국회의원 이현재 (경기 하남)	국정감사┃국토교통부┃‘18.10.10

10차례 부동산 대책= 서울 집값 폭등, 부동산 초양극화 초래

[1] 박원순 시장 개발계획 발표로, 규제지역내 전세안은 구매 급등

[2] ‘민간임대주택 매입자금’ 융자 금액 폭등

‘미친 집값’ 전조였는데... 김현미 장관은 기름을 부었다!

□ 문제점 및 질의

ㅇ 문재인 정부의 2017년 6.19 대책, 8.2 종합대책, 2018년 9.13 종합대책 등 핵심 대책 대부분은 수요 억제에 초점이 맞춰져 있어, 시장에서는 문재인정부 부동산 대책이 <참여정부 시즌 2>라는 비판이 거셈.

ㅇ 문재인 정부 기간 9.13대책이 나오기 전까지 10차례에 걸친 부동산 대책을 발표했음에도 불구하고, 서울지역 아파트 가격의 폭등새는 더욱 가파르게 진행되었고,

부동산시장 초양극화가 심화되었음.

ㅇ 지난 7~8월에는 집도 안보고 계약금 송금하고, 집사러 지방에서 서울로 상경하고,

- 오늘이 최저가가 되고, 호가가 매매가로 되면서 일이주새 1억 이상 상승하는 서울 부동산 시장었음.

- 장관은 왜 8.2대책 이후 1년간 소위 “미친 집값”이 계속 되었다고 보시는가?

ㅇ 역대급 대책이라는 9.13 대책 이후 잠시 안정세에 접어들었으나,

- 문재인 정부의 부동산정책은 이미 “무신불립(無信不立)”의 상황. 정부정책에 대한 불신이 심각한 상황에서 상황에서, 이번 9.13 대책이 장기적으로도 먹혀들 것이라 생각합니까?

ㅇ 부동산 “집단 우울증”이라는 말까지 나오고, “무주택자 뿐 아니라, 1주택자, 다주택자” 모두가 불행하다고 아우성임!

▶ 무주택자 = 집값 폭등으로 내 집 마련의 꿈 좌절. “이생망(이번 생은 망했다)”고 함. 혜택을 주겠다지만 이미 꿈꾸는 것도 불가능한 집값.

▶ 1주택자 = 직주근접, 학교, 주거환경 등 더 나은 집으로 이사를 꿈꿔왔지만,

갭 차이가 몇 배로 뛰어 좌절

▶ 다주택자 = 임대사업자 등록으로 8년 매매가 묶였는데, 잠재적 범죄자 취급, 임대사업자 혜택 대폭 축소한 양치기 소년 정부에 당했다.

ㅇ 장관! 서울 집값 폭등으로, 모두가 불행한 부동산 문제, 누구에게 책임이 있습니까?

- 본 위원은 김현미 장관, 박원순 시장의 준비되지 않은 정책 발표와 말 바꾸기가 이번 부동산 폭등과 국민 분노의 핵심 원인이고, 주범이라고 생각함!

[1] 박원순 시장 개발계획, 7~8월 집값 폭등 직접적 원인!

- 7월 10일, 서울 용산과 여의도를 개발하겠다고 하더니, 한달 반인 8월 26일, 개발계획 전면 보류 발표

2018년 7.10 발언	▹ 용산·여의도 통합개발계획 발표	박원순 서울시장 발언
2018년 8.26 발언	▹ 용산·여의도 통합개발계획 전면 보류 발표	박원순 서울시장 발언

ㅇ 본 의원은 투기과열지구 내 3억 이상 주택 매수시 제출된 자금조달계획서를 분석해보니,

- 2018.4월 규제 이후 40% 전후로 안정화 추세를 보이던, 월별 보증금 승계비율이 7월부터 9월까지 급등 현상을 보임.

<’17년 1월부터 현재까지 월별 보증금 승계비율 변동>

※ 보증금 승계비율은 자금조달계획서 상 비율임

계약 년월	거래건수*(A)	보증금승계 거래건수**(B)	비율(B/A)
2017년 9월	2,399	1,189	49.6%
2017년 10월	14,000	5,303	37.9%
2017년 11월	18,685	9,081	48.6%
2017년 12월	16,961	7,956	46.9%
2018년 1월	21,629	12,868	59.5%
2018년 2월	14,294	8,506	59.5%
2018년 3월	15,231	8,436	55.4%
2018년 4월	12,002	5,002	41.7%
2018년 5월	12,848	4,814	37.5%
2018년 6월	12,135	4,957	40.8%
2018년 7월	15,140	7,128	47.1%
2018년 8월	16,705	10,264	61.4%
2018년 9월	4,024	2,678	66.6%
합계	176,053	88,182	50.1%
* 자금조달계획 및 입주계획서 제출 거래건수(‘17.9.26 이후 투기과열지구 내 3억 이상 주택 매수시 제출) ** 자금조달계획서 주택취득 자금의 조달 경로 중 ‘보증금 등 승계’ 금액이 있는 거래건수 *** 투기과열지구 지정 현황 : 서울, 과천, 세종(2017.8.3.~) / 대구 수성, 성남 분당(2017.9.6.~) / 광명, 하남(2018.8.28~)

