국회의원 이현재 (경기 하남)	국정감사┃주택도시보증공사┃‘18.10.10

‘민간임대주택 매입자금 융자’ 폭등

주택도시보증, 이상 신호 몰랐나

‘미친 집값’ 전조 몰라, 국토부가 기름을 부었다!

□ 문제점 및 질의

ㅇ 문재인 정부 들어, 9.21 공급대책까지 11차례에 걸친 부동산 대책을 발표했음에도 불구하고, 서울지역 아파트 가격의 폭등새는 더욱 가파르게 진행되었고,

부동산시장 초양극화가 심화되었음.

ㅇ 역대급 자금 차단 대책이라는 9.13 대책 이후 잠시 안정세에 접어들었으나,

- 지난 7~8월에는 집도 안보고 계약금 송금하고, 집사러 지방에서 서울로 상경하고,

- 오늘이 최저가가 되고, 호가가 매매가로 되면서 일이주새 1억 이상 상승하는 서울 부동산 시장이었음.

ㅇ 많은 전문가들이 문재인 부동산 폭등을 정부의 엇박자 정책, 오락가락 정책이 주요한 원인이었다고 분석함.

- 대표적인 사례가, 임대주택 등록 활성화에 대한 오락가락 사례임.

2017년 12.13 발표	▹임대사업 등록 활성화 위해 지방세(재산세, 취득세), 및 양도세 등 감면 확대, 건보료 부담완화, 종부세 감면기준 개선	임대주택 등록 활성화방안발표
2018년 9.13 발표	▹임대사업자에 대한 세제 혜택 축소	주택시장 안정대책

ㅇ 사장! 지난해 12.13일 국토교통부가

- 임대주택 등록자에게 지방세, 양도세, 건보료 등을 과감히 완화해주는 임대주택 등록 활성화 방안을 발표한 후,

-  9개월만에 투기를 조장하고 매물 잠김 현상을 유발한다는 비판에 따라, 그간의 세제 특혜를 중단하기로 함.

ㅇ 이에 따라, 8월 기준 임대사업자 수는 33만 6000여 명으로 지난해 말 26만여 명보다 30%가량 늘었음. 등록한 임대주택도 85만 가구에서 117만 6000여 가구를 넘어섰음.

ㅇ 그런데, 사장! 12월 13일날 임대주택 등록 활성화 방안은 다주택 임대사업자를 중심으로 이미 과열조짐을 보이고 있는 시장을 제대로 읽지 못했기 때문이고,

- 최소한 주택도시보증공사는 그 흐름을 정확히 파악하고, 국토부에게 시장 과열을 보고했어야 한다고 보고 있음.

ㅇ 사장! 주택임대사업자가 주택을 매입을 할 때 정책자금을 융자를 지원하는 제도가 있고, 공사가 이를 우리은행에 위탁하여 운용하고 있죠?

ㅇ <민간임대주택 매입자금 융자 제도>는 민간임대주택 공급 확대 및 주택 임대시장 활성화를 위해 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자로서 장기(8년) 및 단기(4년) 임대를 목적으로 주택을 구입하는 자에게 자금을 저리로 지원하는 사업.

※ <민간임대주택 매입자금 융자> 제도 연혁

- ’15.1.13  : 기업형 임대사업자 육성방안(뉴스테이 정책) 발표

* 기업형 임대사업자 육성방안에 따라 ’16년도에 민간임대융자 예산 신규 편성

- ’15.12.29 : 민간임대주택에 관한 특별법 제정 시행

- ’17.11.29 : 주거복지로드맵 발표

* 공공성을 강화하여 민간임대주택 체계 개편 및 공공지원민간임대주택 도입

- ’18.7.17  : 민간임대주택에 관한 특별법 개정 시행

- ’18.9.13  : 주택시장 안정대책 발표

* 투기지역․투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장․단기 민간임대 매입자금 융자 중단(9.14. 시행)

ㅇ 9.13 대책으로 중단 전 은행에서 이 대출상품을 어떻게 홍보했는 줄 아십니까?

“임대사업자라면 반드시 알아 둬야할 꿀팁”

“기존 사업자대출이 있어도 추가 대출이 가능하다”

“금리가 저렴하고, DTI(총부채상환비율)나 DSR(총부채원리금상환비율)를 상관없음”

“금리 변동성이 크지 않기 때문에 최대 1억원까지 안정적인 자금 조달이 가능하다”

“임대주택사업자등록 여건만 갖춰졌다면 추가로 대출을 받는 게 무조건 유리하다”

ㅇ 이 때문에, 민간임대주택 매입자금 융자액은 임대사업자가 얼마나 ‘임대’를 위해 신규 주택 구입을 하는지에 대한 바로미터가 될 수 있으며,

- 융자액의 비정상적인 폭등은 사실상 임대수요가 아닌, ‘투기’ 수요로 간주하고 즉각적인 대응했어야 한다고 보는데, 동의하시는가?

