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2018 국정감사 정책리포트 1	국회의원 이 규 희	2018.10.7.(일)
		02-784-8540~2

부동산 정책 시리즈 1.

박근혜 정부 4년간 ‘아파트 독식화’ 심각

‘아파트 3채 이상 소유자’ 증가속도,

‘무주택→아파트 1채’ 보다 7배 빨라

“빚내서 집사라”는 최경환의 대출규제완화와 금리인하의 결과

최경환, LTV 60% -> 70%, DTI 50% -> 60%로 완화

박 정부 4년간 5차례나 기준금리 인하, 2.50% -> 1.25%

부동산 정책 시리즈를 시작하며

부동산이 난리다. 현 정부 들어 이미 8번의 부동산 대책을 발표했고, 지난 9·13대책까지 발표했지만, 국민들은 ‘부동산 가격이 잡힐 것’에 대해 회의적이다. 그럼에도 부동산 가격은 안정화시켜야 한다. ‘주택보급율’은 100%를 넘지만, ‘주택소유가구’는 55%에 불과하다(2016년 기준). 서울은 49%로 절반에도 못 미친다. ‘집없는 서민’이 ‘집을 갖기 위해서’ 부동산 가격은 안정시켜야 한다.

한 달 아파트 상승가격이 서민 1년치 월급에 맞먹는다. 열심히 일하는 것이 바보처럼 느껴진다. ‘부동산 가격의 상승으로 인한 부의 증가’는 불로소득이다. 자산의 불평등 심화는 사회경제적 불안요소로 작용한다. 불로소득 증가와 부의 불평등 심화로 인한 ‘사회경제적 불안을 해소’하기 위해서 부동산 가격은 안정시켜야 한다.

부동산 문제 특히 주택 문제는 한 마디로 설명이 안된다. 복잡하고 다층적이기 때문이다. 그래서 ‘시리즈’로 문제를 짚어본다. 역대 정부와 현 정부의 부동산 문제, 전국 시군구별 부동산 문제, ‘똘똘한 한 채’는 존재하는가?, 그 많은 주택은 어디로?, 9·13대책의 구멍, 그리고 대안. 6~7번에 걸쳐 ‘부동산 정책 시리즈’를 내보낸다.

‘부동산 정책 시리즈’를 준비하기 위해, 지난 정부와 현 정부의 시기별 부동산 대책, 정부의 각 부처와 관련 공공기관에 흩어져 있는 부동산 통계, 언론의 기사 검색, 관련 논문 및 도서 검색, 정부로부터 제출받은 자료의 분석, 전문가 자문 등을 거쳤다. 오늘은 ‘부동산 정책 시리즈’ 첫 번째로 “빚 내서 집 사라”던 박근혜 정부 4년간의 ‘아파트 독식화’ 심화 현상을 짚는다.

아파트 ‘편중화’, ‘집중화’, ‘불균등화’, ‘불평등화’ 등의 단어를 검토했지만, 모두 지역적 개념과 겹쳐진다. 다른 의미는 전혀 내포하지 않고, 집 가진 자가 집을 더 많이 가지는 것을 뜻하는 단어를 찾다가 ‘독식화’라는 단어를 쓰기로 했다.

최경환은 박근혜 정부 출범 1년 뒤인 2014년 7월 16일 경제부총리로 취임한다. 그는 그 해 7월 8일 치러진 경제부총리 인사청문회에서 “한국의 부동산 값은 그리 높지 않다, 그러므로 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 풀겠다”고 언급했다. 또 “한은 총재와 끊임없이 만나 경제 인식의 간극을 좁혀 나가겠다”라며 사실상 금리 인하를 시사했다. ‘빚 내서 집 사라’는 박근혜 정부의 부동산 정책을 알리는 신호탄이었다.

‘경제민주화와 줄푸세의 잘못된 만남’(정태인 칼럼, 시사IN, 2014.7.22.)에서 인용

최경환의 첫 정책, LTV•DTI 완화, 금리인하

최경환은 경제부총리로 취임 후 첫 정책으로 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화 정책을 실시한다. 취임한 지 보름 뒤인 8월 1일 LTV는 최대 60%에서 70%로, DTI는 서울 지역 50%에서 60%로 완화했다.(다른 지역은 60% 유지) 다만 ‘2015년 7월 31일까지’라는 단서를 붙였다. 그러나 2015년 8월 1일 LTV, DTI 완화 방안은 2016년 7월 31일까지 연장된다. 그러나 2016년 5월 26일 ‘LTV, DTI 완화 방안’의 재연장을 추진하여 박근혜 정부가 끝나는 2017년 5월 9일까지 유지된다.

