교

구분	최고가입찰방식	사업자공모방식
개념	입찰가격을 가장 높게 제시한 자를 사업자로 선정하는 방식	입찰가격 뿐만 아니라 사업계획에 대한 심사를 병행하여 가격점수와 사업계획서 심사점수를 합계하여 사업자로 선정하는 방식
비교	-토지를 최고가격으로 매각은 가능하나 -최고가 제시에 따른 분양가 상승 및 분양성 악화로 사업이 부실화될 위험이 높음. -영리목적이 큰 사업에 활용	-토지 매각가격은 낮아 질 수 있으나 -적정가격으로 매각하여 오히려 원활한 사업시행을 도모할 수 있음. -공공성이 높은 복합단지 개발사업에 널리 활용

장기간 지연 중단된 LH 주거환경개선사업지구 38만평

- LH 주거환경개선사업 진행중인 24곳 중 11개 지구, 45.8%가 미시행·중단 상태 -

- 국비지원 확대, 기금이율 인하, 사업 인센티브 부여 등 개선책 시급!!! -

2015  한국토지주택공사 국정감사 질의   – 이재영 LH 사장  -

현황

○ 쇠퇴한 도시기능 회복 및 도시 저소득 주민의 삶의 질 향상을 위하여 주거     환경개선사업을 추진하고 있으나 사업성이 열악하여 사업추진이 정체된 사     업지구가 다수

○ 지연·중단 상태인 사업지구의 정상화 및 지속적인 주거환경개선사업의 추     진을 위해서는 LH의 설립 목적과 사업성의 조화로운 추구 전제 하에서       국비지원 확대, 기금 이율 인하, 사업 인센티브 부여 등 다양한 개선책 마     련이 시급

□ 사업개요

ㅇ 주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비      기반시설이 극히 열악하고 노후불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 도      로 등 기반시설을 정비하고 주택을 개량함으로써 주거환경을 개선하기 위하      여 시행하는 사업임.

▪1단계 사업('01～'05년) : 482개구역, 총사업비 1.6조원 지원

▪2단계 사업('05～'13년) : 371개구역, 총사업비 2조원 지원

* 3단계 사업은 '14년부터 국토부에서 매년 도시활력증진사업으로 대상지구    선정후 연차별 포괄보조금 예산지원 중

ㅇ LH는 ‘90년부터 현재까지 전국 113개 구역을 대상으로 사업을 추진하여 114      천호의 신규주택을 건설·공급하고 있음

[ 전국 주거환경개선사업 추진현황(‘89∼’14) ]

구분	구역지정		사업완료		사업시행중		미시행
	구역수	주택수	구역수	주택수	구역수	주택수	구역수	주택수
전체	1,009	348,045	729	174,552	249	148,419	31	25,074
LH 시행	113	113,670	89	71,512	17	26,954	7	15,204

[ 지연·중단 상태인 주거환경개선사업지구 현황 ]

구역명	면적(천평)	건설호수(호)	원주민(세대)	정비구역 지정일
인천십정2	58	3,048	2,771	‘07. 2. 5
인천송림4	7	426	211	‘08. 8. 4
부산범천2	6	450	118	‘07. 6.27
부산문현2	15	709	301	‘10.11.24
안양냉천	25	1,675	1,570	‘09.11.13
대전효자	32	1,532	649	‘07. 3. 2
대전소제	106	4,310	2,389	‘06. 8.18
대전천동3	49	2,005	1,233	‘06. 8.18
대전대동2	38	1,363	729	‘06. 6.30
대전구성2	35	1,410	937	‘07. 3. 2
홍성오관	15	481	93	‘08. 9.30
계(11지구)	386	17,409	11,001

□ 사업 추진상의 문제점

ㅇ 과거 1단계, 2단계 사업 추진시 사업비용(기반시설 및 임시수용시설 설        치비 등)의 보조 또는 융자 규정에 불구하고 국가 또는 지자체의 지원은      도로 등 기반시설 개설에 한정되며, 주민공동이용시설, 임대주택 등 주거생     활과 밀접한 시설의 지원에는 미흡했음.

ㅇ 주거환경개선사업은 사업성이 열악하여 재개발사업 등 주민 자력에 의한 도      시정비가 불가능한 지역에서 공공부문이 시행하는 공익 목적의 사업임을 감      안하여 보다 폭넓은 정책적 지원 필요

ㅇ사업추진이 어려워 장기간 방치될 경우 단지의 슬럼화 가속 및 주민 생활불     편 가중될 우려 큼.

