의원실의 국정감사자료
[김우남의원실-20121015]용산 장외발매소 신축관련 신종 노예계약
의원실
2012-10-15 11:59:15
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용산 장외발매소 신축관련 신종 노예계약
결재도 없이 도용된 법인 인감이 찍힌 매매확약서
약 400억원 부풀려진 감정평가, 누가 책임질 것인가?
감사 및 이사회 등의 내부통제시스템 붕괴
❐ 용산 장외발매소 신축 추진과 관련해 마사회 직원들이 내부결재 및 이사회 승인도 없이 자의적으로 법인 인감을 도용해 마사회에 막대한 손해를 입히고 감정평가 결과 역시 약 400억원이 부풀려진 것으로 추정되고 있음에도 불구하고, 이를 사전에 통제해야 할 감사 및 이사회 등의 내부통제시스템이 붕괴된 것과 관련해 질의하겠음
❍ 한국마사회는 경마장이 아닌 도심지 발매소에서 경마를 화상 중계하면서 마권을 발매하는 장외발매소를 용산에 신축하기로 결정하고,
❍ 토지주가 용산구 한강로 땅에 장외발매소 용 건물 신축에 필요한 각종 인허가를 얻어 준공하는 경우에만,
❍ 정식 매매계약서를 체결하고 한국마사회가 건물을 매입하는 내용의 「용산 장외 신축사업 매매를 위한 업무협약서」를 2009년 11월 18일 체결하였음
❐ 결재도 없이 법인 인감을 찍어 노예계약서를 작성한 한국마사회
❍ 그런데 한국마사회는 2010년 4월 23일, 당초 협약서를 변경하는 「매매확약서 및 신탁계약서(이하매매확약서)」를 체결하였음
❍ 회장, 1,190억원의 막대한 비용이 투입되는 계약의 주요 내용을 변경하기 위해서는 마사회 규정 상 내부 결재와 이사회 승인을 얻어야 하는 것이 당연한 것 아닌가
❍ 그런데 당시 한국마사회 장외처장은 아무런 기안이나 결재도 없이 업자들이 작성해 온 매매확약서에 마사회 법인인감을 부하 직원에게 찍도록 지시함으로써 새로운 계약서가 작성됐음
❍ 회장, 이로 인해 기존 협약서의 내용이 어떻게 바뀌었나
❍ 원래 장외발매소는 주민반발 등으로 장외발매소용 건축허가를 얻기 힘들기 때문에 정식적인 매매 계약은 건축허가 및 사용 승인 등의 각종 인허가를 마치고 건물을 준공한 후에야 체결하게 됨
❍ 이는 당초 업무협약서의 내용이었을 뿐만 아니라 기존의 확립된 사업추진방식이었음
❍ 그런데 법인인감을 결재자의 허락 없이 불법적으로 찍어 만들어진 새로운 매매확약서를 보면,
❍ 매매계약은 기존보다 앞당겨 착공신고일로부터 30일 이내에 매매체결하는 것으로 변경하고,
❍ 기존 협약서에는 인허가 등을 이행 기간 내에 이행하지 못하는 등 의무사항을 지키지 못하면 별도의 절차(통지 등)없이 자동적으로 협약이 실효되는 것으로 되어 있었지만,
❍ 법인 인감 도용으로 만들어진 매매협약서에는 당사자들의 동의 없이 해지 또는 해제할 수 없도록 변경되었음
※ 업무협약서 및 매매확약서의 주요 변동내역
구분
업무협약서(&3909.11.18)
매매확약서(&3910.4.23)
건물연면적
약22,610.1㎡(6,839.55평)
약21,791.81㎡(6,592.02평)
건축규모
지하 7층~지상 13층
지하 7층~지상 15층
매매대금
결정방법
준공 및 사용승인 취득 후
&39시세감정평가&39
매매계약체결시점기준
&39개발감정평가&39
매매계약
체결시기
건물 준공 후
착공신고일로부터 30일 이내
협약(확약)의
실효
갑(토지주)이 의무사항을 이행하지 못할 경우에는 자동실효
당사자 동의 없이 해지·해제 불가
❍ 뿐만 아니라 감정평가의 방법도 준공 및 사용승인 취득 후 시세감정평가&39 방법에서,
❍ 착공신고일로부터 30일 이내에서 미래의 개발이익을 고려하는개발감정평가&39방식으로 바뀌면서
❍ 마사회에 막대한 손해를 입히게 하였음
❍ 결국 이는 업자편의만 봐주고 마사회는 위험과 손해만을 감수해야 하는 현대판 노예계약이라고 보는데, 회장도 동의하나
