의원실의 국정감사자료
[이헌승의원실-20141014]에코 델타시티, 조속한 추진으로 부산발전 선도해야
의원실
2014-10-21 17:10:01
84
84
□현황
1. 사업 추진배경
◦개발압력이 증가된 국가하천(서낙동강, 평강천, 맥도강) 주변지를 체계적이고 계획적인 개발을 통해 무분별한 난개발을 방지하고,
◦ 수변 중심의 품격 있는 공간조성을 통해 공공복리 증진 및 동남권 산업벨트와 연계한 첨단산업 및 물류기능 유치로 지역 경제 활성화에 기여
2. 사업개요
◦ 위 치 : 부산광역시 강서구 명지동, 강동동, 대저2동 일원
◦ 사업면적 : 11,886천㎡(360만평)
◦ 사업기간 : 2012년~2018년
◦ 사업시행자 : 부산시, 한국수자원공사, 부산도시공사 공동시행
◦ 총사업비
계
공사비
보상비
조사설계비
관리비 및 기타
54,386
23,246
22,600
723
7,817
(100)
(43)
(42)
(1)
(14)
(단위 : 억원)
◦ 개발방향
- 첨단산업, 국제물류 및 R&D 기능이 도입된 복합형 자족도시
- 하천, 자연생태계, 친수공간을 활용한 친환경 수변도시
◦ 개발효과
- 경제적 파급효과 : 7조 8천억원, 고용유발 효과 : 4만 3천여명
3. 사업 추진현황
□ ‘12. 6. 14 부산 에코델타시티 친수구역 지정제안
□ ‘12. 7. 12 ~ 8.9 주민공람 및 주민설명회
□ ‘12. 7 ~ 11월 친수구역 지구지정 관계기관 협의
□ ‘12. 11. 29 중앙도시계획위원회 심의
□ ‘12. 12. 7 친수구역조성위원회 심의
□ ‘12. 12. 14 친수구역 지정고시
□ ‘13. 9. 6 실시계획 승인신청
□ ‘13. 11 ~ ’14. 7월 실시계획 관계기관 협의
□ ‘14. 8. 14 친수구역조성위원회 심의
□ ‘14. 9. 5 실시계획 승인 고시
□지역 여건 분석
1. 부산광역시
부산시의 적극적 도시발전정책과 연계하여 산업․물류 등 전반적으로 성장추세를 보이고 있음
◦ (인구) 장기적 감소 추세이나 최근 감소세 둔화, 가구수는 지속 증가
◦(제조업) 감소 추세에서 2009년 이후 증가 추세로 전환
* 정부는 부산시 산업단지 내 산업용지 연평균 수요 941천㎡ 고시
◦ (주택보급률) 2012년 102로 전국 11개 시도 중 3위로 낮음
- 20년 이상 노후주택 비율(50.3) 7대도시 중 2위로 높음
- ’07년 이후 아파트가격 상승율 전국 7대도시 중 1위, 지가변동율 2위
◦ 부산시의 적극적 도시발전정책 추진(부산발전 10대 미래비전 설정 등)
2. 강서구
2009년 이후 부산시 발전의 중심축으로 대두되고, 창원과 연접하여 광역적 개발축 선상에 위치
◦(인구) 감소추세에서 2009년 이후 증가추세로 전환
- 기장군과 더불어 부산시 區 중 가장 높은 인구증가율 보임
◦(산업구조) 제조업 집중 가속화, 상업․업무․서비스 및 주택수 절대 부족
◦ (공간구조) 김해, 양산과 더불어 부산권 3대 부심도시로 부산-진해축, 부산-거제축, 부산-강서-김해-양산-기장-부산 순환축의 거점지역
◦향후 부산 대규모 개발가능지는 강서구에만 존재
3. 사업지구 주변
◦ 신항만, 공항, 고속도로, 국도, 전철 등이 인접, 광역교통 여건 우수
