의원실의 국정감사자료
[윤후덕의원실-20121023]대한주택보증, 건설사 부도․파산으로 고통 받고, 주택분양보증에 외면당하는 선의의 분양계약자에 대한 대책마련이 시급하다
의원실
2012-10-23 10:30:53
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대한주택보증, 건설사 부도․파산으로 고통 받고, 주택분양보증에 외면당하는 선의의 분양계약자에 대한 대책마련이 시급하다
- 건설사들의 부도 피해 → 분양계약자들의 재산권 피해 → (환급이행 거절로 인한)법적 소송 등에 대한 비용 및 심리적 부담 발생
- 대한주택보증 →비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 및 사전고지제 도입(‘12.10.1)
- 그러나“원천적으로 선의의 분양계약자의 피해가 생기지 않도록 해야”
주택분양보증제도, 왜 필요한가?
- 주택주택보증은⌜주택법⌟제76조에 근거하여 주택건설에 대한 보증을 통해 분양 계약자 보호, 주택건설 촉진 및 국민의 주거복지 향상을 목적으로 설립하였음.
- 대한주택보증의 주택분양보증제도는 사업주체가 부도․파산․사업포기 등으로 정상적인 분양계약을 이행하지 못할 경우, 분양계약자에 대한 주택 분양의 이행 또는 분양대금(계약금중도금)의 환급을 책임지기 때문에,
- 우리나라의 선분양제도의 특성상 분양계약자가 안고 있는 위험부담이 크므로 분양계약자를 보호하는 측면에서 매우 필요한 제도임.
주택분양보증제도, 왜 문제인가?
- 대한주택보증은 주택 건설 사업자의 부도․파산으로 발생한 사업장의 분양계약자가 손해를 보지 않도록 분양 이행 또는 환급을 추진하고 있으며, 대위변제 규모도 ‘06년도에 비해 계속해서 큰 폭으로 증가 추세에 있으며,
- 대위변제금액의 증가와 함께 환급사업장의 2천여 세대(2,015세대)가 넘는 비정상적인 분양계약자에 대하여 환급 이행거절이 발생하였음
<‘06년~’11년 주택분양보증 환급사업장 이행거절 현황>
(단위: 개수, 백만원, 세대수)
구분
사업장 수
보증금액
총세대수
(A)
이행거절
세대수(B)
이행거절
비율(B/A)
2006년
9
173,734
2,996
67
2.2
2007년
11
702,187
4,548
65
1.4
2008년
31
2,526,765
16,287
462
2.8
2009년
22
2,905,532
10,424
1,289
12.4
2010년
10
1,292,331
3,702
212
5.7
2011년
2
91,990
415
10
2.4
합계
85
7,692,539
38,372
2,105
5.5
자료: 대한주택보증(주)
주택분양보증제도, 왜 문제인가? 환급이행을 거절당한 분양계약자들의 소송 제기가 크게 증가
- 부도피해 → 분양계약자들의 재산권 피해 → 소송으로 인한 비용 및 그에 따른 시간소요와 함께, 대한주택보증 vs 개인의 소송 진행으로 인한 심리적 부담 등의 문제발생
- 일부 주택사업자들이 중도금 대출을 자금조달 수단으로 악용하기 위해 임직원, 협력업체를 통한 차명․계좌, 이중계약 등의 사례가 발생하였고, 환급이행 거절 사유 중 차명계약이 1,594세대, 약 80.79로 가장 높은 비중을 차지.
- 이로 인해 분양 계약금과 중도금을 내고도 환급이행을 거절당한 분양계약자의 재산권 침해에 따른 소송이 급증하였음.
- 대한주택보증으로부터 비정상계약자로 판정받아 제기된 소송은 큰폭으로 증가추세에 있으며, 연도별 차이가 존재하지만 분양계약자들의 승소액은 큰 폭으로 증가하였음.
