국회의원 이현재 (경기 하남)	국정감사┃주택도시보증공사┃‘18.10.18

주택도시보증공사, 단독/다가구 전세금 보증보험 외면

보증보험실적 아파트 입주자만 쉽고, 단독/다가구 주택 접근 어려워

□ 현황 및 문제점

ㅇ 정부의 강도 높은 부동산 규제가 나오기 전까지 유행하던 갭 투자 방식으로 주택시장에 뛰어든 임대인들이 많은 상황임.

- 각종 대출을 끌어들여 주택을 구입해 임대를 한 만큼, 주택가격 하락시에는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다는 것 아시죠?

ㅇ 이런 상황에서 더욱 확대가 필요한 것이 “전세보증금 반환 보증 보험 제도”임!

- 주택도시보증공사는 ‘깡통 전세’로 인한 피해를 최소화하기 위해 전세보증금 반환보증보험 제도**를 도입하여 서민의 주거안정을 도모하고 있음.

** 전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증제도로, 집값 하락 등을 이유로 전세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 HUG, 서울보증보험 등이 대신 보증금을 내주는 제도.

전세보증금 반환보증 상품 개요(가입조건 등)

☐ (개요) 임대인이 임차인에게 지급하여야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증

【기본구조】

HUG

임대인

전세임차인

① 전세계약 체결

④ 전세보증금 대위변제 시 보증금 구상

③ 보증 발급

② 전세보증금 반환채권 양도

(임대인 통지, 동의 불필요)

☐ 보증 요건

ㅇ (대상주택) 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔

ㅇ (보증한도) 주택가격 – 선순위 채권 등*

* 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 및 임차보증금(단독/다가구)

ㅇ (보증료율)     ① 개인: 연 0.128% (아파트), 연 0.154% (비아파트)

② 법인: 연 0.205% (아파트), 연 0.222% (비아파트)

③ 주택사업자: 연 0.229% ∼ 1.417%

전세금 보증보험 발급 현황

(단위: 건, %)

기관	상품명	`16	`17	`18.8
HUG	전세보증금반환보증	24,460	43,918	56,505
서울보증	전세금보장신용보험	15,705	17,987	16,421
소 계(a)		40,165	61,905	72,926
국토부	전세 거래량(b)	799,457	962,429	731,047
보증가입률(a/b)		5.02%	6.43%	9.98%

ㅇ HUG가 발행하는 전세금 보증보험 실적은 16년 24,460건 17년 43,918건, 18년 8월 기준 56,505건으로 양적 증가 추세에 있으나,

-  전체 보증가입률은 여전히 10% 미만에 머무르고 있음.

ㅇ ’18년 8월 기준, 공사의 전세금보증금 반환 보증 실적은 17년보다 29% 증가한 56,505건이지만, 주택도시보증공사 및 서울보증 전체의 보증보험 가입률은 여전히 전체 전세거래량인 73만건 중 보증 가입률은 10%에 이르지 못한 상황임.

전세보증금 반환보증 보험 실적

(’18.8월말 기준, 단위 : 호, 억원, %)

구분	’16		’17		’18.8		합계		주거실태조사
	세대	금액	세대	금액	세대	금액	세대	금액
아파트	22,810	49,075	33,244	75,875	39,477	91,568	95,531	216,518
아파트 비중	93.3	94.9	75.7	79.9	69.9	74.9	76.5%	80.5%	48.6%
연립	145	232	733	1,395	918	1,684	1,796	3,311
다세대	767	1,209	5,473	9,911	8,760	16,314	15,000	27,434
연립, 다세대 비중	3.7	2.8	14.1	11.9	17.1	14.7	12.0%	10.2%	11.4%
단독	225	348	813	1,329	1,369	2,288	2,407	3,965
다가구	386	639	1,819	3,000	2,791	4,515	4,996	8,154
단독, 다가구 비중	2.50	1.91	5.99	4.56	7.36	5.57	4.0%	3.03%	34.3%
오피스텔	127	213	1,836	3,421	3,190	5,810	5,153	9,444
합계	24,460	51,716	43,918	94,931	56,505	122,179	124,883	268,826

ㅇ 그런데, 전세보증금 반환보증 실적이 대한 <거주 유형별 현황>에 따르면,

- 보증보험 가입이 과도하게 아파트 위주로만 제공되고 있음이 나타남.

* 16년 총24,460건 중 아파트 22,810건(93%), 17년 43,918건 중 아파트 33,244건(76%), 18년 8월 기준 56,505건 중 아파트가 39,477건(70%)으로 나타남.

- 반면, 2017 주거실태조사에 따르면, 전국에서 아파트 거주는 48.6%에 불과.

거주 유형 (출처:2017 주거실태조사)

구분	계	단독주택	아파트	연립주택	다세대주택	오피스텔	기타
전국	100%	34.3%	48.6%	2.2%	9.2%	1.6%	4.0%

ㅇ 반면, 아파트보다 더 어려운 환경에 있는 단독, 다가구, 연립, 다세대 주택의 경우에는 전세보증금 반환보증 이용률이 낮은 것으로 분석되었음!

ㅇ <연립, 다세대, 단독, 다가구> 임차인들의 보증상품 이용률이 매년 증가 추세이기는 하나, 3년간 이용이 16%에 불과함!

