2016년 국감 보도자료 국토교통위원회			윤후덕 의원 (경기 파주갑, 더불어민주당)
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감정원ㆍ주택도시보증공사ㆍ국토정보공사

국교과기진흥원ㆍ시설안전공단 (10/13)

한국감정원 1

감정원 타당성 조사 “문제 있다”

대구지법 “한남더힐 적정가격 근거 불분명”

전 조사단장 “타당성 조사에 감정원장 직접 간섭” 양심선언

□ 한국감정원이 수행한 ‘한남더힐 부실평가’ 타당성 조사 과정에서 일부 문제가 있었던 사실이 드러났다. 감정원은 한남더힐 타당성조사와 관련해 비판적인 기사를 보도한 언론사를 상대로 허위사실 보도에 따른 정정보도 및 손해배상 청구소송을 제기했다. 이에 재판을 담당한 대구지법 제11민사부는 2016년 1월 14일 정정보도 3건, 반론보도 4건 및 손해배상 2천만원 등 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

□ 그런데 법원이 언론보도의 허위사실 여부를 판단하기 위해 적시한 사실관계를 살펴본 결과, 언론사에 대한 판결과 별도로 감정원의 타당성 조사 과정에서 일부 문제점을 발견할 수 있었다.

□ 우선, 2014년 5월 감정원의 타당성 조사 및 결과 발표 시 가장 논란이 됐던 한남더힐 적정가격에 대해 법원은 “적정가격의 근거가 불분명하다는 주장은 허위사실이 아니다”고 판단했다. 감정원은 한남더힐의 적정가격으로 1조 6,800만원~1조 9,800원을 제시한 바 있다. 이 금액은 임차인 측 감정평가업체(2016.9.29. 형사재판에서 징역형 집행유예 2년 및 추징금 선고)가 평가한 1조 1,698억원보다는 많고 임대사업자(시행사) 측 감정평가업체가 평가한 2조 5,511억원보다는 적은 중간치 금액이다.

□ 감정원 적정가격의 산출과정 및 결과에 대해 법원은 ▲한남더힐의 실제 거래시세가 감정원 타당성조사 결과에 따른 정적평가액의 범위를 초과하고 ▲한남더힐은 2011년부터 2015년까지 3차례에 걸쳐 실시한 담보감정평가를 실시했는데 3차례 모두 2조원이 넘는 금액이 산출(담보평가는 통상의 감정보다 낮은 가격으로 평가되는 경우가 많음) ▲타당성 심의 당시 심의위원들은 적정가격 범위에 관한 문제를 제시하였고, 적정가격 조정 논의가 있었고, 이에 관한 의견이 분분했음 ▲적정가격 범위 산정의 구체적인 근거를 제시하지 못하고 인근의 유사부동산의 실거래가, 평가선례 등을 나열한 후 ‘종합적으로 검토하여 적정가격 범위 결정’이라고 언급, 각 요소별 유사부동산 가격 반영에 대한 논증이 없음 등의 사실관계를 들며 감정원의 적정가격 범위 근거가 불분명하다는 주장은 허위사실로 볼 수 없다고 판결했다.

□ 감정원장, 법원이 적시한 적정가격 산출과정 사실관계를 보면 비전문가 시각에서도 납득하기 어려운 면이 있다. 인정하나? 아니면 감정원장은 적정가격 산출 과정과 결과가 타당했다고 보나?

□ 감정원장, 지난 9월 1일부터 <한국감정원법> 시행됐다. 선수에서 심판으로 역할이 바뀌었는데, 이런 면을 보면 아직도 감정원의 판단을 전적으로 신뢰하기 힘들다는 생각이 든다. 안 그런가?

□ 감정원의 타당성 조사 과정에 감정원장의 개입 정황도 드러났다. 타당성 조사가 한창 진행 중이던 2014년 4월 타당성조사단장이던 정 모씨가 돌연 사직하는 일이 발생했다. 이에 감정원은 당시 보도자료를 내고 정 단장이 개인적인 이유로 사직했으며, 감정원 감사실에도 “인사 개편 이전에 휴식과 새로운 길 모색을 위해 사퇴하겠다”는 문제메시지를 보냈다고 밝혔다.

□ 그런데 법원 소송 과정에서 드러난 사실은 이와 달랐다. 결과적으로 개인적인 판단에 의해 사직한 것은 맞지만, 사직의 이유는 감정원장에게 있었다. 법원은 정 단장이 ㅇㅇㅇㅇ 감평사(한남더힐 임차인측)의 형사소송(서울지법 2015고합88)에서 양심선언 서신을 제출했다며, 서신에 ‘한국감정원장으로부터 감정평가서에 대한 위법·부당을 확인하고 판단하는 기존의 조사방법이 아니라 직접 적정가격을 산정하라는 지시를 받은 후 이는 부당한 지시라는 판단 하에 사직의사를 표명한 것’이라고 밝힌 내용을 적시했다. 또한 감정원의 타당성조사에는 감정원장의 직접적인 간섭, 감정원의 공적역할 강조를 위한 도구로서 한남더힐 감정평가를 활용할 의도가 내포되어 있었다는 내용도 포함됐다고 밝혔다.

