국정감사 질의서	국회의원 안호영 국토교통위원회 ¦ 전북 완주·진안·무주·장수
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2018.10.11.(목)	한국토지주택공사(LH)	담당자 : 송봉빈 보좌관 (010-2709-5072)

신혼희망타운, ‘로또분양’ 인가? ‘LH 수익사업’ 인가?

시세차익 방지방안 마련 및 분양가 인하 필요

- LH, 2022년까지 신혼부부 특화 공공주택 신혼희망타운 10만호 공급 계획

- 주변 시세보다 저렴하게 공급하여 시세차익 발생 ‘로또분양’ 우려

- 위례신도시 등 신혼희망타운 분양가 신혼부부가 부담하기 어려운 수준    - LH 내부문건, 용적율 상향 등 신혼희망타운 사업성 확보 방안 마련

국회 국토교통위 소속 더불어민주당 안호영 의원은 10월 11일 LH에 대한 국정감사에서 LH가 추진하고 있는 신혼희망타운 사업이 ‘로또분양’을 초래하거나, “LH 땅장사”의 도구로 전락할 우려가 있다고 지적했다.

정부는 지난해 11월 발표한 주거복지로드맵과 올해 7월 발표한 신혼부부·청년 주거지원방안에 따라 신혼부부 특화형 공공분양주택인 신혼희망타운 사업을 추진하고 있다.

※ 신혼희망타운 개요

- 육아․보육을 비롯한 신혼부부 수요를 반영하여 건설하고, 전량을 신혼부부에게 공급하는 신혼부부 특화형 공공주택

- 주택유형 : 분양형(분환전환공공임대 선택 가능)으로 공급하되, 일정량의 장기임대(행복주택, 국민임대)도 혼합공급

- 자금부담 : 목돈이 부족한 무주택 실수요 신혼부부를 위하여, 초기부담 30%(임대형 선택시 10%)만 부담하고, 거주기간에는 1%대 초저리 대출지원으로 입주자 부담 경감

※ 신혼희망타운 입주자격

구 분	내 용
기본자격	① 신혼부부	혼인 기간이 7년 이내인 무주택세대구성원
	② 예비신혼부부	혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실 등을 증명할 수 있는 무주택세대구성원
	③ 한부모가족	6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원 (자녀의 부 또는 모로 한정함)
세부 공통자격	입주자저축	가입 6개월 경과, 납입인정횟수 6회 이상
	소득기준	월평균 소득 120% 이하 (배우자 소득 있을시 130%이하) - 월 600만원(배우자 소득시 650만원)
	총자산기준	250,600천원 이하

LH는 사업승인 기준으로 위례신도시 508호, 평택 고덕 891호 등 올해 1만호를 시작으로 2022년까지 10만호의 신혼희망타운을 공급할 계획이다.

LH 신혼희망타운 연도별(5개년) 사업승인 현황

(단위: 만호)

구 분	계	연평균	2018	2019	2020	2021	2022
사업승인	10.0	2.0	1.0	1.5	2.0	2.0	3.5

그런데, LH의 내부자료를 보면, 주거복지로드맵 상 LH가 공급해야 하는 주택물량 대비 현재까지의 택지 확보 현황 등을 고려할 경우 4.8만호의   분양용지가 부족한 실정이다.

※ 주거복지로드맵에 따른 LH 공급 계획

- 민간매각 42.5만호중 34만호, 공공분양 15만호중 13만호, 공공임대 35만호 중 28만호

LH 2018~2022년 가용택지 확보전망 및 부족물량

(단위 : 만호)

구 분		정책물량 (A)	가용택지 확보물량			부족물량 (B-A)
			기존택지	추가확보	계 (B)
계		72.2	69.6	4.1	72.2	-
민간 매각용지		34.0	40.7	1.1	41.8	+ 7.8
공공	분양용지	13.0	6.7	1.5	8.2	- 4.8
	신혼희망	5.0	3.5	1.5	5.0	-
	일반분양	8.0	3.2	-	3.2	- 4.8
공공 임대용지		25.2	22.2	-	22.2	- 3.0

※ 자료 : LH

안호영 의원은 “정부가 주거복지 강화를 위한 방안으로 주거복지로드맵을 수립하고 그 핵심 대책으로 신혼부부에 특화된 신혼희망타운을 추진하는 것은 젊은 층의 결혼기피 및 신혼부부들의 저출산 문제를 극복하는데 기여를 할 수 있다는 점에서 매우 긍정적으로 평가한다.”고 말했다.

다만, 정부의 신혼희망타운 정책에 대해 ‘로또분양’과 ‘LH 땅장사’라는 두 가지 면에서 문제가 제기되고 있다.

먼저  공공택지에서 공급하는 공공분양주택은 분양가상한제를 적용하여 주변 시세보다 저렴하게 공급하게 됨으로써 수분양자에게 과도한 시세차익이 발생할 수 있다.

안호영 의원은 “이 때문에 주변 시세보다 저렴하게 공급하는 신혼희망타운은 과거 보금자리주택과 같은‘로또분양’이 아니냐는 지적이 제기되고 있다. 실제로 신혼희망타운이 ‘로또분양’으로 이어질 경우 시장안정과 공공개발에 따른 시세차익 발생을 방지하기 위해  시세차익을 환수하는 등의 조치가 필요하다.”고 지적했다.

