의원실의 국정감사자료
[홍기원의원실-20201016]부동산 시장 우려 해소 위해 국가 부동산통계 신뢰 회복 노력 기울여야
의원실
2020-11-12 20:29:01
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더불어민주당 홍기원 의원(평택시 갑, 국토교통위원회)은 한국감정원, KB국민은행 부동산 통계 자료 분석 및 관계인들과의 면담 결과 문재인 정부가 집값 상승을 감추기 위해 부동산 통계를 자의적으로 이용하고 있다는 일각의 주장은 사실이 아니라고 밝혔다.
그러나 정부가 한국감정원의 주택가격동향지수가 국민이 체감하는 시장과의 괴리감이 있는 점은 인정하고 향후 통계지수 발표시 KB국민은행의 주택가격동향지수 등을 함께 발표해 시장과의 괴리감을 줄이기 위한 노력을 병행해야 한다고 강조했다.
홍기원 의원이 밝힌 최근 문제가 되었던 부동산 통계는 크게 3가지로 볼 수 있다.
(문재인정부 3년간 서울 아파트 가격통계)
① 한국감정원 서울아파트 매매가격지수 14 vs KB 국민은행 중위가격 52(경실련에서 인용)
② 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs 한국감정원 공동주택 실거래가격지수 43
③ 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs KB 서울아파트매매가격지수 25
① 한국감정원 서울아파트 매매가격지수 14 vs KB 국민은행 중위가격 52
아파트 중위가격 통계는, 조사대상 아파트 가격을 일렬로 세웠을 때 가운데 있는 아파트 가격 변화를 나타낸 것으로 서울에서 신규·재건축 아파트가 계속 늘어남에 따라 그 상승 폭이 크게 뛰는 것은 당연한 일이다.
또한, 중위가격통계는 특정시점에 지역 간 가격수준을 비교하기 위한 목적의 통계로 전반적인 부동산 시장의 흐름을 살펴보기 위한 통계가 아니기에 양 통계를 직접적으로 비교하는 것은 적절하다고 할 수 없다.
② 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs 한국감정원 공동주택 실거래가격지수 43
실거래가격지수는 실제 거래된 아파트의 가격변동을 반영하는 통계로 통상 신축이나 재건축 단지 등 실거래가 빈번히 이뤄지는 곳을 중심으로 한 통계이기 때문에 가격 상승폭이 크게 나타난다. 그러나, 실거래가 이뤄지는 곳을 중심으로 한 통계이기 때문에 전체 부동산 흐름을 설명하는데 적합한 통계가 아니다. 중위가격 통계와 마찬가지로 매매가격지수와 직접적으로 비교하는 것은 통계의 오류를 초래할 수 있다.
③ 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs KB 서울아파트매매가격지수 25
KB 서울아파트매매가격지수의 경우, 국토부가 발표하는 지정통계인 주택가격동향지수(서울아파트매매가격지수)와 직접적으로 비교가 가능한 통계이다.
그러나 양 통계의 수치 차이는 통계상 나타나는 지수산출의 방식, 표본산정 방식 등의 차이로 충분히 발생할 수 있는 사안이다.
한국감정원은 기하평균인 제본스지수 방식을, KB는 산술평균인 칼리지수 방식을 사용하는데, 전문가들은 산정방식에서만도 3~5 차이가 발생할 수 있다. (IMF와 OECD는 산술평균으로 하면 상향 편의가 나올 우려가 있어 기하평균을 권고)
표본수의 경우, 감정원 28,360호 KB는 36,300호로 KB가 더 많이 조사를 하지만 KB는 금융기관이기 때문에 부동산 담보가치 측정 등 영업 목적상 표본 산정시 실제 거래가 많이 이루어지는 신규 재건축 단지를 보다 신속하게 반영하는 측면이 있다. 이는 시장 상황을 잘 반영한다는 평가를 받을 수도 있지만, 과도한 가격 변동이 일어날 수 있다는 비판을 받을 수 있다.
마지막으로, 한국감정원은 전문 조사원의 직접 조사를 하는 반면 KB통계는 공인중개사들이 가격을 입력한다. 이에 따라 KB통계의 경우 상향 반영은 빠르나 하방경직성이 있다는 평가를 받고 있다.
