의원실의 국정감사자료
[문병호의원실-20121011]국감)용산역세권개발 좌초, 오세훈 대권욕심 통합개발이 원인
의원실
2012-10-11 13:09:15
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국감)용산역세권개발 좌초, 오세훈 대권욕심 통합개발이 원인
철도공사 부채해결위한 철도정비창 개발 서부이촌동 통합이 불행
기사입력 : 2012년10월11일 08시39분
(아시아뉴스통신=성정훈 기자)
국회 국토해양위 소속 문병호의원(민주당, 부평갑)은 11일 열린 철도공사 국정감사에서 “단군 이래 최대 사업이라던 철도공사-서울시의 30조원 용산국제업무지구 개발사업이 2007년 시작이래 5년 만에 중단위기에 처한 것은, 오세훈 전 서울시장이 철도정비창 부지에 무리하게 서부 이촌동 주거지역까지 통합개발을 추진한 것이 불행의 시작”이었다고 주장했다.
문병호의원은 “용산역세권개발사업의 좌초는 부동산 경기 위축이란 외부요인 때문만이 아니라, 오세훈 전 서울시장의 그릇된 부동산-도시 철학과 대권야욕이 빚어낸 예정된 인재”라며, “철도공사는 사업을 원점에서 재검토해, 2006년 철도공사의 부채문제를 해결하기 위해 계획했던 원안, 즉 용산 철도정비창부지 ‘단독개발’로 돌파구를 찾아야 한다”고 주문했다.
지난 2006년 12월19일 철도공사 보도자료에 따르면, 이날 철도공사 이철 사장이 발표한 ‘용산 역세권개발사업 추진계획’은 용산역 일대 철도정비사업단 부지 44만2575㎡(13만4천평) 단독개발계획이었다.
그런데, 철도공사는 2007년 2월1일 보도자료를 통해 ‘서울시와 추가협의를 위해 용산역세권 개발사업자 공모절차를 잠시 연기한다’고 발표했다.
2007년 3월29일 철도공사 보도자료에 따르면, ‘용산 역세권 개발 관련 서울시 자문결과에 대해 철도공사는 “조건부 개발은 수용 어려워... 전면 재검토” 라는 입장을 표명했다.
이후 2007년 8월17일 철도공사는 "서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진" 이란 제목의 보도자료를 통해 “서울시와 코레일은 용산국제업무지구와 한강변에 인접한 서부이촌동지역 10만8900㎡, 약3만3000평의 총 56만6000㎡을 통합 개발하는데 합의했다.”고 밝혔다.
2007년 8월17일 철도공사가 낸 ‘서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진’ 제목의 보도자료를 보면, “서울시에서는 코레일이 사업추진을 발표한 용산국제업무지구 개발의 완성도 제고와 한강수변지구개발 효과 극대화를 위해 통합개발을 제안하게 됐으며, 이를 코레일이 적극 수용하여 연계개발이 확정된 것이다.”라고 밝혔다.
이에 문병호의원은 “용산역세권개발이 서부이촌동 주거지역까지 확대된 것은 오세훈 전 시장의 한강르네상스계획 때문이었다”며, “오세훈씨의 한강르네상스 계획은 파탄이 났고, 이를 전제로 한 용산역세권 ‘통합개발’도 파탄이 불가피한 상황인만큼, 철도공사는 철도정비창부지만 분리개발하여 활로를 찾아야 한다”고 재차 강조했다.
보 도 자 료
국회의원 문 병 호 (인천 부평갑)
국회 국토해양위원회 위원
배포일: 2012. 10. 11(목). 담당: 김제동 보좌관(010-4416-8924)
의원회관 신관 535호. ☎: 02)784-6150, Fax: 02)788-0188
용산역세권개발 좌초..오세훈 대권욕심 통합개발이 원인
철도공사 부채해결위한 철도정비창 개발에 서부이촌동 통합한 것이 불행
문병호, 통합개발 포기하고 ‘06년 원안 ‘분리개발’로 문제 풀어야
■ 용산역세권개발사업 좌초는 서부 이촌동까지 통합개발 추진이 원인
국회 국토해양위 소속 문병호의원(민주당, 부평갑)은 11일 열린 철도공사 국정감사에서 “단군 이래 최대 사업이라던 철도공사-서울시의 30조원 용산국제업무지구 개발사업이 2007년 시작이래 5년 만에 중단위기에 처한 것은, 오세훈 전 서울시장이 철도정비창 부지에 무리하게 서부 이촌동 주거지역까지 통합개발을 추진한 것이 불행의 시작”이었다고 주장했다.