*(기존)남해고속도로, 국도2호선, 공항로 (예정)엄궁-생곡 도로, 전철, 광역BRT
◦하천에 둘러싸여 친수환경 우수, 수문 운영으로 4계절 수위조절 가능
◦ 부산ㆍ진해경제자유구역, 국제산업물류도시 1단계 등 산업단지 조성 활발
◦사업지구와 연접한 명지지구 택지 분양 호조(100대 1 전후 높은 경쟁률)
◦ 주변 명지오션시티 주민들의 주거만족도는 75로 매우 높은 수준
□부동산 시장 여건
1. 거시경제 여건
◦ 경제성장률, 소비자물가, 금리의 완만한 성장 전망
◦미국의 양적완화 축소와 금리인상에 따른 경기회복 지연 가능성
◦ 「경제혁신 3개년 계획」 등 정부의 선제적 대응으로 극복 예상
2. 인구구조 변화
◦ 인구증가 둔화, 생산가능인구 감소 등으로 총량적 주택수요 감소추세
◦ 가구분화 진행으로 향후 주택수요는 중소형으로 몰리게 될 전망
◦ 베이비붐 세대의 은퇴로 도심 중대형 주택수요 감소, 교외․소형 수요 증대
3. 주택투자 및 정책여건
�년 이후 장기간에 걸친 주택투자 부족의 반작용으로 2013년 이후 수년 간은 주택투자 확대가 지속될 것임
◦현 정부도 규제완화를 비롯한 부동산시장 활성화정책 적극 추진 중
거시경제 여건과 주택투자 전망, 정부 정책 등을 종합적으로 판단하면 에코델타시티의 부동산시장 여건은 양호한 것으로 판단됨
□ 재무타당성 분석
< 분석 기준>
ㅇ 분석 기준은 KDI 예타지침 및 전문가* 자문회의를 거쳐 결정
* 전문가 그룹 : KDI 공공투자관리센터, 오늘회계법인, 삼일회계법인
구 분
분석 기준
명목 할인율
- 수자원공사의 친수사업 할인율산식 적용(4.62)
사업기간
- 보상 : 6년간(2013 ~ 2018), - 공사 : 8년간(2014 ~ 2021)
- 분양 : 10년간(2015 ~ 2024), - 수납 : 13년간(2015 ~ 2027)
물가
상승률
낙관적
2.5
- 최근 추세 지속 가정: 3년 간 소비자물가지수 평균 적용
※ 단, 경기회복 시 최근과 같은 저물가의 지속 가능성은 낮음
현실적
3.0
- IMF의 2019년 전망치 적용
보수적
3.0
- 보수적으로 전망하더라도 향후 경제여건 상 물가상승률이 3를 넘지는 않을 것으로 보임
명목 이자율
낙관적
3.81
- 최근 추세 지속 가정: 수공채(10년만기) 3년 평균 이자율 적용
※ 단, 미국의 양적 완화 등 금융불안으로 저이자율 지속가능성은 낮음
현실적
4.39
- 경기회복에 따른 금리 상승 가정 : 수공채 5년 평균 이자율 적용
※ 수공채(10년 만기) 금리 변화 : 5.54(‘09)→4.20(’11)→3.22(’13)
보수적
4.94
- 현실적 기준 이자율에‘08년 금융위기시의 리스크를 반영(0.55p)
낙찰률*
낙관적
85
- 수자원공사 유사사례(시화 MTV)
현실적
90
- 공공기관 유사사업, 조달청 사례
보수적
100
- 낙찰률 미반영
※ 공기업 예타 조사시 낙찰률을 적용하도록 지침에 규정
<재무분석 결과>
ㅇ 세후이익은 2,513∼5,602억원 수준일 것으로 추정되며, 수익성지수(PI) 는 1을 상회하여 재무적 타당성이 있는 것으로 평가됨
구 분
검증 결과
현실적 기준
보수적 기준
세후이익(억원)
5,602
2,513
수익성지수(PI)
1.08
1.06
