국회의원 이현재 (경기 하남)	국정감사┃국토부, LH┃‘18.10.10

10년 공공임대 주택 분양전환가격 합리화 방안 필요

3배 이상 오른 시세 반영된 분양전환가격 서민부담 커!

임차인 고통을 덜 수 있는 대안 통과되어야...

□ 문제점 및 질의

ㅇ 참여정부에서 시작된, 10년 공공임대 주택은 한국토지주택공사(LH)나 민간 건설회사가 공공 택지에 임대 아파트를 건설하여 서민·중산층에 낮은 임대료로 주택을 제공하는 제도.

- 제도 도입당시 우리나라 장기공공임대주택 비율은 3.4% (40만호)에 불과했음.

* 선진국 임대주택 비율: 네덜란드 40%, 영국 22%, 독일 20%, 일본 7%

ㅇ 임대 10년후 『공공주택 특별법』에 따라 입주민에게 분양 우선권 제공함

* 5년 임대는 조기 분양전환으로 임대주택 역할 미흡, 국민임대는 소득제한으로

중산층 입주가 어려워 새로운 형태의 임대주택 필요.

ㅇ 분양전환시 둘 이상의 감정평가사의 감정평가액 평균 이하로 분양전환가격을 산정하도록 법률로 규정.

□ 민간부문의 10년 임대 사업참여가 저조함에 따라, LH 사업참여

ㅇ 임대의무기간 장기화로 조기 자금회수 불가했음. 때문에 민간은 주로 자금회수가 용이한 5년 임대, LH는 정부요청에 의해 2006년 사업에 참여하게 됨.

ㅇ 공급자는 10년 장기임대주택 공급 후, 주거안정이란 공공성 추구와 분양전환을 통해 투자금 회수

ㅇ 수요자는 10년간 시세 대비 낮은 임대료와 우선 분양전환 통해 자가 보유 가능

□ LH의 현재 분양전환을 앞둔 10년 공공임대 주택은 총 8.1만호

<LH 현황만 파악시>

ㅇ LH 자체 건설 4.8만호, 리츠 1.8만호, 매입임대 1.4만호로 총 8.1만호

ㅇ 최초 건설 임대는 ´19년 판교부터 최초 분양전환 개시 (3,815호)

※ 하단의 표 상, 기 분전 2,467호는 ‘LH 매입임대 물량’

- 민간 건설 10년 공공임대 중 기 분양전환한 호수는 3만3천호!

10년 공공임대 재고 추이 (LH기준)

구 분	재고현황(입주)			18년		19년		20년~
	소계	기분전	미분전	단지수	세대수	단지수	세대수	단지수	세대수
합계	83,765	2,467	81,298	18	1,032	75	8,989	143	71,277
자체건설	48,117	0	48,117	0	0	7	3,815	78	44,302
리츠공임	18,464	0	18,464	0	0	0	0	20	18,464
매입임대	17,184	2,467	14,717	18	1,032	68	5,174	45	8,511
* 기분전(2,467호)는 부도임대, 재건축물량으로 임차인 분전 1,710호 및 공가매각 757호로 구성 * 매입임대(아파트)는 미분양, 부도임대, 재개발, 재건축, 신축다세대로 구성

‘16년 말 기준, 10년 공공임대 재고 현황 (LH+민간)

소계	LH						지자체	민간 건설
	건설	재건축, 재개발 매입	분납	미분양 매입	부도	신축 다세대
147,318	44,918	3,840	8,318	5,927	1,370	4,433	4,990	73,522

하남지역 10년 공공임대주택 현황

지구	단지명	전용면적 (㎡)	세대수	입주지정 기 간	분 전 예정 월	리 츠 여 부
하남 미사	A29	51	306	‘17.09.22 ∼‘17.11.20	2027.12	○ (NHF1호)
		59	392
		74	298
		84	405
	소 계		1,401
	A4	59	296	‘18.01.19 ∼‘18.03.19	2028.04	○ (NHF4호)
		74	296
		84	404
	소 계		996
	A24	59	516	‘18.11.22 ∼‘19.01.20	2029.02	○ (NHF6호)
		74	113
		84	242
			871
	A25	74	266	‘18.10.25 ∼‘18.12.23	2029.01	○ (NHF7호)
		84	422
			688
하남 감일	A1	51	152	‘20.03	미정	× (자체)
		59	517
			669
합 계			4,625

□ 좋은 취지의 제도였으나, 주변 시세급등으로 입주민들은 망연자실하며, 분양전환가격 산정방식을 합리적으로 변경 요구.