문병호의원은 “용산역세권개발사업의 좌초는 부동산 경기 위축이란 외부요인 때문만이 아니라, 오세훈 전 서울시장의 그릇된 부동산-도시 철학과 대권야욕이 빚어낸 예정된 인재”라며, “철도공사는 사업을 원점에서 재검토해, 2006년 철도공사의 부채문제를 해결하기 위해 계획했던 원안, 즉 용산 철도정비창부지 ‘단독개발’로 돌파구를 찾아야 한다”고 주문했다.
? 2006. 12. 19. 철도공사 보도자료에 따르면, 이날 철도공사 이철 사장이 발표한 ‘용산 역세권개발사업 추진계획’은 용산역 일대 철도정비사업단 부지 44만 2,575㎡(13만4천평) 단독개발계획이었음.
? 그런데, 철도공사는 2007. 2. 1. 보도자료를 통해 ‘서울시와 추가협의를 위해 용산역세권 개발사업자 공모절차를 잠시 연기한다’고 발표.
? 2007. 3. 29. 철도공사 보도자료에 따르면, ‘용산 역세권 개발 관련 서울시 자문결과에 대해 철도공사는 “조건부 개발은 수용 어려워... 전면 재검토” 라는 입장을 표명함.
? 이후 2007. 8. 17. 철도공사는 ‘서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진’ 이란 제목의 보도자료를 통해 “서울시와 코레일은 용산국제업무지구와 한강변에 인접한 서부이촌동지역(108,900㎡, 약3만3천평)의 총 56만6천㎡을 통합 개발하는데 합의했다.”고 밝힘.
? 2007. 8. 17. 철도공사가 낸 ‘서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진’ 제목의 보도자료를 보면, “서울시에서는 코레일이 사업추진을 발표한 용산국제업무지구 개발의 완성도 제고와 한강수변지구개발 효과 극대화를 위해 통합개발을 제안하게 되었으며, 이를 코레일이 적극 수용하여 연계개발이 확정된 것이다.”라고 밝힘.
이에 문병호의원은 “용산역세권개발이 서부이촌동 주거지역까지 확대된 것은 오세훈 전 시장의 한강르네상스계획 때문이었다”며, “오세훈씨의 한강르네상스 계획은 파탄이 났고, 이를 전제로 한 용산역세권 ‘통합개발’도 파탄이 불가피한 상황인만큼, 철도공사는 철도정비창부지만 분리개발하여 활로를 찾아야 한다”고 재차 강조했다.
※ 용산역세권개발사업 개요
ㅇ 사 업 명 : 용산역세권(국제업무지구)개발사업
ㅇ 위치 및 면적 : 서울시 용산구 한강로3가 40-1외
(용산역 인근 철도차량검수기지 및 서부이촌동 주택가 일부)
구분 구역 계 PFV 국공유지 사유지 비고
면적(㎡) 518,692 356,316.7 99,253.8 63,121.4
(천평) (157) (87) (30) (19)
점유율() 100 68.7 19.1 12.2
주)‘11.11월 구역지정 및 개발계획 변경 신청(안) 기준
ㅇ 사업시행자 : 드림허브프로젝트금융투자(주) <이하 ‘PFV’>
- 철도공사, 롯데관광개발, 삼성물산, 우리은행 등 30개사가 출자
ㅇ 기간 및 사업비 : ‘07.12월 ~ ‘16.12월(9년) / 30조원(민간투자방식)
ㅇ 추진방식 : 사업자공모방식(공모→SPC설립→토지매각→사업시행)
○ 사업방식 : 도시개발법(수용방식)
○ 도입규모 : 건축시설 연면적 3,224천㎡
- 시설연면적은 日 롯본기힐의 4.4배, 오피스규모 강남파이낸스타워 9배, 상업/문화시설 규모 COEX Mall의 6.5배 사업 규모임.