□ 감정원장은 2014년 3월 3일 취임했고, 정 전 단장이 최초 사직서를 제출한 날짜는 2014년 2월 27일, 최종 사직서 제출은 4월 1일이다. 그렇다면 정 전 단장의 양심선언 동기는 현 원장 취임 전에 발생했고, 사표 수리는 현 감정원장이 했다. 사표 수리 당시 이런 정황을 알고 있었나?

□ 양심선언 내용이 사실이라면 감정원장이 타당성조사에 실질적으로 개입한 것으로 조사결과의 객관성 및 신뢰성, 감정원의 도덕성은 큰 타격을 받게 된다. 감정원장, 정 전 단장의 양심선언 내용이 사실인가?

법원이 사실로 인정한 부분

대구지방법원 제11민사부(2016.01.14. 선고)

1. 한국감정원의 타당성조사(판결문 30P)

- 감정원은 적정가격 범위(1조 6,800억원～1조 9,800억원)를 기준으로 각 감정평가별 타당성을 검증한 것임

2. 서울리조트 감정평가 오류사건(판결문 31P)

- 감정원은 서울리조트 부동산 가치를 약 519억원으로 평가하였으나 실제 경매에서 형성된 매각금액은 20억원 정도

- 이에 대전고법은 2011년 7월경 감정원에게 ‘서울리조트에 대한 부실 담보 감정평가로 인해 중앙리스금융(서울리조트에 대한 금융 제공자) 측에게 피해액 약 170억원 배상’ 판결

- 그럼에도 감정원의 부실감정에 대해 징계 처분이 내려진 자료가 현출되지 아니함

3. 2014년 5월 29일 재심의 과정(판결문 33P)

- 타당성조사 심의위원회는 쪽지 투표 전 적정가격 수준에 대한 논의를 했고, 위원장은 적정가격 범위 조정에 대한 논의를 하겠다며

- 임차인, 시행사 측 감정평가 모두 ‘부적정’이지만 감정원이 제시하는 적정가격 범위의 조정을 할 필요가 있다면 ‘찬성’, 나라·제일 감정(임차인 측)은 ‘부적정’·미래새한 및 대한 감정(시행사 측)은 ‘미흡’으로 판단하면 ‘반대’로 투표를 하자는 발언을 하고 쪽지 투표 실시

- 그러나 위원장의 발언이 불명확했고(일부 위원들이 착오를 일으킴), 이에 적정가격 범위 조정 여부에 대한 투표가 제대로 이루어지지 않았고

- 위원장은 곧바로 적정·미흡 여부에 대한 최종 투표는 (규정에 따른) 공식적인 양식으로 진행하겠다고 발언

- 참석 위원들은 개별적인 의견을 적도록 하자는 등의 의견을 개진

- 참석 위원들은 이미 마련된 결의서에 투표를 한 후 서명하였으며, 일부 위원들은 비고 란에 감정원이 제시한 적정 가격이 미흡하다는 취지의 내용 기재

- 결과적으로 재심의에서 이루어진 결의는 결의서에 의한 한 번의 결의가 있었음

※ 국토부는 2014년 7월 31일 보도자료를 통해 “심의위원회가 규정에도 없는 쪽지투표를 하는 등 절차상 미진한 점이 발견되어 조사·심의 과정에서 혼선에 대하여 감정원에게 심의위원장 등 5명에게 문책”을 요구함

4. 각 감정평가사들에게 의견진술 기회를 주지 않았다는 주장(판결문 36～37P)

- 감정원은 각 감정평가사들에게 감정평가서 내용을 토대로 평가목적, 기준가치, 감정평가방법 등에 관한 구체적인 질문 사항이 기재된 타당성조사 설문조사서를 발송하여 답변서 제출을 요청함

- 각 감정평가사들은 심의에 참석하여 의견진술하기를 요청하였으나 5월 9일 심의 당일 일부 위원들은 심의에서 감정평가사들의 의견진술을 반대하는 의견을 개진(14명 참석 위원 중 10명의 위원이 반대하여 관련 감정평가사들에게 의견진술 기회를 부여하지 않음)

- 타당성조사 설문조사서에 대한 답변을 받았다 하더라도 답변서 제출 기한은 2014년 3월 12일이었고, 이는 원고의 타당성조사 결과서 도출을 위한 질문조사서에 불과할 뿐 5월 9일 심의에 대한 의견 진술의 기회 부여라고 볼 수 없음

5. 정00 타당성조사단장 사퇴 및 양심선언(판결문 39P)

- 정00 단장은 2014년 2월 27일 사직원을 제출하였으나 감정원 임직원들이 만류함에 따라 4월 1일 재차 사직서를 제출하고 같은 달 본인 희망 하에 퇴직함