ㅇ 공공임대 임차인들의 내 집 마련 기회 준다며, 분양 당시 2~3배 높은 감정평가금액으로 매입하란 것은 집에서 나가라는 것과 다름없다는 주장임.

□ 정부, LH는 공공임대 분양전환가격 개선 요구에 대해 부정적 입장을 밝힘.

① 사업자 수익성 악화 우려, ② 기존 분양자와의 형평성 위배, ③ 시세차익 수혜 등을 이유로 분양전환 제도 변경이 어렵다고 했음.

- ④ 또한 국토부는 앞으로 분양전환시 임차인 협의, 임대기간 연장하겠다고 했음.

* 분양전환이 어려운 임차인에게 임대기간을 연장하거나 청약통장 효력을 부활시키는 방안 등을 고려중에 있음.

ㅇ 기 제출된 법안과 관련해서는

- 민홍철 의원안인 5년임대 방식의 분양전환은 곤란하다고 밝힌 바 있고,

- 윤종필 의원안에 대해서도 수용이 어렵다고 밝힌 바 있음.

※ 5년임대 방식으로 기준 변경(민홍철의원, ′16. 6월) → 수용곤란

※ 분양가상한제에 준하는 산정기준으로 변경(윤종필의원, ′18. 3월)

→ 18. 5. 25 국토소위 회부(시간부족으로 논의되지 못함)

구분	5년 공공임대	10년 공공임대
분양시기	입주 5년 후	입주 10년 후
	의무임대기간 절반 지난 후부터 임차인과 협의해 분양 가능
분양전환가 산정방식	(건설원가 + 감정평가액) ÷ 2	감정평가액(시세 90%)이하
판교 봇들마을 3단지 (25평 예시)	(1억 7천+6억 5천) ÷ 2 = 4억1천만원	6억 5천만원의 90% =5억 8,500만원

[반박①] 국토부가 사업자 수익성 악화를 언급했으나, LH는 보증금과 임대료를 통해  이미 충분한 인센티브를 누린 것 아닌가?

(1) 임차인들 주장에 의하면, 10년 공공임대 건설시 LH 비용부담은 없고, 표준임대료 기준에 따라 임대 운영비도 다 정산 받은 셈이라 하고,

(2) LH 주장에 의하면, 표준보증금 산식에 의해 (주택가격-기금)의 50%는 LH가 부담하고, 임대료 역시 2년간 5% 제한에 묶여있다고 답변함.

☞ [결론] 판교에서 최초 분양하는 10년 공공임대아파트를 기준으로 보면,

- LH 공사의 주장을 수용한다 하더라도 세대당 손실금액은 대략 5천만원 전후 아니겠는가?

- 세대당 최소 4억원 이상 분양전환 이익이 발생할 텐데, 이를 합리화하는 정도의 손실은 아니죠?

LH가 건설한 10년 공공임대 건설원가 부담 구조

구분	임차인 부담	LH공사 부담
LH공사 건설원가 *1억 7천7백만원 (판교 24평형)	[임차인 주장] 보증금 5천7백만원 전액 부담 [LH 주장] 임차인 50%인 2천850만원 부담 (차액은 월세 전환보증금) 기금 1억2천만원 (※무주택서민에게 제공하는 공공택지이기에 기금을 빌릴 수 있었던 것임. 즉 청약저축에 의한 무주택서민 권리로 부담한 것임)	[LH 주장] 보증금 절반 LH부담 [임차인 주장] LH공사 부담 ‘제로’