이렇듯 두 통계는 직접 비교가 어렵고, 어떤 통계가 시장 상황을 보다 명확히 반영하는지를 입증하는데는 어려움이 있다. 그러나, 한국감정원의 통계는 국가지정통계로, 국토부와 정부에서는 한국감정원의 통계를 공표할 수 밖에 없는 상황인 것이다. 이를 문재인 정부의 의도적 통계 왜곡으로 바라봐서는 안된다.
한편, 주택동향지수는 1986년부터 KB국민은행의 통계를 사용하다가, 이명박 정부 때인 2012년 「전국주택가격동향조사 표본 및 통계 개편 방안 연구」 결과에 따라, 민간기업의 통계 인용은 문제가 있다고 하여 2013년 1월부터 한국감정원 통계를 사용토록 했고, 아울러, 표본을 전면 개편하고, 지수작성방법도 변경하여 그 때부터 지금까지 계속 사용되고 있다.
참고로, 2012년 이후 한국감정원과 KB에서 발표하는 지수의 차이 흐름을 단순 비교했을 때 그 차이의 흐름이 비교적 일정하게 유지되고 있음을 확인할 수 있다. 이는, 한국감정원이 통계를 인위적으로 조정하고 있지 않음을 나타낸다 할 수 있다.
단, 한국감정원 지수는 국가지수이다보니 신축 아파트 등 표본 반영에서 KB지수에 비해 유연성이 떨어질 수는 있다.
홍기원 의원은 “2013년부터 역대 정부 모두 공식 통계로 사용하고 있는 감정원 통계에 대해 마치, 무슨 문제가 있고, 의도가 있는 것처럼 비난하는 것이 문제”라며 지적하면서, “다만, 감정원 통계가 국민이 체감하는 시장과 괴리가 있어 보이고 이는 정부의 부동산정책에 대한 신뢰 저하로 이어질 수 있다”고 지적했다.
이어 홍 의원은 “국가 지정통계를 작성하는 한국감정원 통계의 표본 수 등 변화는 연속성의 문제 등 때문에 한계가 있는 만큼, 단기적으로는 지수 발표시 KB주택가격동향지수를 참고형으로 병행 발표하는 등의 대안 마련이 시급하다”며, “이러한 노력으로 중위가격이나 실거래가격지수와 같은 비교 대상이 아닌 통계가 비교되는 일이 발생해 정부정책의 신뢰성 훼손 초래로 이어져서는 안될 것”이라고 강조했다. 끝.
그러나 정부가 한국감정원의 주택가격동향지수가 국민이 체감하는 시장과의 괴리감이 있는 점은 인정하고 향후 통계지수 발표시 KB국민은행의 주택가격동향지수 등을 함께 발표해 시장과의 괴리감을 줄이기 위한 노력을 병행해야 한다고 강조했다.
홍기원 의원이 밝힌 최근 문제가 되었던 부동산 통계는 크게 3가지로 볼 수 있다.
(문재인정부 3년간 서울 아파트 가격통계)
① 한국감정원 서울아파트 매매가격지수 14 vs KB 국민은행 중위가격 52(경실련에서 인용)
② 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs 한국감정원 공동주택 실거래가격지수 43
③ 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs KB 서울아파트매매가격지수 25
① 한국감정원 서울아파트 매매가격지수 14 vs KB 국민은행 중위가격 52
아파트 중위가격 통계는, 조사대상 아파트 가격을 일렬로 세웠을 때 가운데 있는 아파트 가격 변화를 나타낸 것으로 서울에서 신규·재건축 아파트가 계속 늘어남에 따라 그 상승 폭이 크게 뛰는 것은 당연한 일이다.
또한, 중위가격통계는 특정시점에 지역 간 가격수준을 비교하기 위한 목적의 통계로 전반적인 부동산 시장의 흐름을 살펴보기 위한 통계가 아니기에 양 통계를 직접적으로 비교하는 것은 적절하다고 할 수 없다.
② 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs 한국감정원 공동주택 실거래가격지수 43
실거래가격지수는 실제 거래된 아파트의 가격변동을 반영하는 통계로 통상 신축이나 재건축 단지 등 실거래가 빈번히 이뤄지는 곳을 중심으로 한 통계이기 때문에 가격 상승폭이 크게 나타난다. 그러나, 실거래가 이뤄지는 곳을 중심으로 한 통계이기 때문에 전체 부동산 흐름을 설명하는데 적합한 통계가 아니다. 중위가격 통계와 마찬가지로 매매가격지수와 직접적으로 비교하는 것은 통계의 오류를 초래할 수 있다.