LTV, DTI는 현 정부 들어 첫 번째 부동산 대책은 6·19부동산 대책(2017.6.19.)에서 LTV는 70%->60%로, DTI는 60%->50%로 강화된다.

이주열 한국은행 총재는 최경환 신임 경제부총리 취임일인 2014년 7월 16일 최경환 신임 경제부총리의 ‘금리 인하’와 반대되는 입장을 밝혔다. 그는 서울 한 호텔에서 열린 강연에서 ‘가계부채 문제를 한국경제의 가장 중요한 과제’로 지목하면서 기준금리 인하설에 부합되지 않는 입장을 피력했다.

아시아투데이(2014.7.16.) ‘최경환 취임일 기준금리 인하설 반박한 이주열’ 기사에서 인용

그러나 한 달 뒤인 2014년 8월 14일 기준금리는 2.50%에서 2.25%로 인하된다. 그리고 10.15, 2015.3.12, 6.11, 2016.6.9. 박근혜 정부 기간 동안 추가로 4차례에 걸쳐 1.25%까지 인하된다.

‘LTV, DTI의 완화’, 그리고 ‘기준금리의 인하’ 이 두 가지 정책으로 박근혜 정부의 ‘빚 내서 집 사라’는 정책은 완성된다. ‘빚 내서 집 사라’의 결과는 참혹했다. 집 가진 자가 집을 더사는 ‘주택(아파트)의 독식화’로 귀결된다.

‘아파트 3채 이상’ 73% 증가, ‘1채 소유자’는 11% 증가에 그쳐

박근혜 정부 4년 동안 ‘아파트 3채 이상’ 소유한 사람은 2012년 66,587명에서 2016년 115,332명으로 48,745명 증가했다. 비율로 73.2%나 증가한 것이다. 또 같은 기간 ‘아파트 5채 이상’ 소유자는 17,350명에서 24,789명으로 7,439명 증가, 42.9%의 증가율을 보였다. 반면 ‘아파트 1채 소유자’는 같은 기간 6,899,653명에서 7,649,048명으로 749,395명 증가했다. 10.9% 증가했다. ‘아파트 1채 소유자’는 무주택자가 주택소유자가 되는 사람들이 대부분이다.

‘2주택’은 이사, 직장, 자녀 교육 등 일시적 이유로 해당이 될 수가 있어, 시기별로 수치의 차이가 있을 수 있다. ‘3주택’ 이상부터 본격적인 다주택자로 접어든다고 할 수 있다.

주택 가격의 상승은 ‘아파트’가 주도한다. 정부의 주택 정책은 사실상 아파트 정책에 맞춰져 있다. LTV, DTI 등 금융 정책도 아파트 거래에 영향을 주고, 대규모 택지 개발 등 주택 공급 정책은 아파트 공급 정책에 다름 아니다. 주택이 아닌 ‘아파트’ 소유자 통계를 작성한 이유이다.

단독 주택 등을 소유한 사람이 아파트를 소유하게 되더라도 ‘아파트 1인 소유자’ 통계에 해당되지만, 대부분 ‘무주택자’의 아파트 1채 소유로 보는 것이 타당할 것이다.

증가속도(증가율)에 있어 ‘아파트 3채 이상’ 소유자 증가속도(73.2%)가 ‘아파트 1채’ 소유자 증가속도(10.9%) 보다 7배나 빠른 것이다. 또 ‘아파트 5채 이상’ 소유자 증가 속도(42.9%)는 ‘아파트 1채’ 소유자의 증가속도보다 4배나 빠르다.