※ 용산역세권개발 추진 경과(1)
ㅇ ‘06.08.23 : 철도경영 정상화 정부종합대책 확정(용산역세권개발 포함)
ㅇ ‘06.12.20 : 1차 사업자 공모
ㅇ ‘07.04.02 : 사업자 공모 취소(개발요건 서울시와 이견)
ㅇ ‘07.4월~8월 : 공동협의체 구성 및 사업구상 협의(서울시, 철도공사)
ㅇ ‘07.08.17 : 서울시～코레일 통합개발합의 발표
■ 통합개발은 수익성은 좋지만, 사업비?사업기간?원주민 민원이 고민
? 이후 철도공사는 삼성물산 컨소시엄과 사업협약을 체결(‘07.12.13)하고, ’07.12.15일 프로젝트회사(드림허브프로젝트금융투자(주))와 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발(주)을 설립하여 사업추진에 나섰지만, 부동산 경기 침체, 사업비 증가와 자금조달 난항, 수용방식에 대한 주민 반발로 어려움을 겪다가, 자금조달 방식 등을 놓고 주주들 사이에 충돌을 빚으며 중단 위기에 놓이게 됨.
※ 추진방식 : 사업자 공모 → SPC설립 → 토지매각 → 사업시행
※ 용산역세권개발 추진 경과(2)
ㅇ ‘07.08.30 : 사업자 재 공모
ㅇ ‘07.11.02 : 우선협상대상자 선정(삼성물산 컨소시엄)
- 사업협약 체결(‘07.12.13) 및 ’07.12.15일 프로젝트회사, 자산관리회사 설립
ㅇ ‘08.7월~09.4월 : 국제초청 마스터플랜, 랜드마크 현상설계 실시
ㅇ ‘09.03.30 : 도시개발구역지정 접수(철도공사→용산구청)
ㅇ ‘09.10.28 : 사업협약 (1차) 추가합의서 체결
ㅇ ‘10.04.21 : 개발계획 구역지정 고시(서울시)
ㅇ ‘10.12.29 : 2차 추가합의서 체결
ㅇ ‘11.07.13 : 사업정상화대책 및 협의 발표
ㅇ ‘11.08.01 : 3차 추가합의서 체결
ㅇ ‘11.10.20 : 도시개발 사업시행자 지정(서울시⇒PFV)
ㅇ ‘11.10.27 : 사업인정(세목)고시(서울시⇒PFV)
ㅇ ‘11.11.03 : 도시개발계획 변경승인 신청(PFV→서울시)
ㅇ ‘11.12.30 : 용산사업부지내 철도시설(13개) 이전 완료
ㅇ ‘12.05.02 : 용산국제업무지구 마스트 플랜과 SD설계안 공개
ㅇ ‘12.08.23 : 4조원대 서부이촌동 「보상계획 및 이주대책」승인(PFV)
ㅇ ‘12.10.19 : 개발방식(통합개발, 분리개발)과 재원조달방식을 놓고 철도공사와 롯데관광개발이 이견을 보이면서, 철도공사가 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발(주)의 대주주인 롯데관광개발(70.1)이 인수한 삼성물산 지분(45.1)를 시행사 드림허브프로젝트금융투자(주)가 인수토록 하기 위해 10월19일 드림허브(주) 이사회를 소집해놓은 상태임.