<국비․지방비 지원 측면의 문제>

ㅇ (기반시설 설치 지원) 법 제63조등에 따라 국가 또는 지자체가 정비기반시설 설치비용을 지원하고 있으나, 실제 지원액은 크게 부족하여 시행자 부담과중 및 정책사업 추진 지연

<기반시설 설치비 지원현황 : LH 시행지구>

구 분	기반시설 설치비	지원금액	지원율
합계(96지구)	18,183억원	6,752	37.1%
1단계(61)	5,008	2,649	52.9
2단계(35)	13,175	4,103	31.1

- 매칭 펀드 방식의 일률적인 지원(국고: 지방비=50:50)으로 지자체의 재정자립여건 등 미고려

< 2014년 지자체 재정자립도 >

전체평균	특별시 광역시	도 특별자치도	시	군	자치구
44.8	61.5	29.0	31.7	11.4	27.2

* 자료 : 통계청 e-나라지표

ㅇ (지원범위 및 항목) 정비사업 시행으로 구역내 다수의 노후․불량 건축물 및 석면 슬레이트 가옥 등이 철거되나, 폐기물 처리 등 생활환경 개선에 대한 국가, 지자체 지원은 부재

* 농어촌정비사업은 불량주택 개량, 빈집 및 슬레이트 철거비용 등을 지원

-  또한 국가 또는 지자체 지원은 도로 등 기반시설 설치에 한정되고 주민 편의시설, 커뮤니티시설 등 주민공동이용시설은 지원항목에서 제외

-  세입자 재정착 지원 등을 위해 전체 세대수의 20% 이상을 임대주택으로 건설하고 있으나, 건설재원 및 임대운영 관리·부담으로 시행자 손실 누증

<주택도시기금의 융자 기준 측면의 문제 >

ㅇ 주택도시기금은 주택시장 안정 및 주거복지 향상을 목적으로 주거환경개선      자금, 공공분양주택자금, 공공임대주택자금, 국민임대주택자금, 행복주택자금      등 다양한 주택정책사업에 융자를 시행하고 있음

[ 기금 주요자금 융자기준 ]

자금 종류	주택규모(전용)	호당 한도액	연이율	비고
공공분양	60㎡이하	5,500만원	3.8%
	60㎡초과∼85㎡이하	7,500만원	4.0%
공공임대	60㎡이하	5,500만원	2.5%	·‘15.4월 이율인하(2.7%→2.5%)
	60㎡초과∼85㎡이하	7,500만원	3.0%	·‘15.4월 이율인하(3.7%→3.0%)
국민임대	35㎡이하	3,266만원	2.0%	·‘15.4월 이율인하(2.7%→2.0%)
	35㎡초과∼45㎡이하	4,502만원
	45㎡초과∼60㎡이하	6,274만원
행복주택	45㎡이하	3,694만원	2.0%	·‘15.4월 이율인하(2.7%→2.0%) ·지자체 시행시 연 1% 적용 ·주거환경개선지구내 전용 30㎡ 이하 건설시 연 1% 적용
주거환경개선	공공분양 및 공공임대와 동일한 기준 적용

ㅇ 현행 기금 융자기준에 따르면 주거환경개선사업에 대한 자금 지원은 일반적      인 공동주택 건설사업(공공분양 및 공공임대)과 동일한 기준을 적용하도록      되어 있어 국민임대, 행복주택 등 다른 정책사업에 비해 지원이 미흡한 상황

ㅇ 특히 주거환경개선사업은 관련법령에 따라 전용 40㎡ 이하 임대주택을 전체      세대수의 8% 이상 의무 건설하여야 하는 바, 사업성이 극히 열악함에도 법      상 의무적으로 건설해야 하는 소형 임대주택에 대해서는 별도로 저리의 이      율 적용 필요

<국․공유지 무상양여 대상 확대 측면의 문제 >

ㅇ 사업여건이 열악한 정책사업과 도시저소득 원주민의 재정착 지원을 위해        「도시 및 주거환경정비법」제68조에 의거 주환사업구역내 국․공유지는 사       업시행자에게 무상양여

ㅇ 무상양여 국․공유지는 원주민에게 공급하는 주택가격 차감 등 주환사업을      위한 용도로 사용하고 있으나

ㅇ 무상양여 대상을 임야, 나대지, 잡종지 등 일반재산(양도계약 토지 제외)으로     한정하여 사실상 일반재산으로 제공․사용 중인 행정재산을 유상취득 또는      사용료 납부

ㅇ 또한, 기획재정부 소유의 국유지의 경우에도 기재부 내부 지침에 따라 유상취득 해야 하므로 주환사업 활성화에 한계

<용적률 등 인센티브를 통한 사업성 개선 측면의 문제 >

① 용적율 등 인센티브 부여

ㅇ 주환사업 구역은 제2종 또는 제3종(공동주택방식) 일반주거지역으로

용도 설정

ㅇ 공동주택방식 제3종 일반주거지역의 용적율(300%이하)의 제한기준 외

지자체 조례 등의 규정으로 각 지구별 높이, 용적율 및 건폐율 제한

ㅇ 지하주차장 비율, 주차대수 등 주차계획을 법적기준 이상으로 지자체 건축       심의시 심의의견을 반영함에 따라 사업지연, 사업성 악화 반복

② 변경시행인가 절차 간소화 문제

ㅇ 사업성 개선(안)을 적용위해 사업계획 변경시 각각 절차 개별적 진행 (사업       기간 장기화가 초래)

