의원실의 국정감사자료
[김영환의원실-20121024]34만 깡통전세 누구의 책임인가?
의원실
2012-10-24 13:03:14
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34만 깡통전세 누구의 책임인가?
- 임차인 보호를 포함한 LTV 산정 방식으로 바꾸어야
□ 2009년 이후 최근 4년, 전세가격 급등으로 전세자금 대출수요 폭발적으로 증가.
o 2009년 이후 서울 아파트 매매가격은 3.3 하락한 반면, 전세가격은 27.4 상승. 동기간 전국 아파트 전세/매매 비율은 18.4, 서울 아파트 전세/매매 비율은 37.8 증가.
o 수도권 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 2012년 9월 기준, 55(서울 53.3), 서울은 53.3로 2003년 6월 이후 최고치.
o 16개 국내은행 전세자금 대출 잔액은 2008년 말 8.6조에서 2012년 5월말 20.4조로 2.4배 증가.
o 주택금융공사의 전세자금 신규 보증은 2008년말 3.5조에서 2011년말 9.3조로 2.7배 증가. 은행재원 전세자금 신규 보증은 2008년말 2500억에서 2011년말 2.8조로 11배 이상 급증.
o 같은 기간 은행재원 전세자금 대출이 차지하는 전체 전세자금에서 차지하는 비중은 7에서 34.3로 급증.
□ 최근 주택시장 리스크 분석은 채권-채무 관계인 은행과 하우스푸어에 초점. 그러나 세입자의 경우 후순위인 경우가 많아, 은행에 비해 리스크에 노출될 가능성이 더 높음.
o 주택가격이 추가로 하락하고, 전세로 거주하는 하우스푸어 주택이 경매 등을 통해 매각될 경우, 전세보증금 회수 문제가 발생함.
o 금융당국은 금융권 LTV 평균이 48.5(12.3월)이므로 금융회사의 급격한 부실 확대 가능성은 제한적이라고 주장(12.7, 가계부채 동향 및 서민금융 지원 강화 방안)
o 전세 거주자는 매매가격 하락에 따른 원금회수 리스크, 전세가격 상승에 따른 전세대출 금리부담 리스크 등 양방향 리스크에 노출됨.
o 특히 하우스푸어의 파산시 주택경매를 통해 처리되며, 이 경우 낙찰가율이 전세 포함 LTV미만으로 하락하면 전세 거주자의 원금 손실 가능성이 증가함.
o 최근 수도권 아파트의 매각가율이 지속적으로 하락하여, 최근 80 수준까지 하락.
□ 2010년말 기준, 전세거주자는 376.6만, 주택담보대출을 받은 주택에 거주하는 가구는 96.6만 가구.
o KB금융경영연구소에 따르면, 주택담보대출 이용 가구 중 전세로 임대하고 있는 주택 수는 16.2
o 이 중 전세 포함 LTV 비율이 70가 넘는 전세 비중은 약 35.3이며, 가구 수로는 34.1만 가구.
o 은행의 저당권 설정이 대출금의 120, 경기침체시 매각가율이 추가로 하락할 경우, LTV 비율이 70가 넘으면 보증금 상환 리스크에 노출된 이른바 깡통전세.
⇒ 최근 위원장이 하달한 ‘가계부채 대응관련 당부사항’을 보면, 가계부채 대책으로 “금융회사 중심”의 건전성 제고에 중점을 두었으나, 최근 “취약계층의 채무상환능력 약화, 주택담보대출 상환부담 증가 등 차주의 문제”가 부각되고 있다고 밝힘. 이는 은행건전성 중심에서 가계건전성 중심으로 가계부채 대책의 초점을 이동시켜야 한다는 본 의원의 견해와 일치하여 고무적이라 생각함.
