토지공사, 조성원가 이하 공급 토지 부당이익 수백억 남겨
최근 6년간 공공용지 원가공급 현황분석-원가 산정시스템 엉망으로 드러나 - 조성원가 투명
성 확보 및 산정시스템 근본적 개혁 필요
- 윤호중의원, “향후 감사 청구 통해 문제점 정밀 분석하겠다” 밝혀
- 초과 이득에 대해서는 “공공이 이득 되는 공적환수가 바람직”

○ 윤호중의원은 토지공사가 최근 6년 동안(’00-’05) 준공한 19개 택지개발지구중 조성원가 이
하로 공급된 택지의 최종조성원가 내역을 분석한 결과 공급 당시 가격과 실제 조성원가의 차이
가 최고 37%까지 나는 등 원가산정이 엉망인 것으로 드러났다고 밝힘

○ 분석대상 125만여 평 토지의 공급가격과 실제 준공 후 확정된 조성원가의 차액을 분석한 결
과, 전체의 47%인 9곳에서 조성원가 이상으로 공급되어 총 456억여원의 부당이익이 발생한 것
으로 분석됨

- 02년에 준공된 구리토평 지구의 경우 평당 269만 4천원에 공급된 토지의 실제 조성원가는
7.3%나 적은 249만 7천원으로 공공토지공급에서만 154억여 원의 이익을 남겼으며
- 01년 준공된 수원천천 2지구에서는 149억여 원을, 03년 준공된 남양주 마석 지구에서는 28
억여 원을 남김

<표1> 조성원가 차이로 토지공사가 이득을 본 사업지구 예시 (단위 : 원/평)
지구명준공일공급시
조성원가최종(준공시)
조성원가차액(원/평당)총차액
(추정이득액)차액비율구리토평02.062,694,9442,497,218197,726+154억-7.3%수원천천
201.072,071,0041,895,837175,167+150억-8.5%남양주마석03.121,951,1131,810,468140,645+ 28
억-7.2%
※ 추정이득액(손실액)은 최종조성원가와 공급조성원가의 차익에 해당 사업평수를 곱한 추정
금액으로 실제와 약간 변동이 있을 수 있음

○ 한편, 공급조성원가에 비해 확정원가가 턱없이 올라가 토지공사가 막대한 손해를 본 사례
도 전체 19개 지구의 43%인 8건으로 총 988억여 원의 손실을 본 것으로 나타남.

- 03년에 준공된 김해장유 지구의 경우 실제 조성원가는 공급가격보다 무려 37.6%나 높아 원
가 이하 용지에서만 입은 손실액이 650여억 원에 달하며
- 01년 준공된 통일동산 지구의 경우에도 공급원가에 비해 14.6%나 높게 원가가 확정돼 150
여억 원의 손해를 봄

<표2> 조성원가 차이로 토지공사가 손해를 본 사업지구 예시 (단위 : 원/평)

○ 공급가격과 실제조성원가의 편차로는 통일동산 지구의 경우 37.6%, 김해장유 지구 14.6%
등 분석대상 택지 19곳 중 37%인 7곳에서 3% 이상의 편차가 발생함.

○ 이와 같이 실제 조성원가와의 차이가 발생한 것은 사업이 완공되기 전에 추정조성원가로 토
지가 미리 공급된데다, 조성원가 산정이 적정하게 이루어지지 않았기 때문

- 택지개발촉진법 제18조(택지의 공급)와 그 공급방법과 가격에 대해 규정한 택지개발업무처
리지침 제18조(택지의 공급가격 및 방법) 에 의해 택지개발지구내에 조성원가 기준으로 공급
하는 토지는 공공시설용지(학교용지, 공용의 청사 등)와 공동택지중 국민주택규모 60㎡이하
분양택지 및 85㎡이하 임대주택용지 등이 있음.

- 그러나 동규정 및 공사 용지규정등에 선수협약에 의한 공급(용지규정 제26조)과 실시계획
승인 후 본계약 체결(용지규정시행세칙 제32조)을 명시해 놓아 사실상 토지의 선분양이 이루
어지게 된 것임.

- 선분양 공급은 초기 용지매입 등에 들어간 막대한 자금을 회수하고 주택건설업체가 미리
택지를 확보하여 선분양에 대비할 수 있도록 하기 위해서이지만 선분양은 사업이 준공되기 전
에 추정된 조성원가에 의해 토지가 공급되므로 정확한 원가상정을 할 수 없게 됨.

○ 토지공급 및 원가상정 시스템 합리적 제도개선 필요

- 현재 토지 공급 관련 규정은 토지공사에게 독점적 지위를 부여하고 있는 데,
안정적인 자금확보를 위해 사업이 준공되기 전에 토지를 선공급하게 한점, 매매 당사자 등
에 토지공사가 제시한 조성원가 내역이 공개되지 않는 점, 매매계약 체결 후 최종 조성원가와
의 차이가 발생하여도 별도의 정산규정이 없는 점 등임.

- 그럼에도, 이러한 독점적 지위를 보장한 것은 토지공사가 설립목적에서 있는 것처럼 공기
업으로서 무주택서민을 위한 저렴한 택지공급이 주 목적인 바, 최소한 조성원가 산정의 공정성
과 정확성에 대한 신뢰가 있었기 때문에 가능했던 것임.

- 그러나 본 자료에서 보듯 추정조성원가와 실제조성원가 간에 큰 차이가 발생하고 있어 조
성원가 산정과 그에 따른 공급시스템에 심각한 문제가 있음을 드러내고 있음.
조성원가 상정이 신뢰성과 공정성이 떨어져 실제 조성원가와 과도하게 차이가 난다는 것은
국고손실 및 서민주거안정사업에도 심각한 차질이 있는 바, 향후 조성원가의 투