- 그러나, 2017 주거실태조사 결과, <연립, 다세대, 단독, 다가구> 주택의 구성 비율은 45.7%로 나타남.

ㅇ 이 중에서도 개별등기 확인이 어려운 <단독, 다가구 주택>만 보면, 더욱 열악한 상황인 것으로 분석됨.

- <단독, 다가구 주택>의 경우: 3년간 이용률이 4%에 불과하나, 주거실태조사 결과 <단독 주택>만해도 34.3%에 달하는 것으로 나타나고 있음.

ㅇ 사장 취임시에도, 전세보증금 반환보증을 확대를 약속한 바 있죠?

- 보증가입률이 증가 추세에 있긴 하지만, 여전히 10%에 미치지 못하고 있음.

- 공사의 서민의 주거복지 지원을 위한 대표적인 사업인 전세자금 반환보증 실적을 대폭 늘릴 수 있도록 해야 한다고 보는데, 대책을 밝혀주시길 바랍니다!

ㅇ 실적이 개선되고 있지만, 아파트 임차인을 위주로만 혜택이 집중되어 있는 상황임.

공사가 ’18.2월부터 전세금반환채권 양도효력 유무와 관계없이 보증가입이 가능하도록 제도 개선 완료하면서, 임대인의 동의가 불필요해졌지만, 사장! 이는 개별등기가 어려운 단독, 다가구 주택의 임차인에게는 제공되기 어려운 편의죠?

ㅇ 아파트 이외의 임차인들은 매우 제한적으로 전세금 반환보증을 이용하고 있음.

- 이와 관련하여 본 위원이 확인해 보니, 여러 세대가 동시 거주할 수 있는 다가구, 단독주택의 경우에는 임대인의 선순위 임차보증금 확인을 위해 임대인 동의가 필요한 것으로 알고 있음. 이게 사실인지?

* ’14년 이후 건설된 건물의 경우, 대법원 인터넷등기소의 ‘확정일자 현황자료’를 통해 대체 가능하나, 이전 건물의 경우에는 선순위 임차보증금 확인 필요.

ㅇ 집주인이 비협조적일 경우에는 어떻게 합니까?

- 공인중개사를 통해 확인하도록 하고 있으나,

단독, 다가구주택의 경우 집주인이 정보 제공을 거부할 경우 선순위 임차보증금 확인이 어려워 임차인들이 보증가입이 사실상 불가능하다는 거죠?

* (공인중개사법 시행규칙 제16조) 등기부등본 등에 표시되지 않는 선순위임차보증금 등은 집주인이 고지한 내용으로 중개대상물 확인서 작성 (강제의무 아님)

ㅇ 단독·다세대·다가구 유형의 경우에는 보증보험 실적이 지극히 낮은 지를 현장에서 점검해 나갈 필요가 있다보 보는데, 그 결과를 국감 후 보고해주시길 바랍니다!

ㅇ 단독, 다가구 등 전세금 반환 보증 가입이 용이하도록, 임대인 동의없이도 선순위 임차보증금 내역을 확인할 수 있도록 국토부 등과 협의하여 관련 제도 개선이 필요하다고 보는데, 계획을 밝혀주시길 바랍니다!!

[답변] 단독, 다세대 주택의 경우 전세보증금 반환보증이 어려운 이유

ㅇ ’18.2월부터 전세금반환채권 양도효력 유무와 관계없이 보증가입이 가능하도록 제도개선 완료 → 임대인 동의 불필요

ㅇ 다만, 단독․다가구주택의 경우에는 선순위 보증금 등 확인을 통한 보증한도 산정을 위해 타 전세계약 체결내역에 대한 확인이 필요한 상황 → 임대인 협조 필요

ㅇ 보증 가입시 다세대ㆍ연립주택은 임대인의 협조가 전혀 필요 없으나, 단독ㆍ다가구 주택은 임대인의 협조가 불가피함

* 개별등기가 되는 다세대ㆍ연립의 경우에는 선순위채권(근저당 등) 산정시 등기부등본 기준으로산정 → 임대인 협조 필요없음

** 개별등기가 안 되는 단독ㆍ다가구주택은 먼저 거주하는 세입자들의 전세보증금도 모두 선순위채권이나, 등기부 등본으로 알 수 없음 → 임대인 협조 필수

* (필수요건) 선순위채권(등기부) + 선순위임차보증금(미공시) + 보증대상 전세보증금 □ 주택가격
	( ☞ 단독ㆍ다가구만 해당 )

※ 임대차계약 체결 시 임대인 또는 공인중개사*가 선순위보증금을 확인하였거나,

’14년 1월 이후 신축건물**인 경우에는 타 전세계약 체결내역에 대한 확인

(임대인 협조) 없이도 보증취급이 가능

* (공인중개사법 시행령 제21조) 임대차계약을 중개한 공인중개사는 부동산등기부에 공시되지 않는 선순위임차보증금 등에 대한 확인 및 설명의무 有 (참고1)

** 대법원 인터넷등기소의 ‘확정일자 현황자료’를 통해 대체 가능

참고		공인중개사의 타 전세계약 체결내역 확인의무

□ 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명)

① 법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항