⇒ 위원장은 지난 국감에서 ‘하우스푸어’의 일차적 책임은 차주의 책임이고 대출을 적절하지 관리하지 못한 금융권의 책임도 있다고 답변함. 소신 있는 견해 존중합니다. 그러면 최근 이슈가 되고 있는 34만 ‘깡통전세’의 일차적 책임은 누구에게 있다고 보십니까?
⇒ 이 역시 선순위 근저당 설정 등 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보지 못한 임차인이 1차적 책임을 져야 한다고 보십니까?
⇒ 지금 377만 전세거주자가 잠을 제대로 못 자고 있습니다. 이들은 주택 투기도 하지 않았습니다. 전세가격이 상승하자, 금리가 비싼 은행권 전세대출이 11배나 증가할 정도로 금리부담이 늘었습니다. 그런데, 하우스푸어 문제로 임차보증금 원금을 제대로 회수할지 있을지 걱정입니다. 부동산 및 가계부채의 정책 실패가 이 사태를 초래했다고 보는데, 정부의 책임은 정말로 없습니까?
⇒ 현재 금융권 LTV 평균이 48라고 발표하고 있는데, 여기에 임차인의 전세보증금은 포함되어 있지 않죠? 실제 자산을 경매 처리하였을 때, 선순위 근저당이 120로 설정된 은행이 먼저 원금을 회수합니다. 따라서 낙찰가율을 고려하여 전세포함 LTV 70을 초과하면 사실상 깡통전세에 해당합니다. 현행 LTV 제도는 은행의 원금회수에 초점이 맞추어져 있습니다. 즉 임차인의 원금회수는 금융당국의 감독과 규제의 테두리 밖에 있습니다.
⇒ 향후 깡통전세가 사회적 문제가 되지 않도록 전 금융권 상대로 전세포함 LTV를 철저히 조사하고, 대책을 마련해야 한다고 봄. 향후, 부동산 계약시 등기부등본을 열람할 때, 중개업자로 하여금 의무적으로 전세포함 담보인정비율에 따라 ‘안심’, ‘주의’, ‘위험’ 등을 사전에 공지할 것을 의무화시키는 방안이나, LTV 규제에 전세금을 포함하는 방안도 고려할 수 있음.
- 임차인 보호를 포함한 LTV 산정 방식으로 바꾸어야
□ 2009년 이후 최근 4년, 전세가격 급등으로 전세자금 대출수요 폭발적으로 증가.
o 2009년 이후 서울 아파트 매매가격은 3.3 하락한 반면, 전세가격은 27.4 상승. 동기간 전국 아파트 전세/매매 비율은 18.4, 서울 아파트 전세/매매 비율은 37.8 증가.
o 수도권 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율은 2012년 9월 기준, 55(서울 53.3), 서울은 53.3로 2003년 6월 이후 최고치.
o 16개 국내은행 전세자금 대출 잔액은 2008년 말 8.6조에서 2012년 5월말 20.4조로 2.4배 증가.
o 주택금융공사의 전세자금 신규 보증은 2008년말 3.5조에서 2011년말 9.3조로 2.7배 증가. 은행재원 전세자금 신규 보증은 2008년말 2500억에서 2011년말 2.8조로 11배 이상 급증.
o 같은 기간 은행재원 전세자금 대출이 차지하는 전체 전세자금에서 차지하는 비중은 7에서 34.3로 급증.
□ 최근 주택시장 리스크 분석은 채권-채무 관계인 은행과 하우스푸어에 초점. 그러나 세입자의 경우 후순위인 경우가 많아, 은행에 비해 리스크에 노출될 가능성이 더 높음.
o 주택가격이 추가로 하락하고, 전세로 거주하는 하우스푸어 주택이 경매 등을 통해 매각될 경우, 전세보증금 회수 문제가 발생함.
o 금융당국은 금융권 LTV 평균이 48.5(12.3월)이므로 금융회사의 급격한 부실 확대 가능성은 제한적이라고 주장(12.7, 가계부채 동향 및 서민금융 지원 강화 방안)
o 전세 거주자는 매매가격 하락에 따른 원금회수 리스크, 전세가격 상승에 따른 전세대출 금리부담 리스크 등 양방향 리스크에 노출됨.
o 특히 하우스푸어의 파산시 주택경매를 통해 처리되며, 이 경우 낙찰가율이 전세 포함 LTV미만으로 하락하면 전세 거주자의 원금 손실 가능성이 증가함.
o 최근 수도권 아파트의 매각가율이 지속적으로 하락하여, 최근 80 수준까지 하락.