- 정00 단장은 감정원 감사실에 “인사 개편 이전에 휴식과 새로운 길 모색을 위하여 사퇴하겠다”는 취지의 문제메시지를 보내는 등 개인적인 이유로 사직함

- 그런데 정00 단장은 ㅇㅇ·△△ 감정평가사의 형사사건 소송(서울지방법원 2015고합88)에서 양심선언 서신을 제출

- 이에는 한국감정원장으로부터 감정평가서에 대한 위법·부당을 확인하고 판단하는 기존의 조사방법이 아니라 직접 적정가격을 산정하라는 지시를 받은 후 이는 부당한 지시라는 판단 하에 사직의사를 표명한 것이라고 밝힘

- 감정원의 타당성조사에는 감정원장의 직접적인 간섭, 감정원의 공적역할 강조를 위한 도구로서 한남더힐 감정평가를 활용할 의도가 내포되어 있었다는 내용이 포함됨

- 또한 정00 단장은 감정원장의 독선과 업계말살의도에 대한 제동차원에서 사직하는 것이라는 취지의 심경글을 한국감정협회장에게 전송함

- 그러나 위 사정들은 비록 감정원장의 부당한 지시 내지 독선에서 비롯됐다고 하더라도 정00 단장이 사직한 동기 내지 연유에 불과할 뿐, 외압에 의한 교체라고 볼 수는 없음. 조사단장 교체의 직접적인 원인은 어디까지나 본인의 사직임

6. 적정가격의 근거가 불분명하다는 사실적 주장이 허위사실인지 여부(판결문 47P)

- 0000 감정평가액과 △△ 감정평가액 사이에 약 220%에 이르는 큰 격차율이 나타난 근본적인 이유는 0000 감정을 담당한 류00, 김00이 의뢰인 측으로부터 금품을 수수하고 한남더힐의 평가액을 고의적으로 낮게 평가하였기 때문임

- 한남더힐의 실제 거래시세는 감정원 타당성조사 결과에 따른 적정 평가액의 범위를 초과하고 있는 것으로 보이고, 일부 거래시세는 대한 감정평가(시행사 측)에 따른 평가액조차 초과

- 조사위원회가 제시한 적정가격은 그 상하한의 범위가 18% 차이가 나고, 이는 0000(임차인측) 감정평가와 △△, ◆◆◆◆(시행사측) 감정평가를 산술평균한 액수에 가까움

- 한남더힐은 2011년 3월 7일 담보감정을 한 적이 있는데 감정평가액은 2조 509억원, 2014년 2월 4일 담보감정 결과는 2조 785억원, 2015년 4월 20일 담보감정 결과는 2조 102억원

- 담보감정의 경우 그 특수성으로 인해 통상의 감정보다 낮은 가격에 평가액이 도출되는 경우가 많은데, 감정원의 적정가격은 그 최대 금액(1조 9,800억원)이 이에 못 미침

- 재심의(2014.05.29.) 당시 심의위원들은 적정가격 범위에 관한 문제를 제시하였고, 적정가격 조정 논의가 있었고, 이에 관한 의견이 분분하여 위원장은 이를 두고 쪽지투표를 제안하기도 했음

- 재심의에서 몇몇 위원들은 감정원이 제시한 금액이 4개 법인의 중간가격이다, 일반인은 법인 모두를 징계주기 위해서 이 가격이 나온 것이라고 생각할 수 있다는 등의 지적을 함

- 타당성조사 결과 상 조사위원회가 적정가격 범위를 산정한 구체적인 근거가 제시되지 않고, 단지 대체·경쟁관계에 있는 유사부동산(UN빌리지, 성수동 갤러리아포레, 삼성동 현대아이파크, 도곡동 타워팰리스 3차)의 실거래가 및 평가선례, 공시가격과 실거래가격과의 격차율, 공인중개사 탐문조사결과 등을 나열한 후 단지 이런 요소들을 ‘종합적으로 검토하여 적정가격 범위 결정’이라는 언급만 함. 각 요소별 유사부동산 가격 반영에 대한 논증이 없음

7. 적정가격 제시의 타당성(판결문 53P)

- 장점 : 적정가격은 감정평가서 상의 감정평가액의 합리성을 비교·검토하기 위한 목적에서 제시되는 가격으로서, 타당성 조사를 통한 적정가격 범위의 제시는 타당성조사의 신뢰도를 높이고, 평가의 기준을 명확히 함

- 단점 : 제3의 새로운 감정평가가 될 수 있고, 감정평가업체의 독립성을 저해할 수 있음

- 결국 이는 법률적인 문제가 아닌 정책적인 문제임

- 그런데 관련 볍률이나 감정원 내규 등 어디에도 감정원의 타당성 조사 시 적정가격을 직접 제시하여서는 안 된다는 규정이 없고, 장단점이 분명히 존재하는 정책적인 문제로서 감정평가업체들에게 일방적으로 불이익을 주는 행위라 볼 수 없음