의원실의 국정감사자료
[윤후덕의원실-20161013]식지 않는 분양 열기에 멀기만 한 ‘내 집 마련’의 꿈, 분양보증 공공성 강화로 서민 주거안정 도모해야
의원실
2016-10-13 16:31:47
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주택도시보증공사 2
식지 않는 분양 열기에 멀기만 한 ‘내 집 마련’의 꿈
분양보증 공공성 강화로 서민 주거안정 도모해야
지난 7월, 현대건설은 개포 주공3단지에 대한 분양보증을 신청했으나 주택도시보증공사로부터 분양가가 높다는 이유로 보증을 거절당했다. 그 후, 당초의 분양가를 4 낮추어 다시 분양보증을 신청한 뒤에야 분양보증을 발급받을 수 있게 되었다. 최근3년 간 단 한 번도 분양보증을 거절한 적 없던 주택도시보증공사가 분양가 안정을 위해 시장 조정에 나선 것이다.
과열된 분양시장에 나날이 더해가는 가계부채 부담에 대한 대책으로 정부가 주택공급량 조절을 선언했으나 공공택지 물량 축소가 오히려 집값 상승을 부르고 많은 사람들에게 ‘내 집 마련’의 꿈이 여전히 높기만 한 상황에서, 주택도시보증공사가 분양보증을 통해 고분양가 주택에 대한 제어가 가능했다는 것은 정책적으로 시사하는 바가 적지 않다.
분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 당해 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증상품으로 분양계약자 보호를 위한 공적보증이다. 주택도시보증공사는 분양보증을 통해 1993년 이후 440만 세대(705조원) 보증을 공급하고 345천 세대(902개 부도 사업장)에 대한 보증을 이행해 왔다.
이전까지 분양보증은 사업주체가 분양계약을 이행할 수 없게 되었을 때 분양계약자에 대한 사후 구제의 성격을 주로 띠고 있었으나 주택시장의 안정을 위해 제도가 강화되면서 사전 리스크 관리의 공적 기능이 제고되었다. 강화된 내용은 ①미분양관리지역 확대, ②미분양관리지역에 대한 분양보증 예비심사 도입, ③분양보증 심사 요건 강화 등이다.
미분양관리지역은 ‘미분양세대 1,000세대 이상인 지역(시･군･구)’에서 ‘미분양세대 500세대 이상인 지역’으로 기준이 강화되었고, 이에 따라 기존 20곳이었던 미분양관리지역이 9월30일자로 24곳으로 늘어났다.
또한 기존에는 택지 매입 여부와는 관계없이 본심사만 통과하면 됐던 보증심사 과정은 미분양 관리지역에 대해 업체가 택지를 매입하기 전에 예비심사를 받도록 하여 사업자의 불확실성을 사전에 제거하고 미분양관리지역의 추가적 미분양발생을 사전에 예방하는 선제적 리스크관리의 성격을 띠게 되었다.
< 주요 심사항목>
예비심사
본심사
1. 입지성(교통, 주거편의, 교육)
2. 지역수요(인근분양률 및 미분양)
3. 거래활성화(매매가격, 거래량)
4. 주택공급수준(착공, 인허가) 등
5. 사업수행능력(사업규모, 건설실적)
1. 예비심사 평가항목
2. 신용평가등급
3. 사업수행능력(사업규모, 건설실적)
4. 단지특성, 가격경쟁력, 브랜드경쟁력
5. 예비심사 평가항목 재평가
9월1일 보증신청분부터 적용된 강화된 분양보증 발급요건은 다음과 같다.
구분
현행제도
조절방안
본점심사
미분양 지역 1천세대 이상
고분양가(110 이상)
특정요건(워크아웃, 체납,심사평점 55점 이하 등) 해당시 본점심사 추가
담보대용료
소유권 미확보 부지 또는 가압류 저당권 등이 있는 경우 담보대용료 납부후 승인
담보대용료 이용 제한(사업부지 확보, 권리제한 말소 後 취급)
보증한도
업체별 보증한도 초과시 가산보증료를 납부 後 이용
보증한도 초과시 보증거절
이처럼 강화된 분양보증은 분양계약자들이 고위험 집단대출의 증가를 사전에 억제하며 주택시장의 안정과 가계부채 건전성에 기여할 수 있을 것으로 보인다.
윤후덕 의원은 특히 분양보증심사를 통해 분양가를 주변 시세의 110로 제한할 수 있었던 점에 주목하면서 주택도시보증공사가 분양보증을 통해 조금 더 적극적으로 주택시장 조정에 나서주기를 촉구했다.