→ 사업성 개선(안)을 변경시행인가까지 받는데 도시계획심의, 건축심의 등         으로 사업 지연, 심의의견 반영에 따른 사업성 악화로 사업 중단 악순환

ㅇ 주거환경개선사업 절차

* 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 사업시행자 지정 → 사업시행인가        → 착공

ㅇ 택지개발사업의 경우 사업계획 변경시 지구지정변경, 개발계획변경 및 실시      계획변경 승인 절차를 동시에 진행하여 절차를 간소화하고 개발계획과 실시      계획 내용이 서로 상이하지 않도록 하였음

< 용도지역 상향을 통한 복합개발 필요성 측면의 문제 >

ㅇ 주환사업 구역은 정비구역 지정고시가 있은 날부터 국계법령에 따른 제2종      또는 제3종(공동주택방식) 일반주거지역 결정 의제

ㅇ 지가 높은 도심 주거지에서 시행하는 전면 매수방식의 주환사업은  다른 사      업 대비 사업시행자의 사업비 부담이 높은 고비용 사업구조

ㅇ 건설원가는 지속적으로 상승하고 있으나, 부동산시장 장기침체에 따른 미분      양 적체 등으로 사업성 악화 심화 및 사업손실 누증

⇒ 열악한 사업여건을 감안 종상향(제3종 일반주거지역 결정의제)을 통해          사업손실을 보전(사업성 개선)하려는 것이 제도의 입법취지

ㅇ 그러나, 주거지역 내 용적률 상향 및 주택공급 물량 증대를 통한 사업성 개      선은 부동산 시장 여건상 그 실효성이 없어 재고 필요

⇒ 주택보급률 상승(102.7%,`12년 기준) 때문에 복합개발을 통한 다양성 확        보 Needs를 반영한 실효성 있는 손실보전 방안 모색 필요

□ 사업추진 개선방향

<국비․지방비 지원 측면>

ㅇ 기반시설 설치비용의 국가·지자체 지원규모 확대

ㅇ 지자체의 재정여건을 감안 매칭비율을 조정하여 국가지원 범위 확대

* (국고, 지방비 매칭비율 조정) 5:5 → 7:3(사례, 농식품부사업)

ㅇ 기반시설 위주의 국가, 지자체 지원범위를 기존 건축물의 철거 및 폐기물 처     리비용, 주민공동이용시설 등 설치비용으로 확대

구 분	현 행	개 선(안)
지원규모	비용의 일부	비용의 전부 또는 일부 (지원범위 상향조정)
지원항목	기초조사비, 정비기반시설 및 임시수용시설 설치비	현행 + 기존 건축물 철거 및 폐기물 처리, 임대주택 건설․관리비용
공동이용시설 설치 지원	주거환경관리사업	현행 + 주거환경개선사업

ㅇ 정책 사업에 대한 지원 현실화를 통해 주민부담 경감 및 사업 추진 동력 부여

ㅇ 도심 소형·임대주택 확충 및 저렴주택 공급을 통한 서민주거안정망 구축

ㅇ 정비사업 간 지원범위 형평성 제고 및 주민 커뮤니티 환경개선과 삶의 질 향상

<주택도시기금의 융자 기준 측면>

○ 공공분양 및 공공임대주택사업의 융자기준을 동일하게 적용하고 있는 주거           환경개선사업에 대하여 국민임대 및 행복주택사업 수준의 별도 이율 적용 필요

* 연 2.5∼4.0%(공공분양 및 공공임대) → 연 2.0%(국민임대 및 행복주택)

○ 법상 의무건설하는 소형 임대주택(전용 40㎡ 이하)에 대해서는 주거환경개      선지구내 소형 행복주택(전용 30㎡ 이하)의 경우를 준용하여 연 1.0% 적용

* 연 2.5%(전용 60㎡ 이하 공공임대) → 연 1.0%(주환지구내 전용 30㎡ 이        하 행복주택)

<국․공유지 무상양여 대상 확대 측면>

ㅇ 행정재산으로 관리 중이나, 용도가 사실상의 일반 재산인 국․공유지 및 기획재정부 소유의 국유지의 경우 무상양여 대상에 포함

현 행	개 선(안)
일반재산만 시행자에게 무상양여 * 행정재산 및 양도계약 토지 제외	· 현행 + 사실상 일반재산으로 제공․사용 중인 행정재산 · 기획재정부 소유의 국유지

ㅇ 토지 취득비용 절감을 통해 주환사업 활성화 유도 및 원주민 재정착 지원에     기여

<용적률 등 인센티브를 통한 사업성 개선 측면>

주환사업의 경우 용적율, 건폐율, 높이제한 및 주차장의 제한을 지자체 조례가 있어도 일정기준(비율) 이상은 제한할 수 없는 규정 신설 한다거나,

현 행	개 선(안)
그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항	항목별 별도 완화 방안 마련

ㅇ 개발밀도 및 기타 인센티브 부여로 사업성 개선 및 사업 활성화 기대

ㅇ정비계획변경 및 사업시행인가 변경의 경우 절차를 일원화

일원화

현 행

개 선(안)