* 회계적 이익은 경상가격 산정이 일반적으로 분석시 경상가격 기준으로 회계적 이익 산정
<참고1> 파주 LCD 일반산업단지 글로벌기업 유치 성공사례
□ 단지 개요
◦ 파주 LCD 단지는 경기도 파주시 월롱면 일대에 조성된 단지로 LGPhilips LCD 및 협력업체가 입주하여 가동중인 단지
- 총 50만평 규모로 제7세대 LCD 생산라인이 조성되어 있으며, 인근 문산지역에 협력단지(문산첨단산업단지)가 조성되어 가동중
사업기간
2003~2007
개발방법
공영개발
단지유형
일반산업단지
사업주체
지자체/경기도시공사
유치업종
전기전자,석유화학
지정면적/산업용지
1,711천㎡/1,169천㎡
- 이에 따라 LCD단지를 중심으로 파주일대는 기업, 학교, 연구기관 등이 서로 한자리에 모여 시너지 효과를 발휘하는 "Display 클러스터"가 구축되어 작동중
□ 분양 성공요인
◦ (대기업 유치성공) 해당단지는 산업단지 내 대기업(LGPhilips)을 유치함으로써 해당단지 내 협력업체 동반유치를 성사시킨 사례임
◦ (지자체의 전략적 기업유치) 경기도는 LCD공장 유치를 위해 2003년 2월 양해각서를 체결하기 전까지 수십차례에 걸쳐 기업측 담당자들과 접촉하는 등 기업유치를 위해 매우 적극적인 유치활동을 수행하였음
◦ (공기단축 노력) 경기도는 LCD공장 유치를 위해 모든 행정력을 동원, 개발계획 수립에서 실시계획 승인까지의 행정 절차를 1년 만에 완료하였음
<참고2> 최근(12~13년) 파주시 글로벌 기업 유치 현황
시기
기업명
생산
유치규모
’12. 1
이데미쯔꼬산
일본
OLED 소재 생산
300억원
50명 고용
’12. 2
ASE 코리아
대만기업
반도체, 의료 및 공업용 센서 등 생산
1조원
1. 사업 추진배경
◦개발압력이 증가된 국가하천(서낙동강, 평강천, 맥도강) 주변지를 체계적이고 계획적인 개발을 통해 무분별한 난개발을 방지하고,
◦ 수변 중심의 품격 있는 공간조성을 통해 공공복리 증진 및 동남권 산업벨트와 연계한 첨단산업 및 물류기능 유치로 지역 경제 활성화에 기여
2. 사업개요
◦ 위 치 : 부산광역시 강서구 명지동, 강동동, 대저2동 일원
◦ 사업면적 : 11,886천㎡(360만평)
◦ 사업기간 : 2012년~2018년
◦ 사업시행자 : 부산시, 한국수자원공사, 부산도시공사 공동시행
◦ 총사업비
계
공사비
보상비
조사설계비
관리비 및 기타
54,386
23,246
22,600
723
7,817
(100)
(43)
(42)
(1)
(14)
(단위 : 억원)
◦ 개발방향
- 첨단산업, 국제물류 및 R&D 기능이 도입된 복합형 자족도시
- 하천, 자연생태계, 친수공간을 활용한 친환경 수변도시
◦ 개발효과
- 경제적 파급효과 : 7조 8천억원, 고용유발 효과 : 4만 3천여명
3. 사업 추진현황
□ ‘12. 6. 14 부산 에코델타시티 친수구역 지정제안
□ ‘12. 7. 12 ~ 8.9 주민공람 및 주민설명회
□ ‘12. 7 ~ 11월 친수구역 지구지정 관계기관 협의
□ ‘12. 11. 29 중앙도시계획위원회 심의
□ ‘12. 12. 7 친수구역조성위원회 심의
□ ‘12. 12. 14 친수구역 지정고시
□ ‘13. 9. 6 실시계획 승인신청
□ ‘13. 11 ~ ’14. 7월 실시계획 관계기관 협의