※ 철도공사의 용산역세권개발 향후 추진계획(3)
ㅇ 안정적인 사업추진을 위한 자금조달
- PFV 2차 전환사채 2,500억원 발행(‘12. 10월)시 타출자자, 외부투자자가 참여하여 전액 완료될 수 있도록 다각적인 참여방안 추진
* 공사 매입금액 : 625억원(공사 지분율 25 상당)
ㅇ 서부이촌동 사유지 협의보상 추진
- 일부 주민들이 우려하고 있는 강제수용 등을 지양하고, 주민과의 소통과 합의를 기초로 한 주민참여형 개발방식으로 보상을 추진
이에 문병호의원은 “철도공사는 드림허브에 환매조건부로 매각한 8조원 토지대금 중 2조 6,732억원만 받고, 나머지는 못 받고 있으며, 철도공사는 주주들의 증자를 요구하고 있지만, 현 상황에서 증자에 참여할 주주는 거의 없어 보인다”며,
“지금 용산역세권개발사업이 좌초위기에 처한 것은 경제위기 등 외부요인도 문제지만, 오세훈 전 시장이 무리하게 통합개발을 요구해, 주민보상비 증가 등 사업의 덩치가 커진 것이 결정적인 문제인만큼, 통합개발 방식을 분리개발방식으로 근본적으로 재검토해야 한다”고 강조했다.
※ 철도공사 용산역세권 토지매각대금 수입액
(단위 : 억원)
구분 ’06년
(K-GAAP) ’07년
(K-GAAP) ’08년
(K-GAAP) ’09년
(K-GAAP) ’10년
(K-GAAP) ’11년
(K-IFRS) 합계
매각이익 - 3,736 18,004 19,498 13,714 12,782 67,734
실수입액 - 2,000 6,150 5,410 5,805 7,367 26,732
■ 철도공사, 통합개발 포기하고 ‘06년 원안 ‘분리개발’로 돌아가야
또, 문병호의원은 “2007년 10월 철도공사가 실시한 ‘용산국제업무지구 개발 기본방향 설정’ 용역보고서에도, 분리개발의 장점이 많다는 점을 지적하고 있다”며, “수익성 때문에 통합개발을 지지하지만, 사업비나 주민반발 등 문제가 많다는 점을 지적하고 있다”며, 분리개발을 촉구했다.
? 2007년 10월 철도공사가 실시한 ‘용산국제업무지구 개발 기본방향 설정’ 용역보고서에 따르면, 철도공사가 철도정비창을 단독개발하는 ①안의 경우 총사업비 24조원에 4.1조원의 수익을 얻고, 서부이촌동까지 통합개발하는 ②안의 경우 총사업비 33조원에 4.7조원의 수익을 얻는 것으로 산출함(정비창부지 매각대금 및 분할납부 이자수입 4.6조원 포함).
? 위 용역보고서는 기존철도부지와 서부이촌동 확대구역의 통합개발(대안1)의 장점으로 ▲서울시에서 확대구역내에 주거 및 상업시설을 허용하고, 기존철도부지에 대한 지구단위계획 변경이 가능하여 수익성 창출이 극대화되며, ▲인허가청인 서울시의 지원으로 사업기간이 단축되며, ▲서울시의 ‘한강르네상스프로젝트’와 연계개발이 용이하여 용산역세권의 도시기능이 극대화된다고 밝힘.
- 통합개발(대안1)의 단점으로는 ▲확대구역에 포함된 주택지를 매입하거나 수용하는 과정에서 원주민과 갈등 및 마찰, 민원발생에 따른 비용증가, ▲강변북로 개선 등 광역교통처리계획에 있어 설치주체에 대한 합의가 곤란하며, ▲대단위 개발로 인한 비용분담(교통체증, 대기오염, 개발이익 등)에 논란소지가 있다고 밝힘.
? 반면, 용역보고서는 기존철도부지와 서부이촌동 확대구역을 구분하여 사업을 시행하는 ‘분리개발’ 방안의 장점으로, ▲사업기간 단축, ▲빠른 현금 유입, ▲코레일의 사업제어력 확보, ▲원주민과의 마찰이 없는 점 등을 들면서도, △서부 이촌동지역을 도시개발구역으로 단독 지정하기에는 면적이 모자라는 서울시가 분리개발 인허가에 협조하지 않을 거라는 단점을 이유로 통합개발을 지지하고 있음.