- 이는 분양계약자들이 대한주택보증으로 부터 주택분양보증제도의 환급이행을 거절당해 그에 따른 피해가 증가하고 있다는 것을 반영, 이에 대한 대책이 시급히 필요.
대한주택보증, 비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 및 사전고지제 도입
- 대한주택보증은 대규모 분양보증 환급이행 거절에 따른 선의의 피해자 발생 방지를 위한 사전심사제 도입 및 분양 보증 책임범위 확대의 필요성이 계속 확대되어 왔으며
- 허위계약, 이중계약 등 비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 마련하기 위한 외부용역 추진하여, 비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 및 사전고지제를 도입하였음.
- 그러나 ‘12.10.1일 시행된 사전고지제는 대한주택보증과 건설사가 공동으로 자금을 관리하거나, 단독으로 관리하는 사업장에만 우선 적용하도록 고지하도록 되어 있기 때문에 건설사가 단독으로 관리하는 사업의 경우에도 고지가 될 수 있는 방안에 대한 신중한 검토가 필요하며,
- 사전고지제를 운영지침이 아닌 법령으로 규정하는 방안에 대한 논의테이블이 마련되어야 할 것임.
- 또한 먼저 선행되어야 할 것은 환급이 거절된 비정상적 분양보증 계약자가 원천적으로 발생하지 않도록 하는 것임.
- 우리나라의 선분양제도의 특성상 자체자금이 충분하지 않은 상황에서도 건설사들이 사업을 시행함으로 인해 계약금과 중도금을 미리 납부하는 계약자들은 위험부담 노출되고 있으나, 이에 대한 방안이 구체적으로 마련되지 않은 실정임.
- 이러한 문제의 해결을 위해 환급이 거절된 비정상적 분양보증 계약자가 원천적으로 발생하지 않도록 주택 후분양제도 도입에 대한 심도 깊은 논의와 함께
- 주택사업자들의 재무건전성 강화 및 자사 직원이나 협력업체 직원 등의 명의를 빌려 차명으로 분양계약을 체결하고 이들의 중도금 대출을 자금조달 수단으로 악용하는 행태에 대한 보다 강력한 제재 조치가 강구되어야 할 것.
- 건설사들의 부도 피해 → 분양계약자들의 재산권 피해 → (환급이행 거절로 인한)법적 소송 등에 대한 비용 및 심리적 부담 발생
- 대한주택보증 →비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 및 사전고지제 도입(‘12.10.1)
- 그러나“원천적으로 선의의 분양계약자의 피해가 생기지 않도록 해야”
주택분양보증제도, 왜 필요한가?
- 주택주택보증은⌜주택법⌟제76조에 근거하여 주택건설에 대한 보증을 통해 분양 계약자 보호, 주택건설 촉진 및 국민의 주거복지 향상을 목적으로 설립하였음.
- 대한주택보증의 주택분양보증제도는 사업주체가 부도․파산․사업포기 등으로 정상적인 분양계약을 이행하지 못할 경우, 분양계약자에 대한 주택 분양의 이행 또는 분양대금(계약금중도금)의 환급을 책임지기 때문에,
- 우리나라의 선분양제도의 특성상 분양계약자가 안고 있는 위험부담이 크므로 분양계약자를 보호하는 측면에서 매우 필요한 제도임.
주택분양보증제도, 왜 문제인가?
