정무위원회  ’18년 10월 11일(목)  유 동 수 의원 (인천 계양구갑)

<금융위원회>

전세자금대출보증 체계 개선 필요

- 서민주거 안정을 위한 제도가 ‘금융권 이자놀이의 장’으로 변질
(주금공 사례 한정 금융권의 수익은 4,000억 원 수준)

- 위험은 보증기관에 전가하고, 신용등급별 이자장사를 하면서 중·저
신용자의 이자부담 가중

- 부실률이 높은 저신용자(신용등급 7~10등급) 대상 전세자금대출 보증 체계는 사회복지 차원에서 별도로 관리하고, 그 외 대상은 신용등급별 금리차등 폐지 필요

■ 현황

❍ ’17년 기준 전 업권 전세자금대출 잔액 71.3조원, ’13년(30.4조원) 대비 2배 이상 급증

- 정부가 그간 각종 부동산 규제책을 내놨지만, 전세자금대출 만큼은 서민주거 안정 차원에서 규제의 칼날을 비껴갔으며,

※ 전세자금대출이 한국주택금융공사 등 공적보증을 받기 때문에 금융기관에서
위험부담 없이 적극적으로 판매한 것도 주요인으로 분석

<표-1> 전 업권 전세자금대출 잔액 및 증가율

(단위: 조원, %)

구분	13년	14년	15년	16년	17년
대출잔액	30.4	38.7	45.8	56.7	71.3
(증가율)	-	(27.1)	(18.6)	(23.8)	(25.7)

<자료: 금융감독원>

❍ 한국주택금융공사 전세자금보증 개요(일반전세자금보증)

- (사업목적) 주택의 임차(전세)를 위해 은행으로부터 대출을 받고자 하는 주택수요자에 대한 신용보증

- (보증대상자) 임차보증금 5억 원 이하(지방소재가구는 3억 원 이하)인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주

- (보증신청시기) 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내

- (보증한도 및 보증비율) 보증한도 2억 원, 보증비율 90%

- (보증재원 및 보증료율) 주택도시기금 및 은행재원, 보증료율 최소 0.05%~최대 0.25%

※ 주거취약계층의 경우 일반전세보증 수혜 범위보다 확대하여 특례보증 운영 중

<표-2> 전세자금보증 취급절차

보증절차	당사자	주 요 내 용
보증상담 및 신청	고객→은행	1. 보증상담 실시
	고객	2. 보증신청서 작성
	고객→은행	3. 보증신청서류 제출
	은행	4. 신청서류의 진위여부 확인
	은행→공사	5. 신청내용 전산입력 및 통지
↓
보증심사	공사	1. 신용평가 실시
	공사	2. 보증심사
	공사	3. 보증한도 계산
↓
보증한도 통지	공사→은행	1. 보증가능 또는 보증거절 통지
↓
임대차계약 사실 확인	은행	1. 임대차계약 내용에 대한 사실 확인
↓
보증서 발급	은행→공사	1. 보증서발급 요청
	공사→은행	2. 전자보증서 발급
↓
보증약정	고객→은행	1. 보증약정 체결
↓
대출실행 및 보증료 수납	고객→은행	1. 보증료 납부
	은행→고객	2. 보증 실행
	은행→공사	3. 대출실행내역 통지
	은행→공사	4. 보증료 이체 및 내역통지

<자료: 한국주택금융공사>

❍ ’18. 6월말 기준 한국주택금융공사의 전세자금대출 보증잔액은 44조 676억 원, 사고발생액은 1,279억 원으로 부실률*은 0.6% 수준

* 부실률=사고발생액(연간환산)÷보증잔액

<표-3> 전세자금대출 보증 부실률 현황(신용등급별, ’18. 6월말 기준)

(단위: 억 원, %)

신용등급		민간주1)	공사주2)
		부실률	사고발생액	보증잔액	부실률
	1등급	0.1	11	29,698	0.1
	2등급	0.2	49	54,075	0.2
	3등급	0.3	115	79,332	0.3
소계		0.1	175	163,105	0.2
	4등급	0.5	194	88,253	0.4
	5등급	0.7	194	84,581	0.5
	6등급	1.9	203	57,054	0.7
소계		0.9	591	229,888	0.5
7등급 이하		11.4	513	47,683	2.1
합계		1.5	1,279주3)	440,676주3)	0.6