무주택자는 ‘빚내서 집 사라’에 영향 받지 않아

집 가진 자가 더 많은 집을 사는 ‘아파트 독식화’ 현상이다. 무주택자는 최경환의 ‘빚내서 집 사라’는 정책에 아무런 영향을 받지 않았다. 최경환은 2014년 7월에 경제부총리로 취임하였는데, ‘아파트 1채 소유자’의 증가율은 그 전과 후의 증가율이 2.1%~3.2% 사이로 일정하다. 오히려 2016년 증가율(2.1%)이 최경환 취임 전인 2013년 증가율(2.4%)보다 낮았다.

반면, 집 가진 자가 집을 더 가지는 ‘아파트 독식화’는 최경환 경제부총리 취임 이후인 2014년부터 본격적으로 가속화된다. ‘아파트 3채 이상’ 소유자 증가율은 2013년 9.5%였는데, 2014년 14.8%, 2015년 17.8%, 2016년 17.0%로 박근혜 정부 기간 내내 증가하였으며, ‘아파트 5채 이상’ 소유자 증가율 또한 2013년 6.3%에서 매년 증가하다가 2016년 13.2%로 증가속도가 2배 이상 빨라진 것을 알 수 있다.(이상 표-1 참조)

<표-1> 박근혜 정부(2012~2016) 기간 아파트소유건수별 소유자 증가 현황(명)

연도	아파트 1채 소유자		아파트 3채 이상		아파트 5채 이상
	소유자수	증가인원 (증가율)	소유자수	증가인원 (증가율)	소유자수	증가인원 (증가율)
2012	6,899,653	-	66,587	-	17,350	-
2013	7,063,855	164,202(2.4%)	72,886	6,299(9.5%)	18,449	1,099(6.3%)
2014	7,264,749	200,894(2.8%)	83,694	10,808(14.8%)	19,919	1,470(8.0%)
2015	7,495,107	230,358(3.2%)	98,607	14,913(17.8%)	21,898	1,979(9.9%)
2016	7,649,048	153,941(2.1%)	115,332	16,725(17.0%)	24,789	2,891(13.2%)
4년 합	-	749,395(10.9%)	-	48,745(73.2%)	-	7,439(42.9%)

※ 출처 : 통계청. 이규희 의원실 재구성

최경환 경제부총리의 “빚 내서 집 사라”는 ‘LTV, DTI 완화’, ‘금리 인하’의 두 가지 정책으로 구체화된다.

2014년 8월 1일 LTV는 최대 60%에서 70%로, DTI는 서울 지역 50%에서 60%로 완화한 이후 박근혜 정부 내내 유지되었으며, ‘기준 금리’는 박근혜 정부 4년 동안 총 4차례 인하를 하여 2.25%에서 1.25%로 낮아졌다. 이에 따라 주택담보 대출 금리 또한 3.50%에서 2.77%로, 가계대출 금리는 3.76%에서 3.06%로 낮아졌다.(이상 표-2 참조)

<표-2> 박근혜 정부(2012~2016) 기준 금리 및 가계 대출 금리 변동 현황(%)

기준금리 인하시점	한국은행 기준금리	주택담보대출	가계대출
2014/08	2.25	3.50	3.76
2014/10	2.00	3.38	3.64
2015/03	1.75	2.97	3.21
2015/06	1.50	3.01	3.22
2016/06	1.25	2.77	3.06

※ 출처 : 한국은행. 이규희 의원실 재구성

주택담보대출, 박근혜 정부 4년간 35% 증가, 금액으로는 141조원

2014년 ‘LTV, DTI 완화’, ‘금리 인하’로 ‘빚내서 집사라’고 정부가 나서자 국민들은 정말로 빚을 내고 집을 사기 시작했다.

‘주택’을 구매할 때 대부분은 주택담보대출을 이용한다. ‘주택담보대출’ 증가율은 2013년 3.4%였는데, 2014년에 10.2%로 증가하더니, 박근혜 정부 마지막해인 2016년에는 11.2%의 증가율을 보여, 2013년 대비 3배 이상 증가 속도가 빨라졌다. 주택담보대출 금액 또한 2012년 404조원에서 2016년 546조원으로 141조원이 증가하여 박근혜 정부 4년간 35.0% 증가하였다.