❍ 이어 한국마사회는 이 매매확약서를 바탕으로 실시한 감정평가결과에 따라 총 1,190억원에 이를 매입하는,
❍ 최종적인 매매계약서를 이사회 의결을 거쳐 2010년 10월 11일에 체결하였음
❍ 또한 이와 함께 별도의 임대확약서도 체결하였음
❐ 임대확약 추가했지만 노예계약의 본질은 달라지지 않아
❍ 마사회는 약 2,400억원의 사업비가 서초 및 용산 장외발매소 신축에 쓰여지고 4천억원의 영천경마장 추진 등 과도한 시설투자자로 자금여력에 문제가 발생할 수 있다는 이유로,
❍ 마사회가 임대전환을 요구할 경우 매매계약을 임대계약으로 전환하는 내용의 임대확약서를 체결하였음
❍ 하지만 구체적인 임대조건은 당사자의 합의로 정한다는 계약서 내용으로 인해 공사가 마무리된 지금까지도 마사회의 임대전환 요구에도 임대조건의 입장 차로 임대확약은 맺어지지 못하고 있어,
❍ 그 실효성에 의문이 제기되고 있음
※ 현재까지 357억원의 계약금 및 중도금 지급, 잔금 지급만 남은 상황
❐ 뒤 늦은 감정평가 오류 확인, 마사회도 책임에서 자유로울 수 없어
❍ 한국마사회는 감정평가가 완료된 지 약 1년이 넘은 2011년 10월 26일에야 국토해양부에 감정평가 타당성 조사를 의뢰하였음
❍ 이에 국토해양부는 2012년 7월 6일, 건설공사비 및 사업자 이윤 등의 계산에 있어 감정평가방법의 오류가 있음을 한국마사회에 통보해왔음
❍ 원래 매매가격 결정은 마사회가 의뢰한 가람평가감정원과 사업자 측 신탁회사인 코람코가 의뢰한 태평양감정평가법인의 평가결과의 평균가격으로 결정하도록 되어 있음
※ 두 기관의 평가 결과의 차가 10를 넘으면 재 감정
※ 감정평가 타당성 조사결과서 요약
심사항목
심의결과
감정
평가
방법
원가법
⦁ 행정요인, 기타요인 등 우세치 적용 불합리
⦁ 건설공사비 가중치 적용 및 사업자 이윤 10적용은 부당
비교법
⦁ 1,000억원 이상 되는 건물매매 평가시 비교법 제외는 부당
수익법
⦁ 부적정한 임대사례 적용 등 수익가치 산정은 부적정
시산가격결정
⦁ 수익법의 평가 오류 고려, 시산가격을 수익법으로 결정함은 부적정
❍ 하지만 감정평가 타당성 조사 결과 두 법인 모두 감정평가방법 오류가 있는 것으로 판명되었음
❍ 회장, 이러한 감정평가오류에 따라 감정평가액이 얼마나 부풀려졌나
❍ 물론 공식적인 감정평가 오류액은 소송 등을 통해 공식적으로 밝혀지겠지만,
❍ 마사회가 자체 이사회에 제출한 자료에 따르면 그 추정금액은 약 400억원(매매가액은 1,190억원, 재 감정 추정액은 800억원)에 이르는 것으로 나타남
※ 가람평가감정원과 태평양감정평가법인의 감정액은 부가세 등 세제공과금을 포함한 가격이 각각 1,169억원, 1,211억원이었고 이를 평균한 금액이 1,190억원임
❍ 회장, 이처럼 무수한 오류가 지적된 감정평가가 단순한 감정평가기관의 실수로 볼 수 있나
❍ 마사회 측의 동조나 묵인 없이 가능한 일인가
❍ 회장 당초 사업자가 공모 시 제출했던 사업금액이 1,050억원이었고 그 후 사업규모가 축소 조정된 점과 사업자는 사업금액을 과다계산하려는 속성을 갖고 있는 점을 고려하면,
❍ 마사회는 당연히 1,190억원이란 감정가격의 타당성에 의문을 갖고 매매계약 전에 이에 대한 사전검증을 하는 것이 당연함
❍ 그럼에도 아무런 조치가 없었다면 이는 명백한 직무유기이자 이에 대한 방조자가 있었음을 의심해야 하는 것 아닌가
❍ 뿐만 아니라 마사회의 후속대응도 문제임
❍ 감정평가의 문제가 처음 불거졌을 때, 즉시 감정평가 타당성 조사를 의뢰하고, 오류 발견 이후에는 감정평가기관에 대한 수사의뢰나 손해배상을 즉시 실시했어야 했음
❍ 따라서 마사회는 지금이라도 내부책임 규명과 감정평가법인에 대한 모든 법적 조치를 즉각 실행해야 한다고 보는데,
❍ 이에 대한 회장의 견해와 대책은?
