<2006 국정감사 자료집 2>(통권 43호)
국민임대주택사업의 재무적 측면의 검토

1. 국민임대주택사업으로 인한 경영손실 감소와 재정악화 방지 대책 마련의 필요성

본 의원이 국회예산정책처에 조사/분석을 의뢰하여 회신받은 “대한주택공사의 국민임대주택
사업의 재무적 측면의 검토”를 보면,
대한주택공사는 자산규모가 2001년 14조3천473억원에서 2005년 30조7천502억원에 이르고, 이
중 2004년 성남판교와 파주운정, 아산배방지구의 대규모 건설사업으로 인해 재고자산의 규모
가 급증함은 물론, 2003년부터는 국민임대주택(30년 임대) 100만호 건설계획에 따라 유형자산
의 규모도 급증하고 있음.

특히 국민임대주택 공사로 인해 주택공사 결산서상 임대주택이 차지하는 비중이 급증하고 있
음(2003년 7조6천529억원, 2005년 13조6천832억원).

또한 국민임대주택 건설이 본격화 되면서 국민주택기금에서 지원하는 자금과 대한주택공사가
자체 조달한 차입금이 증가(2003년 7조1천72억원, 2005년 16조7천391억원)하고 있는데, 이러
한 현상은 임대사업이 본격적으로 이루어지는 2010년까지 지속적으로 발생할 것으로 예상됨.

문제는 차입금 증가로 인해 주택공사의 부채비율만 보더라도 민간 건설업의 부채비율과 상당
한 격차가 발생할 정도로 커지고 있다는 것임.

<대한주택공사와 건설업의 부채 관련지표>
(단위: 억원, %)
2001 20022003 2004 2005 총부채93,01397,663101,285171,646219,963차입금
68,47270,64771,072129,271167,391지급이자4,4463,1862,7233,8515,421부채비율
183.4173.3152.0223.1251.3민간건설업 부채비율352.51196.83164.96165.77143.68
자료: 1. 대한주택공사 결산서, 각 연도.2. 한국은행, ｢기업경영분석｣, 각 연도.

특히, 주택공사의 손익계산서 분석결과를 보면,
주택공사가 시행하는 주택/대지/상가 등의 분양사업 부문의 이익규모는 지속적으로 증가하는
반면에 임대사업은 계속해서 손실을 보고 있는 것으로 나타났고, 이로 인해 임대주택 건설이
끝나고 본격적인 임대공급이 시작되면 손실규모는 더욱 커질 것으로 예상됨.

즉, 임대주택 물량의 급격한 증가로 건설기간중 유형자산과 출연금/차입금의 증가에 따른 재
무건전성 악화는 물론,
건설 후 임대료 수익이 시중 시세의 55~80% 수준에 불과함에 따른 경영수지상 손실이 예상되
기 때문에 경영성과와 효율성을 악화시킬 수 있다는 것임.

이러한 문제에 대해 사장께서는 어떠한 생각과 대응방안을 가지고 계신지 답변해 주시기 바람.

▶ 임대주택의 공실률 관리방안 등 재정악화 방지를 위한 대책을 마련하라!!

대한주택공사가 분석/보고한 “2006.4 중장기 재무전망”을 보면,
임대주택 건설에 계속적으로 매년 2~3조원대의 자금부족이 예상되고, 자금부족분은 분양대
금 수입에서 충당한 후 추가로 사채를 발행할 것임을 밝히고 있음.
사채를 발행할 경우 예상 부채비율이 300%를 넘어서고 차입금 규모만도 10조원(국민주택기
금 제외)대에 이를 것으로 예상됨.
또한 임대주택은 일반주택과 달리 주택이 노후화될수록 주택공사에서 부담하는 수선유지비가
급속도로 증가하게 되어 수선유지비 부담이 본격화되는 2015년 이후 손익구조는 더욱 악화될
수 있다는 것임.

그러나 이러한 주택공사의 수지분석은 건설된 임대주택이 정상적으로 공급되었을 경우를 가정
한 것으로 공실률이 커지게 되면 분석결과는 더욱 비관적일 수 있음.

특히, 임대주택에 대한 사회적 인식부족 등으로 인해 활용도가 그리 높지 않음을 감안한다면
공실률이 적정 수준을 초과하지 않도록 하는 지속적인 수요관리가 필요할 것임.

이에 대해 사장께서는 어떠한 대비책을 강구하고 계신지 답변해 주시기 바람.

2. 정부의 직접적인 재정지원 확대보다 임대주택 건설에 따른 현금유출과 현금유입 간의 시간
불일치 현상을 감안한 자금조달방안을 마련하라!!

한편, 임대기간이 종료된 이후 대규모 임대 부지의 가치 상승분에 따른 처분이익 혹은 타 용도
전용시 획득할 개발이익이 상당할 것으로 예상됨.
실제로 호당 현금흐름분석에서 보면 건설기간에 3천8백만원의 자체 자금이 투입되고 30년 임
대기간 동안 5천8백만원의 손실이 발생하긴 하지만, 임대기간 후 처분이익과 개발이익의 규모
에 따라서는 전체 현금흐름이 손실분을 상쇄하고도 남을 수가 있기 때문에 공사의 재무악화문
제가 일시에 해소될 수 있다는 것임.

다만, 처분이익과 개발이익 규모를 정확하게 예측하기 어렵고, 30년 후에나 실현이 가능한 이
익이기 때문에 수지분석이나 손익분석에서 나타나지 않는 문제가 있을 것임.
그러나 이에 대한 고려는 반드시 필요하다고 생각됨.

즉, 임대주택 건설에 따른 현금유출액과 임대주택<