이원화

· 정비계획 변경

· 사업시행인가 변경

· 정비계획 변경

· 사업시행인가 변경

ㅇ 주거환경개선사업의 사업계획 변경시 절차를 간소화하여 불필요한 행정력       낭비를 막고 사업추진 속도를 높일 수 있음

< 용도지역 상향을 통한 복합개발 필요성 측면 >

ㅇ공동주택방식의 주환사업구역 내 준주거지역 및 상업지역 계획 허용을 통해     복합적 토지이용 증진 및 주환사업 활성화 촉진

현 행	개 선(안)
주환사업구역은 국계법령에 의한 제2종 또는 제3종 일반주거지역으로 결정 의제	현행의 주거지역 결정의제 외에 준주거 및 상업지역을 30% 이내 계획 허용

ㅇ 복합개발을 통한 지연․중단된 주환사업의 사업성 개선으로 사업 활성화 기대

ㅇ 사업지구별 특성을 고려한 다양한 기능의 복합적인 토지이용 증진 및 창의적      인 도시정비 촉진

LH, 기능조정으로 사업추진이 제한된

경제자유구역사업의 향방은?

2015  한국토지주택공사 국정감사 질의   – 이재영 LH 사장  -

공공기관 3대 분야 기능조정 추진방안(‘15. 5.27, 관계부처 합동)

◇ 공공부문 직접 수행이 불필요한 사업의 폐지·축소, 기관간 유사·중복 해소

등을 통해 공공기관* 기능 재편

- 핵심기능 강화, 미래대비, 유사·중복기능 조정, 민간경합 축소, 경영효율화

* SOC 32개, 농림·수산 16개, 문화·예술 39개 등 총 87개 기관

◇ 절감된 자원을 공공기관의 핵심기능 강화 및 창조경제, 안전 환경 구축 등

미래지향적 기능 강화에 활용

현황

□ 공기업 2차 기능조정 LH 관련 주요내용

* 관련 특별법에 따라 사업의 지역적 범위와 시행시기가 확정된 사업인 세종시(행복도시), 혁신도시와 달리 경제자유구역사업은 국내·외 경제환경에 따라 지속적인 사업이므로 다르게 접근할 필요있음.

ㅇ 주거복지·도시재생 기능을 10년내 50% 이상으로 확대(현재 37%)

ㅇ 민간과 중복·경합하는 기능은 축소·폐지, 사업성이 낮은 기존 사업은 강력한

구조조정

□ 택지·도시 등 개발: 사업여건에 따라 기존사업 구조조정

ㅇ 중대형 분양주택 공급 폐지, 소형주택(60㎡이하)은 유지

ㅇ 신도시·택지 등 토지개발은 기존 사업 종료시 폐지

- 세종시·혁신도시·경자구역 등 국책사업은 종료시 폐지

ㅇ 공공주택지구·도시개발은 구조조정, 신규택지 공급은 임대주택 등의 택지에 한해 허용하되, 지자체·민간 역할 확대

ㅇ 산단·물류단지는 첨단·특화산단, 노후산단 재생에 중점

□ 주거복지: 임대주택 공급 유지, 민간 등 참여 확대

ㅇ 임대주택 지속 공급(연간 4~4.5만호 공급, 국토부 주택종합계획)

ㅇ 임대주택 관리 업무는 단계적(’17년까지)으로 민간개방*

* 임대료 책정, 소득·자산 검증 등 핵심 임대운영 업무 제외

ㅇ 주거바우처, 취약계층 지원 등 주거 종합서비스 기능 강화

ㅇ 공동주택 입주민 보호, 이해관계 조정 등 지원 기능 강화

□ 도시재생: 주거환경 개선 위주로 확대·강화

ㅇ 주거환경 개선 사업 확대 및 도시재생 컨설팅 기능 확대

ㅇ 재건축 사업은 민간이양·폐지, 재개발 사업은 제한적 수행

* (예) 민간 또는 지자체 요청시 타당성 등을 검토하여 추진여부 결정

□ 부채감축계획에 따른 자산매각*도 추진하여 재무건전화

* 중복사옥(10개, 7,890억원), 합숙소·자회사, 집단에너지 등

ㅇ 리츠 활용 보유토지 매각 활성화, 10년 임대주택 조기 매각 등

【 참고: LH 기능조정에 따른 기대효과(추정치) 】

		현 재(’15)		1단계(’17)		2단계(’22)
내 용		개발·건설 중심 (15조원)		개발·건설 축소·폐지 + 재생·주거복지 확대		도시재생 확대 + 주거복지 확대
주요 사업		주거복지 (임대주택 택지공급 및 건설 포함) 5.5조원(36.5%) 2,459명		주거복지 확대 (임대주택건설 유지, 주택바우처 확대) (42%)		주거복지 확대 (임대주택건설 유지, 주택바우처 확대) (49%)
		택지개발 6.8조원(45.1%) 1,594명
				택지개발 축소·폐지 (42%)
						택지개발 축소·폐지 (41%)
		국토개발 2.7조원(17.7%%) 880명
				국토개발 축소 (14%)
						국토개발 축소 (7%)
						도시재생 확대 (3%)
				도시재생 확대 (2%)
		도시재생 0.1조원(0.7%) 294명