❐ 감사 및 이사회 등의 내부통제시스템 붕괴
❍ 회장, 앞서 살펴보았듯이 노예계약서라 칭해지는 매매확약서가 이사회 의결 없이 체결(2010년 4월 23일)된 지,
❍ 약 6개월이 지난 후(2010년 10월 11일) 이사회에서는 이 내용을 토대로 한 정식 매매계약서를 체결했는데, 그 이전에 이사회는 이미 매매확약서의 체결을 알고 있었음
❍ 하지만 당시 이사 중 그 누구도 불법적인 매매확약서 체결에 문제를 제기하지 않았고 현저히 불리한 계약조건을 승인해버렸음
❍ 또한 이에 대한 감사실의 조사도 2011년 10월에 그 결과가 보고됐음
❍ 결국 마사회 이사회와 감사가 임직원들의 규정 위반과 회사의 이익을 침해하는 행위에 대해 아무런 견제와 통제를 못하고 있는 것임
❍ 마사회는 이제 와서야 계약해제 등을 위한 소송을 진행하고 있지만 전형적인 뒷북치기이자 책임 면피용 늑장대응이라는 비판을 면할 수 없음
❍ 따라서 마사회는 지금이라도 용산 장외발매소 건축과 관련한 조사를 원점에서 시작해 그 책임을 철저히 규명하고,
❍ 이사회 및 감사의 내부통제시스템 복원을 위한 특단의 대책을 마련해야 한다고 보는데,
❍ 이에 대한 회장의 견해와 대책은?
※ 2010년 9월 24일 마사회는 서초는 나라감정, 용산은 가람감정에 감정평가를 의뢰했는데, 당시 코란코 측은 서초는 마사회 측 용산 감평 기관인 가람감정에 이를 의뢰함.
※ 또한 서초의 토지감정평가액은 823억원이었는데 실제 매입비용은 696원으로 이에 대한 감정평가도 문제가 있는 것으로 보여, 가람과 코란코, 그리고 마사회와의 사전 조율문제를 추가로 조사해 볼 필요가 있음.
용산 장외발매소 신축관련 신종 노예계약
결재도 없이 도용된 법인 인감이 찍힌 매매확약서
약 400억원 부풀려진 감정평가, 누가 책임질 것인가?
감사 및 이사회 등의 내부통제시스템 붕괴
❐ 용산 장외발매소 신축 추진과 관련해 마사회 직원들이 내부결재 및 이사회 승인도 없이 자의적으로 법인 인감을 도용해 마사회에 막대한 손해를 입히고 감정평가 결과 역시 약 400억원이 부풀려진 것으로 추정되고 있음에도 불구하고, 이를 사전에 통제해야 할 감사 및 이사회 등의 내부통제시스템이 붕괴된 것과 관련해 질의하겠음
❍ 한국마사회는 경마장이 아닌 도심지 발매소에서 경마를 화상 중계하면서 마권을 발매하는 장외발매소를 용산에 신축하기로 결정하고,
❍ 토지주가 용산구 한강로 땅에 장외발매소 용 건물 신축에 필요한 각종 인허가를 얻어 준공하는 경우에만,
❍ 정식 매매계약서를 체결하고 한국마사회가 건물을 매입하는 내용의 「용산 장외 신축사업 매매를 위한 업무협약서」를 2009년 11월 18일 체결하였음
❐ 결재도 없이 법인 인감을 찍어 노예계약서를 작성한 한국마사회
❍ 그런데 한국마사회는 2010년 4월 23일, 당초 협약서를 변경하는 「매매확약서 및 신탁계약서(이하매매확약서)」를 체결하였음
❍ 회장, 1,190억원의 막대한 비용이 투입되는 계약의 주요 내용을 변경하기 위해서는 마사회 규정 상 내부 결재와 이사회 승인을 얻어야 하는 것이 당연한 것 아닌가
❍ 그런데 당시 한국마사회 장외처장은 아무런 기안이나 결재도 없이 업자들이 작성해 온 매매확약서에 마사회 법인인감을 부하 직원에게 찍도록 지시함으로써 새로운 계약서가 작성됐음
❍ 회장, 이로 인해 기존 협약서의 내용이 어떻게 바뀌었나
❍ 원래 장외발매소는 주민반발 등으로 장외발매소용 건축허가를 얻기 힘들기 때문에 정식적인 매매 계약은 건축허가 및 사용 승인 등의 각종 인허가를 마치고 건물을 준공한 후에야 체결하게 됨