- 대한주택보증은 주택 건설 사업자의 부도․파산으로 발생한 사업장의 분양계약자가 손해를 보지 않도록 분양 이행 또는 환급을 추진하고 있으며, 대위변제 규모도 ‘06년도에 비해 계속해서 큰 폭으로 증가 추세에 있으며,
- 대위변제금액의 증가와 함께 환급사업장의 2천여 세대(2,015세대)가 넘는 비정상적인 분양계약자에 대하여 환급 이행거절이 발생하였음
<‘06년~’11년 주택분양보증 환급사업장 이행거절 현황>
(단위: 개수, 백만원, 세대수)
구분
사업장 수
보증금액
총세대수
(A)
이행거절
세대수(B)
이행거절
비율(B/A)
2006년
9
173,734
2,996
67
2.2
2007년
11
702,187
4,548
65
1.4
2008년
31
2,526,765
16,287
462
2.8
2009년
22
2,905,532
10,424
1,289
12.4
2010년
10
1,292,331
3,702
212
5.7
2011년
2
91,990
415
10
2.4
합계
85
7,692,539
38,372
2,105
5.5
자료: 대한주택보증(주)
주택분양보증제도, 왜 문제인가? 환급이행을 거절당한 분양계약자들의 소송 제기가 크게 증가
- 부도피해 → 분양계약자들의 재산권 피해 → 소송으로 인한 비용 및 그에 따른 시간소요와 함께, 대한주택보증 vs 개인의 소송 진행으로 인한 심리적 부담 등의 문제발생
- 일부 주택사업자들이 중도금 대출을 자금조달 수단으로 악용하기 위해 임직원, 협력업체를 통한 차명․계좌, 이중계약 등의 사례가 발생하였고, 환급이행 거절 사유 중 차명계약이 1,594세대, 약 80.79로 가장 높은 비중을 차지.
- 이로 인해 분양 계약금과 중도금을 내고도 환급이행을 거절당한 분양계약자의 재산권 침해에 따른 소송이 급증하였음.
- 대한주택보증으로부터 비정상계약자로 판정받아 제기된 소송은 큰폭으로 증가추세에 있으며, 연도별 차이가 존재하지만 분양계약자들의 승소액은 큰 폭으로 증가하였음.
- 이는 분양계약자들이 대한주택보증으로 부터 주택분양보증제도의 환급이행을 거절당해 그에 따른 피해가 증가하고 있다는 것을 반영, 이에 대한 대책이 시급히 필요.
대한주택보증, 비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 및 사전고지제 도입
- 대한주택보증은 대규모 분양보증 환급이행 거절에 따른 선의의 피해자 발생 방지를 위한 사전심사제 도입 및 분양 보증 책임범위 확대의 필요성이 계속 확대되어 왔으며
- 허위계약, 이중계약 등 비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 마련하기 위한 외부용역 추진하여, 비정상적 분양보증계약에 대한 개선대책 및 사전고지제를 도입하였음.
- 그러나 ‘12.10.1일 시행된 사전고지제는 대한주택보증과 건설사가 공동으로 자금을 관리하거나, 단독으로 관리하는 사업장에만 우선 적용하도록 고지하도록 되어 있기 때문에 건설사가 단독으로 관리하는 사업의 경우에도 고지가 될 수 있는 방안에 대한 신중한 검토가 필요하며,
- 사전고지제를 운영지침이 아닌 법령으로 규정하는 방안에 대한 논의테이블이 마련되어야 할 것임.
- 또한 먼저 선행되어야 할 것은 환급이 거절된 비정상적 분양보증 계약자가 원천적으로 발생하지 않도록 하는 것임.
- 우리나라의 선분양제도의 특성상 자체자금이 충분하지 않은 상황에서도 건설사들이 사업을 시행함으로 인해 계약금과 중도금을 미리 납부하는 계약자들은 위험부담 노출되고 있으나, 이에 대한 방안이 구체적으로 마련되지 않은 실정임.
- 이러한 문제의 해결을 위해 환급이 거절된 비정상적 분양보증 계약자가 원천적으로 발생하지 않도록 주택 후분양제도 도입에 대한 심도 깊은 논의와 함께
- 주택사업자들의 재무건전성 강화 및 자사 직원이나 협력업체 직원 등의 명의를 빌려 차명으로 분양계약을 체결하고 이들의 중도금 대출을 자금조달 수단으로 악용하는 행태에 대한 보다 강력한 제재 조치가 강구되어야 할 것.