주1) NICE평가정보 : 신용등급체계 공시(개인신용등급별 불량률 ’18.6월말 기준)

주2) 공사의 개인신용평가시스템(Credit Scoring system)으로 과거 수집된 신용정보와 현재의 신용상태를 반영하여 미래의 신용위험을 종합적으로 평가(전세자금보증, ‘18.6월말 기준)

주3) 신용평가 도입 이전 취급 건의 기한연장 등(사고발생액 0.02억 원, 잔액 49억 원)은 제외하고 산정

<자료: 한국주택금융공사>

■ 문제점

❍ 전세자금대출은 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등의 공적보증을 받기 때문에 사실상 금융기관의 위험부담이 일부 있거나 거의 없는 상황임에도 불구하고, 현재 금융기관은 신용등급별 금리 차등 운영으로 막대한 이자 수익을 거두고 있는 상황

- (보증비율) 한국주택금융공사 90%, SGI서울보증 110% 등

❍ 신용등급 7등급 이하 부실률(2.1%)이 고신용자 0.2%, 중신용자 0.5%에 비해 4~10배 높은 상황

- 저신용자 대상 전세자금대출 보증은 사회복지 차원적 접근 등 별도 관리 필요

■ 건의 및 대안

❍ 현재 전세자금대출은 부실 또는 연체 발생 시 정상화 및 대위변제 청구 등을 위한 사후관리비용 등이 추가 발생하므로, 공적기관의 보증서 여부와 관계없이 금융기관에서 자율적으로 금리를 차등하여 운영하고 있으나,

❍ 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험 등의 공적보증을 받기 때문에 사실상 금융기관의 위험부담은 거의 없는 상황으로 서민주거 안정을 위한 제도가 금융권의 막대한 이자놀이의 장으로 변질

❍ 한국주택금융공사 전세자금대출 보증 경우만 분석해 보더라도, 금융기관이 전세자금 대출을 통해 거둔 이자수익은 4,000억 원 규모*로, 사고발생으로 인한 책임비용 128억 원의 30배가 넘는 수준

* 현재 금융권은 전세자금대출 이자마진을 1.0% 수준 정도로 보고 있음(IBK기업은행의 경우 0.7%)

❍ 금융권은 마땅히 감당해야 할 위험부담은 보증기관에 전가하고, 신용등급별 이자장사를 하면서 실제 전세자금대출이 더욱 절실한 중·저신용자들에게 이자부담을 가중시키고 있음. 전세자금대출 보증 체계를 개선하여 신용등급별 금리 차등을 폐지할 필요가 있다고 판단됨. 이에 대한 견해?

❍ 한국주택금융공사의 부실률 현황 자료에 따르면, 신용등급 7등급 이하 부실률(2.1%)이 고신용자 0.2%, 중신용자 0.5%에 비해 4~10배 높은 상황이며, 전체 부실률은 0.6% 수준. 이는 민간기업인 SGI서울보증(0.1%)에 비해 6배 높은 상황

❍ 부실률이 높은 7등급 이하 대상 보증실적이 저조한 SGI서울보증과 비교가 적절하지는 않겠으나, 또한 민간부문의 부실률(1.5%)에 비해 양호한 수준일지라도, 한국주택금융공사는 이들의 부실률을 관리할 필요가 있음

- (신용등급 7등급 이하 보증실적) 한국주택금융공사 4조 7,683억 원, SGI서울보증 2,489억 원의로 한국주택금융공사의 저신용자 대출실적이 19배 이상 우수

❍ 이는 7등급 이하 부실에 따른 대출이자율 상승 등 선의의 피해자 발생을 방지해야 할 필요가 있기 때문인데, 현 체계상 이 점에 딜레마가 있음. 부실률 방지가 승인률 저하로 이어질 가능성이 높아 중·저신용자들에게 더욱 큰 피해가 발생할 가능성이 농후하다는 것

❍ 이러한 점들을 모두 고려할 때, 기존 전세자금대출 보증 체계에서 신용등급별 금리 차등을 폐지하되, 부실률이 높은 저신용자(신용등급 7~10등급) 대상 보증 체계는 사회복지 차원적 접근 등 별도로 관리하여 구분할 필요가 있음. 이에 대한 견해?