국회의원 이현재 (경기 하남)	국정감사┃주택도시보증공사┃‘18.10.18

보증이행 가능성이 낮은 주택구입자금보증과 정비사업자금대출보증의 보증료 인하해야

□ 현황 및 문제점

ㅇ 사장! HUG의 창립목적은 무엇인지?

* 주택도시보증공사는 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원하기 위한 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 주택도시기금을 효율적으로 운용·관리함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 한다. (주택도시기금법 제16조 ~ 제30조)

* 주택도시보증공사는 국민들이 은행 등 금융회사로부터 전세 보증금이나, 아파트 분양 중도금 등 주택 자금을 빌릴 때 지급 보증을 서서 대출이 원활히 이루어지게 지원하는 등 보증업무을 수행하는 국토교통부 산하 준시장형 공기업

ㅇ 그런데, 공사의 영업이익률 등 재무 상황을 자세히 살펴보니,

- 부동산 호황으로 수수료 수입이 늘고 보증사업 대위변제액도 전액 환수하면서, 주택도시보증공사의 주머니는 계속 두둑해지고 있는 것으로 나타남!

ㅇ 주택도시보증공사의 ’17년 영업이익은 6,752억 원을 달성해 영업이익률이 82.6%로 전년도에 비해 22.8p% 상승. ‘18년 9월까지 영업이익률도 75.3%에 육박.

- 반면, 부채비율은 최근 3년간 30% 내외로 안정적인 재무 구조를 갖고 있음.

- 영업이익률, 부채비율 모두 증가 추세이지만, 영업이익률이 급증 추세가 두드러짐.

최근 5년간 영업이익 및 영업이익률 (단위: 억원)

구분	2015	2016	2017	2018.9
영업수익(A)	10,060	8,755	8,172	5,829
영업이익(B)	4,628	5,238	6,752	4,389
영업이익률(B/A)	46.0%	59.8%	82.6%	75.3%
부채총계(A)	12,659	16,442	16,103	17,025
자본총계(B)	43,139	47,047	50,798	53,855
부채비율(A/B)	29.3%	34.9%	31.7%	31.6%

ㅇ 주택도시보증공사는 주택구입자금보증과 정비사업자금대출보증의 대위변제액을 전액 회수함에 따라 최근 5년동안 주택구입자금 보증료 2,746억원과 정비사업자금대출보증 보증료 2,749억원 등 총 5,495억원 보증료 전액을 수익화하였음.

ㅇ 한편, ’17년 기관장 및 임직원 성과급 총액이 110억 4,929만원에 달하며, 최근 5년간 지속적인 증가 추세에 있고,

- 임원의 경우, ‘17년 성과급으로만 연봉 36%를 갖고 간 것으로 나타남!

최근 5년간(2013~2017) 성과급 현황
(단위: 만원(성과급 관련), %)
항목		회계연도
		2013	2014	2015	2016	2017
기관장 성과급	(금액, 만원)	14,084	1,811	11,593	9,185	4,709
	(연봉대비 비율 %)	53.84	13.04	47.61	41.25	31.03
임원 성과급	총액(만 원)	16,590	4,418	23,086	18,370	17,908
	임원당 평균(만 원)	5,530	1,473	7,695	6,123	5,969
	(연봉대비 비율 %)	36.40	13.23	42.99	36.91	36.32
직원 성과급	총액(만 원)	743,596	651,210	946,367	1019,880	1,082,315
	직원당 평균(만 원)	2,049	1,634	2,247	2,102	2,153
	(연봉대비 비율 %)	27.14	23.25	28.29	27.49	27.41

ㅇ 정부의 집값 잡기 노력이 번번이 실패로 돌아가 서민들은 주거 안정 지원이 절실한 상황. 그러나 주택도시보증공사는 주택경기 하락 리스크에 대비한다는 명목으로 보증료는 미미하게 인하하면서 공사 임직원들은 성과급 잔치를 벌인 것 아닌가?

□ 보증료 수익으로 두둑해지는 주택도시보증공사 주머니!

ㅇ 주택도시보증공사가 수행하는 보증업무는 크게 기업보증과 개인보증으로 나뉘어지는데, 개인보증은 주택구입자금보증, 정비사업자금대출보증, 전세보증금반환보증을 중심으로 확대되었음.

ㅇ 개인보증 공급가액 기준으로 분석해보니,

- ’12년부터 시작된 개인보증은 연말까지 4조 4,888억원을 공급한 이후

주택구입자금보증을 중심으로 확대, 2017년 말 현재 10개의 상품으로 운영됨.

※ 리모델링자금보증과 기금전세자금대출보증은 2017년 말 현재 운영되고 있지 않음.

ㅇ 개입보증은 급격히 확대되어 시작 5년만인 ’17년, 개인보증 공급가액은 51조 2,595억원으로 ’12년 대비 10배 이상 증가.

- 전체 보증(기업, 개인) 중 개인보증이 차지하는 비중은 2013년 이후 급증하여 2017년 말에는 37.5%에 이르고 있는 상황.

