윤석열 정부 전세보증금 사고 정책 분석

전세보증금 반환보증 가입 거절 3년 연속 증가 … 임대인 과실로 인한 거절 77.5%

- 2021년 2,002건, 2022년 2,351건, 2023년 2,596건, 2024년 2,890건으로 매년 증가

- ‘보증보험 가입 불가 시 계약 해지’ 특약 있어도 보증금 안 돌려준 임대인 존재

- 박용갑 “전세보증금 반환보증 심사 기간 HUG가 보증금 보관하도록 제도개선 필요”

○ 국회 국토교통위원회 더불어민주당 박용갑 의원(대전 중구)이 ‘주택도시보증공사 전세보증금 반환보증 거절 현황’을 분석한 결과, 전세보증금 반환보증 가입 거절 건수는 ▴2020년 2,187건, ▴2021년 2,002건에서 전임 정부 기간인 ▴2022년 2,351건, ▴2023년 2,596건, ▴2024년 2,890건으로 3년 연속 증가한 것으로 확인됐다.

○ 특히, 전세보증금 반환보증 거절 유형별로는 전세보증금과 선순위채권을 합산한 가격이 주택 가격을 초과한 ‘보증한도 초과’가 ▴2020년 765건, ▴2021년 893건으로 연평균 829건이었으나, 윤석열 정부가 출범한 후 ▴2022년 800건, ▴2023년 1,153건, ▴2024년 1,412건으로 연평균 1,133건을 기록하면서 293건이 증가했다.

○ 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않아 보증금지 대상자로 지정되어 가입이 거절된 ‘임대인 보증금지’도 ▴2020년 181건, ▴2021년 117건으로 연평균 149건에서 ▴2022년 183건, ▴2023년 141건, ▴2024년 136건 등 연평균 153건으로 소폭 증가했다.

○ 임대인이 근린생활시설을 주택으로 불법 개조한 근생빌라와 건물 옥상에 불법으로 조성한 옥탑방 등 위반건축물에 보증금을 받고 주택임대차계약을 체결하여 가입이 거절된 ‘미등기 목적물’도 ▴2020년 111건, ▴2021년 117건 등 연평균 114건에서 ▴2022년 163건, ▴2023년 306건, ▴2024년 160건 등 연평균 210건으로 증가했다.

○ 또한, 선순위채권 규모가 주택 가격의 60%를 초과한 ‘선순위채권 기준 초과’도 ▴2020년 468건, ▴2021년 427건, ▴2022년 373건, ▴2023년 391건, ▴2024년 386건 등 2,045건이 발생했고, 선순위채권의 규모를 파악하기 어려워 전세보증금 반환보증 가입이 거절된 ‘선순위채권 파악 불가’ 사례도 ▴2020년 115건, ▴2021년 125건, ▴2022년 150건, ▴2023년 104건, ▴2024년 144건 등 638건으로 매년 꾸준히 발생했다.

○ 반면, 임차인이 전세보증금 반환보증 신청 과정에서 필요한 서류 제출을 제출하지 않았거나, 중복 신청하는 등 임차인의 과실로 가입이 거절된 사례는 2020년 이후 2,705건으로 전체 신청 건수 1만 2,026건 중 22.5%에 불과했다.

<표> HUG 전세보증금 반환보증 가입 거절 현황 (단위 : 건)

※ 출처 : 주택도시보증공사

○ 이처럼, 주택도시보증공사 등 보증기관에서 전세보증금 반환보증 가입을 거절하면, 임차인은 주택임대차계약이 만료된 후 전세사기를 당할 위험에 무방비로 노출된다.

○ 특히 임차인이 주택임대차계약 당시 ‘전세보증금 반환보증 가입 불가 시 계약금은 반환하며 계약은 무효가 된다’는 특약을 계약서에 명시했다고 하더라도, 임대인이 계약 해지를 거절하거나 보증금을 돌려주지 않아 피해를 당한 사례가 있다.

○ 실제로, 수원지방법원은 2025년 2월 27일 ‘임대인은 해당 목적물에 전세보증보험 가입 불가 시 계약은 조건 없이 무효로 하고 임차인에게 기납입된 보증금 일체를 반환하기로 한다’는 특약이 있음에도 ‘전세보증보험 가입이 불가능하게 된 것은 임대인의 고의 또는 과실에 의한 것이 아니므로 임대차계약의 무효 또는 계약해지 사유로 삼을 수 없다’고 주장한 임대인에게 ‘보증금 1억 7,000만 원을 반환하라’고 선고했다. (※ 수원지방법원 2025. 2. 27. 선고 2024가단599826 판결)

○ 따라서, 매년 2,000명 이상이 전세보증금 반환보증 가입이 거절되어 전세사기 위험에 노출되는 것을 방지하기 위해서는 전세보증금 반환보증 가입 절차에 대한 근본적인 개선이 필요하다는 것이 박용갑 의원의 설명이다.

○ 박 의원은 “현재 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하려면 보증기관에 확정일자를 받은 전세계약서와 임대인에게 보증금을 지급한 영수증 등을 제출해야 하기에 보증 가입 신청을 할 때 이미 보증금은 임대인에게 넘어간 상황”이라며 “주택도시보증공사가 반환보증 심사 기간 임차인의 전세보증금을 보관하고 있다가 가입이 완료되면 임대인의 계좌로 입금하고, 가입이 거절되면 임차인의 계좌로 반환해주는 방식으로 제도를 개선할 필요가 있다”고 주장했다. <끝>