※ 용산국제업무지구 개발 기본방향 용역보고서 중 분리개발의 장점
▲지구단위계획의 변경 절차가 없어 사업수행 기간이 단축되고,
▲조속한 현금유입으로 코레일의 부채를 조기에 상환할 수 있으며,
▲코레일이 개발사업에 대해서 강력한 제어력을 행사할 수 있고,
▲확대구역에 대한 토지수용 및 매입과정에 코레일이 관여할 필요가 없어 원주민과의 직접적인 마찰이나 갈등이 없음
철도공사 부채해결위한 철도정비창 개발 서부이촌동 통합이 불행
기사입력 : 2012년10월11일 08시39분
(아시아뉴스통신=성정훈 기자)
국회 국토해양위 소속 문병호의원(민주당, 부평갑)은 11일 열린 철도공사 국정감사에서 “단군 이래 최대 사업이라던 철도공사-서울시의 30조원 용산국제업무지구 개발사업이 2007년 시작이래 5년 만에 중단위기에 처한 것은, 오세훈 전 서울시장이 철도정비창 부지에 무리하게 서부 이촌동 주거지역까지 통합개발을 추진한 것이 불행의 시작”이었다고 주장했다.
문병호의원은 “용산역세권개발사업의 좌초는 부동산 경기 위축이란 외부요인 때문만이 아니라, 오세훈 전 서울시장의 그릇된 부동산-도시 철학과 대권야욕이 빚어낸 예정된 인재”라며, “철도공사는 사업을 원점에서 재검토해, 2006년 철도공사의 부채문제를 해결하기 위해 계획했던 원안, 즉 용산 철도정비창부지 ‘단독개발’로 돌파구를 찾아야 한다”고 주문했다.
지난 2006년 12월19일 철도공사 보도자료에 따르면, 이날 철도공사 이철 사장이 발표한 ‘용산 역세권개발사업 추진계획’은 용산역 일대 철도정비사업단 부지 44만2575㎡(13만4천평) 단독개발계획이었다.
그런데, 철도공사는 2007년 2월1일 보도자료를 통해 ‘서울시와 추가협의를 위해 용산역세권 개발사업자 공모절차를 잠시 연기한다’고 발표했다.
2007년 3월29일 철도공사 보도자료에 따르면, ‘용산 역세권 개발 관련 서울시 자문결과에 대해 철도공사는 “조건부 개발은 수용 어려워... 전면 재검토” 라는 입장을 표명했다.
이후 2007년 8월17일 철도공사는 "서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진" 이란 제목의 보도자료를 통해 “서울시와 코레일은 용산국제업무지구와 한강변에 인접한 서부이촌동지역 10만8900㎡, 약3만3000평의 총 56만6000㎡을 통합 개발하는데 합의했다.”고 밝혔다.
2007년 8월17일 철도공사가 낸 ‘서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진’ 제목의 보도자료를 보면, “서울시에서는 코레일이 사업추진을 발표한 용산국제업무지구 개발의 완성도 제고와 한강수변지구개발 효과 극대화를 위해 통합개발을 제안하게 됐으며, 이를 코레일이 적극 수용하여 연계개발이 확정된 것이다.”라고 밝혔다.
이에 문병호의원은 “용산역세권개발이 서부이촌동 주거지역까지 확대된 것은 오세훈 전 시장의 한강르네상스계획 때문이었다”며, “오세훈씨의 한강르네상스 계획은 파탄이 났고, 이를 전제로 한 용산역세권 ‘통합개발’도 파탄이 불가피한 상황인만큼, 철도공사는 철도정비창부지만 분리개발하여 활로를 찾아야 한다”고 재차 강조했다.
보 도 자 료
국회의원 문 병 호 (인천 부평갑)
국회 국토해양위원회 위원
배포일: 2012. 10. 11(목). 담당: 김제동 보좌관(010-4416-8924)
의원회관 신관 535호. ☎: 02)784-6150, Fax: 02)788-0188
용산역세권개발 좌초..오세훈 대권욕심 통합개발이 원인
철도공사 부채해결위한 철도정비창 개발에 서부이촌동 통합한 것이 불행
문병호, 통합개발 포기하고 ‘06년 원안 ‘분리개발’로 문제 풀어야
■ 용산역세권개발사업 좌초는 서부 이촌동까지 통합개발 추진이 원인
국회 국토해양위 소속 문병호의원(민주당, 부평갑)은 11일 열린 철도공사 국정감사에서 “단군 이래 최대 사업이라던 철도공사-서울시의 30조원 용산국제업무지구 개발사업이 2007년 시작이래 5년 만에 중단위기에 처한 것은, 오세훈 전 서울시장이 철도정비창 부지에 무리하게 서부 이촌동 주거지역까지 통합개발을 추진한 것이 불행의 시작”이었다고 주장했다.