▲ 건설원가 관련 LH 의견

* 판교 산운마을 11단지 전용59㎡ 임대조건 산정시 주택가격 177,880천원 주장

ㅇ 입주민들이 주장하는 건설원가는 임대조건 산정을 위한 주택가격으로 실 건설원가나 분양전환가격과는 무관

- 임대조건 산정시에는 실 건축비가 아닌 표준형 건축비를 기준으로 산정 (입주자 모집공고시 임대조건 산정용 ‘주택가격’ 공고)

10년 공공임대 임대료 추가 산입 내용

구분	5년 공공임대	10년 공공임대
제세공과금 (재산세, 종토세)	미포함	포함
수선유지비	건축비의 0.4%	건축비의 0.8%
자기자금 이자	(건설원가-기금) X 20%	(건설원가-기금) X 100%

▲ 임대료 관련 LH 의견

ㅇ 산정근거 : 공공주택특별법 시행령 제44조(공공임대주택의 임대료) 및 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 고시문

ㅇ 산 식 : 표준임대조건을 상한으로 시중 시세 이하에서 결정

<임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료>

* 표준임대보증금 = (모집공고시 주택가격-주택도시기금) / 2

* 표준임대료 = 감가상각비+수선유지비+화재보험료+제세공과금

+기금이자+자기자금이자

* 입주자 모집공고시 주택가격 = 건축비 + 택지비

건축비 = 표준건축비 + 건축비 가산비(발코니 확장, 새시 등)

택지비 = 택지공급가격 + 택지비 가산비(제세공과금 등)

ㅇ 민간적용여부 : (구)임대주택법에 따라 공공택지를 공급받아 10년 임대 공급

하는 민간사업자도 적용대상임

임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2의2. "공공건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는

건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.

가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택

나.「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하는 임대주택

다. 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택

10년 공공임대 주택의 사업자 이윤 추정

10년공공임대	주택가격 (24평 기준)	국토부 실거래가 (2018. 7월 기준)	예상 감정가액 (실거래가 90%)	사업자 이윤
판교 봇들마을 3단지 (LH)	1억7천만원	8억7천만원 (봇들4단지)	7억8천만원	세대당 6억1천만원 894세대 5천5백억원
판교 진원 로제비앙	1억9천만원	7억2천만원 (진원 조기분양분)	6억5천만원	세대당 4억6천만원 470세대 2천1백억원
판교 모아미래도	1억9천만원	7억5천만원	6억8천만원	세대당 4억9천만원 585세대 2천8백억원

▲ 사업자 이윤 관련 LH 의견

ㅇ 사업비 분담구조상 불가피한 건설단계의 부채와 임대기간인 운영단계의 임대운영손실 등을 종합적으로 고려필요

* LH 임대운영손실 : ’15년 △9,713억원〈 ’16년 △11,706억원〈  ’17년 △        15,183억원

ㅇ 분양전환을 통해 확보된 수익은 지속적인 주거복지사업에 재투자하는

교차 보전의 기능을 수행

[반박 ②] 기존 분양자와의 형평성 위배라고 했으나, 이미 분양을 받은 분양자들은 모두 민간 사업자 (3만 3천호, 16년말 기준) 가 분양한 사례로 현재 발의된 개정안은 LH공사만 적용되는 법률임

※ ‘LH 기 분양전환된 2,467호의 10년 공임이 있다고 주장 하지만, 이는 건설임대에서 발생한 것이 아니며, 매입임대를 평형에 따라, 일부 ’10년 공공임대‘로 분류하기 때문에 발생한 숫자에 불과.

[반박 ③] 시세차익 수혜에 대한 비판이 존재한다는 국토부의 지적도 타당하지 못함. 국토부가 주장한 저렴한 임대료가 존재했더라면 판교에서 계약 포기 사태가 발생 할 수 없었음.

ㅇ 판교 LH 10년 공공임대도 공급 당시 저렴한 가격이 아니었음.