< ’16년부터 ’18.8월까지 연도별 매입임대 지원 규모 (단위 : 백만원) >

구분		계	2016	2017	2018
계		288,669	43,689	108,717	136,263
장기	기업	14,685	7,339	1,742	5,604
	개인	245,542	33,980	90,295	121,267
단기	기업	225	-	70	155
	개인	28,217	2,370	16,610	9,237

※ 민간임대융자 예산은 ’16년 최초 편성

ㅇ <민간임대주택 매입자금 융자>액의 변동 추이를 제출받아 분석해보니,

- 지난 해부터 급등 추이를 보이고 있는 것으로 나타났음.

- 2018년 8월까지 대출금액은 이미 2017년 전체 융자액을 넘어섰음.

- 특히 2017년부터 기업의 대출 수요는 급감하고, 개인 대출만 비정상적으로 급증

- 결국 정부주도의 저리 융자가 투기지역내에 사실상 다주택자의 규제지역내 주택 구입에 이용된 것 아닌가?

ㅇ 이를 월별로 분석해보면,

- 2017년부터 금년 8월까지 불과 1년8개월 새 4배 폭등한 것으로 나타남.

- 2018년 8월 기준 융자지원액은 전년 동월 대비해 불과 1년만에 3배 폭등하였음.

< 2017년 월별 매입임대 지원 규모 (단위 : 백만원) >

구분		계	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
계		108,717	4,799	7,264	9,063	7,166	6,669	10,347	7,355	6,170	8,948	6,721	19,017	15,198
장기	기업	1,742	-	-	300	244	71	198	247	-	401	86	128	67
	개인	90,295	4,799	6,127	7,388	6,358	5,598	7,203	5,658	5,916	8,007	6,265	13,005	13,971
단기	기업	70	-	-	70	-	-	-	-	-	-	-	-	-
	개인	16,610	-	1,137	1,305	564	1,000	2,946	1,450	254	540	370	5,884	1,160

< 2018년 월별 매입임대 지원 규모 (단위 : 백만원) >

구분		계	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월
계		136,263	10,906	15,725	20,625	19,555	19,645	16,495	15,468	17,844
장기	기업	5,604	621	285	402	295	973	354	724	1,950
	개인	121,267	9,559	14,410	17,724	18,046	17,201	15,844	14,193	14,290
단기	기업	155	-	-	-	-	-	-	-	155
	개인	9,237	726	1,030	2,499	1,214	1,471	297	551	1,449

ㅇ 특히, 2017년 상반기 내내 60~70억원 대를 횡보하던 융자금액이 지난해 11월 전월대비 3배가 폭등하면서, 급격한 이상 신호를 보임.

- 즉 11월부터 주택임대사업자가 주택 구입을 통해 적극적으로 주택을 구입하며 임대주택 사재기에 나섰는데,

- 공사는 이러한 비정상적인 수치 하나 파악하지 못하고,

- 시장을 잘못 읽은 국토교통부는 12.13 임대주택등록 활성화 방안까지 발표하면서, 불난데 기름을 부어버렸음!

ㅇ 장기 민간임대의 경우 고정이자율로 2.2%까지 내려가는 정부가 지원하는 저금리 융자사업으로, 특혜성 융자.

ㅇ 이렇게 다주택자 추가 자금 마련의 통로가 되던, 민간임대전세자금 대출이 9.13일에야 비로소 부동산 규제에 포함된 것은 만시지탄임!!

ㅇ 정부는 금리 탓, 남 탓만 하지만, 본 위원은 정부의 늑장 대응, 잘못된 대응이 오늘 서울지역 부동산 폭등과 양극화를 사실상 초래했다고 보고 있음!

- 사장, 최근 부동산 폭등 국면에서 전문성을 지닌 정책금융기관인 HUG가 문제를 앞서서 인지하고, 정부에 민간임대주택 매입자금 융자의 이상동향을 보고했어야 하지 않았는가?

ㅇ 사장! 이미 작년 11월, 심각한 이상신호를 보였을 때, HUG는 <임대등록 활성화 대책> 발표 이전에, 다주택자들의 투기에 정부 특혜성 융자가 제공되는 것의 문제점을 파악하고 국토부에 중단해야 한다고 의견을 냈어야 할 것임!

ㅇ 부동산 폭등, 그 불을 질러놓고선 9.13 주택시장 안정대책 발표 중 하나로 투기과열지구내 <민간임대주택 매입자금 융자>도 중단했죠?

- 임대사업등록자 혜택을 축소하는 대책을 발표한다고, 그 집값이 지난해 수준으로 돌아가겠는가? 부동산 ‘집단우울증’이라고 까지 진단되는 국민들의 절망에 대해 누가 책임져야 한다고 생각합니까?

<호당 지원 금리 및 한도>

규 모	단기민간임대(금리/한도)	장기민간임대(금리/한도)
45㎡이하	3.2% / 0.5억원	2.2% / 0.5억원
45~60㎡	3.5% / 0.7억원	2.5% / 0.8억원
60~85㎡	4.0% / 0.9억원	3.0% / 1억원