김종양 의원, 전세계약 27만건 보니…

5건 중 1건, 보증금 먹튀·바가지 의심

-보증금 미회수 등 주의 계약 19%

○ 정부가 전국 전세계약 약 27만건을 분석한 결과 5건 중 1건 꼴로 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 우려가 있거나 시세보다 높은 가격이 의심되는 것으로 나타났다. 정부는 이미 분석 결과를 실제 행정에 활용하고 있지만 구체적으로 어떤 변수와 기준을 적용하는지는 공개하기 어렵다는 입장이다.

○ 국민의힘 김종양 의원(창원시 의창구, 국회 국토교통위원회)이 15일 국토교통부로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면 2024년 7월부터 지난 7월까지 2년 1개월간 국토부가 한국부동산원에 위탁해 수행한 전세계약 신고가격 적정성 분석 대상은 총 26만8778건이었다. 이 중 ‘주의계약’으로 분류된 계약은 5만1612건으로 전체 분석대상의 19.2%였다.

○ 연도별 분석대상에서 주의계약이 차지하는 비중은 낮아졌다.

- 2024년 7월부터 12월까지 6개월간 6만6271건 중 약 22.1%인 1만4627건이었던 게 지난해 총 13만4576건 중 2만5366건이 되면서 18.8%로 줄었다. 올해 들어서는 7개월간 6만7931건 중에서 주의계약으로 1만1619건이 분류되면서 17.1% 수준이다. 다만 부동산원 관계자는 “(분류) 기준은 중도 변경될 수 있다”고 말했다.

○ 국토부에 따르면 분석에서 분류된 ‘주의계약’은 둘로 나뉜다. 권리조사 결과 해당 주택이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금 일부를 돌려받지 못할 것으로 예상되는 ‘미회수계약’, 시세조사 결과 신고가격이 적정 수준보다 높은 것으로 의심되는 ‘가격 부적정’ 계약이다. 다만 국토부는 두 유형의 건수를 별도 공개하지 않았다.

- 주의계약과 반대로 권리침해가 없고 가격이 적정하다 판단된 ‘참고계약’은 같은 기간 11만4056건이었다. 국토부는 이를 주택도시보증공사(HUG) 안심전세앱에서 예비 임차인이 참고할 기준사례로 제공한다.

○ 분석 결과는 통계 생산에 그치지 않고 실제 행정에 활용되는 중이다. 국토부는 주의계약으로 선별된 5만1612건 계약 임대인 중 다회 매매거래 여부 등을 살펴 실거래 매매 신고내용조사 대상을 선정하는 데 해당 정보를 활용했다고 밝혔다. 다만 이는 5만1612건 전부가 실제 조사 대상으로 선정됐다는 의미는 아니다.

○ 분석대상인 26만8778건은 전국 전체 전세계약이 아니라 부동산원이 내부 기준으로 먼저 추출한 계약이다. 국토부와 부동산원 관계자는 “분석대상 추출부터 결과 분류까지 세부 기준과 업무지침이 비공개”라면서 구체적으로 어떤 변수와 기준을 적용했는지 밝히기 어렵다고 말했다. 의도적으로 기준을 피하는 회피거래가 생기거나 진행 중인 임대차계약에 낙인 효과를 일으킬 수 있다는 이유다.

○ 다만 세입자 입장에서는 보다 나은 활용법을 정부가 고민해야 한다는 지적도 나온다. 일반 세입자가 분석 결과물을 직접 접할 수 있는 유일한 통로는 HUG 안심전세앱이지만, 직접 확인한 결과 앱에서 제공하는 ‘참고계약’ 사례는 검색한 주택과 같은 단지에 분석 사례가 있는 경우에만 제공됐다. 비교적 안전한 11만4056건의 계약 정보조차 폭넓게 활용되지 못하는 셈이다.

○ 김종양 의원은 “정부가 전세계약을 분석해 위험 계약을 걸러내고 있다면서도 무엇을 대상으로 어떤 잣대를 들이댔는지는 꽁꽁 감추고 있으니, 결과를 믿어야 할지조차 판단할 수 없는 깜깜이 행정”이라고 지적했다. 이어 “세부 기준 공개가 악용될 우려가 있다면 최소한 분석 범위와 판단 원칙만이라도 밝혀 외부 검증을 받는 게 전세사기로 피해를 본 서민들에 대한 도리”라고 말했다. <끝>