③ 한국감정원 서울아파트매매가격지수 14 vs KB 서울아파트매매가격지수 25
KB 서울아파트매매가격지수의 경우, 국토부가 발표하는 지정통계인 주택가격동향지수(서울아파트매매가격지수)와 직접적으로 비교가 가능한 통계이다.
그러나 양 통계의 수치 차이는 통계상 나타나는 지수산출의 방식, 표본산정 방식 등의 차이로 충분히 발생할 수 있는 사안이다.
한국감정원은 기하평균인 제본스지수 방식을, KB는 산술평균인 칼리지수 방식을 사용하는데, 전문가들은 산정방식에서만도 3~5 차이가 발생할 수 있다. (IMF와 OECD는 산술평균으로 하면 상향 편의가 나올 우려가 있어 기하평균을 권고)
표본수의 경우, 감정원 28,360호 KB는 36,300호로 KB가 더 많이 조사를 하지만 KB는 금융기관이기 때문에 부동산 담보가치 측정 등 영업 목적상 표본 산정시 실제 거래가 많이 이루어지는 신규 재건축 단지를 보다 신속하게 반영하는 측면이 있다. 이는 시장 상황을 잘 반영한다는 평가를 받을 수도 있지만, 과도한 가격 변동이 일어날 수 있다는 비판을 받을 수 있다.
마지막으로, 한국감정원은 전문 조사원의 직접 조사를 하는 반면 KB통계는 공인중개사들이 가격을 입력한다. 이에 따라 KB통계의 경우 상향 반영은 빠르나 하방경직성이 있다는 평가를 받고 있다.
이렇듯 두 통계는 직접 비교가 어렵고, 어떤 통계가 시장 상황을 보다 명확히 반영하는지를 입증하는데는 어려움이 있다. 그러나, 한국감정원의 통계는 국가지정통계로, 국토부와 정부에서는 한국감정원의 통계를 공표할 수 밖에 없는 상황인 것이다. 이를 문재인 정부의 의도적 통계 왜곡으로 바라봐서는 안된다.
한편, 주택동향지수는 1986년부터 KB국민은행의 통계를 사용하다가, 이명박 정부 때인 2012년 「전국주택가격동향조사 표본 및 통계 개편 방안 연구」 결과에 따라, 민간기업의 통계 인용은 문제가 있다고 하여 2013년 1월부터 한국감정원 통계를 사용토록 했고, 아울러, 표본을 전면 개편하고, 지수작성방법도 변경하여 그 때부터 지금까지 계속 사용되고 있다.
참고로, 2012년 이후 한국감정원과 KB에서 발표하는 지수의 차이 흐름을 단순 비교했을 때 그 차이의 흐름이 비교적 일정하게 유지되고 있음을 확인할 수 있다. 이는, 한국감정원이 통계를 인위적으로 조정하고 있지 않음을 나타낸다 할 수 있다.
단, 한국감정원 지수는 국가지수이다보니 신축 아파트 등 표본 반영에서 KB지수에 비해 유연성이 떨어질 수는 있다.
홍기원 의원은 “2013년부터 역대 정부 모두 공식 통계로 사용하고 있는 감정원 통계에 대해 마치, 무슨 문제가 있고, 의도가 있는 것처럼 비난하는 것이 문제”라며 지적하면서, “다만, 감정원 통계가 국민이 체감하는 시장과 괴리가 있어 보이고 이는 정부의 부동산정책에 대한 신뢰 저하로 이어질 수 있다”고 지적했다.
이어 홍 의원은 “국가 지정통계를 작성하는 한국감정원 통계의 표본 수 등 변화는 연속성의 문제 등 때문에 한계가 있는 만큼, 단기적으로는 지수 발표시 KB주택가격동향지수를 참고형으로 병행 발표하는 등의 대안 마련이 시급하다”며, “이러한 노력으로 중위가격이나 실거래가격지수와 같은 비교 대상이 아닌 통계가 비교되는 일이 발생해 정부정책의 신뢰성 훼손 초래로 이어져서는 안될 것”이라고 강조했다. 끝.