문병호의원은 “용산역세권개발사업의 좌초는 부동산 경기 위축이란 외부요인 때문만이 아니라, 오세훈 전 서울시장의 그릇된 부동산-도시 철학과 대권야욕이 빚어낸 예정된 인재”라며, “철도공사는 사업을 원점에서 재검토해, 2006년 철도공사의 부채문제를 해결하기 위해 계획했던 원안, 즉 용산 철도정비창부지 ‘단독개발’로 돌파구를 찾아야 한다”고 주문했다.
? 2006. 12. 19. 철도공사 보도자료에 따르면, 이날 철도공사 이철 사장이 발표한 ‘용산 역세권개발사업 추진계획’은 용산역 일대 철도정비사업단 부지 44만 2,575㎡(13만4천평) 단독개발계획이었음.
? 그런데, 철도공사는 2007. 2. 1. 보도자료를 통해 ‘서울시와 추가협의를 위해 용산역세권 개발사업자 공모절차를 잠시 연기한다’고 발표.
? 2007. 3. 29. 철도공사 보도자료에 따르면, ‘용산 역세권 개발 관련 서울시 자문결과에 대해 철도공사는 “조건부 개발은 수용 어려워... 전면 재검토” 라는 입장을 표명함.
? 이후 2007. 8. 17. 철도공사는 ‘서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진’ 이란 제목의 보도자료를 통해 “서울시와 코레일은 용산국제업무지구와 한강변에 인접한 서부이촌동지역(108,900㎡, 약3만3천평)의 총 56만6천㎡을 통합 개발하는데 합의했다.”고 밝힘.
? 2007. 8. 17. 철도공사가 낸 ‘서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진’ 제목의 보도자료를 보면, “서울시에서는 코레일이 사업추진을 발표한 용산국제업무지구 개발의 완성도 제고와 한강수변지구개발 효과 극대화를 위해 통합개발을 제안하게 되었으며, 이를 코레일이 적극 수용하여 연계개발이 확정된 것이다.”라고 밝힘.
이에 문병호의원은 “용산역세권개발이 서부이촌동 주거지역까지 확대된 것은 오세훈 전 시장의 한강르네상스계획 때문이었다”며, “오세훈씨의 한강르네상스 계획은 파탄이 났고, 이를 전제로 한 용산역세권 ‘통합개발’도 파탄이 불가피한 상황인만큼, 철도공사는 철도정비창부지만 분리개발하여 활로를 찾아야 한다”고 재차 강조했다.
※ 용산역세권개발사업 개요
ㅇ 사 업 명 : 용산역세권(국제업무지구)개발사업
ㅇ 위치 및 면적 : 서울시 용산구 한강로3가 40-1외
(용산역 인근 철도차량검수기지 및 서부이촌동 주택가 일부)
구분 구역 계 PFV 국공유지 사유지 비고
면적(㎡) 518,692 356,316.7 99,253.8 63,121.4
(천평) (157) (87) (30) (19)
점유율() 100 68.7 19.1 12.2
주)‘11.11월 구역지정 및 개발계획 변경 신청(안) 기준
ㅇ 사업시행자 : 드림허브프로젝트금융투자(주) <이하 ‘PFV’>
- 철도공사, 롯데관광개발, 삼성물산, 우리은행 등 30개사가 출자
ㅇ 기간 및 사업비 : ‘07.12월 ~ ‘16.12월(9년) / 30조원(민간투자방식)
ㅇ 추진방식 : 사업자공모방식(공모→SPC설립→토지매각→사업시행)
○ 사업방식 : 도시개발법(수용방식)
○ 도입규모 : 건축시설 연면적 3,224천㎡
- 시설연면적은 日 롯본기힐의 4.4배, 오피스규모 강남파이낸스타워 9배, 상업/문화시설 규모 COEX Mall의 6.5배 사업 규모임.
