	2023년 9월 6일 (수)	홍현보 좌관

담 당 : 이용준 보좌관

일 자 : 2025. 10. 6. (월)

윤석열 정부 전세보증금 사고 정책 분석

10세 아동이 임차인 4명 전세보증금 9억 원 떼먹어 … HUG, 예방 대책 無, 부모에게 구상권 청구도 불가

- 최근 3년간 미성년 임대인 전세보증금 사고 7억 원 → 34억 원 증가

- HUG, 미성년 임대인 전세보증반환보증 가입 시 부모 등에 연대보증 가입 요구 안 해 … 미성년 임대인 전세보증금 사고 발생해도 부모 등에 구상권 청구 불가능

- 박용갑 “미성년 임대인과 법정대리인이 무거운 책임을 지도록 제도 개선 필요”

○ 국회 국토교통위원회 더불어민주당 박용갑 의원(대전 중구)이 ‘주택도시보증공사 미성년 임대인 전세보증금 반환보증 현황’을 분석한 결과, 미성년 임대인 전세보증금 반환보증 가입 금액이 ▲2019년 115억 원(58건), ▲2020년 175억 원(94건), ▲2021년 395억 원(227건)에서 최근 3년간 ▲2022년 508억 원(273건), ▲2023년 513억 원(290건), ▲2024년 425억 원(238건)으로 증가한 것으로 확인됐다.

○ 특히, 미성년자 임대인 전세보증금 반환보증 사고금액이 ▲2019년 3억 원(1건), ▲2020년 1억 원(1건), ▲2021년 7억 원(5건)에서 윤석열 정부 출범 이후 ▲2022년 1억 원(1건), ▲2023년 10억 원(4건), ▲2024년 34억 원(17건)으로 크게 증가했다.

○ 또한, 박 의원이 주택도시보증공사가 제출한 ‘전세보증금 반환보증사고 미성년자 중복 임대인 현황’을 분석한 결과 2015년생 10세 아동 A는 서울 강서구 화곡동과 공항동, 서울 양천구 신월동, 서울 동작구 상도동 등에서 다세대주택을 취득한 후, 임차인에게 보증금을 받고 임대해왔으며, 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증에 가입된 주택의 보증금 13억 5,000만 원 중 9억 원을 임차인에게 돌려주지 않은 것으로 확인됐다.

○ 전세보증금을 돌려주지 않은 가장 어린 미성년자 임대인은 전북 지역 8세 아동 C씨로 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증에 가입된 주택 7호의 전세보증금 9억 2,100만 원 중 2호의 전세보증금 2억 9,600만 원을 임차인에게 돌려주지 않았으며, 이에 주택도시보증공사는 사고금액 중 1억 3,600만 원을 대위변제한 것으로 확인됐다.

○ 그러나, 박 의원이 국토교통부가 「주택도시기금법」 제34조의5에 따라 공개한 ‘상습채무불이행자(악성 임대인) 명단’을 확인한 결과, 미성년자 임대인의 전세보증금 반환보증 사고가 증가하고 있지만 단 1명도 공개되지 않았다.

○ 또한, 박 의원이 주택도시보증공사에 문의한 결과, 미성년 임대인과 임대주택에 거주할 임차인이 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증에 가입할 때, 현재 미성년 임대인의 부모 등 법정대리인에 대해 연대보증인으로 가입하는 것을 요구하고 있지 않기 때문에 주택임대차계약 만료 후, 미성년 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 미성년 임대인의 부모 등 법정대리인에 대한 직접적인 구상권 청구나 재산조사가 불가능하며, 상습채무불이행자 명단 공개 대상에서도 제외되는 것으로 확인됐다.

□ HUG 미성년 임대인 전세보증금 반환보증사고 발생 시, 법정대리인에 대한 구상권 청구 및 재산조사 가능 여부에 대한 입장

ㅇ 임차인이 전세보증금반환보증 가입 시 법정대리인은 별도 연대보증인으로 가입되지 않기 때문에 직접적인 구상권 청구가 불가능하며, 별도 재산조사를 진행하지 않음

□ HUG 미성년 임대인 법정대리인의 상습 채무불이행자 등재 여부에 대한 입장

ㅇ 주택도시기금법 제34조의5에 따라 해당 임대인의 인적사항 및 채무현황을 공개해야 하므로 미성년 임대인의 법정대리인의 경우 명단공개 대상자에 해당하지 않음

○ 이에 박 의원은 “2020년 국회가 미성년자의 임대사업자 등록을 금지시켰지만, 지난 3년간 미성년 부동산 임대소득자는 ▴2021년 3,004명, ▴2022년 3,136명, ▴2023년 3,294명, ▴2024년 3,313명으로 증가했고, 미성년 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 사고도 증가해왔다”며 “향후 미성년자 임대인에 의한 유사 사고가 재발할 수 있는 만큼, 정부가 미성년자 임대인의 부모 등 법정대리인이 전세보증금 상환에 대한 무거운 책임을 지도록 제도를 개선해야 한다”고 주장했다. <끝>

<표> HUG 미성년자 임대인 전세보증금 반환보증 현황 (단위 : 건, 억 원)

구분	2019년	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년	2025년上	계
보증건수	58	94	227	273	290	238	114	1,294
보증금액	115	175	395	508	513	425	204	2,335
사고건수	1	1	5	1	4	17	8	37
사고금액	3	1	7	1	10	34	12	68

※ 출처 : 주택도시보증공사

<표> HUG 미성년자 전세보증금 반환보증사고 중복 임대인 현황 (단위 : 건, 백만 원)

구분	연령	지역	가입수	가입액	사고수	사고액	대위변제액	회수액	미회수율
A	10	인천	6	1,350	4	900	900	170	81%
B	16	서울	4	750	3	610	610	-	100%
C	8	전북	7	921	2	296	136	136	0%
D	10	대전	2	165	2	165	165	165	0%

※ 출처 : 주택도시보증공사

<표> 인천 10세 아동 A, 전세보증금 반환보증사고 주택 현황 (단위 : 건, 백만 원)

구분	취득일	취득가 (A)	임대차 계약일	보증금 (B)	차액 (B-A)
서울 양천구 신월동 1○○-6 2○○호	2019-02-25	165	2021-02-14	180	15
서울 동작구 상도동 2○○-1○○ 2○○호	2020-12-21	310	2020-11-07	310	0
서울 강서구 화곡동 1○○○-3○ 2○○호	2019-03-11	175	2022-04-24	190	15
서울 강서구 공항동 6○○-5 5○○호	2019-02-22	225	2022-05-27	240	15

※ 출처 : 대법원 등기소

※ 서울 동작구 상도동 주택의 경우, 건물주와 임차인이 주택임대차계약을 체결한 후, 미성년 임대인 A에게 주택을 양도한 것으로 추정

<표> 국토교통부 상습채무불이행자 연도별 공개 현황 (단위 : 명)

구분	2023년	2024년	2025년	계
내국인(성인)	17	1,159	436	1,612
미성년자	0	0	0	0

※ 출처 : 국토교통부

<표> 국세청 미성년 부동산 임대소득 신고 현황 (단위 : 건, 백만 원)

구분		2019년	2020년	2021년	2022년	2023년	2024년
미성년 부동산 임대소득	신고자수	2,684	2,842	3,004	3,136	3,294	3,313
	신고금액	54,886	55,881	55,618	54,830	57,993	59,370

※ 출처 : 국세청

<그림> 주택도시보증공사 미성년 임대인 전세보증금 반환보증사고 관련 답변서