□ ‘14. 8. 14 친수구역조성위원회 심의
□ ‘14. 9. 5 실시계획 승인 고시
□지역 여건 분석
1. 부산광역시
부산시의 적극적 도시발전정책과 연계하여 산업․물류 등 전반적으로 성장추세를 보이고 있음
◦ (인구) 장기적 감소 추세이나 최근 감소세 둔화, 가구수는 지속 증가
◦(제조업) 감소 추세에서 2009년 이후 증가 추세로 전환
* 정부는 부산시 산업단지 내 산업용지 연평균 수요 941천㎡ 고시
◦ (주택보급률) 2012년 102로 전국 11개 시도 중 3위로 낮음
- 20년 이상 노후주택 비율(50.3) 7대도시 중 2위로 높음
- ’07년 이후 아파트가격 상승율 전국 7대도시 중 1위, 지가변동율 2위
◦ 부산시의 적극적 도시발전정책 추진(부산발전 10대 미래비전 설정 등)
2. 강서구
2009년 이후 부산시 발전의 중심축으로 대두되고, 창원과 연접하여 광역적 개발축 선상에 위치
◦(인구) 감소추세에서 2009년 이후 증가추세로 전환
- 기장군과 더불어 부산시 區 중 가장 높은 인구증가율 보임
◦(산업구조) 제조업 집중 가속화, 상업․업무․서비스 및 주택수 절대 부족
◦ (공간구조) 김해, 양산과 더불어 부산권 3대 부심도시로 부산-진해축, 부산-거제축, 부산-강서-김해-양산-기장-부산 순환축의 거점지역
◦향후 부산 대규모 개발가능지는 강서구에만 존재
3. 사업지구 주변
◦ 신항만, 공항, 고속도로, 국도, 전철 등이 인접, 광역교통 여건 우수
*(기존)남해고속도로, 국도2호선, 공항로 (예정)엄궁-생곡 도로, 전철, 광역BRT
◦하천에 둘러싸여 친수환경 우수, 수문 운영으로 4계절 수위조절 가능
◦ 부산ㆍ진해경제자유구역, 국제산업물류도시 1단계 등 산업단지 조성 활발
◦사업지구와 연접한 명지지구 택지 분양 호조(100대 1 전후 높은 경쟁률)
◦ 주변 명지오션시티 주민들의 주거만족도는 75로 매우 높은 수준
□부동산 시장 여건
1. 거시경제 여건
◦ 경제성장률, 소비자물가, 금리의 완만한 성장 전망
◦미국의 양적완화 축소와 금리인상에 따른 경기회복 지연 가능성
◦ 「경제혁신 3개년 계획」 등 정부의 선제적 대응으로 극복 예상
2. 인구구조 변화
◦ 인구증가 둔화, 생산가능인구 감소 등으로 총량적 주택수요 감소추세
◦ 가구분화 진행으로 향후 주택수요는 중소형으로 몰리게 될 전망
◦ 베이비붐 세대의 은퇴로 도심 중대형 주택수요 감소, 교외․소형 수요 증대
3. 주택투자 및 정책여건
�년 이후 장기간에 걸친 주택투자 부족의 반작용으로 2013년 이후 수년 간은 주택투자 확대가 지속될 것임
◦현 정부도 규제완화를 비롯한 부동산시장 활성화정책 적극 추진 중
거시경제 여건과 주택투자 전망, 정부 정책 등을 종합적으로 판단하면 에코델타시티의 부동산시장 여건은 양호한 것으로 판단됨
□ 재무타당성 분석
< 분석 기준>
ㅇ 분석 기준은 KDI 예타지침 및 전문가* 자문회의를 거쳐 결정
* 전문가 그룹 : KDI 공공투자관리센터, 오늘회계법인, 삼일회계법인
구 분
분석 기준
명목 할인율
- 수자원공사의 친수사업 할인율산식 적용(4.62)
사업기간
- 보상 : 6년간(2013 ~ 2018), - 공사 : 8년간(2014 ~ 2021)