가계대출(주담대 포함) 또한 2013년 5.7%였던 증가율이 2016년 11.6%로 증가율 속도가 2배 빨라졌으며, 금액 또한 박근혜 정부 4년간 379조원이 증가하여 40% 가까은 증가율을 보였다.(이상 표-3 참조)

역설적이게 박근혜 정부 부동산 정책은 성공했다. ‘빚내서 집 사라’는 정부의 정책 목표에 국민들은 부응했다. 그러나 ‘집 가진 자’가 집을 더 가지는 ‘아파트 독식화’ 현상을 심화시켰다. ‘가진 자’와 ‘그렇지 않은 자’가 아무런 제재 없이 경기하는 ‘정글의 시대’였기 때문이다. ‘기울어진 운동장’이었다.

<표-3> 박근혜 정부(2012~2016) 주택담보대출 및 가계대출 증가 현황

(단위:10억원)

	주택담보대출 금액	증가금액	주택담보대출 증가율	가계대출 금액	증가금액	가계대출 증가율
2012	404,183	-	-	963,794	-	-
2013	418,121	13,938	3.4%	1,019,041	55,246	5.7%
2014	460,603	42,482	10.2%	1,085,259	66,219	6.5%
2015	490,826	30,223	6.6%	1,203,099	117,840	10.9%
2016	545,840	55,014	11.2%	1,342,527	139,428	11.6%
4년 합	-	141,657	35.0%	-	378,733	39.3%

※ 출처 : <표-2>와 동일

‘무주택세대’에게도 서울 아파트에서 살 기회 줘야 한다

따라서 ‘다주택자’에 대한 규제를 강화하는 현 정부의 정책방향은 기본적으로 옳다. 현 정부 들어 작년 7월 3일 LTV는 70%->60%로, DTI는 60%->50%로 박근혜 정부 이전으로 되돌린 이후, 다시 올해 8월 2일 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 대해서는 각각 10%p 강화했고, 9월 13일 2주택이상 보유세대는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 금지(LTV 0%)시켰다. 1주택 세대 또한 규제지역 내 신규 구입을 위한 주택담보대출을 원칙적 금지시켰다.

그러나 문제는 서민실수요자나 무주택세대에 대한 대출 강화도 동시에 이루어졌다는 것이다. 9·13대책에 따르면, ‘투기과열지구 및 투기지역’에서는 ‘무주택세대’에 LTV, DTI 둘 다 40% 적용하고, ‘조정대상지역’에서는 LTV 60%, DTI 50%를 적용한다. 투기과열지구, 투기지역, 조정대상지역은 서울 전 지역과 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 화성동탄, 남양주 등 대부분의 수도권 지역, 부산의 해운대, 연제, 수영, 동래, 남구, 부산진, 기장, 세종시 전 지역이 포함된다.

서울에 사는 ‘무주택세대’가 아파트를 구입하려면 서울을 멀리 벗어나서 경기도 군지역의 아파트를 사라는 말이다. 부산 ‘무주택세대’ 또한 마찬가지다. ‘무주택세대’에게는 지역과 상관없이 LTV, DTI를 전 정부 수준으로 적용해주어야 한다. 무주택세대 또한 서울에서 아파트를 살 기회를 줘야 한다.

박근혜 정부가 규제 완화를 ‘다주택자’와 ‘무주택자’ 구분없이 적용하여 ‘다주택자’에게 유리한 룰을 만들었다면, 현 정부는 규제 강화를 똑같이 적용하여 ‘무주택자’의 아파트 구입을 원천 봉쇄한 셈이다.

현 정부 들어서 기준금리는 작년 11월 30일 1.25%->1.50%로 0.25%p 올리는 것에 그쳤다. 박근혜 정부 이전 수준인 2.50%에 비해 아직 1%p나 낮은 금리 수준이다. 일부에서 부동산 대책의 일환으로 금리 추가 인상을 고려하는 것을 주장하고 있다. 그러나 금리는 무차별적으로 적용된다. 박근혜 정부 4년 동안 무주택에서 ‘아파트 1채’ 신규 소유자는 749,395명이고, 신규 3주택자는 48,745명이다. 신규 3주택자는 48,745명의 대출 이자 부담을 키워 집을 내놓게 하기 위하여, 아파트 1주택자 749,395명의 이자 부담을 키워야 할 것인지 고려해야 한다. 신중한 검토가 필요하다.