※ 용산역세권개발 추진 경과(1)
ㅇ ‘06.08.23 : 철도경영 정상화 정부종합대책 확정(용산역세권개발 포함)
ㅇ ‘06.12.20 : 1차 사업자 공모
ㅇ ‘07.04.02 : 사업자 공모 취소(개발요건 서울시와 이견)
ㅇ ‘07.4월~8월 : 공동협의체 구성 및 사업구상 협의(서울시, 철도공사)
ㅇ ‘07.08.17 : 서울시～코레일 통합개발합의 발표
■ 통합개발은 수익성은 좋지만, 사업비?사업기간?원주민 민원이 고민
? 이후 철도공사는 삼성물산 컨소시엄과 사업협약을 체결(‘07.12.13)하고, ’07.12.15일 프로젝트회사(드림허브프로젝트금융투자(주))와 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발(주)을 설립하여 사업추진에 나섰지만, 부동산 경기 침체, 사업비 증가와 자금조달 난항, 수용방식에 대한 주민 반발로 어려움을 겪다가, 자금조달 방식 등을 놓고 주주들 사이에 충돌을 빚으며 중단 위기에 놓이게 됨.
※ 추진방식 : 사업자 공모 → SPC설립 → 토지매각 → 사업시행
※ 용산역세권개발 추진 경과(2)
ㅇ ‘07.08.30 : 사업자 재 공모
ㅇ ‘07.11.02 : 우선협상대상자 선정(삼성물산 컨소시엄)
- 사업협약 체결(‘07.12.13) 및 ’07.12.15일 프로젝트회사, 자산관리회사 설립
ㅇ ‘08.7월~09.4월 : 국제초청 마스터플랜, 랜드마크 현상설계 실시
ㅇ ‘09.03.30 : 도시개발구역지정 접수(철도공사→용산구청)
ㅇ ‘09.10.28 : 사업협약 (1차) 추가합의서 체결
ㅇ ‘10.04.21 : 개발계획 구역지정 고시(서울시)
ㅇ ‘10.12.29 : 2차 추가합의서 체결
ㅇ ‘11.07.13 : 사업정상화대책 및 협의 발표
ㅇ ‘11.08.01 : 3차 추가합의서 체결
ㅇ ‘11.10.20 : 도시개발 사업시행자 지정(서울시⇒PFV)
ㅇ ‘11.10.27 : 사업인정(세목)고시(서울시⇒PFV)
ㅇ ‘11.11.03 : 도시개발계획 변경승인 신청(PFV→서울시)
ㅇ ‘11.12.30 : 용산사업부지내 철도시설(13개) 이전 완료
ㅇ ‘12.05.02 : 용산국제업무지구 마스트 플랜과 SD설계안 공개
ㅇ ‘12.08.23 : 4조원대 서부이촌동 「보상계획 및 이주대책」승인(PFV)
ㅇ ‘12.10.19 : 개발방식(통합개발, 분리개발)과 재원조달방식을 놓고 철도공사와 롯데관광개발이 이견을 보이면서, 철도공사가 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발(주)의 대주주인 롯데관광개발(70.1)이 인수한 삼성물산 지분(45.1)를 시행사 드림허브프로젝트금융투자(주)가 인수토록 하기 위해 10월19일 드림허브(주) 이사회를 소집해놓은 상태임.
※ 철도공사의 용산역세권개발 향후 추진계획(3)
ㅇ 안정적인 사업추진을 위한 자금조달
- PFV 2차 전환사채 2,500억원 발행(‘12. 10월)시 타출자자, 외부투자자가 참여하여 전액 완료될 수 있도록 다각적인 참여방안 추진
* 공사 매입금액 : 625억원(공사 지분율 25 상당)
ㅇ 서부이촌동 사유지 협의보상 추진
- 일부 주민들이 우려하고 있는 강제수용 등을 지양하고, 주민과의 소통과 합의를 기초로 한 주민참여형 개발방식으로 보상을 추진
이에 문병호의원은 “철도공사는 드림허브에 환매조건부로 매각한 8조원 토지대금 중 2조 6,732억원만 받고, 나머지는 못 받고 있으며, 철도공사는 주주들의 증자를 요구하고 있지만, 현 상황에서 증자에 참여할 주주는 거의 없어 보인다”며,
“지금 용산역세권개발사업이 좌초위기에 처한 것은 경제위기 등 외부요인도 문제지만, 오세훈 전 시장이 무리하게 통합개발을 요구해, 주민보상비 증가 등 사업의 덩치가 커진 것이 결정적인 문제인만큼, 통합개발 방식을 분리개발방식으로 근본적으로 재검토해야 한다”고 강조했다.
