의원실의 국정감사자료
[윤후덕의원실-20161013]감정원 타당성 조사 “문제 있다” 대구지법 “한남더힐 적정가격 근거 불분명”
의원실
2016-10-13 16:29:54
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한국감정원 1
감정원 타당성 조사 “문제 있다”
대구지법 “한남더힐 적정가격 근거 불분명”
전 조사단장 “타당성 조사에 감정원장 직접 간섭” 양심선언
한국감정원이 수행한 ‘한남더힐 부실평가’ 타당성 조사 과정에서 일부 문제가 있었던 사실이 드러났다. 감정원은 한남더힐 타당성조사와 관련해 비판적인 기사를 보도한 언론사를 상대로 허위사실 보도에 따른 정정보도 및 손해배상 청구소송을 제기했다. 이에 재판을 담당한 대구지법 제11민사부는 2016년 1월 14일 정정보도 3건, 반론보도 4건 및 손해배상 2천만원 등 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
그런데 법원이 언론보도의 허위사실 여부를 판단하기 위해 적시한 사실관계를 살펴본 결과, 언론사에 대한 판결과 별도로 감정원의 타당성 조사 과정에서 일부 문제점을 발견할 수 있었다.
우선, 2014년 5월 감정원의 타당성 조사 및 결과 발표 시 가장 논란이 됐던 한남더힐 적정가격에 대해 법원은 “적정가격의 근거가 불분명하다는 주장은 허위사실이 아니다”고 판단했다. 감정원은 한남더힐의 적정가격으로 1조 6,800만원~1조 9,800원을 제시한 바 있다. 이 금액은 임차인 측 감정평가업체(2016.9.29. 형사재판에서 징역형 집행유예 2년 및 추징금 선고)가 평가한 1조 1,698억원보다는 많고 임대사업자(시행사) 측 감정평가업체가 평가한 2조 5,511억원보다는 적은 중간치 금액이다.
감정원 적정가격의 산출과정 및 결과에 대해 법원은 ▲한남더힐의 실제 거래시세가 감정원 타당성조사 결과에 따른 정적평가액의 범위를 초과하고 ▲한남더힐은 2011년부터 2015년까지 3차례에 걸쳐 실시한 담보감정평가를 실시했는데 3차례 모두 2조원이 넘는 금액이 산출(담보평가는 통상의 감정보다 낮은 가격으로 평가되는 경우가 많음) ▲타당성 심의 당시 심의위원들은 적정가격 범위에 관한 문제를 제시하였고, 적정가격 조정 논의가 있었고, 이에 관한 의견이 분분했음 ▲적정가격 범위 산정의 구체적인 근거를 제시하지 못하고 인근의 유사부동산의 실거래가, 평가선례 등을 나열한 후 ‘종합적으로 검토하여 적정가격 범위 결정’이라고 언급, 각 요소별 유사부동산 가격 반영에 대한 논증이 없음 등의 사실관계를 들며 감정원의 적정가격 범위 근거가 불분명하다는 주장은 허위사실로 볼 수 없다고 판결했다.
감정원장, 법원이 적시한 적정가격 산출과정 사실관계를 보면 비전문가 시각에서도 납득하기 어려운 면이 있다. 인정하나? 아니면 감정원장은 적정가격 산출 과정과 결과가 타당했다고 보나?
감정원장, 지난 9월 1일부터 <한국감정원법> 시행됐다. 선수에서 심판으로 역할이 바뀌었는데, 이런 면을 보면 아직도 감정원의 판단을 전적으로 신뢰하기 힘들다는 생각이 든다. 안 그런가?
감정원의 타당성 조사 과정에 감정원장의 개입 정황도 드러났다. 타당성 조사가 한창 진행 중이던 2014년 4월 타당성조사단장이던 정 모씨가 돌연 사직하는 일이 발생했다. 이에 감정원은 당시 보도자료를 내고 정 단장이 개인적인 이유로 사직했으며, 감정원 감사실에도 “인사 개편 이전에 휴식과 새로운 길 모색을 위해 사퇴하겠다”는 문제메시지를 보냈다고 밝혔다.
그런데 법원 소송 과정에서 드러난 사실은 이와 달랐다. 결과적으로 개인적인 판단에 의해 사직한 것은 맞지만, 사직의 이유는 감정원장에게 있었다. 법원은 정 단장이 ㅇㅇㅇㅇ 감평사(한남더힐 임차인측)의 형사소송(서울지법 2015고합88)에서 양심선언 서신을 제출했다며, 서신에 ‘한국감정원장으로부터 감정평가서에 대한 위법·부당을 확인하고 판단하는 기존의 조사방법이 아니라 직접 적정가격을 산정하라는 지시를 받은 후 이는 부당한 지시라는 판단 하에 사직의사를 표명한 것’이라고 밝힌 내용을 적시했다. 또한 감정원의 타당성조사에는 감정원장의 직접적인 간섭, 감정원의 공적역할 강조를 위한 도구로서 한남더힐 감정평가를 활용할 의도가 내포되어 있었다는 내용도 포함됐다고 밝혔다.