ㅇ 이는 투지과열지구 내에서 7.10일, 박원순 시장의 개발계획 발표가 당장 거주 실수요가 아닌 갭투자 수요의 부동산 매입 기폭제가 됐다는 직접적인 증거임.

- 또한, 갭 투자의 증가와 함께 매도자 우위 시장에서 실수요자 역시 핸디캡을 안고 주택을 매수하는 경향 역시 컸음.

- 박원순의 개발계획 발표는 “지금 아니면, 서울에 집을 못한다”는 불안과 공포를 극대화시켰기 때문 아니겠습니까?

[2] 김현미 장관 임대주택 세제혜택 → 이미 활활타는 시장에 기름부어!

▶ 지난해 11월, 민간임대주택 매입자금 융자 폭등 → ‘미친 집값’ 신호 놓친 장관

▶ 12월, 임대사업자 세제 특혜 발표로 투기 조장

2017년 12.13 발표	▹임대사업 등록 활성화 위해 지방세(재산세, 취득세), 및 양도세 등 감면 확대, 건보료 부담완화, 종부세 감면기준 개선	임대주택 등록 활성화방안발표
2018년 9.13 발표	▹임대사업자에 대한 세제 혜택 축소	주택시장 안정대책

ㅇ 또 본 위원은 국토교통부의 지난해 12월 13일 임대주택 등록 활성화방안이 집값 폭등의 주요한 원인이었다고 판단함!

ㅇ 주택임대사업자가 주택을 매입을 할 때 정책자금을 융자를 지원하는 제도가 있음.

ㅇ <민간임대주택 매입자금 융자 제도>는 민간임대주택 공급 확대 및 주택 임대시장 활성화를 위해 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자로서 장기(8년) 및 단기(4년) 임대를 목적으로 주택을 구입하는 자에게 자금을 저리로 지원하는 사업.

※ <민간임대주택 매입자금 융자> 제도 연혁

- ’15.1.13  : 기업형 임대사업자 육성방안(뉴스테이 정책) 발표

* 기업형 임대사업자 육성방안에 따라 ’16년도에 민간임대융자 예산 신규 편성

- ’15.12.29 : 민간임대주택에 관한 특별법 제정 시행

- ’17.11.29 : 주거복지로드맵 발표

* 공공성을 강화하여 민간임대주택 체계 개편 및 공공지원민간임대주택 도입

- ’18.7.17  : 민간임대주택에 관한 특별법 개정 시행

- ’18.9.13  : 주택시장 안정대책 발표

* 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14. 시행)

ㅇ 9.13 대책으로 중단 전 은행에서 이 대출상품을 어떻게 홍보했는 줄 아십니까?

“임대사업자라면 반드시 알아 둬야할 꿀팁”

“기존 사업자대출이 있어도 추가 대출이 가능하다”

“금리가 저렴하고, DTI(총부채상환비율)나 DSR(총부채원리금상환비율)를 상관없음”

“금리 변동성이 크지 않기 때문에 최대 1억원까지 안정적인 자금 조달이 가능하다”

“임대주택사업자등록 여건만 갖춰졌다면 추가로 대출을 받는 게 무조건 유리하다”

ㅇ 이 때문에, 민간임대주택 매입자금 융자액은 임대사업자가 얼마나 ‘임대’를 위해 신규 주택 구입을 하는지에 대한 바로미터가 될 수 있으며,

- 융자액의 비정상적인 폭등은 사실상 임대수요가 아닌, ‘투기’ 수요로 간주하고 즉각적인 대응했어야 한다고 보는데, 동의하시는가?

< ’16년부터 ’18.8월까지 연도별 매입임대 지원 규모 (단위 : 백만원) >

구분		계	2016	2017	2018
계		288,669	43,689	108,717	136,263
장기	기업	14,685	7,339	1,742	5,604
	개인	245,542	33,980	90,295	121,267
단기	기업	225	-	70	155
	개인	28,217	2,370	16,610	9,237

※ 민간임대융자 예산은 ’16년 최초 편성

ㅇ <민간임대주택 매입자금 융자>액의 변동 추이를 제출받아 분석해보니,

- 지난 해부터 급등 추이를 보이고 있는 것으로 나타났음.