※ 철도공사 용산역세권 토지매각대금 수입액
(단위 : 억원)
구분 ’06년
(K-GAAP) ’07년
(K-GAAP) ’08년
(K-GAAP) ’09년
(K-GAAP) ’10년
(K-GAAP) ’11년
(K-IFRS) 합계
매각이익 - 3,736 18,004 19,498 13,714 12,782 67,734
실수입액 - 2,000 6,150 5,410 5,805 7,367 26,732
■ 철도공사, 통합개발 포기하고 ‘06년 원안 ‘분리개발’로 돌아가야
또, 문병호의원은 “2007년 10월 철도공사가 실시한 ‘용산국제업무지구 개발 기본방향 설정’ 용역보고서에도, 분리개발의 장점이 많다는 점을 지적하고 있다”며, “수익성 때문에 통합개발을 지지하지만, 사업비나 주민반발 등 문제가 많다는 점을 지적하고 있다”며, 분리개발을 촉구했다.
? 2007년 10월 철도공사가 실시한 ‘용산국제업무지구 개발 기본방향 설정’ 용역보고서에 따르면, 철도공사가 철도정비창을 단독개발하는 ①안의 경우 총사업비 24조원에 4.1조원의 수익을 얻고, 서부이촌동까지 통합개발하는 ②안의 경우 총사업비 33조원에 4.7조원의 수익을 얻는 것으로 산출함(정비창부지 매각대금 및 분할납부 이자수입 4.6조원 포함).
? 위 용역보고서는 기존철도부지와 서부이촌동 확대구역의 통합개발(대안1)의 장점으로 ▲서울시에서 확대구역내에 주거 및 상업시설을 허용하고, 기존철도부지에 대한 지구단위계획 변경이 가능하여 수익성 창출이 극대화되며, ▲인허가청인 서울시의 지원으로 사업기간이 단축되며, ▲서울시의 ‘한강르네상스프로젝트’와 연계개발이 용이하여 용산역세권의 도시기능이 극대화된다고 밝힘.
- 통합개발(대안1)의 단점으로는 ▲확대구역에 포함된 주택지를 매입하거나 수용하는 과정에서 원주민과 갈등 및 마찰, 민원발생에 따른 비용증가, ▲강변북로 개선 등 광역교통처리계획에 있어 설치주체에 대한 합의가 곤란하며, ▲대단위 개발로 인한 비용분담(교통체증, 대기오염, 개발이익 등)에 논란소지가 있다고 밝힘.
? 반면, 용역보고서는 기존철도부지와 서부이촌동 확대구역을 구분하여 사업을 시행하는 ‘분리개발’ 방안의 장점으로, ▲사업기간 단축, ▲빠른 현금 유입, ▲코레일의 사업제어력 확보, ▲원주민과의 마찰이 없는 점 등을 들면서도, △서부 이촌동지역을 도시개발구역으로 단독 지정하기에는 면적이 모자라는 서울시가 분리개발 인허가에 협조하지 않을 거라는 단점을 이유로 통합개발을 지지하고 있음.
※ 용산국제업무지구 개발 기본방향 용역보고서 중 분리개발의 장점
▲지구단위계획의 변경 절차가 없어 사업수행 기간이 단축되고,
▲조속한 현금유입으로 코레일의 부채를 조기에 상환할 수 있으며,
▲코레일이 개발사업에 대해서 강력한 제어력을 행사할 수 있고,
▲확대구역에 대한 토지수용 및 매입과정에 코레일이 관여할 필요가 없어 원주민과의 직접적인 마찰이나 갈등이 없음