❍ 이는 당초 업무협약서의 내용이었을 뿐만 아니라 기존의 확립된 사업추진방식이었음
❍ 그런데 법인인감을 결재자의 허락 없이 불법적으로 찍어 만들어진 새로운 매매확약서를 보면,
❍ 매매계약은 기존보다 앞당겨 착공신고일로부터 30일 이내에 매매체결하는 것으로 변경하고,
❍ 기존 협약서에는 인허가 등을 이행 기간 내에 이행하지 못하는 등 의무사항을 지키지 못하면 별도의 절차(통지 등)없이 자동적으로 협약이 실효되는 것으로 되어 있었지만,
❍ 법인 인감 도용으로 만들어진 매매협약서에는 당사자들의 동의 없이 해지 또는 해제할 수 없도록 변경되었음
※ 업무협약서 및 매매확약서의 주요 변동내역
구분
업무협약서(&3909.11.18)
매매확약서(&3910.4.23)
건물연면적
약22,610.1㎡(6,839.55평)
약21,791.81㎡(6,592.02평)
건축규모
지하 7층~지상 13층
지하 7층~지상 15층
매매대금
결정방법
준공 및 사용승인 취득 후
&39시세감정평가&39
매매계약체결시점기준
&39개발감정평가&39
매매계약
체결시기
건물 준공 후
착공신고일로부터 30일 이내
협약(확약)의
실효
갑(토지주)이 의무사항을 이행하지 못할 경우에는 자동실효
당사자 동의 없이 해지·해제 불가
❍ 뿐만 아니라 감정평가의 방법도 준공 및 사용승인 취득 후 시세감정평가&39 방법에서,
❍ 착공신고일로부터 30일 이내에서 미래의 개발이익을 고려하는개발감정평가&39방식으로 바뀌면서
❍ 마사회에 막대한 손해를 입히게 하였음
❍ 결국 이는 업자편의만 봐주고 마사회는 위험과 손해만을 감수해야 하는 현대판 노예계약이라고 보는데, 회장도 동의하나
❍ 이어 한국마사회는 이 매매확약서를 바탕으로 실시한 감정평가결과에 따라 총 1,190억원에 이를 매입하는,
❍ 최종적인 매매계약서를 이사회 의결을 거쳐 2010년 10월 11일에 체결하였음
❍ 또한 이와 함께 별도의 임대확약서도 체결하였음
❐ 임대확약 추가했지만 노예계약의 본질은 달라지지 않아
❍ 마사회는 약 2,400억원의 사업비가 서초 및 용산 장외발매소 신축에 쓰여지고 4천억원의 영천경마장 추진 등 과도한 시설투자자로 자금여력에 문제가 발생할 수 있다는 이유로,
❍ 마사회가 임대전환을 요구할 경우 매매계약을 임대계약으로 전환하는 내용의 임대확약서를 체결하였음
❍ 하지만 구체적인 임대조건은 당사자의 합의로 정한다는 계약서 내용으로 인해 공사가 마무리된 지금까지도 마사회의 임대전환 요구에도 임대조건의 입장 차로 임대확약은 맺어지지 못하고 있어,
❍ 그 실효성에 의문이 제기되고 있음
※ 현재까지 357억원의 계약금 및 중도금 지급, 잔금 지급만 남은 상황
❐ 뒤 늦은 감정평가 오류 확인, 마사회도 책임에서 자유로울 수 없어
❍ 한국마사회는 감정평가가 완료된 지 약 1년이 넘은 2011년 10월 26일에야 국토해양부에 감정평가 타당성 조사를 의뢰하였음
❍ 이에 국토해양부는 2012년 7월 6일, 건설공사비 및 사업자 이윤 등의 계산에 있어 감정평가방법의 오류가 있음을 한국마사회에 통보해왔음
❍ 원래 매매가격 결정은 마사회가 의뢰한 가람평가감정원과 사업자 측 신탁회사인 코람코가 의뢰한 태평양감정평가법인의 평가결과의 평균가격으로 결정하도록 되어 있음
※ 두 기관의 평가 결과의 차가 10를 넘으면 재 감정
※ 감정평가 타당성 조사결과서 요약
심사항목
심의결과
감정
평가
방법
원가법
⦁ 행정요인, 기타요인 등 우세치 적용 불합리
⦁ 건설공사비 가중치 적용 및 사업자 이윤 10적용은 부당
비교법