□ 2010년말 기준, 전세거주자는 376.6만, 주택담보대출을 받은 주택에 거주하는 가구는 96.6만 가구.
o KB금융경영연구소에 따르면, 주택담보대출 이용 가구 중 전세로 임대하고 있는 주택 수는 16.2
o 이 중 전세 포함 LTV 비율이 70가 넘는 전세 비중은 약 35.3이며, 가구 수로는 34.1만 가구.
o 은행의 저당권 설정이 대출금의 120, 경기침체시 매각가율이 추가로 하락할 경우, LTV 비율이 70가 넘으면 보증금 상환 리스크에 노출된 이른바 깡통전세.
⇒ 최근 위원장이 하달한 ‘가계부채 대응관련 당부사항’을 보면, 가계부채 대책으로 “금융회사 중심”의 건전성 제고에 중점을 두었으나, 최근 “취약계층의 채무상환능력 약화, 주택담보대출 상환부담 증가 등 차주의 문제”가 부각되고 있다고 밝힘. 이는 은행건전성 중심에서 가계건전성 중심으로 가계부채 대책의 초점을 이동시켜야 한다는 본 의원의 견해와 일치하여 고무적이라 생각함.
⇒ 위원장은 지난 국감에서 ‘하우스푸어’의 일차적 책임은 차주의 책임이고 대출을 적절하지 관리하지 못한 금융권의 책임도 있다고 답변함. 소신 있는 견해 존중합니다. 그러면 최근 이슈가 되고 있는 34만 ‘깡통전세’의 일차적 책임은 누구에게 있다고 보십니까?
⇒ 이 역시 선순위 근저당 설정 등 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보지 못한 임차인이 1차적 책임을 져야 한다고 보십니까?
⇒ 지금 377만 전세거주자가 잠을 제대로 못 자고 있습니다. 이들은 주택 투기도 하지 않았습니다. 전세가격이 상승하자, 금리가 비싼 은행권 전세대출이 11배나 증가할 정도로 금리부담이 늘었습니다. 그런데, 하우스푸어 문제로 임차보증금 원금을 제대로 회수할지 있을지 걱정입니다. 부동산 및 가계부채의 정책 실패가 이 사태를 초래했다고 보는데, 정부의 책임은 정말로 없습니까?
⇒ 현재 금융권 LTV 평균이 48라고 발표하고 있는데, 여기에 임차인의 전세보증금은 포함되어 있지 않죠? 실제 자산을 경매 처리하였을 때, 선순위 근저당이 120로 설정된 은행이 먼저 원금을 회수합니다. 따라서 낙찰가율을 고려하여 전세포함 LTV 70을 초과하면 사실상 깡통전세에 해당합니다. 현행 LTV 제도는 은행의 원금회수에 초점이 맞추어져 있습니다. 즉 임차인의 원금회수는 금융당국의 감독과 규제의 테두리 밖에 있습니다.
⇒ 향후 깡통전세가 사회적 문제가 되지 않도록 전 금융권 상대로 전세포함 LTV를 철저히 조사하고, 대책을 마련해야 한다고 봄. 향후, 부동산 계약시 등기부등본을 열람할 때, 중개업자로 하여금 의무적으로 전세포함 담보인정비율에 따라 ‘안심’, ‘주의’, ‘위험’ 등을 사전에 공지할 것을 의무화시키는 방안이나, LTV 규제에 전세금을 포함하는 방안도 고려할 수 있음.