* 경영 및 사업지원(799명), 연구개발(174명) 등 973명 제외

* 구체적인 인력재배치 규모 등은 추후 인력 심의 등을 통해 결정

□ 경제자유구역사업의 의의

ㅇ (추진배경) 중국의 부상 등 국내․외 경제환경의 급격한 변화속에서 새로운 국가성장 동력을 발굴함으로써 우리나라 경제의 활로를 모색하기 위해  2003년 7월부터 본격 추진

ㅇ (사업목적) 외국인투자기업의 경영환경과 외국인의 생활여건개선을 통해 외국인투자를 촉진함은 물론 국가경쟁력 강화와 지역간 균형발전 도모

ㅇ (특징) 주거․상업․물류․산업․기술집적 및 혁신․금융 등이 결합된  복합단지개발사업 성격으로 국제비즈니스 도시를 조성

		경제자유구역사업		신도시 개발사업		산업단지 개발사업
사업목적		외국인투자촉진을 통한 국가경쟁력 강화와 지역균형 발전		도시의 주택난 해소 및 공공주택의 원활한 공급으로 주거생활 안정		산업입지의 원활한 공급 으로 국토균형개발 및 산업발전 촉진
근거법		경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법		택지개발촉진법, 공공주택건설 등에 관한 특별법		산업입지 및 개발에 관한 법률

□ 경제자유구역사업 현황

ㅇ 전국 8개 권역 88개 단위사업지구, 총 335.84㎢(1억 2백만평) 지정

계	사업시행자 미선정	실시계획 미수립	개발중	개발완료
88개	14개	22개	31개	21개

ㅇ '15년 현재 청라·영종 등  총 5개지구 [34,664천㎡(1천49만평), 10.3%]  사업이 준공되거나 진행중이며 명지예비지 등 신규 후보지 3개지구 추진중임

구분	지구명	LH시행 면적(천㎡)	사업비(억원)
계	8개 지구	39,737	154,577
사업 준공	소계(2)	1,121	3,330
	진해남양	293	549
	서부산유통	828	2,781
사업 진행	소계(3)	33,543	137,062
	인천청라	15,555	61,753
	인천영종	13,512	57,485
	부산명지	4,476	17,824
신규 후보지	소계(3)	5,073	14,185
	영천하이테크	1,247	1,222
	명지예비지	1,922	9,788
	동해단봉	1,904	3,175

□ 경제자유구역사업의 LH 역할

ㅇ 그 동안 사업부진의 원인

- 발전비전 부재, 구역별 차별화 미흡, 글로벌 경기침체, 부동산 경기 둔화, 외국인투자 유치 부진 등으로 사업의 경제성 악화

* 전체 88개 단위사업지구 중 36개 사업이 사업시행자 미선정 또는 실시계획 미수립

ㅇ 경제자유구역사업에서의 LH의 역할

- 신도시 및 대규모 택지개발사업의 경험을 바탕으로 경제자유구역 사업 관련 제도개선 및 개발업무 지원

- 민간에서 추진하기 어려운 대규모 사업의 추진(청라·영종) 및 GB내 경제자유구역사업(부산명지)의 사업시행으로 공적역할 수행

- 경제자유구역사업의 시작인 인천 청라(539만평)·영종(584만평)·부산명지(134만평)지구의 주 개발사업시행자로서 정부정책 수행

□ LH의 경제자유구역사업 지속 참여의 필요성

현재 정부의 정책목표는 경제활성화를 통한 일자리 창출 및 국가경제의 성장으로 그 동안 국가산단 등 산업단지 개발이 국내 산업수요 충족을 목표로 하고 있으나,

경제자유구역사업은 국내뿐만 아니라 국외의 산업수요 충족을 통한 우리경제의 세계화를 목표로 하고 있어 그 필요성은 더욱 강화되어야 할 것으로 판단됨

(사업경험의 풍부) 현재 경제자유구역사업은 택지 및 산업이 혼합된 복합단지형태로 개발되고 있으며, LH는 그 동안 신도시, 택지, 도시개발, 산업단지 등 다양한 개발경험을 축적하여 왔음

(외투용지의 적기 공급) 경제자유구역사업은 외국인투자용지를 조성원가 이하로 공급하게 됨에 따라 사업시행에 따른 위험(Risk)가 큰 사업으로, 민간사업시행자만의 참여로는 경자사업의 본래 목적인 외투용지의 적기 공급이 곤란한 점 있음.

(공익성의 확보) 국가정책사업의 수행에 따른 공공사업시행자의 필요성, 개발이익의 재투자 및 GB구역의 민간사업자 참여불가 등을 감안 경자사업은 공공성이 강한 사업으로 LH참여가 용이함.