⦁ 1,000억원 이상 되는 건물매매 평가시 비교법 제외는 부당
수익법
⦁ 부적정한 임대사례 적용 등 수익가치 산정은 부적정
시산가격결정
⦁ 수익법의 평가 오류 고려, 시산가격을 수익법으로 결정함은 부적정
❍ 하지만 감정평가 타당성 조사 결과 두 법인 모두 감정평가방법 오류가 있는 것으로 판명되었음
❍ 회장, 이러한 감정평가오류에 따라 감정평가액이 얼마나 부풀려졌나
❍ 물론 공식적인 감정평가 오류액은 소송 등을 통해 공식적으로 밝혀지겠지만,
❍ 마사회가 자체 이사회에 제출한 자료에 따르면 그 추정금액은 약 400억원(매매가액은 1,190억원, 재 감정 추정액은 800억원)에 이르는 것으로 나타남
※ 가람평가감정원과 태평양감정평가법인의 감정액은 부가세 등 세제공과금을 포함한 가격이 각각 1,169억원, 1,211억원이었고 이를 평균한 금액이 1,190억원임
❍ 회장, 이처럼 무수한 오류가 지적된 감정평가가 단순한 감정평가기관의 실수로 볼 수 있나
❍ 마사회 측의 동조나 묵인 없이 가능한 일인가
❍ 회장 당초 사업자가 공모 시 제출했던 사업금액이 1,050억원이었고 그 후 사업규모가 축소 조정된 점과 사업자는 사업금액을 과다계산하려는 속성을 갖고 있는 점을 고려하면,
❍ 마사회는 당연히 1,190억원이란 감정가격의 타당성에 의문을 갖고 매매계약 전에 이에 대한 사전검증을 하는 것이 당연함
❍ 그럼에도 아무런 조치가 없었다면 이는 명백한 직무유기이자 이에 대한 방조자가 있었음을 의심해야 하는 것 아닌가
❍ 뿐만 아니라 마사회의 후속대응도 문제임
❍ 감정평가의 문제가 처음 불거졌을 때, 즉시 감정평가 타당성 조사를 의뢰하고, 오류 발견 이후에는 감정평가기관에 대한 수사의뢰나 손해배상을 즉시 실시했어야 했음
❍ 따라서 마사회는 지금이라도 내부책임 규명과 감정평가법인에 대한 모든 법적 조치를 즉각 실행해야 한다고 보는데,
❍ 이에 대한 회장의 견해와 대책은?
❐ 감사 및 이사회 등의 내부통제시스템 붕괴
❍ 회장, 앞서 살펴보았듯이 노예계약서라 칭해지는 매매확약서가 이사회 의결 없이 체결(2010년 4월 23일)된 지,
❍ 약 6개월이 지난 후(2010년 10월 11일) 이사회에서는 이 내용을 토대로 한 정식 매매계약서를 체결했는데, 그 이전에 이사회는 이미 매매확약서의 체결을 알고 있었음
❍ 하지만 당시 이사 중 그 누구도 불법적인 매매확약서 체결에 문제를 제기하지 않았고 현저히 불리한 계약조건을 승인해버렸음
❍ 또한 이에 대한 감사실의 조사도 2011년 10월에 그 결과가 보고됐음
❍ 결국 마사회 이사회와 감사가 임직원들의 규정 위반과 회사의 이익을 침해하는 행위에 대해 아무런 견제와 통제를 못하고 있는 것임
❍ 마사회는 이제 와서야 계약해제 등을 위한 소송을 진행하고 있지만 전형적인 뒷북치기이자 책임 면피용 늑장대응이라는 비판을 면할 수 없음
❍ 따라서 마사회는 지금이라도 용산 장외발매소 건축과 관련한 조사를 원점에서 시작해 그 책임을 철저히 규명하고,
❍ 이사회 및 감사의 내부통제시스템 복원을 위한 특단의 대책을 마련해야 한다고 보는데,
❍ 이에 대한 회장의 견해와 대책은?
※ 2010년 9월 24일 마사회는 서초는 나라감정, 용산은 가람감정에 감정평가를 의뢰했는데, 당시 코란코 측은 서초는 마사회 측 용산 감평 기관인 가람감정에 이를 의뢰함.
※ 또한 서초의 토지감정평가액은 823억원이었는데 실제 매입비용은 696원으로 이에 대한 감정평가도 문제가 있는 것으로 보여, 가람과 코란코, 그리고 마사회와의 사전 조율문제를 추가로 조사해 볼 필요가 있음.