감정원장은 2014년 3월 3일 취임했고, 정 전 단장이 최초 사직서를 제출한 날짜는 2014년 2월 27일, 최종 사직서 제출은 4월 1일이다. 그렇다면 정 전 단장의 양심선언 동기는 현 원장 취임 전에 발생했고, 사표 수리는 현 감정원장이 했다. 사표 수리 당시 이런 정황을 알고 있었나?
양심선언 내용이 사실이라면 감정원장이 타당성조사에 실질적으로 개입한 것으로 조사결과의 객관성 및 신뢰성, 감정원의 도덕성은 큰 타격을 받게 된다. 감정원장, 정 전 단장의 양심선언 내용이 사실인가?
법원이 사실로 인정한 부분
대구지방법원 제11민사부(2016.01.14. 선고)
1. 한국감정원의 타당성조사(판결문 30P)
- 감정원은 적정가격 범위(1조 6,800억원～1조 9,800억원)를 기준으로 각 감정평가별 타당성을 검증한 것임
2. 서울리조트 감정평가 오류사건(판결문 31P)
- 감정원은 서울리조트 부동산 가치를 약 519억원으로 평가하였으나 실제 경매에서 형성된 매각금액은 20억원 정도
- 이에 대전고법은 2011년 7월경 감정원에게 ‘서울리조트에 대한 부실 담보 감정평가로 인해 중앙리스금융(서울리조트에 대한 금융 제공자) 측에게 피해액 약 170억원 배상’ 판결
- 그럼에도 감정원의 부실감정에 대해 징계 처분이 내려진 자료가 현출되지 아니함
3. 2014년 5월 29일 재심의 과정(판결문 33P)
- 타당성조사 심의위원회는 쪽지 투표 전 적정가격 수준에 대한 논의를 했고, 위원장은 적정가격 범위 조정에 대한 논의를 하겠다며
- 임차인, 시행사 측 감정평가 모두 ‘부적정’이지만 감정원이 제시하는 적정가격 범위의 조정을 할 필요가 있다면 ‘찬성’, 나라·제일 감정(임차인 측)은 ‘부적정’·미래새한 및 대한 감정(시행사 측)은 ‘미흡’으로 판단하면 ‘반대’로 투표를 하자는 발언을 하고 쪽지 투표 실시
- 그러나 위원장의 발언이 불명확했고(일부 위원들이 착오를 일으킴), 이에 적정가격 범위 조정 여부에 대한 투표가 제대로 이루어지지 않았고
- 위원장은 곧바로 적정·미흡 여부에 대한 최종 투표는 (규정에 따른) 공식적인 양식으로 진행하겠다고 발언
- 참석 위원들은 개별적인 의견을 적도록 하자는 등의 의견을 개진
- 참석 위원들은 이미 마련된 결의서에 투표를 한 후 서명하였으며, 일부 위원들은 비고 란에 감정원이 제시한 적정 가격이 미흡하다는 취지의 내용 기재
- 결과적으로 재심의에서 이루어진 결의는 결의서에 의한 한 번의 결의가 있었음
※ 국토부는 2014년 7월 31일 보도자료를 통해 “심의위원회가 규정에도 없는 쪽지투표를 하는 등 절차상 미진한 점이 발견되어 조사·심의 과정에서 혼선에 대하여 감정원에게 심의위원장 등 5명에게 문책”을 요구함
4. 각 감정평가사들에게 의견진술 기회를 주지 않았다는 주장(판결문 36～37P)
- 감정원은 각 감정평가사들에게 감정평가서 내용을 토대로 평가목적, 기준가치, 감정평가방법 등에 관한 구체적인 질문 사항이 기재된 타당성조사 설문조사서를 발송하여 답변서 제출을 요청함
- 각 감정평가사들은 심의에 참석하여 의견진술하기를 요청하였으나 5월 9일 심의 당일 일부 위원들은 심의에서 감정평가사들의 의견진술을 반대하는 의견을 개진(14명 참석 위원 중 10명의 위원이 반대하여 관련 감정평가사들에게 의견진술 기회를 부여하지 않음)
- 타당성조사 설문조사서에 대한 답변을 받았다 하더라도 답변서 제출 기한은 2014년 3월 12일이었고, 이는 원고의 타당성조사 결과서 도출을 위한 질문조사서에 불과할 뿐 5월 9일 심의에 대한 의견 진술의 기회 부여라고 볼 수 없음
5. 정00 타당성조사단장 사퇴 및 양심선언(판결문 39P)
- 정00 단장은 2014년 2월 27일 사직원을 제출하였으나 감정원 임직원들이 만류함에 따라 4월 1일 재차 사직서를 제출하고 같은 달 본인 희망 하에 퇴직함