* (공급실적)

- 주택구입자금보증: 2017년에 26조 4,774억원으로 2012년 대비 5.88배 증가.

- 정비사업자금대출보증: 2017년  8조 8,511억원으로 2012년 대비 13배 증가.

- 전세보증금반환보증: 2014년 이후 급증, 2017년에는 9조 4,931억원까지 확대.

연도별 개인보증 공급실적 현황 (단위: 억원, %)
구분	2012	2013	2014	2015	2016	2017
주택구입자금	38,442	107,942	211,592	390,431	323,082	264,774
정비사업자금대출	6,275	16,981	26,213	44,869	60,671	88,511
주택임차자금	-	35	1,745	1,206	1,314	1,758
리모델링자금	0	0	0	0	0	0
전세임대주택반환	0	300	330	360	360	360
기금전세자금대출	171	0	0	0	0	0
전세보증금반환	0	764	10,586	7,221	51,716	94,931
전세대출특약	0	0	3,252	1,749	29,738	58,147
임차료지급	0	0	0	87	381	380
임대주택매입자금	0	12	7	0	3,320	3,733
개인보증합계(a)	44,888	126,034	253,725	445,923	470,582	512,595
전체보증(b)	460,433	580,679	926,835	1,504,645	1,567,120	1,366,400
개인보증 비중	9.7	21.7	27.4	29.6	30.0	37.5
자료: 주택도시보증공사

ㅇ 개인보증의 급증과 지속적인 기업보증 확대로 인하여 공사의 보증료수익 역시 크게 증가되고 있음!

- 개인보증료가 ’17년에는 2,007억원으로 2012년에 125억원에서 15배 이상 증가함에 따라 전체 보증료도 2017년에 5,841억원으로 2012년 2,478억원에서 1.4배 증가한 것으로 나타남!

개인보증 보증료 현황 (단위: 억원, %)
구분	2012	2013	2014	2015	2016	2017
주택구입자금	94	226	395	733	830	562
정비사업자금대출	30	150	306	417	742	1,134
주택임차자금	0	0	9	6	5	3
리모델링자금	0	0	0	0	0	0
전세임대주택반환	0	1	1	1	1	1
기금전세자금대출	1	0	1	0	0	0
전세보증금반환	0	6	55	20	117	184
전세대출특약	0	0	3	2	25	51
임차료지급	0	0	0	5	21	16
임대주택매입자금	0	0	0	0	17	56
개인보증합계(a)	125	384	769	1,183	1,758	2,007
전체보증(b)	2,478	2,725	4,408	6,500	7,121	5,841
개인보증 비중	5.0	14.1	17.4	18.2	24.7	34.4
자료: 주택도시보증공사

□ 대위변제율보다 높은 보증료율 인하하여 서민주거 안정 지원해야

ㅇ 현 정부에 들어 시작된 집값 고공행진으로 서민들은 주거 걱정으로 고통받고 있음에도 불구하고, 손해 보는 장사는 절대 안하는 주택도시보증공사만 행복한 것 아니냐는 비판이 있음. 알고 계시죠?

ㅇ 분석결과, 주택도시보증공사는 대위변제율을 훨씬 상회하는 개인보증상품 수수료율을  운용하면서, 서민보증 상품에서 과도한 이익을 창출하고 있는 것으로 나타남!

* 대위변제는 보증사고 발생 시 주채무자 및 채무관계자를 대신하여 보증약관에 규정된 채무를 채권자에게 이행하는 것

ㅇ 대표적으로, 주택구입자금보증과 정비사업자금대출보증 상품을 살펴보면,

[1] 주택구입자금보증의 2017년 말 보증잔액은 66조 6,553억원이며,

- 최근 5년간 보증료 수익은 2,746억원. 지난 5년간 대위변제한 금액 87억원에 불과하며, 전액을 회수한 것으로 나타남!

- 대위변제액을 보증잔액으로 나눈 대위변제율은 0.013%이지만, 공사가 지난 7월 인하했다고 하는 보증액에 대한 수수료율은 0.13%.

- 대위변제율의 10배에 상회하는 수수료율임.

* 주택분양보증을 받은 사업장의 입주예정자가 금융기관으로부터 대출받은 주택구입자금의 상환을 책임지는 보증 상품

* 주택구입자금보증료 산출: 보증금액 ×보증료율(0.13% 단일요율)×보증기간에 해당하는 일수/365

개인보증별 변제 및 회수 현황 (단위: 억원, %)
		2013	2014	2015	2016	2017	합계
주택구입 자금보증	보증잔액	140,119	323,458	604,252	713,391	666,553
	보증료	226	395	733	830	562	2,746
	대위변제	62	23	0	2	0	87
	회수	62	23	0	2	0	87
	대위변제율	0.013
정비사업 대출자금 보증	보증잔액	23,036	47,918	82,721	125,656	183,904
	보증료	150	306	417	742	1,134	2,749
	대위변제	0	2	3	4	0	9
	회수	0	1	3	5	0	9
	대위변제율	0.005
주: 대위변제율 = 대위변제액/보증잔액

[2] 정비사업자금대출보증의 2017년 말 보증잔액은 18조 3,904억원이며,

최근 5년간 보증료수익은 2,749억원. 출시된 이후 ’17년까지 대위변제한 금액은 9억원에 불과하며, 전액을 회수하였음.