- 2018년 8월까지 대출금액은 이미 2017년 전체 융자액을 넘어섰음.

- 특히 2017년부터 기업의 대출 수요는 급감하고, 개인 대출만 비정상적으로 급증

- 결국 정부주도의 저리 융자가 투기지역내에 사실상 다주택자의 규제지역내 주택 구입에 이용된 것 아닌가?

ㅇ 이를 월별로 분석해보면,

- 2017년부터 금년 8월까지 불과 1년8개월 새 4배 폭등한 것으로 나타남.

- 2018년 8월 기준 융자지원액은 전년 동월 대비해 불과 1년만에 3배 폭등하였음.

< 2017년 월별 매입임대 지원 규모 (단위 : 백만원) >

구분		계	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
계		108,717	4,799	7,264	9,063	7,166	6,669	10,347	7,355	6,170	8,948	6,721	19,017	15,198
장기	기업	1,742	-	-	300	244	71	198	247	-	401	86	128	67
	개인	90,295	4,799	6,127	7,388	6,358	5,598	7,203	5,658	5,916	8,007	6,265	13,005	13,971
단기	기업	70	-	-	70	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	개인	16,610	-	1,137	1,305	564	1,000	2,946	1,450	254	540	370	5,884	1,160

< 2018년 월별 매입임대 지원 규모 (단위 : 백만원) >

구분		계	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
계		136,263	10,906	15,725	20,625	19,555	19,645	16,495	15,468	17,844
장기	기업	5,604	621	285	402	295	973	354	724	1,950
	개인	121,267	9,559	14,410	17,724	18,046	17,201	15,844	14,193	14,290
단기	기업	155	-	-	-	-	-	-	-	155
	개인	9,237	726	1,030	2,499	1,214	1,471	297	551	1,449

ㅇ 특히, 2017년 상반기 내내 60~70억원 대를 횡보하던 융자금액이 지난해 11월 전월대비 3배가 폭등하면서, 급격한 이상 신호를 보임.

- 즉 11월부터 주택임대사업자가 주택 구입을 통해 적극적으로 주택을 구입하며 임대주택 사재기에 나섰는데,

- 정부는 이러한 비정상적인 수치 하나 파악하지 못하고, 12.13 임대주택등록 활성화 방안까지 발표하면서, 불난데 기름을 부은 격임!

ㅇ 장기민간임대의 경우 고정이자율로 2.2%까지 내려가는 정부가 지원하는 저금리 융자사업임.

- 민간임대전세자금 대출이 지난 달에야 비로서 부동산 규제(9.13)에 포함된 것은 만시지탄이며,

- 이미 작년 11월, 심각한 이상신호를 보였을 때, 장관은 <임대등록 활성화 대책>을 발표할 것이 아니라, 다주택자들의 투기에 정부 특혜성 융자가 제공되는 것부터 막았어야 할 것임!

ㅇ 장관! 9.13 주택시장 안정대책 발표 중 하나로, 구체적인 설명없이 투기과열지구내 <민간임대주택 매입자금 융자>도 중단했죠?

ㅇ 부동산 폭등, 그 불을 질러놓고선 9.13 주택시장 안정대책 발표 중 하나로 투기과열지구내 <민간임대주택 매입자금 융자>도 중단했죠?

- 임대사업등록자 혜택을 축소하는 대책을 발표한다고, 그 집값이 지난해 수준으로 돌아가겠는가? 부동산 ‘집단우울증’이라고 까지 진단되는 국민들의 절망에 대해 누가 책임져야 하나?

ㅇ 정부는 금리 탓만 하지만, 본 위원은 정부의 늑장 대응, 잘못된 대응이 오늘 서울지역 부동산 폭등과 양극화를 사실상 초래했다고 보고 있음!

- 장관, 문재인 정부의 초대 국토부 장관으로서 최근 부동산 폭등 국면에 책임이 얼마나 있다고 생각하는가? 답변해주시길 바랍니다!

<호당 지원 금리 및 한도>

규 모	단기민간임대(금리/한도)	장기민간임대(금리/한도)
45㎡이하	3.2% / 0.5억원	2.2% / 0.5억원
45~60㎡	3.5% / 0.7억원	2.5% / 0.8억원
60~85㎡	4.0% / 0.9억원	3.0% / 1억원