임차권 양도제도 악용방지대책 시급히 마련해야!!!

- LH 임대주택 불법거주 적발건수 5년새 16.6배 폭증! -

- 2010년 7건에서 2014년 116건으로 증가,  무주택 서민 위한 제도여야! -

2015  한국토지주택공사 국정감사 질의   – 이재영 LH 사장  -

○「임대주택법」에서 5․10년 공공임대, 분납임대주택에 대한 임차권 양도허용

예외조항 규정

○ 그러나, 이러한 예외조항을 악용하여 임차권을 양도하고, 양도 과정에서

프리미엄이 거래되는 등의 부작용 발생

○ 임차권 양도제도 악용 방지 및 임대주택 공급취지 등에 맞도록 보완장치

마련 필요

현황

□ 임차권 양도제도 개요

ㅇ (근거규정) 「임대주택법」제19조 및 같은 법 시행령 제18조제1항제1호

ㅇ (주요내용)

구분	내용
대상주택	5․10년 공공임대주택 및 분납임대주택
양도사유	①근무, ②생업, ③질병치료(1년 이상의 치료/요양 필요), ④상속으로 소유한 주택으로 이주, ⑤혼인으로 소유한 주택으로 이주, ⑥국외이주, ⑦1년 이상 국외체류
양수인 자격	무주택세대구성원
양도 절차	① 임차인이 위 사유에 해당하는 서류를 첨부하여 임대사업자에게 양도(전대) 동의 요청 ② 임대사업자는 법에서 정한 양도사유에 해당하는지 확인 후 양도(전대) 승인 (결격사유가 없을 경우 거부 불가) ③ 양수인은 양도인이 직접 선정

ㅇ (현황) ’10～’14년 임차권 양도 승인건수는 1,633건으로, 이 중 수도권 임대주택에서 1,522(93.2%)건이 승인되었으며, 양도신청 사유는 근무․생업이 1,326건(81.2%)으로 대부분을 차지

< 연도별 임차권 양도(전대) 승인건수 >

구분	계	’10년	’11년	’12년	’13년	’14년
계	1,633	536	263	235	245	354
수도권	1,522 (93.2%)	521 (97.2%)	251 (95.4%)	214 (91.1%)	217 (88.6%)	319 (90.1%)
지방	111	15	12	21	28	35

< 양도(전대) 승인신청 사유 >

구분	계	근무․생업	질병치료	해외이주․체류	상속(혼인) 주택이전
건수	1,633 (100.0%)	1,326 (81.2%)	83 (5.0%)	91 (5.6%)	133 (8.2%)

□ 문제점

ㅇ (프리미엄 거래) 분양전환에 따른 수익발생 기대감이 시장에 팽배해 있고,       특히 수익의 폭이 클 것이라 예상되는 수도권에서 임차권 양도 급증

- 기대수익을 담보로 양도․양수인 간 프리미엄 거래 발생

- 양수인을 양도인이 자유롭게 선정할 수 있어, 프리미엄 거래를 알선하는         브로커(중개업자) 개입 빈번

ㅇ (허위서류 등으로 양도신청) 허위로 작성한 재직증명서 등을 사용하여 임      차권 양도 승인신청

- 서류의 진위를 확인하기가 어렵고, 정식 취업했다 하더라도 양도승인 이후       바로 퇴직하는 경우 등에 대한 제재장치 미흡

※ 최근 5년간 임대주택 불법거주 적발현황

(단위 : 건)

구분	2010년	2011년	2012년	2013년			2014년
				적발	퇴거	조치중	적발	퇴거	조치중
계	7	45	35	70	66	4	116	94	22
서울	4	7	3	3	3	-	2	1	1
경기	2	3	10	18	15	3	16	11	5
부산울산	-	6	1	3	3	-	1	1	-
인천	-	3	1	4	4	-	73	57	16
강원	-	5	1	4	4	-	1	1	-
충북	-	3	-	1	1	-	2	2	-
대전충남	-	4	4	2	2	-	9	9	-
전북	-	7	3	-	0	-	4	4	-
광주전남	-	1	1	6	6	-	7	7	-
대구경북	1	1	4	1	1	-	-	-	-
경남	-	5	7	1	1	-	-	-	-
제주	-	-	-	1	1	-	1	1	-
세종	-	-	-	26	25	1	-	-	-

*   2010～2012년 적발 건은 퇴거 등 조치 완료                        자료: LH

**  조치중 : 자진퇴거 요청, 명도소송 진행, 강제집행 준비 등

*** 지역은 공사 지역(사업)본부를 기준으로 하여 구분하였음

■ 불법거주 처분현황

※ 공사 임대주택에서의 제3자 불법거주가 적발될 경우,

- (불법거주 제3자) 퇴거 처분(불응 시 명도소송으로 대응)

- (임차인) 계약해지 및 불법거주 배상금 부과처분

< 2010～2015 불법거주 배상금 부과처분 현황 >

(단위 : 천원)