- 대위변제율은 0.005%에 불과하나 보증료율은 0.35%~0.858%(이주비, 사업비 기준)로 주택구입자금 보증료율보다도 훨씬 높은 상황임!

* 조합 또는 조합원이 금융기관으로부터 정비사업의 필요자금(사업비 · 이주비 · 부담금)을조달할 때 이용하는 상품, 금융기관에 대출 원리금 상환을 책임지는 보증.

* 정비사업자금대출보증료 산출: 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수/365

구분	이주비	부담금	사업비
			1등급	2등급	3등급	4등급	5등급
보증료율(%)	0.35	0.17	0.427	0.512	0.568	0.766	0.858

ㅇ 그런데, 주택도시보증공사는 주택구입자금보증 계약시점에 분양계약자(채무자)의 해당 사업장의 분양대금반환채권을 담보로 설정하고, 이후 분양계약자에 대한 보증사고가 발생하면 공사는 보증이행 이후에도 분양대금반환채권에 대한 행사를 통하여 대위변제액을 안정적으로 회수까지 가능한 상황임!

‘17년 주택구입자금보증 담보설정 현황 (단위: 억원, %)
구분	무담보보증	담보부보증		합계
		분양대금반환채권	기타
금액	191	666,362	0	666,553
비중	0.029	99.971	0.0	100.0%
자료: 주택도시보증공사

ㅇ 요약하면, 개인보증 중 주택구입자금보증과 정비사업자금대출보증은 보증사고로 인한 대위변제 수준이 매우 낮고, 대위변제 후 전액 혹은 대부분을 회수하고 있을 뿐 아니라, 대위변제가 발생한다 하더라도 안정적 회수가 가능함!

- 금년 일부 인하 조치는 그동안의 지적을 면피하고자 하는 지극히 실망스러운 수준의 인하라고 보는데, 사장의 견해는?

* 주택구입(임차)자금보증: 연 0.17%~0.25%인 보증료율 0.13% 단일요율로 인하 후 일원화.(‘17.02.24)

* 정비사업대출보증 :사업비보증료율 등급별 0.022%~0.043%p 인하 (‘17.01.25)  (‘18.07.23)

ㅇ 집값 폭등으로 서민들은 고통받는 주택시장 상황에서 보증료 수익으로 기관 주머니만 배불리고 있다는 비판이 있는 것 아닙니까?

- 주택구입자금보증과 정비사업자금대출보증의 위험도와 대위변제율을 종합적으로 고려했을 때 대위변제율에 비해 보증료율이 매우 높음.

- 추가적인 보증료율 인하로 사회적 가치를 제고할 필요가 있다고 보는데, 사장의 견해를 밝혀주시길 바랍니다.

*보증요율 인하에 대한 감사원, 예산정책처 등 권고에 따른 조치 결과

□ 주택구입(임차)자금보증

ㅇ ‘16년 감사원 기관운영 감사에서 구입자금보증에 대해 실제 상품 운영실적 등을 반영하여, 보증료율을 합리적으로 개선하도록 감사의견을 제시함에 따라 연구용역을 거쳐 보증료율 인하

개정 전

구 분	보증료율
사업시행자 또는 시공자의 토목･건축 시공능력평가순위 100위 이내	연 0.17%
사업시행자 또는 시공자의 토목･건축 시공능력평가순위 100위 초과	연 0.25%
공공택지개발지구 지역 소재 사업장	연 0.20%
사업시행 또는 시공자가 국가․지방자치단체․한국토지주택공사․공무원연금공단과 지방공기업법에 의거 설립된 지방공사인 경우	연 0.20%

개정 후('17.02.24.)

보증료율 : 0.13%(단일요율)

*18년 7월 보증료율 인하 조치 관련 보증요율 타당성 연구용역 결과

적정 보증료율 산정을 위하여 『보증료율 체계 개선 연구용역』을 추진. 주거복지로드맵, 도시재생뉴딜 등 정부정책의 성공적인 추진 및 부동산시장 변동 리스크를 고려한 보증상품별 적정 보증료율 산정

□ 정비사업대출보증

개정전)

구 분	심 사 등 급
	1등급	2등급	3등급
사업비대출보증	0.45%	0.62%	0.92%
이주비대출보증	0.35%
부담금대출보증	0.20%

개정 세부내용)

부담금보증료율 인하(‘12.05.29)

- 부담금대출보증 : 0.17%

사업비보증료율 세분화 후 인하(‘17.01.25)

구 분	심 사 등 급
	1등급	2등급	3등급	4등급	5등급
사업비 대출보증	0.449%	0.538%	0.597%	0.805%	0.901%

사업비보증료율 인하(‘18.07.23)

구 분	심 사 등 급
	1등급	2등급	3등급	4등급	5등급
사업비대출보증	0.427%	0.512%	0.568%	0.766%	0.858%