- 정00 단장은 감정원 감사실에 “인사 개편 이전에 휴식과 새로운 길 모색을 위하여 사퇴하겠다”는 취지의 문제메시지를 보내는 등 개인적인 이유로 사직함
- 그런데 정00 단장은 ㅇㅇ·△△ 감정평가사의 형사사건 소송(서울지방법원 2015고합88)에서 양심선언 서신을 제출
- 이에는 한국감정원장으로부터 감정평가서에 대한 위법·부당을 확인하고 판단하는 기존의 조사방법이 아니라 직접 적정가격을 산정하라는 지시를 받은 후 이는 부당한 지시라는 판단 하에 사직의사를 표명한 것이라고 밝힘
- 감정원의 타당성조사에는 감정원장의 직접적인 간섭, 감정원의 공적역할 강조를 위한 도구로서 한남더힐 감정평가를 활용할 의도가 내포되어 있었다는 내용이 포함됨
- 또한 정00 단장은 감정원장의 독선과 업계말살의도에 대한 제동차원에서 사직하는 것이라는 취지의 심경글을 한국감정협회장에게 전송함
- 그러나 위 사정들은 비록 감정원장의 부당한 지시 내지 독선에서 비롯됐다고 하더라도 정00 단장이 사직한 동기 내지 연유에 불과할 뿐, 외압에 의한 교체라고 볼 수는 없음. 조사단장 교체의 직접적인 원인은 어디까지나 본인의 사직임
6. 적정가격의 근거가 불분명하다는 사실적 주장이 허위사실인지 여부(판결문 47P)
- 0000 감정평가액과 △△ 감정평가액 사이에 약 220에 이르는 큰 격차율이 나타난 근본적인 이유는 0000 감정을 담당한 류00, 김00이 의뢰인 측으로부터 금품을 수수하고 한남더힐의 평가액을 고의적으로 낮게 평가하였기 때문임
- 한남더힐의 실제 거래시세는 감정원 타당성조사 결과에 따른 적정 평가액의 범위를 초과하고 있는 것으로 보이고, 일부 거래시세는 대한 감정평가(시행사 측)에 따른 평가액조차 초과
- 조사위원회가 제시한 적정가격은 그 상하한의 범위가 18 차이가 나고, 이는 0000(임차인측) 감정평가와 △△, ◆◆◆◆(시행사측) 감정평가를 산술평균한 액수에 가까움
- 한남더힐은 2011년 3월 7일 담보감정을 한 적이 있는데 감정평가액은 2조 509억원, 2014년 2월 4일 담보감정 결과는 2조 785억원, 2015년 4월 20일 담보감정 결과는 2조 102억원
- 담보감정의 경우 그 특수성으로 인해 통상의 감정보다 낮은 가격에 평가액이 도출되는 경우가 많은데, 감정원의 적정가격은 그 최대 금액(1조 9,800억원)이 이에 못 미침
- 재심의(2014.05.29.) 당시 심의위원들은 적정가격 범위에 관한 문제를 제시하였고, 적정가격 조정 논의가 있었고, 이에 관한 의견이 분분하여 위원장은 이를 두고 쪽지투표를 제안하기도 했음
- 재심의에서 몇몇 위원들은 감정원이 제시한 금액이 4개 법인의 중간가격이다, 일반인은 법인 모두를 징계주기 위해서 이 가격이 나온 것이라고 생각할 수 있다는 등의 지적을 함
- 타당성조사 결과 상 조사위원회가 적정가격 범위를 산정한 구체적인 근거가 제시되지 않고, 단지 대체·경쟁관계에 있는 유사부동산(UN빌리지, 성수동 갤러리아포레, 삼성동 현대아이파크, 도곡동 타워팰리스 3차)의 실거래가 및 평가선례, 공시가격과 실거래가격과의 격차율, 공인중개사 탐문조사결과 등을 나열한 후 단지 이런 요소들을 ‘종합적으로 검토하여 적정가격 범위 결정’이라는 언급만 함. 각 요소별 유사부동산 가격 반영에 대한 논증이 없음
7. 적정가격 제시의 타당성(판결문 53P)
- 장점 : 적정가격은 감정평가서 상의 감정평가액의 합리성을 비교·검토하기 위한 목적에서 제시되는 가격으로서, 타당성 조사를 통한 적정가격 범위의 제시는 타당성조사의 신뢰도를 높이고, 평가의 기준을 명확히 함
- 단점 : 제3의 새로운 감정평가가 될 수 있고, 감정평가업체의 독립성을 저해할 수 있음
- 결국 이는 법률적인 문제가 아닌 정책적인 문제임
- 그런데 관련 볍률이나 감정원 내규 등 어디에도 감정원의 타당성 조사 시 적정가격을 직접 제시하여서는 안 된다는 규정이 없고, 장단점이 분명히 존재하는 정책적인 문제로서 감정평가업체들에게 일방적으로 불이익을 주는 행위라 볼 수 없음