구분	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년	2015년
징수금액	8,733	9,227	33,518	114,401	224,692	4,380
기본 임대료(1)	5,822	6,151	22,345	76,267	149,795	2,920
순 부과액(0.5)	2,911	3,076	11,173	38,134	74,897	1,460

* 불법거주배상금은 기본 임대료의 1.5배 부과, 순 부과액은 기본 임대료의        0.5배임

**  자산․소득 초과 등 입주자격 상실에 따른 불배금 징수액 제외

*** 실제 부과연도와 관계없이 불법전대 최초 적발연도에 징수한 것으로 계산

※재임대 현황 및 재임대 적발 내용

○ LH에서는 임대주택법에 따라 매년 1회 이상 실시하는 임대주택 거주자 실     태조사, 온/오프라인 신고내용을 바탕으로 임대주택에 임차인이 실제 거주하     고 있는지 확인하며,

○ 임차인 외 제3자 거주가 확인되는 경우 이를 불법전대로 간주하여 퇴거 및      계약해지 등 처분

○ 그러나, 조사권한 등의 한계로 임차인과 불법거주인 간의 거래관계 등에 관      한 세부자료는 보유하고 있지 않음

□ 정책대안

ㅇ (임차권 제3자 양도 제한) 임대주택법 시행령 제18조제1항제1호에 해당하     는 사유 발생 시 임차권을 제3자 대신 임대사업자에게 반환하되, 부득이한      사유로 임대주택을 임대사업자에게 명도하는 것이므로 청약저축 부활 등 보     상책과 병행 추진

* 보금자리주택(분양주택)의 경우 근무․생업 등 부득이한 사유로 실거주        가 불가능할 경우 이를 사업주체가 매입하여 재공급

** ’13년 감사원 감사 시 임차권 불법양도 근절을 위해 임대주택에 대해        서도 이 제도의 도입을 권고

ㅇ (부동산 거래신고 대상에 포함) 임차권 양도 시「부동산 거래신고에 관한      법률」에 따른 부동산 거래신고를 의무화하여 음성적으로 이루어지는 프리      미엄 거래에 대한 과세근거 확보

- 임차권 양도를 하는 주된 이유가 이면의 ‘프리미엄’임을 감안할 때, 이를         양성화 할 경우 프리미엄을 겨냥한 인위적 양도가 감소할 것으로 판단

ㅇ (자료요청 대상범위 확대) 임차권 양도인의 양도 사유 적법성 여부 확인을      위하여 현행 「임대주택법」제20조의4에 따른 자료요청 대상범위에 이를 포함

- 1년 이상 해외 체류를 목적으로 임차권 양도 승인을 받았으나 실제로는 승       인 후 1개월 뒤 입국하는 등 편법에 대한 대응을 위해 필요

ㅇ (공인중개사 책임 강화) 공인중개사가 임대주택 임차권 양도과정에 많이      개입*하고 있는 점을 감안하여, 「공인중개사법」제33조(금지행위)에 임대주     택 임차권의 양도를 알선(지원)하는 행위를 포함

* 인터넷 블로그(카페) 등에 프리미엄을 언급하며 임대주택 임차권 거래를         알선하거나, 임차권 양도 사유 충족을 위한 서류작성 등에 개입

[참고자료]

임대주택 임차권양도 제도

□ 임차권 양도(전대) 근거

ㅇ 임대주택의 임차권은 원칙적으로 양도(증여) 및 전대가 금지되어 있으나, 예외적인 사유 발생시 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 가능 (임대주택법 제19조)

* 임차권양도는 분양전환이 가능한 임대주택(5년,10년)에 한함

ㅇ 임차권 양도 및 전대가 허용되는 경우 (임대주택법시행령 제18조)

․ 근무․생업, 질병치료로 40㎞ 떨어진 타 행정구역으로 퇴거시

․ 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전시

․ 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 체류시

□ 임차권 양도 및 전대 승인절차

ㅇ (양도자) 사유별 증명서류를 조사하고, 전화확인 및 현지실사를

통하여 사실관계 확인

ㅇ (양수자) 주택소유여부검색을 통하여 무주택자 여부 확인

< 임차권 양도(전대) 승인 절차 >

양도전대 승인신청	⇨	․심사(서류, 현장) ․주택 소유검색		⇨	승인여부 통 보	⇨	승계계약 체 결		⇨	금융결제원 통 보
		30일내외 소요 (지역본부→본사→국토부)								․양수자 등록
			2~3월 소요(주택소유검색, 현지실사)

□ 문제점

ㅇ 분양전환시 시세보다 저렴하게 분양되어 시세차익이 존재하며,

양도인이 양수인을 임의선정하여 이 과정에서 중개업자가 개입

ㅇ 임차권 양도자가 허위로 작성한 재직증명서, 주택임대차 계약서

등의 자료를 제출 시 사업시행자는 그 진위를 확인하기 곤란

* 취직 사유로 양도승인을 받은 후 업체를 퇴사하고 당초 주소지로 이전

* 이직하는 직장이 불분명함(세신사, 캐디, 식당 등)