신혼희망타운의‘로또분양’ 가능성에 대한 우려와 함께 일부에서는 신혼희망타운의 분양가가 평범한 신혼부부가 구매하기 어려운 고분양가라는 지적도 제기되고 있다.

지난 7월 발표한 신혼부부·청년 주거지원방안에서는 위례신도시 신혼희망타운의 분양가가 25평 기준 4.6억원으로 3.3㎡당 가격이 약 1,900만원으로 추정했다.

위례신도시 희망타운의 경우 25평형이 4.6억원으로, 고정금리 1.3%의 신혼희망타운 전용 모기지로 구입할 경우 초기 부담이 1.4억원, 20년간 월 160만원을 부담해야 합니다. 신혼부부가 부담하기에는 매우 높은 수준이다. 통계청 자료에 따르면, 2016년 기준 신혼부부 소득은 3-5천만원 가구가 30.6%로 가장 많습니다. 3천만원미만도 22.9%에 달해, 전체 신혼부부 중 5,000만원 미만이 53.5%이다.

즉 월수입 400만원(연 5,000만원)인 신혼부부가 초기부담금(1.4억원)은 그간 모았던 전세금으로 충당가능하다손 치더라도 월 160만원을 20년간 상환하기란 쉽지 않다. 더군다나 신혼부부의 경우 자녀 출산으로 맞벌이에서 외벌이로 바뀌는 경우가 많은 것을 고려해야 한다.

안호영 의원은 “결국 신혼희망타운이 시세차익을 노리고 고소득자나 부모로부터 도움을 받을 수 있는 소수의 계층, 이른바 ‘금수저’를 위한 주택으로 변질될 우려가 높다는 지적이 있다.”고 말했다.

한편, LH가 신혼희망타운을 통해 ‘땅장사’를 하고 막대한 수익을 얻는 것이 아니냐는 지적도 있다.

경실련은 LH공사가 3.3㎡당 적정분양가 1,144만원 대비 700만원이나 비싼 분양으로, 852억원(면적당 분양가 차이 X 공급면적), 가구당 1.7억원, 총 1,188억원의 수익을 거둘 것으로 예상된다고 주장했다.

경실련 위례신도시 신혼희망타운 적정분양가 추정

(단위 : 3.3㎡)

구분	토지비		적정 건축비	분양가
				적정 분양가	실제 분양가	차이
	조성원가	적정 분양가
위례	586	644	500	1,144(2.9억)	1,873(4.6억)	729(1.7억)
고덕	278	306	500	806(2억)	959(2.4억)	144(0.4억)
LH공사 이익	위례 : 분양가 차이(729만원) X 분양면적(11,697평) = 852억원 고덕 : 분양가 차이(154만원) X 분양면적(21,841평) = 335억 계 : 1,188억

주1) 조성원가 : 각 지구의 용적률을 적용한 분양면적당 토지조성원가임, 대지면적당 조성원가와 다른 개념.

주2) 적정 토지분양가 : 조성원가에 이윤 10% 추가

주3) 적정건축비 : 과거 LH공사 준공원가를 통해 추정한 적정건축비

안호영 의원은 “좀 더 많은 신혼부부에게 주택마련의 기회를 주기 위해 신혼희망타운 분양가를 계획보다 낮출 필요가 있다.”고 주장했다.

경실련 등 일각에서는 공공기관이 공공택지에 공급하는 공공주택인 신혼희망타운의 공공성을 확보하기 위해 토지는 LH가 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 분양주택 방식을 도입해야 한다는 주장하고 있다.

한편, LH 공공주택본부가 지난 7월 작성한 <신혼희망타운 사업추진방안 변경 수립>이라는 내부문서를 보면, LH는 신혼희망타운의 사업성 확보를 위한 세부관리방안을 마련했다. 이 방안에 따르면, LH는 수서역세권, 하남감일, 서울양원, 위례, 과천 등 지리적 우수 입지의 경우 수익이 발생할 것으로 예상하고 있다.

건설공사비의 경우 디자인 강화 등 특화설계 적용에 따른 공사비 증가분을 고려하여 분양가 상한금액을 회수가 가능한 수준인 785만원(3.3㎡당)으로 설정을 했다. 또한, 신혼희망타운의 사업성 확보 관련, 대부분의 지구는 주택기준 NPV "0" 이상이 가능하나, 지방권 시세 약세 지구는 예외로 -5% 수준 이상으로 손실관리를 할 예정이다.

LH는 중장기적으로 신혼희망타운의 사업성 추가확충을 위해 ▲신혼희망타운 용적률 상향(15% 수준) ▲주택도시기금 이율 인하 ▲가구 등 마감재에 옵션제 도입 ▲지방세(취득세) 감면 확대 등을 추진하기로 했다.

안호영 의원은 “이 문서를 보면, 결국 LH가 저렴한 값으로 신혼부부에게 주택을 공급한다는 신혼희망타운의 당초 취지와 달리 사업성 확보, 즉 수익 확대에 더욱 몰두하고 있는 것이 아니냐는 의심이 든다.”고 지적했다.