10년공공임대 (32평 기준)	공급당시 보증금 / 임대료 (2006년 청약, 2009년 입주)	환산보증금 (LH 전환이율 6% 적용)
이매동 아름마을 선경아파트 (봇들3단지와 500m 거리)		2억원 (2008년 11월 기준)
판교 봇들마을 3단지 (LH)	1억4천만원 / 60만원	2억6천만원
판교 진원 로제비앙	2억6천만원 / 60만원	3억8천만원
판교 모아미래도	2억4천만원 / 60만원	3억6천만원

▲ 전환 보증금 관련 LH 의견

ㅇ 임대료에서 보증금으로 전환시 전환이율을 6% 적용함에 따라 월 임대료 부담액 경감효과 발생

- 100만원 추가납부시 월 임대료 5천원 인하(연 6만원)

* 전환이율은 ’01.07월～’14.10월까지 8% 적용 / ’14.11월부터 6% 적용

(기본보증금 감액도 가능하면 감액시는 연 4% 적용)

<판교 10년공임 전용59㎡형 시뮬레이션>

(’18년도 임대조건, 단위 : 천원)

기본임대조건		전환한도		최대전환시 임대조건
보증금	임대료	보증금	임대료	보증금	임대료
67,927	472	56,0001)	280	123,927	192

* 최대 전환하여 보증금 56,000천원 납부시 연 2,240천원 입주민 혜택

1) 56,000천원 추가납부시 : 연 3,360천원 이익

(56,000천원 × 6% = 연 3,360천원 할인/ 3,360천원 ÷ 12 = 월 280천원

2) 56,000천원 1년 정기예금시 : 연 1,120천원 이익

(56,000천원 × 2% = 연 1,120천원 수입/ 1,120천원 ÷ 12 = 월 93천원

ㅇ 국토부가 전세 가격을 통제하지 못해, 보증금 임대료가 저렴해 보이는 것일 뿐, 실제로는 민간, LH 공공임대 모두 계약기간만 다를 뿐 고가의 임대료로 임차인들이 고통 받음.

-  공공임대주택이 개발된 토지는 공공택지로 누가 시세차익을 가져가는 지가 중요한 것이 아니라, 사회적 약자의 주거안정 제고에 있다는 점을 국토교통부가 망각해서는 안될 것임.

ㅇ 본 위원은 입주민들의 거주안정을 확보하여 불안감과 고통을 덜어주기 위해, 윤종필 의원의 『공공주택 특별법』 개정안은 반드시 통과되어야 한다고 보는데, 이에 대한 사장의 대안을 밝혀주시길 바랍니다!

[참고자료] 공공주택특별법 개정발의(안)

□ 공공주택특별법 개정 발의현황 (가격기준 변경)

항목	민홍철 의원(’16.06.20 발의) [5년임대 방식적용]	윤종필 의원(’18.03.30 발의) [분양가상한제 준하는 방식]	권은희 의원(’18.04.12 발의) [분양가상한제 준하는 방식]
단계	소위 계류중	소위 접수 / 5월 임시회 상정	소위 접수 / 5월 임시회 상정
산정방식	(건설원가 + 감평금액) / 2 * 건설원가 = 최초 주택가격(건축비+택지비) +자기자금이자-감가상각비	최초 택지비* + 택지비 이자 + 공사비 + 간접비 + 그밖에 비용 - 감가상각비 * 최초는 입주자모집공고	최초 택지비 + 택지비 이자 + 사용검사시 장부가액 건축비 + 간접비 + 그 밖에 비용 - 감가상각비
상한가격	최초 택지비 + 택지비 이자 + 분양전환당시 표준건축비 - 감가상각비	-	최초 택지비 + 택지비 이자 + 분양전환당시 표준건축비 - 감가상각비
적용	법 시행 이후 분전단지부터

* 분양주택 분양가 상한제 : 택지비(감정가) + 기본형건축비(임대주택 표준건축비는 기본형 건축비의 64%수준)

* 발의예정 : 정부(국토부) : 주택가격 상승지역 임대기간 4년 연장, 임차인 협의절차 의무화

□ 발의안 가격검토 : 5년 임대방식(상한가격)과 동일하거나 유사함

ㅇ 윤종필 의원(안)은 5년 임대(상한가격)에서 간접비, 그 밖의 비용만 추가

권은희 의원(안)은 상한가격 제한으로 5년임대 방식(상한가격)과 동일