□ 대응책

ㅇ 양도심사 시 서류조사 및 실태조사 강화

ㅇ 관리소와 유기적 관계 구축을 통해 임차권 양도 승인 전 제3자 부정입주 (불법전대) 차단

ㅇ 임차권양도 승인내역을 국세청에 통보

ㅇ 국토부와 임차권양도 제도개선 협의

ㅇ 전매금지 홍보강화 및 불법거래 신고센터(온라인) 운영

□ 임차권 불법양도(전대) 시 후속조치

ㅇ 임차권양도 불법양도(전대)는 입주자실태조사 및 임차권 양도승인 신청이후 사실관계 확인 시에 발각되며, 발각시 계약해지  및 퇴거조치함

임차권 양도 조항 (양도승인)

□ 임대주택법 제19조(임대주택의 전대 제한)

임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

□ 임대주택법 시행령 제18조(임차권의 양도 등의 허용)

① 법 제19조 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택 임차인의 세대구성원 모두가 임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 사람을 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대(轉貸)하는 경우

가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우

1) 근무, 생업 또는 질병 치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이

1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우에 한정한다) 등의

사유로 주거를 이전할 것

2) 현재 거주하는 시·군·구(자치구만 해당한다. 이하 같다)의 행정구역과

다른 시·군·구로 주거를 이전할 것

3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)

가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여

해당 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도의 조례로 별도 기준을 정하는

경우에는 그에 따른다.

나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우

다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우

* 제16조제1항제3호: 임대의무기간 5년 임대,  제4호는 10년임대

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 임대주택을  공급받아 전대하는 경우

가. 「국가균형발전 특별법」

나. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」

다. 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」

라. 「공공기관 지방이전에 따른 혁신도시 건설 및 지원에 관한 특별법」

3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 해당 임대주택에 계속 거주하려는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우

가. 배우자, 직계혈족 및 형제자매

나. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매

② 법 제19조 단서에 따라 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 받으려는 임차인(제1항제4호에 해당하는 경우는 제외한다)은 제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당함을 증명하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 제1항제1호가목에 해당하는 경우에는 임대사업자는 임차인에게 다른 시·군·구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다.

③ 임대사업자는 제2항에 따라 임차인이 임대사업자에게 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다.

④ 제1항제2호에 따라 임대주택을 전대하는 기관 또는 사람은 해당 기관의

이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에

입주자를 입주시키거나 입주하여야 하고, 전대차 계약기간은 2년을

넘을 수 없다.

임차권 양도 조항 (벌칙)

□ 임대주택법 제41조(벌칙)

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

5. 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자

□ 임대주택법 제44조(과태료)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.  <개정 2009.12.29, 2011.8.4, 2012.1.26, 2013.3.23>

1. 제19조의2제1항에 따른 서류 등의 제출을 거부하거나 해당 주택의 출입·조사 또는 질문을 방해하거나 기피한 자

참고 1		불법 전대 사례

□ 실제 불법 임차권 양도 사례

ㅇ 떳다방 갑이 임대차계약자인 을과 사전에 공모하여 금융기관 대출을 통해 입주금을 대납한 후 보증금 청구채권을 금융기관에 양도. 차후 공모자 을과의 불법 전매계약을 통해 본인 명의로 임차권을 전환한 후 병에게 명의이전을 전제로 임차권을 다시 전매. 자금부담이 커지면서 불안해진 전매인 병이 명의이전을 요구하자, 정에게 임차권을 전대하기로 하면서 병의 전세권에 압류를 설정. 병은 임대아파트 보증금은 물론 자신의 전세보증금도 떼일 위기에 처함

ㅇ 떳다방 A가 기존 임대차계약자인 B에게 접근하여 임대아파트를 불법전대할 경우 프리미엄이 발생한다고 유혹하여 전차인 C와 임대계약서를 작성하도록 알선. 떳다방 A는 전차인 C로부터 임대보증금과 프리미엄 명목의 금원을 받아 일부 소액만을 계약자 B에게 넘겨 주고 착복한 후 전차인 C에게는 임차권 양수를 통해 명의를 이전해 주겠노라고 거짓 약속. 이후 계약자 B는 이삿짐 무단반출입으로 불법전대가 발각되어 계약해지 및 퇴거조치되지만, 보증금을 돌려받지 못한 전차인 C가 임대료 등을 납부하지 않고 계속 임대주택을 점유함에 따라 체납임대료 및 소송비용 등이 공제될 뿐만 아니라, 전차인 C가 임대보증금에 가압류 보전처분을 함에 따라 당초 임대보증금마저 돌려 받지 못하는 사례가 발생

ㅇ (떳다방들의 책임회피 형태) 떳다방들은 자신의 신원을 노출치 않고 각종 계약서류에 서명날인도 하지 않으면서, 정작 불법 임대차계약서에는 공공임대주택임을 알고 계약서를 작성한다는 단서 조항을 넣어 향후 발생될 법적 책임을 피해자에게 전가하는 편법을 동원

참고 2		관련 보도기사