- 분양 : 10년간(2015 ~ 2024), - 수납 : 13년간(2015 ~ 2027)
물가
상승률
낙관적
2.5
- 최근 추세 지속 가정: 3년 간 소비자물가지수 평균 적용
※ 단, 경기회복 시 최근과 같은 저물가의 지속 가능성은 낮음
현실적
3.0
- IMF의 2019년 전망치 적용
보수적
3.0
- 보수적으로 전망하더라도 향후 경제여건 상 물가상승률이 3를 넘지는 않을 것으로 보임
명목 이자율
낙관적
3.81
- 최근 추세 지속 가정: 수공채(10년만기) 3년 평균 이자율 적용
※ 단, 미국의 양적 완화 등 금융불안으로 저이자율 지속가능성은 낮음
현실적
4.39
- 경기회복에 따른 금리 상승 가정 : 수공채 5년 평균 이자율 적용
※ 수공채(10년 만기) 금리 변화 : 5.54(‘09)→4.20(’11)→3.22(’13)
보수적
4.94
- 현실적 기준 이자율에‘08년 금융위기시의 리스크를 반영(0.55p)
낙찰률*
낙관적
85
- 수자원공사 유사사례(시화 MTV)
현실적
90
- 공공기관 유사사업, 조달청 사례
보수적
100
- 낙찰률 미반영
※ 공기업 예타 조사시 낙찰률을 적용하도록 지침에 규정
<재무분석 결과>
ㅇ 세후이익은 2,513∼5,602억원 수준일 것으로 추정되며, 수익성지수(PI) 는 1을 상회하여 재무적 타당성이 있는 것으로 평가됨
구 분
검증 결과
현실적 기준
보수적 기준
세후이익(억원)
5,602
2,513
수익성지수(PI)
1.08
1.06
* 회계적 이익은 경상가격 산정이 일반적으로 분석시 경상가격 기준으로 회계적 이익 산정
<참고1> 파주 LCD 일반산업단지 글로벌기업 유치 성공사례
□ 단지 개요
◦ 파주 LCD 단지는 경기도 파주시 월롱면 일대에 조성된 단지로 LGPhilips LCD 및 협력업체가 입주하여 가동중인 단지
- 총 50만평 규모로 제7세대 LCD 생산라인이 조성되어 있으며, 인근 문산지역에 협력단지(문산첨단산업단지)가 조성되어 가동중
사업기간
2003~2007
개발방법
공영개발
단지유형
일반산업단지
사업주체
지자체/경기도시공사
유치업종
전기전자,석유화학
지정면적/산업용지
1,711천㎡/1,169천㎡
- 이에 따라 LCD단지를 중심으로 파주일대는 기업, 학교, 연구기관 등이 서로 한자리에 모여 시너지 효과를 발휘하는 "Display 클러스터"가 구축되어 작동중
□ 분양 성공요인
◦ (대기업 유치성공) 해당단지는 산업단지 내 대기업(LGPhilips)을 유치함으로써 해당단지 내 협력업체 동반유치를 성사시킨 사례임
◦ (지자체의 전략적 기업유치) 경기도는 LCD공장 유치를 위해 2003년 2월 양해각서를 체결하기 전까지 수십차례에 걸쳐 기업측 담당자들과 접촉하는 등 기업유치를 위해 매우 적극적인 유치활동을 수행하였음
◦ (공기단축 노력) 경기도는 LCD공장 유치를 위해 모든 행정력을 동원, 개발계획 수립에서 실시계획 승인까지의 행정 절차를 1년 만에 완료하였음
<참고2> 최근(12~13년) 파주시 글로벌 기업 유치 현황
시기
기업명
생산
유치규모
’12. 1
이데미쯔꼬산
일본
OLED 소재 생산
300억원
50명 고용
’12. 2
ASE 코리아
대만기업
반도체, 의료 및 공업용 센서 등 생산
1조원