	2023년 9월 6일 (수)	홍현보 좌관

담 당 : 이용준 보좌관

일 자 : 2025. 10. 6. (월)

윤석열 정부 전세보증금 사고 정책 분석

전세보증금 반환보증 가입 거절 3년 연속 증가 … 임대인 과실로 인한 거절 77.5%

- 2021년 2,002건, 2022년 2,351건, 2023년 2,596건, 2024년 2,890건으로 매년 증가

- ‘보증보험 가입 불가 시 계약 해지’ 특약 있어도 보증금 안 돌려준 임대인 존재

- 박용갑 “전세보증금 반환보증 심사 기간 HUG가 보증금 보관하도록 제도개선 필요”

○ 국회 국토교통위원회 더불어민주당 박용갑 의원(대전 중구)이 ‘주택도시보증공사 전세보증금 반환보증 거절 현황’을 분석한 결과, 전세보증금 반환보증 가입 거절 건수는 ▴2020년 2,187건, ▴2021년 2,002건에서 전임 정부 기간인 ▴2022년 2,351건, ▴2023년 2,596건, ▴2024년 2,890건으로 3년 연속 증가한 것으로 확인됐다.

○ 특히, 전세보증금 반환보증 거절 유형별로는 전세보증금과 선순위채권을 합산한 가격이 주택 가격을 초과한 ‘보증한도 초과’가 ▴2020년 765건, ▴2021년 893건으로 연평균 829건이었으나, 윤석열 정부가 출범한 후 ▴2022년 800건, ▴2023년 1,153건, ▴2024년 1,412건으로 연평균 1,133건을 기록하면서 293건이 증가했다.

○ 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않아 보증금지 대상자로 지정되어 가입이 거절된 ‘임대인 보증금지’도 ▴2020년 181건, ▴2021년 117건으로 연평균 149건에서 ▴2022년 183건, ▴2023년 141건, ▴2024년 136건 등 연평균 153건으로 소폭 증가했다.

○ 임대인이 근린생활시설을 주택으로 불법 개조한 근생빌라와 건물 옥상에 불법으로 조성한 옥탑방 등 위반건축물에 보증금을 받고 주택임대차계약을 체결하여 가입이 거절된 ‘미등기 목적물’도 ▴2020년 111건, ▴2021년 117건 등 연평균 114건에서 ▴2022년 163건, ▴2023년 306건, ▴2024년 160건 등 연평균 210건으로 증가했다.

○ 또한, 선순위채권 규모가 주택 가격의 60%를 초과한 ‘선순위채권 기준 초과’도 ▴2020년 468건, ▴2021년 427건, ▴2022년 373건, ▴2023년 391건, ▴2024년 386건 등 2,045건이 발생했고, 선순위채권의 규모를 파악하기 어려워 전세보증금 반환보증 가입이 거절된 ‘선순위채권 파악 불가’ 사례도 ▴2020년 115건, ▴2021년 125건, ▴2022년 150건, ▴2023년 104건, ▴2024년 144건 등 638건으로 매년 꾸준히 발생했다.

○ 반면, 임차인이 전세보증금 반환보증 신청 과정에서 필요한 서류 제출을 제출하지 않았거나, 중복 신청하는 등 임차인의 과실로 가입이 거절된 사례는 2020년 이후 2,705건으로 전체 신청 건수 1만 2,026건 중 22.5%에 불과했다.

<표> HUG 전세보증금 반환보증 가입 거절 현황 (단위 : 건)

보증거절사유	2020~2021년			2022~2024년				증감	계
	20년	21년	평균	22년	23년	24년	평균
보증한도 초과	765	893	829	800	1,153	1,412	1,122	293	5,023
선순위채권 기준 초과	468	427	448	373	391	386	383	-64	2,045
선순위채권 파악 불가	115	125	120	150	104	144	133	13	638
미등기 목적물	111	117	114	163	306	160	210	96	857
임대인 보증금지	181	117	149	183	141	136	153	4	758
기타 (서류미비, 중복 등)	547	323	435	682	501	652	612	177	2,705
합계	2,187	2,002	2,095	2,351	2,596	2,890	2,612	518	12,026

※ 출처 : 주택도시보증공사

○ 이처럼, 주택도시보증공사 등 보증기관에서 전세보증금 반환보증 가입을 거절하면, 임차인은 주택임대차계약이 만료된 후 전세사기를 당할 위험에 무방비로 노출된다.

○ 특히 임차인이 주택임대차계약 당시 ‘전세보증금 반환보증 가입 불가 시 계약금은 반환하며 계약은 무효가 된다’는 특약을 계약서에 명시했다고 하더라도, 임대인이 계약 해지를 거절하거나 보증금을 돌려주지 않아 피해를 당한 사례가 있다.

○ 실제로, 수원지방법원은 2025년 2월 27일 ‘임대인은 해당 목적물에 전세보증보험 가입 불가 시 계약은 조건 없이 무효로 하고 임차인에게 기납입된 보증금 일체를 반환하기로 한다’는 특약이 있음에도 ‘전세보증보험 가입이 불가능하게 된 것은 임대인의 고의 또는 과실에 의한 것이 아니므로 임대차계약의 무효 또는 계약해지 사유로 삼을 수 없다’고 주장한 임대인에게 ‘보증금 1억 7,000만 원을 반환하라’고 선고했다. (※ 수원지방법원 2025. 2. 27. 선고 2024가단599826 판결)

○ 따라서, 매년 2,000명 이상이 전세보증금 반환보증 가입이 거절되어 전세사기 위험에 노출되는 것을 방지하기 위해서는 전세보증금 반환보증 가입 절차에 대한 근본적인 개선이 필요하다는 것이 박용갑 의원의 설명이다.

○ 박 의원은 “현재 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하려면 보증기관에 확정일자를 받은 전세계약서와 임대인에게 보증금을 지급한 영수증 등을 제출해야 하기에 보증 가입 신청을 할 때 이미 보증금은 임대인에게 넘어간 상황”이라며 “주택도시보증공사가 반환보증 심사 기간 임차인의 전세보증금을 보관하고 있다가 가입이 완료되면 임대인의 계좌로 입금하고, 가입이 거절되면 임차인의 계좌로 반환해주는 방식으로 제도를 개선할 필요가 있다”고 주장했다. <끝>

<그림> 수원지방법원 2025. 2. 27. 선고 2024가단599826 판결문